Тернистый путь к теплому дому

В Елгаве много лет реализуют программу утепления жилья по немецким стандартам. Успехи Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) настолько заметны, что экспертов управления приглашают с докладами на международные семинары – делиться опытом с управляющими из соседних стран. Однако путь к общей реновации усеян шипами, а не розами. Технический директор JNĪP Олег Кукутс рассказывает о том, какую борьбу управление ведет за каждый утепленный дом.

Со стороны кажется, что утепление – это просто. Управляющий должен только заручиться согласием большинства жителей, а дальше колесо завертится само собою. Но Олег Кукутс точно знает, что это не так. Специалистам JNĪP приходится вкладывать в утепление даже больше сил, чем самим владельцам квартир. Причем, если уж совсем честно, не всегда управляющий выходит из борьбы победителем.

Амбициозный план не выполнен, но…

Олег Кукутс большой патриот JNĪP. Была бы его воля, он рассказывал бы только о положительных результатах работы управления: отремонтированных коммуникациях, новых крышах и окнах, довольных владельцах квартир. Но мы-то с вами понимаем, что жителей интересуют в основном рассказы о проблемах, а не красивые отчеты. Поэтому вот первый вопрос:

– Во время нашей последней встречи год назад вы рассказывали, что в 2013 году JNĪP планирует реновировать 11 домов. Выполнен ли амбициозный план?

– Нет, в прошлом сезоне мы утеплили только три дома из 11. В остальных случаях начало работ задержалось.

– Почему же?

– Реновация по-прежнему новое для Латвии дело, поэтому все сложности невозможно предусмотреть. Например, мы столкнулись с тем, что банки не каждому дому готовы выдать кредит на утепление.

– А без кредита никак не обойтись?

– Это невозможно, потому что изначально дом должен оплатить полную стоимость реновации. Только после окончания утепления жители получают частичное возмещение стоимости работ из фондов ЕС, как это предусмотрено условиями конкурса Латвийского агентства инвестиций и развития (LIAA). Напомню, что первая программа LIAA закончилась.

В ее рамках дома могли получить до 60% от стоимости утепления.

– Итак, дому для реновации обязательно нужен банк-партнер…

– Банк присваивает кредит на утепление не управляющему, а самому дому, поэтому оценивает платежную дисциплину жителей, рентабельность реновации, даже предложение строителей. На основании этой информации банки принимают решение, давать ли кредит конкретному дому.

– По какой причине некоторым домам было отказано в кредите на реновацию?

– Главный аргумент банков – это наличие у жителей долгов за отопление и обслуживание. Но случалось и так, что сами жители не утверждали предложения банка.

– У владельцев квартир есть такое право?

– Разумеется, ведь в процессе подготовки дома к реновации мы постоянно спрашиваем мнения жителей. Владельцам квартир приходится несколько раз собираться и голосовать по вопросам, связанным с утеплением. Банк, у которого занимать деньги, они тоже выбирают общим голосованием.

Реновация: пошаговая инструкция

– Это интересно! Расскажите поподробнее о том, как жители контролируют процесс подготовки к реновации.

– Все начинается с того, что владельцы квартир дома простым большинством голосов принимают принципиальное решение о реновации. Представитель дома приходит с протоколом голосования в JNĪP. Мы помогаем дому подготовить стартовый пакет технической документации: проект реновации, смету, техническое обследование дома и заключение энергоаудита.

– Жители оплачивают эти документы из общих накоплений дома?

– Да, уже на первом этапе они вкладывают общие средства. Однако взамен владельцы квартир получают очень ценный пакет документов. Даже если реновация не состоится или будет отложена, жители будут иметь полную смету нужных работ и смогут рассчитать, какие накопления дому нужны в будущем. Также у них останется заключение энергоаудитора, в котором указаны необходимые работы по утеплению. Следуя этому заключению, жители могут проводить поэтапную реновацию. Словом, полученные документы помогают жителям с большим успехом планировать сотрудничество с управляющим и будущие работы.

– Что происходит, когда пакет документов готов?

– Получив смету на утепление, жители одобряют ее на новом голосовании, принимая новое решение. На основании этого решения владельцев квартир мы подаем документы в LIAA – учреждение, которое принимает заявки от домов, желающих участвовать в конкурсе на софинансирование реновации из средств еврофондов. Первый конкурс LIAA закончился в 2013 году, однако ЕС уже выделил средства на следующий этап. Нам неизвестно, какими будут условия поддержки реновации после 2014 года, однако ясно, что домам будет по-прежнему выгодно участвовать в поддерживаемой государством программе.

– Правильно ли я понимаю, что многие дома Елгавы могут получить софинансирование по старой программе LIAA, поскольку подавали свои заявки еще в 2012–2013 гг?

– Так и есть, агентство зарезервировало софинансирование за 14 нашими домами. Это значит, что у жителей есть возможность получить деньги на реновацию по старой, весьма выгодной программе. Но для этого мы общими силами должны начать реновировать дома уже в ближайшее время, ведь деньги LIAA зарезервированы за нашими претендентами только на два года.

Последнее слово всегда за жителями

– Готовы ли вы сами в новом строительном сезоне реновировать целых 14 домов?

– Да, мы можем это сделать. Главное, чтобы нам не встретились новые неприятные препятствия.

– На каком этапе жители выбирают банк, в котором будет взят кредит?

– Это происходит после того, как LIAA проверяет правильность документов и JNĪP подписывает с агентством договор на софинансирование. Далее управляющий готовит для каждого дома документацию на проведение конкурса на строительные работы. Утеплять наши дома может любая строительная организация ЕС, выигравшая конкурс. И только потом, когда выбор строителей подтверждает LIAA, мы объявляем конкурс на финансирование работ.

– Значит, банки должны побороться за право кредитовать реновацию дома?

– Мы проводим ценовой опрос, выбираем самые выгодные предложения, а окончательное решение принимают жители. После того, как на голосовании они подтверждают условия кредита, работы по реновации могут начинаться. Однако с этим последним голосованием тоже не все просто: за банковский кредит на соответствующих условиях должно проголосовать не менее 75% владельцев квартир.

– Почему так много?

– Это требование банков, которое, впрочем, поддерживает и JNĪP. Мы считаем, что если на кредит согласилось меньшее число владельцев квартир, то после реновации в доме могут возникнуть проблемы с платежной дисциплиной. В первую очередь это повредит самому дому, такого мы стараемся не допускать.

– На каком этапе остановились дома, которые JNĪP планировал утеплить в прошлом сезоне?

– Три дома получили банковские кредиты и успешно прошли реновацию. Владельцы квартир двух домов отложили реновацию, в двух домах – попросили провести новый закупочный конкурс на строительные услуги, еще в двух домах принятие решений затянулось настолько, что мы не успели освоить зарезервированные LIAA средства. К сожалению, три дома не получили кредита – у банков возникли вопросы к долгам жителей. Для успешного кредитования необходимо, чтобы владельцы квартир оплачивали в среднем 85% счетов за коммунальные услуги и обслуживание.

Утепляются даже маленькие дома

– По каким адресам реновация состоялась?

– Мы утеплили дома на улице Райня, 9, улице Добелес, 8 и 12. На улице Добелес планировалось реновировать все четыре серийных дома, но в последний момент два дома засомневались в условиях банковского кредитования. Да, дома тут небольшие и потому стоимость работ из расчета на квадратный метр жилплощади оказалась повыше, чем в 100-квартирных домах. Однако сегодня утеплившиеся жители нас благодарят: дома пережили комплексную реновацию, там заменены все внутренние коммуникации – водопровод, канализация. Люди буквально как в новостройках живут.

– Замену водопровода, насколько понимаю, Европа не оплачивает?

– Нет, но жители прислушались к мнению наших специалистов и решили заодно обновить все трубы в доме, вложили в это собственные деньги. И что же? Когда мы начали менять канализационные трубы, то поняли, что дом доживал последние месяцы без крупных аварий. Целые участки трубы были настолько трухлявыми, что разваливались на глазах. Когда мы демонтировали старый водопровод холодной воды, вся система посыпалась. Она держалась только потому, что ее никто не трогал. Если бы на этих трубах произошла малейшая авария, весь дом мог надолго остаться без воды.

– Интересно, как вам удается уговорить жителей доплатить за новый водопровод и канализацию, когда большинство людей думает только как бы сэкономить?

– Во время реализации первой программы софинансирования реновации из фондов ЕС было сказано, что дома могут получить обратно до 50% стоимости работ. Но в реальности никто деньги не получил. Во-первых, специалисты LIAA оценивают соответствие выполненных строительных работ. Во-вторых, после согласования проекта реновации с LIAA, во время работ по реновации владельцы квартир могут договориться о выполнении дополнительных paбот. В-третьих, реальные строительные издержки превышают максимально допустимые издержки на одну площадь собственности отдельной квартиры. Фактически полученное софинансирование менее 50%, порой 45%, а иной раз достигает только 30% от общих расходов. Однако жители действительно идут на дополнительные траты, чтобы достичь максимального результата.

– Про результат: LIAA выделял деньги всем домам, которые обещали достичь даже минимальной экономии тепла – 20%. Стоит ли заводиться ради такой мизерной экономии?

– Мы считаем, что не стоит. Поэтому мы убеждаем владельцев квартир, что нужно проводить именно комплексную реновацию, которая дает больше экономии и позволяет полностью обновить коммуникации дома. Это и есть реновация по немецким стандартам.

– Давайте уточним: какие цели JNĪP поставил перед собой на следующий сезон, если говорить про утепление?

– Физически и технически мы готовы реновировать все 14 домов, прошедших согласование в LIAA и заключивших договора о гарантированном софинансировании. Надеемся, что три дома начнем утеплять уже ранней весной. Но буду откровенен: даже по этим домам переговоры об источниках кредитования еще не закончены.

Приоритет нового сезона – балконы

– Теперь о других работах. Скажите, какие у JNĪP приоритеты на 2014 год, не считая утепления?

– В этом году мы серьезно взялись за балконы. С этой проблемой мы впервые столкнулись в 2010 году, когда реновировали дом по улице Райня, 3. Там балконы были в таком критическом состоянии, что мы стояли перед выбором – сносить их или реновировать. Мы пригласили местных конструкторов, оценили работы и вместе с владельцами квартир решили балконы все-таки восстановить. Теперь мы научились это делать и можем предлагать похожие работы другим домам.

– Теперь конструкторов уже не придется приглашать, работы пойдут по отработанному сценарию?

– К сожалению, в домах разных серий конструкция балконов отличается, поэтому для каждой серии нужен отдельный проект санации. Вдобавок в домах одной серии балконы отличаются по степени износа. Скажу как есть: к каждому балкону требуется индивидуальный подход.

– Неужели в городе так много аварийных балконов?

– Проблемы есть практически во всех домах с балконами. Срок службы балкона составляет примерно 50 лет, и он повсеместно истекает.

– Что предлагает JNĪP?

– В прошлом году мы объявили конкурс на обследование балконов. JNĪP намерен убедиться в том, насколько балконы безопасны. От жителей уже приходят сигналы, например, о падающей штукатурке. В нескольких домах города мы даже изолировали балконы сеткой, чтобы защитить прохожих.

– Все ли дома Елгавы пройдут техническое обследование?

– Будем обследовать балконы во всех домах, владельцы которых согласятся финансировать мероприятие из общих накоплений. Экспертизу проведет авторитетная строительная компания.

– Подождите-ка, а как именно дом должен выразить согласие на техническое обследование?

– Предлагаем владельцам квартир принять решение путем опроса, голосуя за обследование. Без общего решения не обойтись, потому что работы все-таки будут финансироваться из средств каждого конкретного дома. Я прошу владельцев квартир обратить внимание на наши опросные листы. Вопрос важный, не пропустите.

– Для принятия решения жителям важно знать, сколько обследование балконов стоит.

– Расход устанавливается для каждого дома отдельно, но в среднем это семь евро на балкон.

Жители ждут работ с нетерпением

– Как дома Елгавы реагируют на опросные листы по балконам?

– Некоторые отказались от работ, но есть дома, которые согласились и ждут обследования с нетерпением. Владельцы квартир понимают, что дешевле восстановить балкон, пока тот полностью не вышел из строя. Это как с визитом к зубному врачу: дешевле и проще запломбировать маленькую дырку в зубе, чем большую.

– Когда начнутся реальные работы по спасению балконов?

– Техническое обследование уже стартовало, закончится оно к весне. На основании результатов обследования мы предложим владельцам квартир сметы на конкретные работы. Если балконы безопасны и нуждаются в косметическом ремонте, будем обсуждать такой вариант. Если балконы будут признаны опасными, мы запретим их использование, оградим территорию.

– Что будете делать, если эксперты признают аварийным только один балкон во всем доме?

– Поскольку по Закону о квартирной собственности балконы считаются общей собственностью дома, мы предложим сообществу владельцев квартир провести ремонт за общие накопления.

– Последний вопрос. Что произойдет, если балконы в доме действительно в плохом состоянии, но владельцы квартир откажутся от технического обследования?

– Мы подготовим решение, согласно которому управляющий снимет с себя ответственность за последствия. Но поверьте, что так просто отмахиваться от проблемы мы не станем. Мы продолжим работать с жителями, объясняя им необходимость технического обследования и ремонта.