Кому принадлежат квадратные метры?

В Латвии сложилась уникальная ситуация: жители не могут позволить себе покупку квартиры, однако 20% жилья в стране пустует. «Почему бы не отдать эти дома и квартиры нуждающимся?» – спрашивают наши читатели. Мы разобрались в том, кому принадлежат бесхозные квартиры и кто имеет на них право.

Сказки о пустых квартирах

Последняя перепись населения показала, что в Латвии чуть больше миллиона единиц жилья, из которых 20,8% пустует. Меньше всего покинутых домов и квартир в Риге (16,8%), больше всего в Латгалии (23,4%).

Если собственники продолжают платить по квартирным счетам, жилище может десятилетиями стоять пустым. Новые хозяева или жильцы появятся тут только в случае, если хозяева перестанут оплачивать квитанции домоуправления и квартира по решению суда будет выставлена на аукцион за долги.

Однако в Латвии есть еще одна категория временно пустующего жилья. Это квартиры, которые после смерти владельца остались бесхозными или перешли в собственность государства. Это весьма таинственный жилой фонд, о котором слагают мифы.

Долг оплатим… все мы

Интересную историю о таких пустых квартирах рассказал нам Евгений Богданов, управляющий из Юрмалы:

– В домах под моим управлением годами пустуют государственные квартиры. За ними накапливаются долги по отоплению и обслуживанию. У меня есть конкретный пример – квартира в доме по улице Райня, 50 в Юрмале. Владелец этой квартиры в далеком 2008 году попал под поезд, а родственники от наследства отказались. С тех пор квартира стоит без жильцов.

Брошенное жилье перешло во владение государства, а именно Агентства приватизации. На начало 2015 года за этим пустым жилищем накопился долг по коммунальным платежам в размере 10079,36 евро. При этом ключи от квартиры находятся у меня, а Агентство приватизации никаких мер не принимает и денег не платит. Вдумайтесь: жилплощадь шесть лет держат незаселенной! Наконец я написал в Агентство приватизации письмо на 377 листах с приложением счетов за прошлые годы, но ответа не получил.

Почему такие квартиры сразу не отдавать нуждающимся людям, которые могут сами платить за отопление и коммунальные услуги?

Абсурд в квадрате

Правду о бесхозных квартирах Латвии рассказала Ивета Камина, представительница Агентства приватизации. По ее словам, проблема была очень болезненной до середины 2013 года. Однако приняты поправки к нормативным актам, и теперь невозможно представить, что какая-нибудь квартира без хозяина пустовала годами.

– Откуда вообще появляются бесхозные дома и квартиры?

– Как правило, это имущество, хозяин которого умер, наследники же либо отсутствуют, либо не желают перенимать наследство.

– Как так, «не желают перенять»?

– По закону любой человек может отказаться от наследства. Это нередко происходит, если имущество отягчено кредитами и долгами, ведь вместе с квартирой наследник обязан перенять и обязательства прежнего владельца.

– Хорошо, но что происходит с бесхозными квартирами? Почему они так долго стоят пустыми?

– Недвижимость достается государству. Большая часть такого имущества отягчено долгами. Интересно, что до 2013 года в законах не объяснялось, как следует поступать с такими обязательствами. Государство отвечало по ним только в объеме средств, полученных от реализации бесхозного имущества с аукциона. Предположим, за квартирой была закреплена ипотека на 10 000 евро, но при продаже нам удавалось выручить за нее только 1000 евро. Что было делать с кредиторами?

– Получалось, что новый собственник покупал бесхозную квартиру вместе с долгом? Не удивительно, что желающих было мало…

– Да, и это был тупик. Мы согласно Гражданскому закону обязаны были перенять пустующие квартиры. Но сдавать их от имени Агентства приватизации новым жильцам было невозможно. Государство в этом смысле не лучший хозяин – заниматься арендой жилья не его задача… Получалось, что мы не можем ни сдать, ни продать такую квартиру. Однако в январе 2013 года Сейм принял поправки к Гражданскому закону и целому ряду других нормативных актов, правительство же одобрило правила Кабинета Министров «О действиях присяжных судебных исполнителей с бесхозным имуществом». Мы увидели свет в конце тоннеля.

22 квартиры ждали аукциона годами

– Что поменялось?

– Если совсем просто, то теперь государство не перенимает бесхозные квартиры и дома, отягощенные долгами. Такие дела сразу передаются судебному исполнителю, который обязан продать имущество с аукциона. Одновременно поправки начали действовать и в отношении к недвижимости с долгами, которую государство успело перенять раньше. Все это жилье также отправилось к судебным исполнителям.

– Много ли оказалось квартир, которые пустовали из-за долгов и отсутствия покупателей?

– За первые полгода после вступления новых законов в силу мы передали судебным исполнителям документы по 22 таким домам и квартирам. Считаю, что проблема была решена.

– Кто в таком случае оплачивает коммунальные долги, которые копились за пустыми квартирами в течение многих лет?

– В новых правилах оговаривается порядок покрытия расходов после продажи имущества. Там сказано, что первым делом из вырученных средств оплачиваются услуги судебного исполнителя, а затем расходы, связанные с перенятием имущества, в том числе расходы на обслуживание. Домоуправлениям и обществам собственников такой порядок очень выгоден.

«Деньги перечисляем раз в три месяца!»

– Значит, мы разобрались: квартиры с долгами теперь пустовать не должны. Но что происходит с бесхозными квартирами без долгов? Может, это на них жалуются управляющие?

– Если после смерти хозяина на квартиру без долгов не находится наследник, то нотариус посылает соответствующий акт в Службу госдоходов (СГД), которая принимает имущество на государственный учет. Затем СГД предлагает это имущество самоуправлению: в Риге – Рижской думе, на Взморье – Юрмальской думе и так далее. Если самоуправление в течение месяца не сообщило, что желает перенять имущество, готовится проект решения Кабинета министров о передаче такого дома или квартиры Агентству приватизации. Далее мы перенимаем дом или квартиру, заказываем его оценку и продаем. В целом процесс может занять от полугода до года.

– А кто в течение этого времени оплачивает счета за пустую квартиру?

– Агентство приватизации оплачивает счета домоуправления вплоть до дня продажи недвижимости. Но тут у нас существует печальный опыт: некоторые управляющие выставляют государству завышенные счета. Видимо, они считают, что Агентство приватизации может себе позволить любые расходы. По этой причине мы запрашиваем у управляющих обоснование платы (например, решение общего собрания собственников квартир, которым была установлена стоимость обслуживания в конкретном доме) и только потом оплачиваем счета.