Большая земельная путаница

В этом году жители Латвии столкнулись с драматическим ростом стоимости аренды хозяйской земли под многоквартирными домами. Платить приходится – дому ведь не приделаешь крылышки и не заставишь его перелететь на другое место. Однако у собственников квартир остаются законные вопросы: кому и сколько мы должны за аренду и как не позволить себя обмануть?

Платили дважды за один участок?

Жил-был дом в Саркандаугаве. Сначала его обитатели просто не задумывались о принадлежности участка под зданием, а потом приватизировали квартиры – замечу, вместе с земельным наделом.

– Новый статус землевладельцев нас вполне устроил, – рассказывает Вадим Липсберг.

По сведениям Земельной книги супруга Вадима Липсберга является хозяйкой квартиры и 5/125 идеальных частей земли под домом. Отчего бы не жить семье спокойно даже в нынешние тревожные времена? Но спокойно не живется. Лет пять назад домоуправление начало присылать Липсбергам счета… за аренду земли.

– Мы люди образованные, – говорит мужчина, – и понимаем, что если земля под домом приватизирована, то за аренду платить не нужно. Но поскольку домоуправление брало с нас сущие сантимы, мы решили не связываться и платить.

Потом ситуация усугубилась. С 2011 года перестал действовать «потолок» роста платы на хозяйскую землю под многоквартирными домами. Раньше владельцы участков не могли поднимать аренду больше, чем на 25% в год. Новые правила позволили им выставить жителям максимальные счета в размере до 6% от кадастровой стоимости участка в год (плюс 1,5% от кадастра в качестве компенсации налога на недвижимость).

– Стоимость аренды для нашего дома повысилась почти в десять раз, – говорит Вадим.

Заподозрили ошибку

Все бы ничего – повышенные счета за землю в 2011-м году получили тысячи и тысячи жителей Латвии. Однако вместе с первой квитанцией семье Липсбергов была выписана вторая, на налог на землю. Напомню, что напрямую в самоуправление такой налог платят только собственники участка. Конечно, Виктор с супругой задались вопросом: кто же мы – арендаторы или хозяева земли под домом?

– Если мы владельцы, то должны платить только налог на недвижимость, – разумно рассуждает Вадим, – а если арендаторы, то – только аренду и налоговую компенсацию.

Квитанции на три платежа одновременно заставили заподозрить ошибку со стороны домоуправления. Вадим явился к управляющему на прием и получил интересный ответ. Оказывается, многоэтажка на улице Аптиекас стоит на двух участках земли – хозяйском и приватизированном. Поэтому жители должны расплачиваться одновременно с владельцем надела и самоуправлением.

– В принципе, ответ меня удовлетворил, – говорит Вадим, – но я попросил у управляющего план земли и сделал удивительное открытие.

Липсберг обнаружил, что один подъезд дома стоит на хозяйской земле, а второй на приватизированной. Это породило новые вопросы, из которых главный – должны ли жители части дома, находящейся на их собственной земле, платить за аренду хозяйского участка?

– Не вижу необходимости расплачиваться за землю, которая не имеет прямого отношения к моей квартире, – говорит Вадим. – Прошу разъяснить: имеет ли обслуживающая организация право требовать арендную плату со всего дома или должна начислять ее только жителям подъезда, стоящего на хозяйской земле?

Крыша и земля у нас общие

Вопрос Вадима мы адресовали юристам Рижской думы. В самоуправлении нам сообщили, что жилые дома нередко стоят на двух и более участках земли, из которых один может быть приватизированным, а остальные хозяйские.

Кто и за что платит в таком случае? Владельцы всех квартир дома, независимо от того, расположены они на частной или приватизированной части земле, должны солидарно оплачивать как аренду, так и налог на недвижимость.

Для ясности нужно напомнить жителям, что такое общая собственность дома. При приватизации квартиры мы получали во владение саму жилплощадь и идеальные части общей собственности – крыши, чердака, лестничной клетки, лифта, земли и так далее.

Понятие «идеальная часть» говорит о том, что мы не можем указать, какие именно квадратные метры подвала или крыши принадлежат к нашей квартире. В равной степени нам принадлежит вся крыша и весь подвал, поэтому и за ремонт любой части дома мы платим наравне с соседями.

В пример можно привести ту же крышу: если она прохудилась над одной квартирой, то восстановление будут оплачивать все жители, в том числе и из соседних подъездов.

От платежа никуда не деться

По такому же принципу в свое время делилась земля под нашими домами. Предположим, что один подъезд стоит на частной земле, а другой – на приватизированной. Это значит, что каждому собственнику квартиры в доме принадлежат как идеальные части приватизированной земли, так и обязанность выплачивать аренду за хозяйский участок.

Многие жители говорят: «Я приватизировал землю под своей квартирой, остальное меня не касается». Но в жизни все происходит иначе – нам приходится наравне отвечать за всю землю под домом наравне с другими собственниками квартир.

Поэтому, говорят в Рижской думе, домоуправление законно выставляет семье Липсбергов счета за аренду одной части земли под домом, одновременно требуя оплаты налога за другую часть. Поскольку расчеты относятся к двум разным участкам земли под домом, от платежа никуда не деться.