Как отказаться от «лишней» земли?

Вот уже несколько лет собственники квартир имеют право обращаться в самоуправление за пересмотром размеров функционально необходимого участка земли, выделенного их дому на момент приватизации. Пересмотр размера участка может принести жильцам существенную экономию денег в будущем.

Например, уже сегодня готовы предварительные результаты перерасчета для многоквартирного дома по бульвару Анниньмуйжас, 46 в Риге. Специалисты рижской Комиссии приватизации пришли к выводу, что жильцы должны арендовать у частного хозяина не 4800 кв. м. земли, как сейчас, а всего 3300 кв. м. земли.

Это решение еще предстоит утвердить Рижской думе и в силу оно вступит, возможно, в конце 2018 года. Если все предварительные данные подтвердятся, то платежи жителей дома по б. Анниньмуйжас, 46 сократятся сразу на четверть.

Новые правила действуют три года

Как известно, тысячи многоквартирных домов Латвии стоят на земельных участках, принадлежащих частным собственникам. С того времени, как плата за аренду хозяйской земли существенно выросла, владельцы квартир стали интересоваться, каков размер выделенного дому земельного надела.

С начала приватизации размеры функционально необходимых участков земли для подлежащего приватизации жилого дома определялись по методике, разработанной Министерством по делам самоуправлений и окружающей среды. Поэтому в ряде случаев собственники квартир, ознакомившись с таким старым планом земли, приходят к заключению, что на момент приватизации их дому был определен чересчур большой участок.

Отказаться от лишней хозяйской земли было очень сложно. Для этого владельцам квартир приходилось либо договариваться с землевладельцем, либо обращаться в суд общей юрисдикции (шансы выиграть такое дело были, откровенно скажем, невелики).

По данным Министерства юстиции на 2015 год, указанная проблема затрагивала интересы около 100 000 собственников квартирной собственности и около 7000 землевладельцев.

Для решения данного вопроса были приняты поправки к закону “О приватизации жилых домов государства и самоуправления”, согласно которым с 1 июля 2015 года владельцы квартир могли инициировать пересмотр функционально необходимого жилому дому земельного участка.

В этой связи приняты также правила Кабинета министров № 522, которыми установлен новый порядок определения функционально необходимого земельного участка для подлежащего приватизации жилого дома, а также обязательные правила Рижской думы № 177, которыми, в частности, предусмотрено, что прием заявлений собственников квартир на пересмотр функционально необходимого земельного участка к жилому дому, а также разработку планов по определению функционально необходимого жилому дому земельного участка, соответствующих новым требованиям закона, обеспечивает рижская Комиссия по приватизации жилых домов. Заявки на пересмотр могут подаваться непосредственно в комиссию, либо в Центр приема посетителей Рижской Думы (Ратслаукумс, 1, Рига).

В первые же недели – 100 заявок

В результате, уже в первые месяцы самоуправление Риги получило около 100 соответствующих заявлений, и вот уже несколько лет собственники квартир проявляют активный интерес к этому вопросу, ведь уменьшение размера земельного участка может принести собственникам квартир существенную экономию денег в будущем.

На данный момент в комиссию поданы заявления от собственников квартир почти 200 жилых домов, а в целом начатый процесс может коснуться интересов собственников квартир практически 2700 жилых домов!

Однако следует отметить, что не каждый участок земли может быть пересмотрен. Так, правилами Кабинета министров № 522 предусмотрено, что нельзя пересмотреть размер участка, который был приватизирован собственниками квартир.

Отказов мало, работа большая

– На 25 сентября 2017 года Комиссия получила заявления от собственников квартир 188 жилых домов, – рассказал Нормундс Бейнарович, заместитель председателя комиссии по приватизации жилых домов Рижского самоуправления. – В большинстве случаев при получении заявления от собственников квартир одного жилого дома приходится пересматривать земельные участки в рамках целого квартала. Следовательно, уже сегодня полученные нами заявления касаются функционально необходимых земельных участков для 2758 жилых домов. Это больше, чем половина жилого фонда самоуправления (сегодня на балансе Риги находится 5232 жилых домов). Указанные цифры свидетельствуют о том, какой огромный объем работ необходимо проделать и выполняется специалистами Комиссии при рассмотрении полученных заявлений собственников, и насколько этот процесс трудоемок, принимая во внимание, что при пересмотре земельных участков в рамках целых кварталов одновременно должны учитываться еще и законы и правила общего планирования землепользования и градостроительства.

Но уже сегодня можно сказать, что, исходя из активно проявляемого интереса собственников к вопросу о пересмотре земли, предполагаем, что количество поданных заявлений – 188 – это далеко не окончательная цифра, и она будет расти.

– Комиссия в течение полугода должна сообщить представителю жилого дома о начале пересмотра размеров функционально необходимого участка земли или же об отказе его пересматривать. Как часто вы отказываете жителям?

– На сегодня принято 153 решения о начале пересмотра земельного участка, собственники квартир еще 20 жилых домов получили отказ начать пересмотр. Чаще всего приходится отказывать собственникам квартир, чьи дома находятся в защитной зоне государственных памятников культуры или же в зоне наследия ЮНЕСКО, ведь в таких случаях, изменение контуров земельного участка запрещено законом, следовательно, пересмотр земельного участка объективно невозможен.

– Есть ли в столице дома, для которых функциональные участки хозяйской земли уже пересмотрены в сторону уменьшения?

– Для каждого отдельного жилого дома, подавшего нам заявление на пересмотр, процесс закончится только в тот день, когда результат пересмотра своим решением утвердит Рижская дума. Таких домов в столице на сегодня пока нет. Но в сроки, установленные правилами Кабинета министров, комиссия укладывается: первые результаты пересмотра должны быть готовы к третьему кварталу 2018 года.

– Большинство заявок – около 100 – были получены вашей комиссией практически сразу после начала программы. Успеете ли вы к концу 2018 года ответить на все эти запросы?

– Комиссия выполняет все необходимое, но нагрузка на специалистов, при таких объемах, как уже говорилось, очень велика. Поэтому, в будущем, не исключен и вариант закупки конкретной услуги.

– Скажите, должны ли владельцы квартир платить за пересмотр функционально необходимых участков земли под их домами?

– Административные издержки по пересмотру земельного участка погашает самоуправление.

Желания жителей не всегда выполнимы

– Должны ли жители подать в комиссию готовый план с указанием участка, от которого они желают отказаться?

– Для ускорения процесса пересмотра, собственники квартир могут получить у нас план границ земельного участка, зарегистрированный в кадастровой системе, и самостоятельно отметить на нем желаемые контуры. Но, как показывает практика, зачастую собственники желают отказаться практически от всей земли, которая определена как функционально необходимая жилому дому, что, конечно же, объективно невыполнимо.

– Это естественное желание, ведь аренда стоит очень дорого.

– Но выполнить такие желания собственников квартир невозможно. Например, некоторые на плане указывают, что комиссия должна оставить им участок земли по периметру дома с границами на расстоянии трех-пяти метров от стен. Специалисты же комиссии, выехав на место для осмотра участка, зачастую констатируют невозможность такого решения, поскольку функционально необходимый участок должен быть достаточным для содержания жилого дома, его обслуживания и для размещения на нем всех необходимых дому элементов инфраструктуры, благоустройства и коммуникаций: стоянка, детская площадка, место для мусорных контейнеров и т. д.

– Может ли владелец квартиры индивидуально потребовать пересмотра функционального участка или необходимо, чтобы заявку утвердило общее собрание собственников?

– Нормативными актами предусмотрено, что собственники квартир имеют право инициировать пересмотр установленного земельного участка, высказывать аргументы в процессе пересмотра. Оспорить/обжаловать постановления самоуправления в отношении инициативы пересмотра или непосредственно пересмотра земельного участка у председателя Думы или в Административном суде, они имеют право в случае, если такое решение приняла общность собственников и в установленном законом «О квартирной собственности» порядке.

С чего начинать?

– Предположим, в нашем доме есть группа активистов, готовых добиваться пересмотра хозяйской земли. С чего им начинать?

– Если у активистов жилого дома недостаточно информации о порядке пересмотра земли, всегда есть возможность обратиться в Комиссию на ул. Персес, 10/12 в Риге и получить необходимую консультацию по перечню документов, которые собственникам квартир необходимо предоставить вместе с заявлением на пересмотр земли, или можно задать вопрос в специальной форме, расположенной на нашей домашней странице http://www.rdzmpk.lv.

Сам факт подачи заявления в комиссию, выбор уполномоченного лица, которое будет представлять их интересы на всех переговорах, собственники должны обсудить и утвердить на общем собрании или во время письменного опроса, для чего необходимо, чтобы «за» проголосовало простое большинство собственников квартир этого дома (для выборов уполномоченного лица необходимо 2/3 голосов собственников – прим. ред.). После получения заявления комиссия разработает и разместит на своей домашней странице новый план функционально необходимой дому земли и предоставит всем заинтересованным сторонам время, чтобы высказать свое мнение о проекте пересмотра. Если собственники квартир не согласны с нашим видением ситуации или считают, что мы не учли какие-то факторы, они должны подать об этом соответствующее заявление. После всех уточнений новый план функционального участка будет утвержден Рижской думой.

Сейчас, например, уже готовы предварительные результаты пересмотра земли для многоквартирного дома по бульвару Анниньмуйжас, 46, в Риге. Но это решение еще предстоит утвердить Рижской думе, и в силу оно вступит, возможно, в конце 2018 года.

– К каким выводам пришла комиссия, пересматривая функционально необходимый участок для дома по бульвару Анниньмуйжас, 46, который обратился к вам одним из первых?

– К нам обратилась группа активистов этого жилого дома с просьбой о пересмотре функционально необходимого участка земли для своей многоэтажки. При рассмотрении данного вопроса, специалисты Комиссии пришли к выводу о возможности пересмотра участка по бульвару Анниньмуйжас, 46. Но для этого нам пришлось пересматривать и функционально необходимые участки для всех домов этого большого квартала. При этом мы должны были также сбалансировать интересы собственников квартир и собственников земли.

– На вашем плане это выглядит просто нереально, ведь в рамках одного квартала больше 70 разных участков земли!

– Да, из 70 земельных участков 21 был приватизирован, т.е. передан в собственность собственникам квартир в соответствии с законом “О приватизации жилых домов государства и самоуправления”, и, следовательно, по закону, данные земельные участки пересмотру не подлежат. Еще 29 земельных участков в этом квартале принадлежат частным и юридическим лицам, 10 земельных участков – это земля Резервного фонда. Все эти 70 земельных участков нужно было оценить и по возможности пересмотреть в границах целого квартала, т.е. пересмотреть границы земельных участков сразу для множества жилых домов.

А что будет с «лишней» землей дальше?

– Что дом по бульвару Анниньмуйжас, 46 выиграет от пересмотра фунционально необходимого участка?

– Согласно нормативным актам, первоначально при приватизации дома было определено, что ему необходим функциональный участок в размере почти 4800 квадратных метров. После пересмотра размер арендованной у частного собственника земли с сегодняшних 4800 кв.м., может быть уменьшен до 3300 кв. м., т.е. размер земельного участка мы предлагаем снизить, практически, на четверть. Платежи по аренде земли в конкретном случае для собственников квартир значительно сократятся.

Нормативными актами предусмотрено, что пересмотр земельного участка должен быть закончен не позднее двух с половиной лет с момента, когда закончился срок обжалования решения самоуправления о начале пересмотра земельного участка. Высказываются мнения – «Почему так долго?» Но практика, как видно на приведенном примере, показывает, насколько процесс пересмотра функционально необходимого жилому дому земельного участка кропотлив и требует много специальных знаний, умений и времени.

– А что будет с «лишней» землей дальше? Что произойдет с отделенным участком земли?

– В разных ситуациях решения могут отличаться. В случае с жилым домом по бульвару Анниньмуйжас, 46, мы считаем, что собственник земли может сам использовать образовавшийся свободный участок. Однако собственникам квартир в таких ситуациях надо считаться с возможными последствиями.

– С какими, например?

– У собственников земли есть возможность построить на освободившемся участке автостоянку, одноквартирный или даже многоквартирный дом и т.д. Например, по бульвару Анниньмуйжас, 46, освободившаяся площадь земельного участка позволяет землевладельцу построить многоэтажный жилой дом, Так что собственники квартир могут столкнуться и с такими последствиями пересмотра земельного участка.

– А собственник земли имеет право сказать: «Нет, этот освободившийся участок мне не нужен, так что распределите его между соседними домами и пусть жители по-прежнему платят мне аренду?»

– Нет. Если в процессе пересмотра будет констатировано, что освободившийся участок земли может быть самостоятельно использован в рамках закона, участок будет передан землевладельцу.

– А что, если в ходе пересмотра освобождается небольшой участок во дворе?

– Если мы видим, что землевладелец не сможет маленький земельный участок использовать самостоятельно, то, возможно, мы вообще не сможем пересмотреть функционально необходимый дому участок. Но чаще бывает, что при пересмотре функциональных земельных участков нескольких домов все-таки образуется достаточная свободная территория, чтобы передать ее собственнику земли для дальнейшего использования.

– Если владельцы квартир решат, что предложенный вами вариант для них невыгоден, могут ли они отказаться от пересмотра?

– Запрета общности собственников квартир отказаться от пересмотра нет, однако начавшийся процесс затрагивает интересы уже нескольких или даже множества домов в границах квартала. С данным фактом нельзя будет не считаться и, следовательно, отказаться от результатов пересмотра будет достаточно сложно. На практике, такие отказы были, но все они поступали в комиссию в течение того полугода, который отведен законом для рассмотрения заявления собственников квартир и подготовки решения о начале процесса пересмотра земельного участка.

– Следовательно, собственникам квартир, которые готовят запрос на пересмотр функционального участка земли, надо хорошенько все обдумать еще перед визитом в комиссию?

– Безусловно. Каждое решение собственников квартир по пересмотру земельного участка должно быть продуманным и взвешенным, соответствовать нормам закона.