Что крушит сосед за стенкой?

Какое виды ремонтных работ надо согласовывать?

Какие виды ремонтных и строительных работ можно и какие нельзя проводить в квартирах многоквартирных домов без разрешения Строительной управы? Эту тему мы обсуждаем с экспертами Архитектурного управления Департамента городского развития Риги.

– Я собираюсь делать ремонт с перепланировкой квартиры и сносом одной из несущих стен, – пишет Евгений. – Как мне понять – нужно ли согласовывать проект ремонта в Стройуправе?

– Я подозреваю, что мои соседи сверху затеяли незаконный ремонт, – сообщает Илута. – Они месяцами что-то сверлят. Однажды меня разбудил резкий звук: как я поняла, в тот день соседи сносили стенку в квартире, потом выносили горы строительного мусора. В результате ремонта ухудшилась звукоизоляция: теперь я слышу то, что не предназначено для моих ушей. Честно говоря, я уже начинаю опасаться за свою психику и свою безопасность. Могу ли я вызвать стройинспектора, чтобы он обследовал квартиру соседей и удостоверился, что они не сделали ничего незаконного?

Рассказываем, каковы функции Строительного управления и какие проверки оно проводит.

За что отвечает Стройуправа?

Строительное управление (далее Стройуправа) обеспечивает контроль за процессом строительства, в том числе контролирует соблюдение административных требований к строительным работам. В ходе строительных работ Стройуправа (или строительный инспектор) проверяет наличие самовольного строительства или несанкционированной эксплуатации помещения и наличие документации, предусмотренной строительными нормативами.

Какое строительство незаконно?

По статье 18-й Закона о строительстве, самовольное строительство – это работы, начатые или ведущиеся без строительного проекта, без пояснительной записки или без разрешения на строительство, или до его получения, в случаях, когда такое разрешение требуется нормативными актами. Незаконными считаются и работы, не соответствующие строительному проекту и требованиям нормативных актов.

Полномочия стройинспектора

Если строительный инспектор обнаружит незаконное строительство, он остановит строительные работы и выдаст владельцу жилья заключение с предписанием устранить последствия незаконного строительства, то есть оформить соответствующую строительную документацию или вернуть зданию (помещению) прежний законный вид.

Однако, если есть подозрение на возможную опасность, которая могла возникнуть в результате самовольного строительства (опасность для жизни и здоровья людей или опасность повреждения строительных конструкций), строительный инспектор обяжет владельца квартиры вызвать сертифицированного строительного специалиста для проведения технического обследования.

Разрешение нужно не всегда

Наши собеседницы: Эвелина Рожулапа, глава Архитектурного управления Департамента городского развития и Айя Мельникова, заместитель главы Архитектурного управления Департамента городского развития.

– Как понять, какие ремонтные работы запрещено проводить в квартирах многоквартирных домов без разрешения Стройуправы и что можно перестроить? Можно ли, например, перенести ванную комнату или кухню в другое помещение без разрешения Стройуправы? Какие стены можно сносить?

Эвелина:

– Во-первых, надо уточнить, в каком контексте использовать термин «разрешение на строительство» (būvatļauja). Это лишь один из процессов, и он необходим не всегда, когда вы обращаетесь в Стройуправу. Есть разные виды строительных работ – в каких-то случаях нужно обращаться в Стройуправу, в каких-то нет. Эти случаи определяют два главных вида нормативов Кабинета министров, в которых людям хорошо бы сориентироваться: Ēku būvnoteikumi и Atsevišķu inženierbūvju būvnoteikumi. В этих нормативах указано какие виды работ можно проводить без какого-либо согласования со Стройуправой, для каких видов работ достаточно подать сообщение о строительстве (paziņojums par būvniecību) в информационной строительной системе о начале и об окончании работ (это самый простой из строительных процессов). Одним из видов заявления является paskaidrojuma raksts (объяснительная записка). В этом случае Стройуправа рассмотрит проект ремонтных или строительных работ и решит – согласовывать его или нет. Для более значительных видов строительных работ нужно строительное разрешение (būvatļauja).

Рижская Стройуправа контролирует самовольное строительство, когда получает сообщения о проблемах или заявления о несоответствии определенных строительных работ нормативам.

– Можете ли вы пояснить, какие виды работ можно делать без согласований и подачи документов в Стройуправу?

Эвелина:

– Можно проводить ремонтные работы, которые не включают перепланирование помещений. Согласования не нужны, чтобы покрасить фасад или крышу в тот тон, какой был до этого. Что касается многоквартирных домов, то важно понять, не является ли здание архитектурным памятником. Поэтому для архитектурных памятников есть свой перечень видов работ, которые можно и которые нельзя делать без согласования.

Допустим, в здании, которое не является архитектурным памятником, окна можно менять без согласования, если вы их замените на идентичные по форме и окраске тем, что были установлены ранее. У зданий, не являющихся архитектурными памятниками, покраска наружных лестниц и дверей (если цвет не меняется) не согласуется в Стройуправе. Если здание является архитектурным памятником, эти вещи надо согласовывать.

Если у вас перепланировка

– Перепланировку квартиры надо согласовывать?

Эвелина:

– Если перепланировка производится без сноса несущих конструкций и трансформации инженерных сетей в многоквартирных домах, она согласуется путем подачи документа paziņojums par būvniecību в строительную информационную систему (BIS). Это значит, что в момент, когда люди планируют объединить две комнаты или перепланировать хозяйственное помещение (например, за его счет увеличить площадь соседней комнаты) и при этом они не сносят стены, являющиеся несущей конструкцией, то они должны действовать согласно плану перестройки жилья (предварительно составленному сертифицированным архитектором), а о строительных работах им надо будет подать сообщение в BIS, больше никаких документов предоставлять не потребуется.

– Разрешено ли перемещать санузел или кухню в то помещение, где ранее была жилая комната? Нужно ли эти строительные работы согласовывать в Стройуправе?

Эвелина:

– В этом случае, возможно, придется перестраивать инженерные сети, думая, как заново подключить трубы в санузлах или в кухне. Если это можно будет сделать без серьезной перестройки, возможно, согласовывать работы в Стройуправе не потребуется. Но при этом жильцам надо будет обеспечить в помещении звукоизоляцию и влагоизоляцию согласно нормативам.

Как обеспечить звукоизоляцию?

– Можно ли в квартире многоквартирного дома полностью снять половое покрытие и оставить бетон, если жилец так хочет?

Эвелина:

– Жилец может демонтировать половое покрытие, но при этом он не должен ухудшить звукоизоляцию. Если на бетонном полу был только линолеум, или только плитка, то после демонтажа покрытия, по сути, может ничего не измениться. В тех случаях, когда на полу находилась звукоизоляционная прослойка, при ее демонтаже надо будет думать о том, как снова звукоизоляцию обеспечить.

– В случае ухудшения звукоизоляции сосед жильца, снявшего половое покрытие, имеет право обратиться в Стройуправу?

Эвелина:

– Да, он может обратиться, но надо будет проверить, какие работы проводились и действительно ли ситуация ухудшилась. Работы ведь могут быть разные. Допустим, к стене между квартирами был приклеен какой-то слой регипса (чтобы выровнять стены, если они неровные), и регипс обеспечивал звукоизоляцию. Если этот слой регипса снять при ремонте и стену оставить в изначальном виде, может создаться ощущение, что звукоизоляция ухудшилась.

Но демонтаж регипса не запрещен, его не нужно согласовывать в Стройуправе.

Айя:

– Я могу как пример привести практику, которая была популярна в советское время: на стены (в том числе между квартирами) вешали ковры, и это улучшало звукоизоляцию. Но времена изменились, ковры на стены уже не вешают, поэтому звукоизоляция между соседними квартирами могла ухудшиться. Однако в том, чтобы снять ковер со стены, ничего противозаконного нет: каждый может это сделать.

Будет ли штраф?

– Если человек незаконно провел строительные работы в своей квартире, какой штраф он может получить?

 Айя:

– Строительный инспектор - тот человек, который может констатировать, проведены ли ремонтные работы (которые надо было согласовать) законно или нет. Самовольное строительство – административное правонарушение, за которое законом предусмотрен административный штраф. Но размер штрафа зависит от того, кто совершил правонарушение – физическое лицо или юридическое, в итоге вместо денежного штрафа могут применить и предупреждение.

По закону штраф не может быть назначен за самовольные строительные работы, которые были проведены более трех лет назад.

Однако независимо от того, прошли эти три года или нет, если констатировано самовольное строительство, будет дано указание устранить его последствия.

– И как их можно устранить?

Айя:

– Один из вариантов – привлечь сертифицированного проектировщика, который разработает проектную документацию соответственно нормативам и выберет необходимый строительный процесс – paziņojums par būvniecību, paskaidrojuma raksts или būvatļauja.

Второй вариант – восстановить вид жилья, каким он был до ремонтных работ (если строительные работы невозможно согласовать). Строительный инспектор может также назначить техническое обследование: в этом случае владельцу здания или квартиры надо будет пригласить сертифицированного строительного специалиста для для технического осмотра.  Специалист оценит насколько самовольные строительные работы (например, демонтированная стена) влияют на стабильность здания или на стабильность отдельных конструкций здания.

– Допустим, у жильца есть подозрение, что его сосед провел незаконный ремонт квартиры, человек подал об этом заявление в Стройуправу. Владелец квартиры обязан обеспечить доступ в жилье для стройинспектора, чтобы тот провел проверку?

Айя:

–  По закону у стройинспектора есть право проверить квартиру и владелец жилья обязан его впустить. Если владелец квартиры протестует, не пускает стройинспектора в жилье и говорит, что никакого самовольного строительства у него не было, то в таком случае Стройуправа действует по закону об административных процессах. Стройуправа посылает владельцу квартиры письмо с просьбой обеспечить осмотр и проверку строительных работ. Если владелец квартиры возражает или не реагирует, могут быть приняты принудительные меры: составляется административный акт, что владелец жилья не обеспечил доступ для стройинспектора, закон предполагает и применение силы для обеспечения доступа в жилье, если будет соответствующее решение суда. Однако на моей памяти силовые меры в Риге со стороны Стройуправы не применялись.

Куда обращаться?

– Если есть подозрение о незаконном строительстве у соседей, куда лучше обращаться в первую очередь: в домоуправление или в Стройуправу?

Айя:

– В принципе, если у вас зародились подозрения в незаконном строительстве у соседей, в домоуправление имеет смысл обратиться в первую очередь. Например, если соседи постоянно что-то сверлят и вам этот шум мешает. Однако может статься, что незаконного строительства у них вовсе нет.

Конечно, владельцы квартир могут в любой момент обратиться с заявлением в Стройуправу с просьбой проверить законность строительства. Возможно, это поможет получить объяснение того, что происходит, почему ремонтные работы проходят так долго. Но если вы пойдете в Стройуправу с вопросом «Почему сосед так долго делает ремонт?» – мы не ответим, потому что нормативы не ограничивают время длительности ремонта.

Эвелина:

– По поводу шума действуют нормативы, что нельзя шуметь после 23.00. Если шум происходит поздно вечером или ночью независимо от того шум ли это от строительных работ или из-за вечеринки – вы имеете право вызвать муниципальную полицию.

Угроза безопасности

– Какие ремонтные работы могут угрожать безопасности в многоквартирных домах? Вы могли бы привести примеры?

– Айя: Угрожать безопасности могут работы, которые затрагивают несущие конструкции здания или его элементы. Такие виды работ надо согласовывать в Стройуправе.

Но тут вопрос – в каком объеме работы затрагивают несущие конструкции здания, предполагается ли снос всей несущей стены здания, или, например, в несущую стену врезается дверь? Если в подобных случаях констатируется самовольное вмешательство в несущие конструкции здания (а разрешающих проводить такие работы документов нет), тогда сертифицированный эксперт по строительству должен оценить эти работы и их влияние на безопасность здания.

– Имеет ли право строительный инспектор требовать, чтобы ремонт в квартире был переделан, если во время ремонта были снесены несущие стены и это угрожает безопасности здания?

Айя:

– Строительный инспектор даст указание владельцу жилья пригласить строительного специалиста для технического осмотра – он обследует вмешательство в несущие конструкции и даст задание жильцам разработать необходимую для проекта документацию и согласовать ее как того требуют  нормативы. Во время согласования документации не исключается, что какие-то виды ремонтных работ потребуют переделать.

– Кому придется платить, если после ремонта понадобится перестройка? Владельцу жилья?

Айя:

– Все расходы, которые относятся к заключению о техосмотре жилья, к разработке проектной документации – это расходы владельцев квартир. Расходы на перестройку будет нести сам владелец квартиры.

Решетки на балконах и остекление лоджий

– У многих людей до сих пор стоят решетки на балконах и, кажется, их не собираются демонтировать. Это законно или нет?

Эвелина:

– Тут надо различать идет ли речь об историческом центре Риги и об охраняемой зоне, является ли дом архитектурным памятником, или мы говорим о зданиях, которые исторической ценности не имеют и находятся вне исторического центра и охраняемых зон.

Если здание не несет исторической ценности, то решетки приравниваются к другим элементам, расположенным на фасаде дома (выходящем на улицу), но не связанным со строительными работами – таким как вентиляционные решетки или кондиционеры.

В Риге эти элементы нельзя устанавливать на фасадах (выходящих на улицу), за исключением случаев, когда владельцы квартир приняли единое решение, которое было согласовано в Стройуправе. Однако на балконах, выходящих во двор (и не являющихся частью фасадов), такие решетки можно установить.

– У остекленных лоджий в многоквартирном доме должен быть единый стиль?

Эвелина:

– Остекление лоджий в отличие от решеток на балконах считается строительством и превращением внешних помещений во внутренние. В силе упрощенная процедура: отдельные строительные планы остекления лоджий не нужны в случае, если в серийных домах лоджии остеклялись по образцам, указанным в Правилах использования и застройки Рижской территории. Для каждой серии дома разработаны типовые проекты остекления лоджий, и жильцы должны, совместно принимая решение об их использовании, их придерживаться без отдельных согласований со Стройуправой. Но стоит поинтересоваться у домоуправления или в Стройуправе, был ли у дома разработан единый проект остекления лоджий. Если такого проекта не было, лоджии  можно остеклять, но нужно будет заручиться соглашением общности владельцев квартир и следовать образцам, указанным в Правилах использования и застройки Рижской территории.