Как платить за квадратные метры?

Ситуация: владельцы больших квартир в доме обидели соседей, у которых квартиры поменьше!

Необычная ситуация сложилась в доме по ул. Муйжас, 13 в Юрмале. Владельцы маленьких квартир в этой новостройке находятся в состоянии конфликта с теми соседями, которым принадлежат огромные жилища. Предмет спора – методика оплаты общих расходов.

Светлана Калиниченко рассказывает, что дом по ул. Муйжас был построен в 2001 году. Он очень уютный, поскольку все жители знают друг друга – в доме всего 12 квартир. Правда, в одном подъезде квартиры очень большие, площадью до 200 квадратных метров, а в двух других – поменьше. Самая маленькая квартира, например, имеет площадь «всего» 92 квадратных метров.

Казалось бы, о чем горевать, проживая в таком престижном доме? Но покоя жильцам нет.

– В 2004 году активисты дома устроили общее собрание и предложили всем совладельцам проголосовать за разделение дома на квартирные собственнности (до того времени каждому владельцу формально принадлежала не конкретная квартира, а идеальные части общего имущества), – рассказывает Светлана. – Но потом оказалось, что кроме вопроса разделения в проект соглашения втихую был внесен дополнительный пункт. Мол, каждый владелец квартиры согласен оплачивать 1/12 часть общих расходов по управлению и обслуживанию дома вне зависимости от размера квартиры.

Напомним, абсолютное большинство владельцев квартир в Латвии оплачивает такие расходы пропорционально общей площади жилья. То есть хозяева маленькой квартиры тратят на обслуживание меньше, чем их соседи, живущие на большой жилплощади.

– Соглашение в 2004 году подписали все 12 собственников. Теперь каждый месяц все одинаково выкладывают за обслуживание по 170 евро, – рассказала Светлана. – Конечно, жители маленьких квартир не хотят платить так же много, как хозяева больших апартаментов. Примерно в 2013 году мы даже провели в доме письменный опрос, в ходе которого семь собственников проголосовали за то, чтобы платить управляющему пропорционально площади жилья. Но управляющий просто выбросил протокол голосования в мусорник.

Что делать попавшим в сложную ситуацию собственникам маленьких квартир, которых в доме большинство? На вопросы читателей ответил юрист Александр Кведарс (26634444).

– Могли ли владельцы квартир в 2004 году принять решение, по которому каждый собственник обязывался платить 1/12 часть от всех расходов по содержанию независимо от площади его жилья?

– Ни в 2004 году, ни позже в Латвии не было нормативных актов, которые запрещали бы собственникам квартир принимать в своем доме альтернативные методики платы за обслуживание. В правилах Кабинета министров № 408 сказано, что плата за обслуживание должна быть пропорциональна идеальным долям общей собственности, принадлежащим каждому квартировладельцу. Но эти правила применимы только до тех пор, пока собственники не объединились и не проголосовали за другую методику.

– Что владельцам маленьких квартир по ул. Муйжас, 13 нужно делать сегодня, чтобы снова перейти на оплату по квадратным метрам?

– Несмотря на то, что в 2004 году решение о методике оплаты было принято при стопроцентном согласии собственников квартир, его в любой момент можно изменить, проведя в доме общее собрание или письменный опрос. Закон о квартирной собственности устанавливает, что для изменения порядка оплаты достаточно голосов простого большинства – 51% собственников. Это значит, что в собрании по ул. Муйжас должно участвовать как минимум семь собственников квартир, и семь же собственников должны проголосовать за новую методику оплаты. Тогда порядок новый оплаты, утвержденный на собрании, будет иметь юридическую силу и считаться обязательным для всех соседей.

– Относится ли соглашение к новым владельцам квартир, которые купили квартиры после 2004 года и в голосовании не принимали участие?

– Да, нынешнее соглашение распространяется и на новых владельцев квартир по ул. Муйжас, 13. Обязанностью нового хозяина является исполнение решение общности собственников, когда бы оно ни было принято. Если новые владельцы не согласны с установленным в доме порядком расчетов за обслуживание, то любой из них имеет право созвать общее собрание и предложить свое решение вопроса, за которое должна проголосовать большая половина владельцев квартир.

– Что делать, если управляющий выбрасывает протоколы письменного опроса в мусорник и игнорирует решения владельцев квартир, принятые простым большинством голосов?

– Если управляющий хитрит, его необходимо сместить и выбрать управляющего, который будет более исполнителен. Другого механизма воздействия на домоуправа нет.

– Можно ли сейчас, в 2017 году, поменять методику начисления квартплаты, используя результаты голосования в 2013 году?

– Если на руках жителей имеются оригиналы документов – протокол собрания, анкеты, то их можно использовать. Правда, в законе сказано, что владельцы квартир должны в течение месяца проинформировать управляющего о проведенном в доме собрании или опросе и его результатах. Сейчас жильцам, чтобы настаивать на выполнении решения 2013 года, надо иметь доказательства того, что они информировали управляющего в срок (чек почты, электронное письмо). Если управляющий с того времени поменялся, это не мешает людям снова подать в домоуправление копии этих документов и требовать выполнения решений общего собрания. Главное, чтобы после 2013 года в доме не было принято иных решений по этому вопросу. В таких случаях новое решение лишает силы более старое.

– Что будет, если владелец квартиры просто откажется оплачивать счет за обслуживание, который полагает несправедливым?

– На мой взгляд, в данном случае имеет силу порядок оплаты, принятый собственниками квартир по ул. Муйжас, 13 в 2013 году (если с тех пор не было принято других решений). Если у активистов сохранились оригиналы документов, то можно потребовать перерасчет за весь период с 2013 года. Если же оригиналы не сохранились, то самовольно отказаться от повышенной платы нельзя, в противном случае управляющий имеет право требовать оплаты через суд. В такой ситуации эффективней будет созвать новое общее собрание или провести в доме новый опрос об изменении методики платы за обслуживание.