Кадастровая стоимость: какие перемены ждут владельцев квартир?

Жители Латвии взволнованы: заявленное на 2022 год повышение кадастровой стоимости может привести к изменению цен на недвижимость и непомерному росту налогов.

Мы решили разобраться, действительно ли это так, и побеседовали с представителем Департамента кадастровой оценки Государственной земельной службы Александром Элькиным. Заодно выяснили, как на самом деле рассчитывается кадастровая стоимость.

Как рассчитывают кадастровую стоимость?

– Что такое кадастровая стоимость? Почему возникла необходимость пересмотреть ее?

– Кадастровая стоимость – это массовая оценка недвижимости, которую Земельная служба производит несколько раз в десятилетие. Кадастровая стоимость следует за рынком недвижимости. Если в какой-то группе подлежащей сравнению недвижимости заключены более 20 сделок, то можно понять, на каком уровне находится нынешняя кадастровая стоимость по отношению к рынку недвижимости и как она поменяется при очередном перерасчете.

Не стоит путать кадастровую стоимость с индивидуальной оценкой недвижимости, которую владелец заказывает индивидуальным оценщикам.

Пересмотреть кадастровую стоимость решили, потому что она перестала соответствовать рыночной стоимости. Нынешняя кадастровая стоимость недвижимости соответствует состоянию рынка недвижимости 2012–2013 годов.

Земельная служба сейчас посчитала базу новой кадастровой стоимости, которая соответствует состоянию коммерческого рынка недвижимости на 1 июля 2019 года: с этой информацией мы ознакамливаем жителей, самоуправления, Министерство финансов и правительство. Предполагается, что новая кадастровая стоимость вступит в силу с 2022 года.

– От чего зависит кадастровая стоимость наших домов и квартир?

– Она зависит от рынка недвижимости. Если цены на недвижимость в течение нескольких лет не меняются, производить переоценку не имеет смысла.

Наша задача – оценить всю недвижимость в Латвии объективно на определенную дату. Если на рынке недвижимости наблюдается рост, кадастровая стоимость увеличивается, если наблюдается падение – она снижается. Мы сравниваем также территории, сравниваем социально-экономические показатели. И просчитываем, какой прирост цен наблюдался на конкретной территории.

Ведь цены на одинаковую недвижимость на разных территориях отличаются в разы. В Юрмале, рядом с концертным залом «Дзинтари», дома и квартиры могут стоить миллионы. А в Балтинаве рядом с границей России квартиры и индивидуальные дома будут намного дешевле.

Как и рыночная цена, кадастровая оценка учитывает множество факторов: год постройки и размер здания, его состояние, вид использования и т.д.

– Очень хорошо, но зачем государству нужна новая кадастровая оценка?

– Это нужно, чтобы получить представление о том, каким капиталом владеет общество и государство, чтобы самоуправления могли планировать политику развития территорий в дальнейшем. В 2017 году более 50 тысяч жителей подписались под петицией за отмену налога на единственное жилье. Тогда было принято решение о том, что сначала необходимо улучшить саму систему кадастровой оценки (например, в отношении новостроек и крупных земельных участков под многоквартирными домами, кадастр которых сильно отставал от рынка. – Прим. ред.), а потом уже решать проблему с налогом на недвижимость.

Кстати, проблема с недооценкой новостроек действительно существует. В 2020 году кадастровая стоимость нового и старого жилья находится примерно на одном уровне. Постановили, что этот недочет нужно изменить, исправив саму систему кадастровой оценки. Это нужно, поскольку кадастровую стоимость используют не только для расчета налога на недвижимость, но и в расчете стоимости приватизации каких-то объектов, при расчете налога на прирост капитала в случае продажи жилья и так далее. Также она используется как критерий для выдачи вида на жительство.

Что учитывают при расчетах

– Как рассчитывается новая кадастровая стоимость?

– Кадастровая оценка проводится по формулам. Для домов учитывается объем (то есть сумма всех площадей – внутренней площади дома, где есть площади под погребом, площадь балкона или лоджии с понижающим коэффициентом), коэффициент удобств (какие удобства есть), физический износ (новый дом или нет), является ли он памятником архитектуры (в ремонт памятников архитектуры владельцам приходится вкладывать больше денег, так как требования к ним выше), учитывается материал, из которого построен дом, и период строительства.

При расчете кадастровой стоимости квартир во внимание берется объем (сумма площадей – внутренние и наружные), этаж, наличие удобств, физический износ зданий, является ли дом памятником архитектуры, деревянный дом или нет. Если памятник архитектуры находится в плохом состоянии и необходимы работы по его восстановлению, его рыночная и кадастровая стоимость снижается, так как владелец не может полноправно распоряжаться своим имуществом и делать ремонт без сложного согласования с властями.

– При оценке жилья учитывается серия квартиры?

– В кадастре нет информации о серии жилых домов. Но мы используем при расчете данные о годе постройки здания. Мы заметили, что реновированные дома, построенные до Первой мировой войны, на рынке недвижимости котируются дороже, чем жилье, построенное в 70-е и 80-е годы ХХ века. Также стоимость квартир в новых проектах выше, чем в домах советской постройки. Поэтому для адекватной оценки кадастровой стоимости конкретных квартир мы разделили все здания на шесть групп: до 1914 года постройки, до 1945 года, до 1990 года, до 2000 года, до 2014 года и с 2015 года до наших дней. Мы наблюдаем, как дома каждой группы, условно говоря, ведут себя на рынке недвижимости. Очень влияет на рыночную цену состояние здания и то, как оно используется.

Где прирост будет больше?

– В каких сегментах недвижимости с 2022 года прогнозируется самый большой прирост кадастровой стоимости?

– В Латвии рынок недвижимости неоднородный, у разных территорий своя специфика.

Прогнозируется большой прирост кадастровой стоимости на сельскохозяйственные земли. С 2012 года рыночные цены на землю выросли во всех регионах (в Латгалии с 700–800 евро до 1200–1400 евро в среднем за гектар, в Земгале, где самая плодородная земля, – от 2000 евро до 4500–6000 в среднем за гектар). Сейчас кадастровая стоимость этих земель составляет всего 30 процентов от рыночной стоимости.

На оценку земли влияет ее плодородность – чем она выше, тем земля дороже. Но влияет и регион – в Земгале самые высокие цены за гектар земли (доходят до 9–10 тысяч евро), а в Латгалии столь же плодородная земля стоит дешевле.

Недооценено и жилье, особенно новое. Кадастровая стоимость жилья в новостройках составляет всего 30% от рыночной стоимости, кадастровая стоимость типового жилья в многоэтажках – 50% от суммы, за которую жилье обычно продают.

Планируется, что для новых проектов кадастровая стоимость квартир увеличится в несколько раз.

– Но ведь это больно ударит по владельцам нового жилья?

– Не обязательно, если в Латвии введут необлагаемый минимум на единственное жилье или другие налоговые льготы.

Кстати, пропорционально отношению ко всему жилищному фонду в Латвии новых проектов оказалось не так-то и много. Всего в Латвии 40 тысяч многоквартирных домов (около 700 тысяч квартир). Из них новых зданий – около 1400, в этих домах примерно 30 тысяч квартир. Большая их часть находится в Риге, в Рижском районе и Юрмале.

– Какой процент от рыночной стоимости должна составлять кадастровая стоимость?

– Правительством поставлена задача максимально приблизить кадастровую стоимость к рынку в пропорции 1:1. Но так как объекты очень разные, мы не можем везде получить единицу: где-то соотношение будет 0,97, а где-то кадастровая стоимость достигнет даже 1,02% от рыночной.

Можно ли оспорить?

– Ремонт в квартире влияет на ее кадастровую стоимость?

– У нас нет информации, был ли сделан ремонт в каждой отдельной квартире. Мы берем во внимание общий износ зданий. Конечно, если продается квартира с евроремонтом, то рыночная ее цена будет повышенной. Однако, если в том же доме продается квартира, которую банк отобрал у своих клиентов за долги, то цена будет пониженной.

– Можно ли оспорить кадастровую стоимость, если владелец не согласен с оценкой своего жилья? Например, сейчас кадастровая стоимость типовой однокомнатной квартиры в моем доме составляет около 13 тысяч евро, а в перспективе она повысится до 30 тысяч евро. Мне не кажется, что это адекватное повышение.

– Оспорить можно, проверив данные кадастра. Если данные некорректны или были введены неправильно, их можно исправить. Если данные устарели, их можно актуализировать. Для этого, если речь идет о квартирах, надо обратиться в Земельную службу.

Цены диктует рынок

– Почему в оценке кадастровой стоимости учитываются рыночные цены на недвижимость по состоянию на 1 июля 2019 года? Ведь ситуация давно изменилась!

– По закону при расчете кадастровой стоимости берутся показатели, как минимум, за два года. Мы брали в расчет период с 2017 года до 1 июля 2019 года. А на тех территориях, где было мало сделок, брали во внимание и 2016 год.

– Каким образом вы узнаете рыночные цены?

– Мы получаем всю информацию о сделках с недвижимостью из Земельной книги. Все сделки проходят проверку – соответствуют ли они свободному рынку недвижимости по стандартам международной ассоциации оценщиков, нет ли там подводных камней, не маскируется ли, например, под видом продажи дома подарок одного родственника другому. Такие сделки отсеиваются. Остальные сделки мы делим по категориям объектов (квартиры, жилые дома, земля под застройку, коммерческие помещения, сельскохозяйственные земли, леса), по территориям, где они находятся, и смотрим на уровень цен.

С 2017 по 2019 год в Латвии было совершено около 120 000 сделок купли-продажи недвижимости, из них только 28 381 сделка соответствует свободному рынку недвижимости и использовалась для расчета кадастровой стоимости квартир в домах, построенных до 2000 года. В домах, построенных после 2000 года (в новых проектах), таких сделок было 5970.

– Рыночные цены на сделки с однотипной недвижимостью могут сильно отличаться. При расчете кадастровой стоимости это учитывается?

– Люди думают: «Рядом со мной по высокой цене купил квартиру иностранец, значит, автоматически в моем районе цены на квартиры повысятся». Но так это не работает. Если обычно квартиры в вашем доме покупают по 45–50 тысяч, а один иностранец купил квартиру за 80 тысяч, его сделка при расчете кадастровой стоимости учитываться не будет. Если сделка совершена с целью получить вид на жительство, она тоже не берется в расчет. Также надо учесть, что дома могут выглядеть одинаково, но стоить по-разному. Например, в одном решен вопрос отопления – поставлен центральный котел отопления, в другом – нет. И кадастровая стоимость их будет разной.

– В каких регионах быстрее всего растет стоимость жилья?

– Очень сильно растет рыночная стоимость жилья в Риге и Рижском районе (если учитывать цены на июль 2019 года), в Валмиере. В Риге в среднем кадастровая стоимость составляла 44 процента от рынка недвижимости, в Латгалии – 70 процентов. Значит, и повышение кадастровой стоимости будет пропорциональным.

Влияние кризиса

– В 2020 году в связи с эпидемией коронавируса начался экономический кризис, пик его, возможно, еще не пройден. А Земельная служба рассчитала цены, учитывая показатели успешного 2019 года, когда экономика была на подъеме. Почему вы не учли влияние кризиса на рынок недвижимости?

– Осенью мы должны сделать информационное сообщение правительству о том, влияет ли Covid-19 на рынок недвижимости, наблюдается ли падение цен за квадратный метр жилья. На прошлой неделе у нас было собрание с представителями Ассоциации независимых оценщиков. И по их словам, кризис на цены недвижимости пока не влияет.

Также наши коллеги из Эстонии и Литвы, с которыми мы провели отдаленный семинар в начале июля, информировали, что цены на жилье и у них не показали снижение. Скорее всего, реальный результат кризиса на рынке недвижимости будет ощутим этой осенью или зимой.

Пока мы заметили, что примерно на 10% упали цены на аренду жилья, и появилось больше предложений о продаже квартир (это в перспективе может снизить цены на них). Также, несмотря на кризис, этой весной и летом семьи по-прежнему активно покупают индивидуальные жилые дома в Рижском районе.

– Если цены на недвижимость осенью или зимой обрушатся, вы сделаете переоценку кадастровой стоимости к 2022 году?

– Да, возможно придется переоценить кадастровую стоимость, взяв за основу другую дату, – какую, это решать правительству. Подобный сценарий уже проходили в 2009 году.

Паниковать рано

– Земельная служба проводила публичное обсуждение новой базы кадастровой стоимости, свое мнение мог высказать любой возмущенный житель. Каковы результаты этого обсуждения?

– С 14 июля по 28 июля действительно проходило общественное обсуждение проекта новой кадастровой стоимости. Мы получили более 1100 писем и поделили их на три группы. Первая группа жителей, самая большая, выступает против пересмотра кадастровой стоимости, так как приравнивает новую кадастровую стоимость к автоматическому повышению налога на недвижимость. Но сейчас паниковать преждевременно: если кадастровая стоимость увеличится вдвое, это не значит, что и налог на жилье возрастет вдвое.

Не стоит нынешнюю ставку налога применять к новой кадастровой стоимости – налоговая политика определенно поменяется.

Во второй большой группе писем жители утверждают, что их жилье переоценили. Например, в 2017 году человек купил квартиру за 45 тысяч, сейчас ее предполагаемая стоимость 50 тысяч. Но люди не учитывают, что за эти годы цены на жилье все-таки выросли. Иногда критика оправданна, и мы примем это во внимание.

Мы не можем приравнять кадастровую стоимость каждого объекта к цене, указанной в договоре купли-продажи. Нам надо оценить общий уровень, чтобы не получилось так, что мы оценили жилье в 50 тысяч евро, а реально квартиры стоят 25 тысяч.

Также были письма, где говорилось, что новая кадастровая стоимость слишком низкая. В них речь шла в основном о принудительной аренде – о земле под многоквартирными домами (ставка аренды зависит от кадастровой стоимости участка, поэтому повышение кадастра очень выгодно хозяевам земли. – Прим. ред.). Если у многоквартирного дома был слишком большой кусок земли, который не используется, мы высчитали площадь, необходимую для этого дома, а для остальной площади высчитали снижающий коэффициент.

– Повлияют ли мнения жителей на проект повышения кадастровой стоимости?

– Если мы по письмам жителей увидим, что системно в чем-то ошиблись, будем работать над улучшением кадастровой оценки, возможно, поменяем методику. Любое замечание не останется без внимания.

Каким будет налог?

– Когда ждать изменения налога на недвижимость?

– Правительство уже дало задание: после того, как будут приняты правила о новой кадастровой стоимости, в течение 12 месяцев Министерство финансов должно разработать новую систему налогообложения недвижимости, чтобы налог был соразмерный.

Министерство юстиции вышло с предложением защитить владельцев единственного жилья от повышения налога – за жилье стоимостью менее 100 тысяч евро налог не удерживать, остальным уменьшить сумму облагаемой налогом кадастровой стоимости на эти 100 000 евро и умножить на коэффициент 0,2. Также они предложили налог на землю под жильем (любым, не только единственным) снизить на 80 процентов. Первая версия законопроекта была передана на обсуждение общества еще в конце января этого года. Возможно, будет снижен налог и на коммерческую недвижимость, который сейчас составляет 1,5%.

Стоит учесть, что по закону самоуправление может ввести свои ставки налога на недвижимость – от 0,2% до 1,5%.

– Когда проект новой кадастровой стоимости должен рассмотреть Кабинет министров?

– Пока мы перепроверяем данные и пытаемся справиться с потоком из более чем 1100 писем. Стараемся принимать во внимание критику, перепроверять данные. В конце лета или начале осени проект передадим в Министерство юстиции. И Министерство юстиции уже решит, отдать ли законопроект в Кабинет министров или отправить на доработку. К 15 июля 2020 года мы дали Министерству финансов всю информацию по проекту новой кадастровой стоимости, чтобы они решили головоломку с налогом на недвижимость. Ведь это будет непросто – рассчитать налог так, чтобы он был соразмерным и соразмерным для всех групп недвижимости.