Аренда земли под домом. 2012-я серия

Специалисты Государственной земельной службы отвечают на вопросы читателей о кадастровой стоимости участков под многоквартирными домами. Только самые больные темы!
■ Как добиться пересмотра кадастра?
■ Кто должен платить за общую улицу, пролегающую рядом с вашим домом?
■ Ждать ли снижения стоимости хозяйской земли в 2012 году?

– Почему в 2011-м году так резко увеличилась кадастровая стоимость участков под многоквартирными домами?

– Кадастровая стоимость земельных участков в Латвии связана с изменениями на рынке недвижимости, – рассказывают специалисты Государственной земельной службы (ГЗС). – Если цены на рынке повышаются, растет и кадастровая стоимость, если падают, тогда кадастр снижается.

Принимая во внимание, что в 2009 году началось стремительное падение рыночных цен на землю, ГЗС уже в 2010 году значительно снизила кадастровую стоимость для всех объектов недвижимой собственности. В том числе – для земли под многоквартирными домами (другой вопрос, что на пике, в 2008 году, стоимость иных участков была повышена в несколько раз и на прежний уровень до сих пор не опустилась – прим.ред.).

Снижение кадастровой стоимости продолжалось и в 2011 году, правда, не для всей недвижимости в стране, а на отдельных территориях (как, например, в Юрмале). Это происходило потому, что со второго полугодия 2009 года наблюдалась стабилизация рынка – цены остановились. В связи с этим в 2010-2011 гг кадастры в Латвии не увеличивались.

Другое дело, что, несмотря на понижение кадастровой стоимости, налоги на недвижимость выросли.

– Наши читатели, вынужденные арендовать землю под многоквартирными домами, сообщают, что кадастры участков остаются очень высокими. Не планируется ли пересмотреть их снова, в соответствии с рыночной ситуацией?

– Кадастровая стоимость актуализируется ежегодно в соответствии с рыночной ситуацией. Кадастры на 2012 год были утверждены уже в июне 2011 года, принимая во внимание информацию о сделках на рынке недвижимости в 2010 и первом квартале 2011 года. Поэтому значительных изменений в 2012 году не ожидается.

– Мы слышали, что при расчете налога на недвижимость будут вводиться коэффициенты, которые снижают кадастровую стоимость объектов. Нельзя ли использовать такие коэффициенты при расчете арендной платы за хозяйскую землю?

– Как говорилось выше, в 2012 году изменения в кадастровой стоимости земли не ожидаются, и уменьшение стоимости земли под многоквартирными домами не предусмотрено.

Значительные преобразования, о которых вы говорите, касаются кадастровой стоимости зданий. Чтобы объективнее и точнее установить их кадастровую стоимость, с этого года появляются три новые модели оценки зданий – отдельно оцениваются особняки, многофункциональные здания и другие нежилые постройки.

Кадастр для жилых зданий, лишенных какого-либо из удобств – электричества или канализации, снижается. Для внешних помещений особняков (террасы, навесы, балконы) применяется понижающий коэффициент 0,3. В свою очередь, многофункциональные здания оцениваются в соответствии с существующими там группам помещений. К помещениям общего пользования применяется коэффициент 0,3. Если группа жилых помещений расположена на первом этаже, используется коэффициент 0,9, а если в подвале – 0,6. Это приближает кадастровую стоимость жилья к рыночной.

К сожалению, ни один из понижающих коэффициентов не может быть использован для расчета платы за аренду земли под многоквартирными домами.

– Тогда спрошу напрямую: могут ли жители оспорить высокую кадастровую стоимость хозяйской земли под домом?

– Утвержденные правилами Кабинета Министров формулы расчета кадастра нельзя оспорить в административном порядке. Расчет кадастровой стоимости автоматизирован, основывается на зарегистрированных в Кадастровой системе документально обоснованных данных.

Ошибка может появиться только в случае, если в систему введены неправильные данные о недвижимости. Согласно нормативным актам, за обновление таких данных отвечает собственник недвижимости. Эти-то сведения и могут оспорить арендаторы земли, заказав независимую оценку и сообщив ее результаты в ГЗС.

– В Земельную книгу зачастую не внесены все отягощения и сервитуты, связанные с конкретным участком. О таком примере сообщают нам жители дома в Риге, по улице Рупниецибас, 22, заказавшие независимую оценку отягощений. Если на земле много сервитутов, могут ли жители просить пересмотра кадастровой стоимости?

– Сервитут, действительно, воспринимается как отягощение и снижает кадастровую стоимость собственности. Для того, чтобы отягощения были приняты во внимание при расчете, они должны быть зарегистрированы в Кадастре. Отягощения земельных участков регистрируются на основании плана отягощений, который изготавливает сертифицированный землемер. То есть жители действительно могут подать новые сведения об отягощениях и на этом основании требовать понижения кадастра.

– Прокомментируйте еще один конкретный пример. Дом в Риге стоит на хозяйской земле. По участку, согласно новому территориальному плану Риги, проходит улица Глудес, шириной 8 метров. Должны ли жители арендовать землю под улицей общего пользования и платить за нее?

– Собственникам многоквартирного дома точно не надо арендовать землю под улицей! Договор об аренде хозяйской земли под улицей должно заключать государство или самоуправление, являющиеся собственниками конкретной улицы.

– Должны ли владельцы или арендаторы земли платить государству налог за улицы общего пользования (в красных линиях) и участки, зарезервированные, например, под коммуникации Latvenergo или Latvijas gāze?

– В соответствии с законом О налоге на недвижимость, налог начисляется от кадастровой стоимости объекта по положению на 1 января года таксации. Красные линии и сервитуты – это отягощения объекта недвижимой собственности, которые регистрируются в Информационной системе государственного кадастра недвижимой собственности. Отягощения влияют на кадастровую стоимость, снижая ее. Но налог за такой участок должен быть уплачен. В случае с красными линиями общей улицы платить должен пользователь – самоуправление или государство. В случае с участками, отягощенными коммуникациями упомянутых компаний, платить налог должен владелец земли или пользователь всего участка. Если речь идет о территории под многоэтажным домом, то платить налог будут жители.

– Кто, каким образом и по каким принципам определял, какой участок должен арендовать дом, стоящий на хозяйской земле?

– Закон О приватизации говорит, что функционально необходимый дому участок – это земля, на которой построены жилое здание и находится инфраструктура, необходимая для его содержания, обслуживания и функционирования, элементы благоустройства и коммуникации, которые показаны в детальной планировке этого участка. Подготовку необходимых для приватизации многоквартирных домов документов осуществила приватизационная комиссия. Размеры и границы функционально необходимых жилому дому земельных участков утвердило самоуправление.

В свою очередь, закон Об управлении жилыми домами гласит, что привязанный земельный участок – это земля, на которой расположено находящееся в собственности других лиц жилое здание. Такой участок находится в пользовании собственника здания.

Таким образом, за аренду земли можно платить, исходя как из установленной площади функционально необходимого участка земли, так и из размера привязанного земельного участка.

Размеры как функционально необходимого земельного участка, так и привязанного участка земли стороны могут изменить, договорившись между собой и разработав проект землепользования.

– Как жители могут в одностороннем порядке оспорить размер закрепленного за домом участка сегодня?

– Поскольку владельцы земли и многоквартирного дома свои права собственности закрепили в Земельной книге, споры о размере арендной платы можно решать, в первую очередь, договариваясь между собой о площади земельного участка и размере аренды. А уж если согласия достичь не удается, остается идти в суд. За переделом земельного участка надо обращаться к специалисту по землепользованию или землемеру, у которых есть соответствующие сертификаты на исполнение этих работ. Эти специалисты могут разработать проект использования земельного участка, учитывая правила самоуправления об использовании и застройке земли и пожелания заинтересованных лиц. Они же могут установить площадь, за которую собственники жилого дома платят арендную плату. Проект этот согласовывается в соответствующем самоуправлении.