Три сантима с «квадрата» – в чём секрет?

Каждый месяц мы оплачиваем квартирные счета. Немалые счета, между прочим. В число действий по обслуживанию домом входит такая позиция, как техническое обслуживание сетей теплоснабжения. Половина домов Риги доверила эту работу специалистам Rīgas siltums. Клиенты муниципального домоуправления платят за ТО по 0,03 лата с квадратного метра ежемесячно. Куда уходят эти деньги, и что мы получаем взамен от обслуживающей организации?

Три сантима с квадратного метра жилья – невелики деньги. По крайней мере, на первый взгляд. Но посмотрим, во что это выливается для владельца двухкомнатной квартиры площадью 50 квадратных метров. За техническое обслуживание теплосетей (ТО) такой человек каждый месяц платит 1,5 лата, в год получается уже 18 латов.

Подсчеты можно вести и дальше (за 10 лет, например, среднестатический собственник отдает за обслуживание теплосетей около 200 латов). Однако важнее понять, как при немалой плате за техническое обслуживание добиться, чтобы Rīgas siltums отрегулировал батарею или сделал горячую воду по-настоящему горячей.

Самые солидные

Нашим собеседником стал директор тепловых сетей Rīgas siltums Юрис Зейза.

– Техническое обслуживание теплосетей жилого фонда не входит в основные функции Rīgas siltums, – рассказал он. – Стоимость этой услуги не входит в тариф на тепло, она оплачивается отдельно только домами, заключившими с нами договор на ТО.

– В Риге есть дома, заключившие договор с другими организациями?

– Да, вести обслуживание теплосетей могут многие компании. Но мы – самая крупная, поэтому имеем постоянный договор на обслуживание клиентов муниципального домоуправления. Для работы в этом направлении нами принято 339 человек. У Rīgas siltums имеется 45 базовых мастерских, сеть которых охватывает всю Ригу.

– Ого! Зачем так много?

– Мастерская должна находиться в районе обслуживания, чтобы специалисту не пришлось на машине мчаться из центра в Задвинье. Вдобавок на этих складах хранятся тысячи наименований деталей, есть резерв на все теплоузлы (существует 40-50 видов теплоузлов, каждому свои детали нужны).

– А зачем вам такие запасы?

– Благодаря им Rīgas siltums может моментально поменять в доме испортившуюся деталь, другие же фирмы порой по месяцу ждут запчасти из какой-нибудь Швеции.

Как добиться балансировки?

Юрис Зейза рассказывает, что работы по ТО являются обязательными для жилых домов и осуществляются в соответствии с постановлением Рижской думы № 4.

– Эти правила довольно подробно описывают, что входит в обязательные работы по техническому обслуживанию теплосетей жилых домов.

– Могли бы вы изложить, что жители получают за свои 3 сантима с квадратного метра?

– Начнем с работ, касающихся индивидуального теплового пункта дома. За средства, полученные от жителей дома, мы проводим регулярные проверки теплоузла, подготовку теплоузла к отопительному сезону (сюда входит химическая промывка теплообменника на специальном стенде и установка параметров автоматики).

– Как обслуживаете саму систему отопления – трубы и батареи дома?

– Раз в неделю наш персонал обходит технические коридоры и чердаки дома с визуальным осмотром. Далее проводится регулировка арматуры и ее ремонт, балансировка системы.

– Балансировка – что это такое?

– Это регуляция оборудования с целью равномерного распределения теплоносителя по стоякам. Это большая проблема для Риги. В начале отопительного сезона мы постоянно получаем жалобы жителей на то, что одна батарея в квартире горячая, а другая холодная. Для выравнивания показателей систему нужно балансировать.

– Но почему в доме появляются холодные батареи?

– Беда в том, что жители часто без проекта меняют отопительные приборы. Устанавливают радиаторы без перемычки, сужают диаметр трубопроводов. Отдельные квартиры после таких переделок могут недополучать тепло.

– Бывали случаи, когда в домоуправлении жителям говорили: «Система отопления в плохом состоянии, балансировать ее невозможно».

– Жители должны добиваться балансировки, обращаясь к нам и управляющему. Мы не снимаем заявку с учета, пока мастер не настроит систему, как надо. Даже если ему придется две недели сидеть в подвале одного дома.

– Какие еще работы вы проводите перед отопительным сезоном в счет технического обслуживания теплосетей?

– Делаем отвоздушивание систем, потому что летом в домах часто несанкционированно спускают теплоноситель. Если мы сами проводили ремонты в подвале дома, то обязаны сами восстановить теплоизоляцию на соответствующих участках.

Получите чугунный радиатор!

– Что входит в обслуживание системы горячего водоснабжения?

– Во-первых, тот же еженедельный осмотр общих коммуникаций дома, во-вторых, по мере необходимости регулировка и ремонт запорной арматуры, починка теплоизоляции.

– Входит ли в стоимость технического обслуживания ремонт оборудования, пострадавшего во время аварии?

– Если в квартире потек радиатор или полотенцесушитель, мы проводим бесплатную замену. Но это не значит, что старый полотенчик по своей прихоти можно поменять на новый, хромированный. Мы устанавливаем оборудование, аналогичное пострадавшему. Например, если в квартире стояла конвекторная батарея – такая же будет установлена взамен, если чугунный радиатор – поменяем на радиатор. Полотенцесушитель устанавливаем такой, какой стоял в этой квартире с постройки дома.

– Хватает у вас деталей нужной конфигурации?

– У нас есть свои мастерские, в которых мы многое можем изготовить сами. А чугунные радиаторы до сих пор выпускаются заводами.

Аварийный ремонт: круглосуточно начеку

– Из 7422 домов Риги, подключенных к центральной системе теплоснабжения, Rīgas siltums проводит техническое обслуживание в 3382 домах. Это всего 46% от общего количества жилья, – делится Юрис Зейза. – Мы работаем в основном с бывшим жилым фондом самоуправления, детскими садами и школами, имеем отдельные договоры с частниками и кооперативами.

– Аварийный ремонт на внутренних теплотрассах таких домов тоже проводите вы?

– Если в нерабочее время случилась беда, обязательно приезжает наша аварийная служба.

– Тогда дайте четкую инструкцию: лопнул стояк, потекла батарея или вырвало вентиль горячего водопровода – что делать?

– Первым делом звонить в организацию, которая ведет техническое обслуживание теплоосетей вашего дома – Rīgas siltums или другую, выбранную управляющим. Аварийная служба этой организации должна прибыть незамедлительно, локализовать аварию и восстановить подачу услуги. Если ремонт сложный или нельзя попасть в соответствующую квартиру, услуга отключается.

– Приезд аварийки, восстановление – все это жители получают бесплатно?

– Для клиентов, имеющих договора на техническое обслуживание с муниципальным предприятием Rīgas siltums, – да, бесплатно. То есть эти услуги уже оплачены ими в счет 0,03 Ls с квадратного метра, которые владельцы квартир ежемесячно вносят в кассу домоуправления.

– Какие трубы ремонтирует Rīgas siltums, а за какие отвечают сами жители?

– Мы чиним трубы горячей воды вплоть до внутриквартирных вентилей включительно. Разводку трубы до кухни и ванной, краны и смесители должен ремонтировать сам владелец квартиры. Что касается системы отопления, то мы отвечаем за все ее части, включая квартирные батареи.

– Ремонтируете ли батареи, которые владелец квартиры установил без проекта?

– Если человек купил какой-нибудь неликвид, то менять установленную без проекта батарею мы не будем. Но если потекло соединение или место сварки, приедем и поможем.

Плановый ремонт: новый стояк только за ваши деньги

– А поменять весь стояк не можете? Это больное место наших домов – трубы заросли, вода перестает циркулировать...

– Все системы отопления и особенного горячего отопления домов давно отработали свой нормативный срок, а иные – два срока и более. С отопительными системами проще: после установки тепловых узлов по независимой схеме в домовых сетях снизилось прямое давление. Раньше давление тут было, как в большой тепловой сети – 7 бар, в некоторых зонах до 10 бар. При независимой сети максимальное давление составляет всего 2,5 бар, вдобавок в отопительной системе циркулирует очищенная вода без содержания кислорода. Поэтому отопительные коммуникации более-менее сохранились.

– А трубы подачи горячей воды?

– Тут другая ситуация: они заросли кальциевыми отложениями. Ситуацию нужно менять кардинально.

– Потому и спрашиваю вас – может ли Rīgas siltums в счет платы за техническое обслуживание теплосетей поменять дому стояки горячией воды?

– Нет, замена стояков проводится за счет ремонтных накоплений дома. Сейчас Rīgas siltums пытается внушить людям, что в эту работу нужно вкладываться. Мы делаем вырезки из труб, показываем, что иногда в них вообще нет просвета, как можно говорить о нормальной циркуляции!

– У многих домов нет накоплений на замену стояков – что им делать?

– Мы разрезаем и прочищаем трубы, но большого улучшения это не дает.

– А если аварийный стояк лопнул?

– В счет уплаченных жителям средств мы свариваем небольшие поврежденные участки.

– Жители часто жалуются, что в подвалах с труб сорвана теплоизоляция. Восстанавливаете ли вы ее по мере необходимости?

– Только в случае, если сами ее повредили во время ремонта. Также меняем изоляцию на транзитных участках теплотрассы. Восстановление же изоляции на трубах, принадлежащих дому, жители должны заказать отдельно и оплатить из общих накоплений. Вам наверняка кажется, что покрытие труб – это мелочь. На самом деле новая изоляция для труб многоподъездного дома может стоить тысячи латов.

А нужно ли вообще это ТО?

– Является ли техническое обслуживание теплосетей обязательным для дома? Нельзя ли отказаться от этой услуги, чтобы сэкономить на квартирных счетах?

– В решении Рижской думы сказано, что дом может проводить обслуживание своими силами, с привлечением поставщика тепла или лицензированной фирмы. Эти работы обязательны в домах, где жители не создали общество собственников или не переняли дом с баланса самоуправления. Если дом самостоятелен, большинством голосов собственников он имеет право решать, заказывать ли управляющему услугу технического обслуживания теплосетей (в соответствии с правилами Рижской думы) или отказаться от этого.

– Кто в Риге занимается техническим обслуживанием теплосетей, кроме Rīgas siltums?

– Разные фирмы. Одни заключают с домами договора только на подготовку теплоузла к зиме и аварийный ремонт. Другие предоставляют более полный объем услуг. То, какие услуги получит дом, зависит от договора, заключенного с фирмой. Тут посоветую ориентироваться на образцовый договор на обслуживание теплосетей, разработанный Рижской думой (см. на стр. 10-11) и правила Рижской думы № 4. В них описан оптимальный набор услуг по обслуживанию теплосетей, необходимый каждому дому.

– Что может случиться с домом, где техническое обслуживание теплосетей не проводится?

– Все зависит от состояния дома. Если теплообменник при нашей рижской воде раз в год не промывать, через два года придется его выкинуть. Новая деталь стоит 1000 латов. Жителям нужно уметь считать свои деньги. В домах, которые 15 лет обслуживались силами Rīgas siltums, новый управляющий может в течение 2-3 лет ничего не делать. Но потом все равно начнутся проблемы.

– Новостройка может обойтись без ТО?

– Даже новый дом должен подготовить теплоузел к отопительному сезону. Без этого мы не подключим его к теплу.

– В Риге действует единый тариф на техническое обслуживание теплосетей – 3 сантима с квадратного метра жилплощади плюс НДС. Возвращаете ли домам неиспользованные деньги?

– Мы отчитываемся о затраченных средствах перед управляющим. Если получается остаток, домоуправление может использовать их по своему усмотрению. Одно домоуправление, например, сейчас пустило этот избыток на замену теплоизоляции в подвалах и дорогостоящего оборудования теплового узла.

Из всего сказанного следует вывод: техническое обслуживание теплосетей необходимо каждому многоквартирному дому и лучше всего доверять его профессионалам. Кооперативы и общества собственников могут сами выбрать обслуживающую теплосети компанию, но в таком случае при заключении договора нужно тщательно оговорить объем услуг, за которые дом будет платить.

Если дом намерен выбрать нового управляющего, следует поинтересоваться у претендентов, заложили ли они в смету обслуживания техническое обслуживание теплосетей или намерены на этом сэкономить. Если управляющий убеждает дом отказаться от ТО или сократить его, подумайте: хороший ли это управляющий?