Новые законы: что изменится в управлении жилыми домами

В феврале управление Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) провело семинары для владельцев квартир, на которых специалисты рассказали об актуальных переменах в сфере управления и обхозяйствования жилых домов. Например, 15 января 2014 года в Латвии вступил в силу обновленный Закон об управлении. Собственники жилья должны понимать суть поправок и уметь использовать их в своих интересах, считают в JNĪP.

Руководитель юридического отдела предприятия Яна Антсоне по нашей просьбе рассказала об изменениях в основных нормативных актах, с которыми владельцы квартир столкнутся в наступившем году.

– Главная новость заключается в том, что в новой редакции Закона об управлении жилыми домами жильцам разрешено выбирать как рассчитываться за услуги – при посредничестве управляющего или без посредников – с самим поставщиком услуги напрямую, – рассказывает Яна Антсоне. – Замечу, что в Елгаве прямые расчеты практикуются уже много лет: владельцы квартир за тепло платят самому поставщику – ООО Fortum Jelgava.

Что для жильцов изменится, если они примут решение вести расчет напрямую с поставщиком услуги? По словам Яны Антсоне, в случае, если владельцы квартир захотят изменить порядок расчета с поставщиком, это повлечет за собой дополнительные расходы, ибо, чтобы обеспечить владельцам квартир возможность вести прямые расчеты, поставщик услуги будет вынужден образовать свою систему учета.

– Считаю, что поправки к закону не надо воспринимать как сигнал к тому, чтобы обязательно менять существующий порядок расчетов, – говорит она, – ведь поправки к закону приняты, чтобы избежать ситуации, при которых нечестные управляющие использовали финансовые средства жильцов не на оплату услуги, а на другие цели.

– Изменения в Законе об управлении жилыми домами предполагают не только введение прямых расчетов, – продолжает Яна Антсоне, – есть и другие не менее важные изменения. Управляющие жилыми домами долго ждали от законодателей решения вопроса о неплатежеспособных должниках и о должниках, которые умерли, не оставив наследников. Наконец-то в новой редакции Закона об управлении сказано, что, в случае смерти хозяина квартиры или объявления его неплатежеспособным, управляющий должен списать его долг за обслуживание дома, за услуги поставщикам тепла, воды и вывоз мусора. Такое решение облегчает работу управляющих и условно освобождает остальных владельцев квартир от необходимости платить за чужие долги. Однако надо помнить, что новая норма распространяется только на долги тех лиц, которые неплатежеспособными будут признаны после вступления закона в силу.

Говоря о ситуации с должниками, Яна Антсоне настроена оптимистично. Ситуация выравнивается, говорит руководитель юридического отдела JNĪP.

– По поручению владельцев квартир с неплательщиком мы начинаем работать как только его долг по коммунальным платежам достигает размера трехмесячной оплаты. В новой редакции Закона об управлении появилась норма, согласно которой в обязанности управляющего входит своевременное оповещение квартировладельцев о возникшем долге, но JNĪP это и так делает уже много лет.

У предприятия имеется несколько вариантов стратегии в работе с должниками. Одним из средств давления на должника является отключение горячей воды. Владельцы квартир стараются этого избежать, поэтому, при получении предупреждения о возможном отключении услуги, являются в JNĪP, чтобы договориться об оплате долга.

– Если долг продолжает расти и ясно видно, что квартировладелец бросил свое имущество, владельцы квартир даннного дома уполномочивают управляющего обратить взыскание долга на недвижимое имущество, что позволяет прекратить непрерывный рост долга. Конечно, речь здесь не идет о людях, у которых временные трудности и которые стараются оплачивать счета хотя бы частично. Стоит отметить, что порой владельцы квартир выплачивают задолженность в тот самый день, когда квартира должна уйти с торгов.

– В целом мы выполнили одну из главных задач, стоящих перед управляющим, – обучили своих клиентов, – признает Яна Антсоне. – Хозяева квартир стали сознательнее платить по счетам, договариваться по графикам выплаты долга и в целом активнее участвовать в управлении своим имуществом.

Какие еще новости для клиентов имеются у руководителя юридического отдела JNĪP? Оказывается, по-прежнему актуальна для Елгавы проблема договоров аренды хозяйской земли под многоквартирными домами. Яна Антсоне напоминает, что JNĪP имеет право заключать такой договор только в том случае, если владельцы дома дали предприятию нужные полномочия.

– Во всех остальных случаях сообщество владельцев квартир должно само контролировать отношения с владельцем земли под домом. Мы очень просим жителей не пускать дело на самотек! В практике JNĪP есть случай, когда дом отказался заключать договор аренды земли, поскольку не сошелся с владельцем насчет компенсации налога. Хозяин участка обратился в суд и взыскал с жителей не только полную плату за аренду земли в размере 6% от кадастровой стоимости участка в год, но и компенсацию по налогу на недвижимость (еще 1,5% от кадастровой стоимости) за несколько лет и судебные издержки. Ужасная ситуация! Мы не хотим, чтобы в эту ловушку попали и другие дома. Жителям важно уполномочить управляющего или самим провести переговоры с владельцем участка и заключить договор аренды вовремя.

Осенью 2013 года вступили в силу поправки к правилам Кабинета министров № 1013 «Порядок, в котором владелец квартиры в многоквартирном доме расплачивается за услуги, связанные с квартирной собственностью».

Эти правила сильно изменили жизнь владельцев квартир в домах, не перенятых в управление собственниками. Новый порядок начал действовать уже в конце 2013 года. Главная новость: квартирные счетчики перестали быть частной собственностью и стали общими. Следовательно, верифицировать и менять их управляющий должен за счет общих накоплений дома. Эксперты предполагают, что новый порядок начнет реально действовать со второй половины 2014 года.

Поменялись и принципы списания коррекции воды в неперенятых домах. Поправки дали управляющему право делить коррекцию только между собственниками квартир, в которых не установлены индивидуальные счетчики. Если таких квартир в доме нет, то разницу по воде позволительно списывать на нарушителей, которых управляющий обнаруживает во время обходов. Скажем, если человек пойман на установке магнита на квартирном счетчике, ему придется оплачивать коррекцию воды за весь дом. Правда, если нарушителей в доме нет и счетчики установлены во всех квартирах, оплачивать потери воды жители продолжат по-старому.

Небольшие изменения коснулись оплаты лифта – отныне домоуправления должны включать ее в общую плату за обслуживание, а не выделять отдельной строкой в счете. Но основная позиция новой редакции правил КМ № 1013 связана с оплатой мусора. Ранее большинство собственников оплачивало мусор пропорционально количеству задекларированных в квартире лиц. Чем больше жильцов – тем выше плата за вывоз мусора. С конца 2013 года управляющих обязали делить плату за вывоз мусора и ассенизацию поровну между квартирами, независимо от количества проживающих. Правда, владельцы квартир в порядке, определенном Законом, могут принять решение оставить предыдущий порядок расчета.

Однако надо напомнить, что все нормы правил Кабмина № 1013 действительны только для домов, собственники которых не переняли управления и не заключили договор полномочий с выбранным управляющим. Среди клиентов JNĪP таких осталось совсем немного. Около 85% жилых площадей, обслуживаемых предприятием, уже переняты собственниками.

– Собственники перенятого дома заключают с JNĪP договор полномочий, в котором описана методика разделения платы за услуги между владельцами квартир, – рассказала Яна Антсоне.

– Это очень удобно для самих жителей, поскольку никакие внешние нормативные акты не меняют однажды принятого ими порядка. Приглашаем владельце квартир, которые еще не переняли права управления своей собственностью и не заключили договор с управляющим в любое время обращаться в юридический отдел, где вас проконсультируют как по нормам закона, так и по условиям договора. В заключение хочется сказать, что мы очень довольны тем, что за все годы работы со своими клиентами мы проделали огромную работу, привели в порядок взаимные юридические отношения, а также избрали такие методы управления, которые только-только приняты и введены по всей стране. Это свидетельствует о том, что для достижения цели мы находимся на правильном пути.