Домоуправам приготовят «корзину»

В Министерстве экономики придумали, как привести ЖКХ в порядок!

Директор департамента жилищной политики Мартиньш Аудерс обещал, что в скором будущем в Латвии будет решен вопрос с распределением платы за потери воды. Напомним, что сегодня вся плата за общедомовую коррекцию в качестве наказания может быть списана на владельца квартиры, который в течение трех месяцев забывал подавать показания квартирного счетчика воды. Такой забывчивый жилец может получить дополнительный счет на 100, 200 или даже 300 евро. Разумеется, в обществе это порождает большое недовольство.

Правила с тремя секретами

Перед тем, как сообщить о нормативных актах, которые Министерство экономики планирует выпустить или изменить в будущем, Мартиньш Аудерс рассказал о работе, проделанной его отделом в 2017 году.

– Главной новостью стали разработанные нами правила Кабинета Министров № 408 «О подсчете платы за обслуживание и управление жилым домом», которые заменили уже устаревшие правила № 1014, – сообщил представитель министерства.

Новые правила предусматривают несколько существенных изменений в отношениях между собственниками квартир и управляющим. Мартиньш Аудерс вкратце описал их так:

– После вступления в силу правил КМ № 408 плата за обслуживание жилого дома разделена на две отдельные позиции: плату непосредственно за услугу управления и плата за содержание дома в будущем (так называемый накопительный фонд жителей). В свое время мы получали немало упреков в том, что согласно правилам КМ № 1014 накопления домов не отделены от платы за обслуживание, поэтому жителям сложно получить обратно накопленные деньги, например, при переходе дома к другому управляющему. При помощи новых правил эта проблема должна быть решена.

Также многие спрашивают, к какой из этих двух позиций в новых правилах мы отнесли плату за аренду хозяйской земли под домом. Поясняю: плата за аренду земли приравнивается к плате за коммунальные услуги, поэтому она не регулируется данными правилами. Эта плата может быть включена в квартирный счет отдельной позицией и учитывается также отдельно.

В новых правилах № 408 недвусмысленно сказано, что управляющий может не настаивать на создании накоплений на ремонт такого дома, который обветшал и восстановление которого финансово невыгодно. Жители такого дома должны платить только за рутинные работы по обслуживанию дома, потому что проводить в нем большие ремонтные работы уже нецелесообразно.

– Конечно, управляющий должен рассчитать плату за восстановление дома, – поясняет глава департамента жилищной политики, – но больше он не обязан автоматически включать ее в смету за обслуживание на следующий год. Управляющий должен предложить соответствующие работы жителям отдельно, собрав в доме общее собрание владельцев квартир. Далее он должен действовать согласно решению, которое примет это собрание. Жители могут проголосовать за выполнение всех работ, а могут посчитать, что это слишком дорого и проголосовать только за часть ремонтов или вообще отказаться от восстановления.

Также в новых правилах существенно ограничено право управляющего требовать, чтобы владельцы квартир дополнительно оплатили выполненные аварийные работы. Таких ситуаций теперь будет только несколько. Это ликвидация аварии, которую невозможно было предсказать и вовремя устранить (например, коммуникации находятся под землей). Также это случаи, когда управляющий предвидел аварию и предлагал жителям накопить деньги на соответствующий ремонт, но владельцы квартир от этого отказались, однако авария все-таки произошла. И третий случай – управляющий предвидел аварию и жители согласились копить деньги на плановый ремонт, однако не успели создать необходимых накоплений. Во всех этих случаях за управляющим остается право ликвидировать аварию и выставить владельцам и нанимателям квартир дополнительный счет за проведенные работы.

Новые правила четко определяют, что пока владельцы квартир не переняли права управления домом у самоуправления, они не могут отказаться от ремонтных работ, предложенных дому управляющим. Если список ремонтных работ их не устраивает, собственники должны перенять управление домом и заключить с домоуправлением договор полномочий. Только после этого они смогут либо отказываться от ремонтных работ, запланированных управляющим, либо изменять их список и приоритетность.

«Корзина» для управляющих

В департаменте жилищной политики Министерства экономики обещают, что в 2018 году разработают сразу несколько очень важных нормативных актов в сфере ЖКХ.

– Совместно с Латвийской ассоциацией управляющих мы работаем над составлением корзины минимальных услуг, которые обязан будет оказывать любой домоуправ, – сообщил Мартиньш Аудерс. – Нельзя допускать, чтобы один управляющий работал честно и за определенную плату выполнял все необходимые услуги, а другой брал такую же плату, но потом сообщал жителям, что, например, за ежегодное техническое обследование дома им необходимо доплачивать.

Далее в Минэкономики намерены работать над поправками к Закону о приватизации. Цель поправок – мотировать жителей на перенятие права управления собственными домами.

– Недопустимо, что при переходе на рыночные отношения за самоуправлениями десятилетиями сохраняется обязанность обслуживать приватизированные, но неперенятые жителями дома, – считает Аудерс.

Трубы будут менять без обследования

– Есть несколько небольших поправок к нормативным актам, которые мы запланировали на 2018 год. В первую очередь они касаются правил Кабинета министров № 907 «Правила об обследовании, техническом обслуживании и очередном ремонте жилых домов», которые определяют регулярность визуального обследования отдельных элементов дома. Мы полагаем, что главное в работе управляющего не осмотр коммуникаций, а их ремонт. Поскольку срок службы большинства коммуникаций в домах исчерпан, домоуправления тратят много сил на их визуальные проверки, в ходе которых далеко не всегда можно действительно обнаружить имеющиеся дефекты. Мы много дискутировали об этом с представителями домоуправлений и намерены недвусмысленно указать в правилах, что домоуправ не должен визуально обследовать встроенные и скрытые коммуникации. Также мы полагаем, что в случае, когда нормативный срок службы таких скрытых коммуникаций окончен, домоуправ должен запланировать их очередную замену независимо от результатов технического обследования. Следовательно, как только срок службы таких труб будет исчерпан, управляющий должен включить их замену в смету ближайших ремонтных работ. И только если жители переняли право управления домом, они смогут проголосовать против замены таких коммуникаций.

Верификация будет раз в шесть лет?

Далее, по словам Мартиньша Аудерса, Министерство экономики планирует разработать поправки к правилам Кабинета министров № 1013 «Порядок, в котором собственник квартиры в многоквартирном доме расплачивается за услуги, связанные с пользованием квартирной собственностью» и № 524 «Порядок, в котором определяют, подсчитывают и учитывают часть платежа каждого собственника жилого дома за услуги, необходимые для его содержания».

– Эти поправки касаются пресловутой коррекции воды. Сегодня в учете общей для дома услуги водоснабжения наблюдается хаос. Каждый владелец квартиры, условно говоря, приходит к общему крану со своими весами. Мы считаем, что владельцы квартир должны сообща покупать квартирные счетчики, чтобы за разумный срок перейти на использование одинаковых приборов в каждом доме.

Кроме того, Минэкономики раздумывает над уточнением правил верификации счетчиков воды.

– Управляющий из Вентспилса обратился к нам с предложением верифицировать квартирные счетчики раз в шесть лет. Мы же придерживаемся мысли, что проверка счетчиков должна быть двухступенчатой. Это значит, что мы можем увеличить срок верификации, но одновременно должны установить сроки промывки счетчиков, чтобы гарантировать, что они не «зарастают» из-за плохого качества воды.

Плата за потери воды изменится?

Много претензий от жителей Министерство экономики получает по поводу правил Кабинета министров № 1013, которые обязывает управляющего начислять плату за потери воды во всем доме тем владельцам квартир, которые в течение трех месяцев не сдавали показания квартирных водомеров или вовремя не верифицировали индивидуальные счетчики.

– Поправки к этим правилам позволят каждой общности квартир самостоятельно решать, как распределять плату за потери воды, – подтвердил Мартиньш Аудерс. – Пока мы еще ждем от специалистов предложений о том, как наиболее разумно решить эту проблему.

Земля одна, домов несколько. Что делать?

Министерством запланированы поправки и к тем нормативным актам, что регулируют взаимоотношения собственников квартир.

– В Латвии немало ситуаций, когда два отдельных дома стоят на одном участке земли и считаются единой собственностью. Часто в таких домах возникают сложности, ведь для принятия решения по одному из них необходимо, чтобы на собрании «за» проглосовало большинство собственников обоих домов, – пояснил представитель министерства. – Что с этим делать? Пока есть несколько возможных решений. Возможно, в нормативных актах будет установлен отдельный порядок, позволяющий владельцам таких домов принимать общие решения по земле только при условии совместного голосования, решения же по каждому дому – путем отдельного голосования его собственников.

Возможно, что правовое решение для домов, стоящих на одном участке земли, будет отличаться от озвученного Мартиньшем Аудерсом. Но главное, что Министерство экономики вообще обратило внимание на эту распространенную проблему.