Самое важное из нового Закона о найме жилья

Глава II

Договор найма жилой площади

(...)

Статья 5. Предметы договора найма жилого помещения

(...)

Статья 7. Заключение договора найма жилой площади

Договор найма жилого помещения в письменной форме заключают наймодатель и наниматель.

Статья 8. Условия договора найма жилой площади

(1) В договор найма жилого помещения включаются следующие положения:

1) адрес, площадь и характеристики передаваемого в пользование жилого помещения;

2) срок договора найма жилого помещения;

3) размер арендной платы за жилую площадь, порядок и сроки уплаты, условия и порядок изменения арендной платы;

4) получаемые нанимателем услуги, связанные с использованием жилой площади, размер платы за эти услуги, порядок и сроки оплаты;

5) сведения о лицах, проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

(2) В договор найма жилого помещения могут быть включены и другие положения, согласованные между наймодателем и нанимателем, в том числе положения:

1) об использовании жилого помещения (его оборудования, подсобных построек, а также земельного участка, прилегающего к дому, на котором находится жилая площадь);

2) о поднайме жилых помещений;

3) о вселении других лиц на арендуемую жилую площадь;

4) о выполнении улучшений жилого помещения, в том числе ремонтов.

(3) Если наймодатель и наниматель договариваются о заверении договора в нотариальном порядке (в виде нотариального акта) или о занесении договора в Земельную книгу, то в договоре указывают обязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение в случае истечения срока договора или долгов за аренду, если наймодатель воспользуется своими законными правами и обратиться с требованием принудительного освобождения помещения в бесспорном порядке, определенном в Гражданско-процессуальном законе.

(4) При заключении и расторжении договора найма жилого помещения наймодатель и наниматель могут составить акт приема-передачи.

(5) Условия договора найма жилого помещения могут быть изменены по письменному соглашению между наймодателем и нанимателем.

Статья 9. Срок действия договора найма жилой площади

Договор найма жилой площади заключается на определенный срок.

Статья 10. Плата за наем жилой площади

(1) Арендная плата за жилую площадь определяется по письменному соглашению между наймодателем и нанимателем.

(2) По письменному соглашению между наймодателем и нанимателем в арендную плату могут входить также платежи, связанные с использованием жилой площади (квартплата – прим. ред.).

(3) В течение срока действия договора найма жилого помещения арендная плата может быть изменена только в случае, если условия и порядок ее изменения указаны в договоре.

Статья 11. Платежи, связанные с использованием жилой площади

Порядок внесения платежей, связанных с использованием жилища, определяется договором найма жилища.

Статья 12. Залог

(1) При заключении договора найма жилого помещения наймодатель вправе потребовать от нанимателя залог для обеспечения выполнения обязательств по договору найма жилого помещения. Размер залога не должен превышать двухмесячной арендной платы. Залог уплачивается в порядке и на условиях, указанных в договоре найма жилого помещения.

(2) Если наниматель при расторжении договора найма жилого помещения задолжал наймодателю по платежам, предусмотренным договором найма жилого помещения, задолженность погашается из залогового депозита, и наймодатель незамедлительно уведомляет об этом нанимателя.

(3) В договоре найма жилого помещения может быть предусмотрено, что наймодатель вправе использовать залоговый депозит, чтобы покрыть предусмотренные договором просроченные платежи нанимателя. Это можно делать также в течение срока действия договора найма жилого помещения. Также в договоре можно предусмотреть обязанность нанимателя повторно оплатить залог, если первый уже был использован.

(4) Если при расторжении договора найма жилого помещения залог не был использован для обеспечения исполнения договорных обязательств нанимателя или использовался частично, его полная или оставшаяся часть возвращается нанимателю не позднее, чем в день освобождения жилой площади.

(5) В договоре найма жилого помещения может быть предусмотрено иное усиление обязательств нанимателя.

Глава III

Права и обязанности домовладельца, нанимателя и других жильцов

Статья 13. Право нанимателя на использование жилой площади

Наниматель вправе беспрепятственно пользоваться жилой площадью, соблюдая при этом условия договора найма жилой площади.

Статья 14. Право нанимателя на размещение в жилой площади членов своей семьи и других лиц.

(1) Наниматель имеет право разместить в жилом помещении своего супруга (-у) и детей обоих или каждого из супругов, если об этом в письменной форме заранее уведомлен наймодатель.

(2) Лицо, которое в соответствии с частью первой данной статьи размещается в нанятой квартире, признается членом семьи нанимателя.

(3) Наниматель может разместить в жилище не упомянутое в части первой данной статьи лицо только с письменного согласия наймодателя.

(4) В договоре найма жилой площади указываются сведения о любом лице, которое было поселено в нанятом жилище в порядке, установленном частями первой и третьей данной статьи.

Статья 15. Право декларировать место жительства

Наймодатель не может препятствовать тому, чтобы наниматель декларировал свое проживание в нанятом жилище.

Это положение распространяется также на тех лиц, которые размещаются на жилой площади нанимателя с соблюдением положений статьи 14-й настоящего закона.

Статья 16. Права и обязанности членов семьи нанимателя и других жильцов

(1) Лицо имеет право пользоваться нанятым жилым помещением только в том случае, если оно заселилось в установленном статьей 14-й настоящего закона порядке.

(2) Члены семьи нанимателя и другие лица, проживающие в его нанятом жилом помещении, не приобретают самостоятельного права пользования этим жилым помещением. Когда право нанимателя на использование жилой площади истекает, право членов его или ее семьи и других жильцов на использование этой жилой площади также истекает.

(3) В случае смерти нанимателя член семьи нанимателя, который вселен в жилище в соответствии со статьей 14-й настоящего закона, вправе потребовать заключения договора с ним, однако только на срок, не превышающий 10 лет.

(4) Член семьи нанимателя, заключившего договор найма в соответствии с положениями части третьей данной статьи, обязан оплатить долги предыдущего нанимателя по арендной плате и другим платежам, связанным с использованием жилого помещения.

Статья 17. Обязанности нанимателя

(1) Обязанности нанимателя следующие:

1) соблюдать условия договора найма жилого помещения;

2) использовать жилую площадь для проживания, а также для иных дополнительных целей, если таковые указаны в договоре найма жилой площади;

3) вносить арендную плату в размере и в порядке, указанном в жилищном договоре;

4) производить платежи, связанные с использованием жилой площади, с соблюдением условий договора найма жилой площади;

5) бережно относиться к жилому помещению, не ухудшать его состояние, не повреждать его и не производить в нем самовольную реконструкцию или самовольный ремонт;

6) соблюдать нормативные акты по использованию жилых помещений, в том числе требования пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования;

7) немедленно сообщать наймодателю о таких повреждениях или недостатках жилого помещения, которые влияют или могут повлиять на здоровье, жизнь или имущество человека;

8) освободить жилище по истечении договора найма жилища, за исключением случаев, когда наниматель заключил новый договор найма или суд удовлетворил его ходатайство принудительного выселения в бесспорном порядке;

9) обеспечить, чтобы вселенные лица соблюдали условия пользования жилой площадью, указанные в договоре найма, и по истечении срока договора освободили жилую площадь вместе с нанимателем;

10) выполнять все остальные обязательств, указанные в договоре найма жилого помещения.

(2) Если договор найма жилого помещения заключен одновременно с несколькими нанимателями путем передачи им жилых помещений в совместное пользование, наниматели несут солидарную ответственность за выполнение условий договора найма.

Статья 18. Обязанности наймодателя

(1) Наймодатель обязан передать жилое помещение в пользование нанимателю и предоставить нанимателю возможность беспрепятственно пользоваться жилищем в течение всего периода, указанного в договоре найма жилого помещения.

(2) Наймодатель обязан немедленно сообщить нанимателю:

1) свой адрес и предоставить другую контактную информацию, необходимую для взаимного общения;

2) сообщить о факте отчуждения жилой площади.

(3) Наймодатель по мере возможносстей обязан содержать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилище, и обеспечивать его эксплуатацию (физическую сохранность в течение всего срока эксплуатации) в соответствии с требованиями нормативных актов, чтобы наниматель мог использовать жилище для проживания и пользоваться всеми благами, на которые он имеет право по договору найма.

(4) В случае смерти нанимателя наймодатель обязан заключить договор найма жилого помещения с членом семьи нанимателя без изменения условий.

Глава IV

Расторжение договора найма жилого помещения

Статья 19. Расторжение договора найма жилого помещения

(1) Договор найма жилого помещения прекращается:

1) по истечении его срока;

2) если жилое помещение больше не существует;

3) со смертью нанимателя;

4) при переходе нанятого помещения в собственность нанимателя.

(2) Если договор найма жилого помещения прекращается со смертью нанимателя, право найма не передается по наследству.

Статья 20. Право нанимателя в одностороннем порядке отказаться от договора найма

Наниматель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора найма жилого помещения.

Статья 21. Право наймодателя расторгнуть договор найма жилого помещения или в одностороннем порядке отказаться от договора найма жилого помещения

Наймодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора найма жилого помещения, соблюдая положения статьи 26-й настоящего закона, либо расторгнуть договор, соблюдая положения статей 22, 23, 24 и 25 настоящего закона.

Статья 22. Расторжение договора найма жилого помещения при повреждении жилого помещения или дома либо иного нарушения условий использования жилого помещения

Наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения, если:

1) наниматель, члены его семьи или другие занятые лица повреждают жилую площадь (в том числе ее оборудование), другие здания и помещения, переданные нанимателю в пользование в соответствии с договором найма жилой площади, или помещения общего пользования,  коммуникации и оборудование, нарушают правила выполнения улучшений, в том числе ремонтных работ, упомянутых в договоре, ухудшают окружающую среду;

2) наниматель, члены его семьи или другие вселенные лица используют переданные нанимателю жилые помещения, жилые дома, другие строения и помещения для целей, не предусмотренных договором найма жилого помещения;

3) наниматель, члены его семьи или другие занятые лица иным образом нарушают условия использования жилой площади, указанные в договоре найма, либо делают невозможным или значительно затрудняют проживание в жилом помещении или жилом доме других лиц.

Статья 23. Расторжение договора найма жилой площади в связи с незаконным проживанием

Наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, если жилое помещение без его согласия используется лицами, не предусмотренными настоящим договором.

Статья 24. Расторжение договора найма жилой площади в связи с неуплатой арендной платы и других платежей, связанных с использованием жилья

(1) Наймодатель может расторгнуть договор найма, если:

1) наниматель не платит арендную плату, хотя ему предоставляется возможность пользоваться жилым помещением в соответствии с договором найма жилого помещения, и сумма просроченных платежей превышает двухмесячную арендную плату, если только в договоре найма не указана бОльшая допустимая сумма просроченных платежей;

2) наниматель не вносит платежи, связанные с использованием жилого помещения и просрочка превышает два месяца, если только в договоре не указан более длительный срок просрочки.

(2) Если суд, рассматривая заявление наймодателя, принял решение о выселении задолжавшего нанимателя и членов его семьи в бесспорном порядке, договор найма жилого помещения считается расторгнутым. Если наниматель подает иск в суд, оспаривая задолженность по арендной плате, он имеет право одновременно требовать восстановления договора найма жилого помещения на оставшийся предусмотренный им срок.

Статья 25. Расторжение договора найма жилого помещения в связи со сносом или реконструкцией дома

(1) Наймодатель может расторгнуть договор найма жилого помещения, если:

1) перестройка или восстановление жилого дома технически невозможна или финансово не оправдана, и поэтому собственник жилого дома принял решение о сносе жилого дома;

2) для дальнейшей эксплуатации жилого дома необходимо его перестроить или отремонтировать и в соответствии с проектом организации работ это не может быть выполнено, пока наниматель использует жилую площадь в доме.

(2) При требовании расторжения договора найма жилого помещения в упомянутых в части первой данной статьи случаях наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на переезд, сделанные в соответствии с договором вложения в жилое помещение, а также возместить убытки, если такие имеются.

Статья 26. Расторжение договора найма жилого помещения в связи с запретом на эксплуатацию

(1) Наймодатель может отказаться от договора найма жилого помещения, если в соответствии со строительными нормативами принято решение, запрещающее эксплуатацию жилого дома.

(2) В случае отступления от договора найма жилья в случае, упомянутом в части первой данной статьи, наймодатель обязан возместить нанимателю расходы на переселение, вложения в жилище, сделанные в соответствии с договором, а также возместить убытки, если таковые имели место.

(...)

Статья 28. Договор найма при смене собственника

(1) Если в течение срока договора найма происходит отчуждение (продажа, дарение, наследование – прим. ред.) жилого помещения, то договор найма с предыдущим наймодателем, будет обязательным для нового собственника только в том случае, если договор внесен в Земельную книгу. Если договор найма жилого помещения не внесен в Земельную книгу, он прекращает свое действие после закрепления прав собственности приобретателя в Земельной книге.

(2) Если договор найма жилого помещения не зарегистрирован в Земельной книге, но приобретателю было известно, что жилое помещение сдано в аренду, и приобретатель не желает заключать новый договор найма с нанимателем, он уведомляет нанимателя о том, что жилое помещение необходимо освободить в течение двух месяцев. Наниматель, члены семьи нанимателя и другие жильцы, а также поднаниматель, члены его семьи и другие жильцы, обязаны освободить жилище в срок, указанный в извещении.

(3) Если в Земельной книге нет записи о договоре найма жилого помещения и у приобретателя нет информации о том, заключен ли договор найма жилого помещения или кто является нанимателем, и в результате сам приобретатель не может использовать жилое помещение, то присяжный нотариус по письменному заявлению приобретателя публикует в официальном издании Latvijas Vēstnesis сообщение об  изменении права собственности на соответствующее жилое помещение. В извещении указывается адрес жилого помещения и предлагается лицам, заключившим договор найма на это жилье, в течение одного месяца известить об этом и представить договор найма жилого помещения соответствующему присяжному нотариусу.

(4) По истечении срока, упомянутого в части третьей данной статьи, присяжный нотариус по требованию приобретателя выдает справку о том, что ни одно лицо, имеющее право снимать жилье, не подало заявку, или указывает лицо, которое подало такую заявку, и присоединяет выписку из полученного договора найма. Приобретатель жилища, который не желает заключать договор найма с нанимателем, обязан в течение одного месяца письменно уведомить нанимателя о том, что жилище необходимо освободить.

(5) Если в срок и в установленном частью третьей данной статьи порядке никто не заявил о себе, то считается, что с занесением права собственности нового владельца в Земельную книгу закончились любые упомянутые в данном законе права пользования жилым помещением на основании ранее заключенных договоров найма.

(...)

Глава VIII

Административные правонарушения в сфере найма и компетенция в процессе административных нарушений

Статья 42. Создание помех к использованию нанятой жилой площади

(1) За создание таких помех, которые препятствуют нанимателю  использовать жилую площадь, по отношению к наймодателю применяются денежные штрафы: для физического лица – в размере до двухсот восьмидесяти штрафных единиц, а для юридического лица – до двух тысяч восьмисот штрафных единиц (одна денежная единица – это 5 евро – прим. ред.).

(2) За создание таких неудобств, которые препятствуют нанимателю пользоваться отоплением, электричеством, холодной и горячей водой, канализацией, а также услугами по вывозу бытовых отходов, к наймодателю – физическому лицу – применяется штраф в размере до двухсот восьмидесяти штрафных единиц, а к юридическому лицу – до двух тысяч восьмисот штрафных единиц.

Статья 43. Компетенция в производстве по делу об административном правонарушении

Производство по делу об административном правонарушении в отношении нарушений, упомянутых в статье 42-й настоящего закона, до рассмотрения административного дела осуществляется Государственной полицией или полицией самоуправления, или Управой по найму. Дело об административном правонарушении рассматривается административной комиссией или подкомиссией города.

Переходные положения

(...)

2. Если после вступления в силу настоящего закона изменится собственник жилого помещения, на которое до 30 апреля 2021 года заключен договор найма, не внесенный в Земельную книгу, то действие договора продолжается до 31 декабря 2026 г. или меньше, если договор заключен на срок до 31 декабря 2026 г., то есть до окончания указанного в нем срока. Если предъявлен упомянутый в пункте 3-м настоящих переходных положений иск, то договор найма является для приобретателя обязательным вплоть до вступления в силу решения суда или указанного в решении суда срока, но не дольше, чем до 31 декабря 2036 года.

3. Договоры найма жилой площади, заключенные до 30 апреля 2021 года, вносятся в Земельную книгу в порядке, установленном главой VII настоящего закона. Если наймодатель или наниматель не могут договориться, одна из сторон может подать требование в суд, однако это должно быть сделано до 31 декабря 2026 года. Если срок найма жилого помещения не указан в договоре, такой договор может быть внесен в Земельную книгу до 31 декабря 2036 года.

4. Изменения в договоры найма жилой площади, заключенные до 30 апреля 2021 года, действие которых продолжается после вступления в силу настоящего закона, по соглашению сторон и всоответствии с положениями части первой статьи 8-й настоящего закона могут быть внесены только до 31 декабря 2026 года. Если наймодатель и наниматель не могут договориться о внесении изменений, спор подлежит разрешению в суде, но такой иск должен быть подан не позднее 31 декабря 2026 года.

5. Если договор найма жилого помещения заключен до 30апреля 2021 года, в этом договоре не указывается срок, на который сдаются жилые помещения, и наймодатель и наниматель не могут договориться о перезаключении договора на определенный срок, то суд определяет этот срок по своему усмотрению на время не более 10 лет, но не более чем до 31 декабря 2036 года. Срок действия договоров найма, в которые до 31 декабря 2026 года не были внесены изменения или по которым до 31 декабря 2026 года не было возбуждено судебное дело, завершается 31декабря 2036 года.

6. Если наниматель на основании бессрочного договора найма использует жилище, принадлежащее самоуправлению, то самоуправление может потребовать заключения нового соглашения об аренде жилого помещения на определенный срок, соблюдая обязательные правила самоуправления, изданные на основании 32-й статьи данного закона.

7. Если домовладелец и наниматель, которые снимают жилье в денационализированном или возвращенном законному владельцу доме, использовали его до восстановления прав собственности хозяина, не могут договориться с наймодателем об условиях, упомянутых в 4-м или 5-м пунктах настоящих Переходных положений, спор решает суд. Такой иск может быть подан не раньше 31декабря 2023 года, но не позднее 31декабря 2026 года.

Закон вступает в силу 1 мая 2021 года.