«Это чистая бухгалтерия!»

В каких домах с 1 января 2023 года снизится плата за пользование хозяйской землей? И что нужно, чтобы начать выкуп хозяйского участка? Все о новых законах

В 2023 году жителей домов, стоящих на хозяйской земле, ждет несколько важных перемен. По многим адресам плата за пользование землей понизится. К тому же владельцы квартир получат право выкупать участки под домами.

Единая плата уже действует

Новости законодательства мы обсудили с Владимиром Ткаченко, представителем общества «Народ против земельных баронов», которое уже много лет представляет интересы собственников квартир при обсуждениях в Сейме.

Владимир Ткаченко напомнил, что 30 сентября 2021 года парламент принял поправки к Закону о сроках вступления в силу и порядке применения вводной части восстановленного Гражданского закона Латвийской республики от 1937, а также части наследственного и вещного права (простоты ради в дальнейшем станем называть его Законом о восстановлении).

Эти поправки приняты однозначно в интересах жителей домов на хозяйской земле. Ведь они позволили заменить понятие аренды хозяйской земли на более универсальное понятие право пользования землей, а также – установить единую ставку платы за пользование хозяйской землей для всех владельцев строений.

– С 1 января 2022 года единая плата за пользование землей третьих лиц составляет четыре процента от кадастровой стоимости в год, – напоминает Владимир Ткаченко.

А что изменится с 1 января?

– Единая плата за пользование землей действует на протяжении всего 2022 года. Что же изменится для жителей в 2023 году?

– Вы не правы, плата в размере четырех процентов от кадастровой стоимости хозяйской земли вступила в силу только в отношении домов, у которых на 1 января 2022 года истек прежний договор аренды земли. Для домов, где арендная плата была установлена долгосрочным договором или решением суда, единая ставка начинает действовать только с 1 января 2023 года.

– Известно, что около тридцати собственников земли, не согласившись с таким регулированием, подали иск в Конституционный суд.

– Да, и осенью 2022 года Конституционный суд решил объединить все эти иски в одно дело и рассмотреть его 21 февраля 2023 года.

Землевладельцы против Сейма

– В прошлом землевладельцы несколько раз добивались отмены потолков платы за аренду земли. Как думаете, удастся им это снова?

– Я внимательно слежу за ходом дела. Есть мнение, что Конституционный суд вообще не будет рассматривать такой вопрос, как размер платы за пользование землей (у землевладельцев есть и другие возражения). Но если суд все-таки признает, что единая плата в размере четырех процентов от кадастровой стоимости участка в год не соответствует Конституции, он может поручить Сейму пересмотреть размер этой платы и обосновать новую ставку какими-то расчетами.

– Все-таки напомню, что в свое время Сейм пытался снизить плату за землю до трех процентов от кадастровой стоимости участка в год, но потерпел неудачу в Конституционном суде...

– В том была вина самого Сейма, который не сумел аргументированно обосновать, почему жители должны платить за аренду только три процента в год. Перед голосованием по Закону о восстановлении была проведена более серьезная работа.

Плату берут за квартал вперед

– Что произойдет в домах, где с 1 января 2023 года вместо арендной платы будет применяться плата за пользование землей?

– Для части домов плата сократится. Но хочу обратить внимание на важный нюанс закона: он предусматривает, что плата за пользование землей должна вноситься за квартал вперед. В 2022 году, когда первые дома переходили на плату за пользование землей, домоуправления в январе применили к ним двойную плату за землю (сразу и за первый квартал, и за первый месяц второго квартала, то есть март 2022 года).

– Да, это очень смутило многих жителей, которые сочли это повышением платы!

– В домах, в которых плата за пользование землей будет взиматься с 1 января 2023 года, такой накладки быть не должно. Домоуправлениям следовало включить плату за пользование землей в первом квартале 2023 года в квартирные счета жителей за декабрь. Любое повышение платы, которое жители увидят в счетах, является временным и связано именно с переходом на новую систему.

– Может ли хозяин земли при нынешнем нормативном регулировании требовать большую плату за пользование землей, чем предусмотрено законом?

– Может, но плата выше четырех процентов от кадастровой стоимости может применяться только по обоюдному согласию землевладельца и собственников квартир.

Выкуп земли: как это работает?

– С 1 января 2023 года начинает действовать Закон о прекращении раздельной собственности, который дает владельцам квартир право выкупать хозяйскую землю под домами. Как думаете, этот закон будет работать?

– Скажу так: в Законе о прекращении раздельной собственности много подводных камней. Чтобы понять, о чем речь, позвольте описать механизм выкупа земли. После 1 января 2023 года жильцы, действительно, простым большинством голосов могут принять решение о приобретении хозяйской земли, причем согласия собственника участка не требуется. Далее протокол решения общего собрания собственников квартир отправляют в самоуправление, где вопрос рассматривают и в течение шести месяцев принимают решение об утверждении площади выкупаемого участка или ее пересмотре (если требуется пересмотр, это может занять до двух с половиной лет).

Далее документы передают в Земельную службу, которая определяет размеры участка и его кадастровую стоимость, и высылает каждому жильцу извещение о размере платы за выкуп земельной доли.

Именно с этого момента начинается обратный отсчет времени. Установленная Земельной службой стоимость выкупа земли будет действовать два года, в этот срок нужно завершить весь процесс.

– Кажется, что два года – это достаточный срок!

– Нет, если внимательней присмотреться к процедуре. После получения извещения от Земельной службы любой владелец квартиры может обратиться к судебному исполнителю с прошением начать дело о выкупе земли. Судебный исполнитель открывает дело и сообщает прочим собственникам квартир, что у них есть полгода на проведение общего собрания и принятие окончательного решения о выкупе. Если собрание в течение полугода не проведено, дело прекращается. Если же собрание назначено, то активисты дома сообщают судебному исполнителю время и место гослования и в его присутствии простым большинством голосов принимают решение о выкупе.

– Удивляет, что для такого решения достаточно голосов простого большинства владельцев квартир. Что будет, если противники выкупа не пожелают выплачивать свою часть стоимости земли?

– Очень правильный вопрос! Смотрите, в течение 10 дней после общего собрания судебный исполнитель оформляет решение собственников о выкупе и открывает у себя счет сделки. После чего каждый собственник квартиры в течение упомянутого двухлетнего периода должен внести на этот счет определенную для него сумму (она пропорциональна соотношению площади квартиры к общей жилой площади дома – прим. ред.). 

И вот тут на передний план выходит упомянутая вами проблема несогласных собственников квартир. Если в последний день двухлетнего срока вся необходимая для выкупа земли сумма собрана, то судебный исполнитель перечисляет деньги собственнику участка и далее уже проводятся мероприятия, чтобы зарегистрировать землю на новых владельцев. Но если по окончании срока хотя бы одного евро не хватает, судебный исполнитель прекращает дело и деньги возвращает каждому собственнику.

– Могут ли сторонники выкупа земли заплатить за упрямого соседа?

– Нет, деньги должны быть внесены самим собственником квартиры.

«Сейм нас не услышал»

– Выходит, один-два человека могут сорвать сделку, за которую проголосовало большинство собственников квартир?

– Верно, и проблема заключается в том, как повлиять на собственников, которые не хотят выкупать землю. Механизма, как подчинить их общему решению собственников, сегодня не существует.

– А других вариантов выкупа нет?

– Владельцы квартир могут общим решением взять кредит для оплаты земли, а взносы по возврату кредита включить в общие квартирные счета. Для этого по закону тоже нужно простое большинство голосов. Но на этом пути возникают другие сложности: если в доме есть небогатые собственники, не имеющие возможности выплачивать заем, то рано или поздно к ним придет судебный исполнитель и обратит взыскание долга на их доходы или на квартиру.

– Вижу, вы сомневаетесь в эффективности Закона о прекращении раздельной собственности. Что вы как представитель общества «Народ против земельных баронов» можете предложить для его улучшения?

– При обсуждении этого законопроекта мы предлагали позволить людям индивидуально выкупать свои доли земли, но Сейм нас не услышал. Я сторонник того, чтобы вся земля в городе принадлежала городу, а жители платили минимальную плату по уходу за участками. Это не утопия. Можно же принять закон, по которому самоуправление выкупает всю землю под всеми домами. Остальное – чистая бухгалтерия.