Решат вместо нас?

Поправки к закону: правила общих собраний собственников квартир планируют изменить

Министерство экономики подготовило поправки к Закону о квартирной собственности, которые касаются интересов практически всех нас. Правда ли, что теперь по требованию всего нескольких квартировладельцев в доме можно будет тратить общие накопления, планировать масштабные ремонтные работы и даже брать кредиты?

Активисты хотят реновацию, остальные – против

Сандис Риекстиньш проживает в трехэтажном доме сталинской постройки в Риге. В доме всего 26 квартир, его обслуживает частное домоуправление. До сих пор жителям удавалось тихо и мирно договариваться о дополнительных работах и их финансировании.

– Некоторое время назад мы поменяли стояки водоснабжения, заплатили за это более 8000 евро, – рассказывает Сандис. – Деньги на эти работы копили около трех лет, поэтому большой финансовой нагрузки не ощутили.

Теперь дом копит средства на новую крышу, нужно около 40000 евро. Но в 2022 году одну из квартир в доме купил деятельный мужчина. На собрании в июле 2022 года он стал убеждать соседей, что дому выгодней сразу провести полную реновацию, а не возиться с поэтапными ремонтными работами.

– Отдельные жители с этой мыслью согласились, тем более, что государство по программе Altum обещает дому грант в размере до 49% от стоимости работ, – говорит наш читатель.

Но в январе 2023 года в доме состоялось новое собрание, на котором сосед-активист представил сообществу собственников полные расчеты по реновации. Оказалось, что дому нужно вложить в работы не менее 250 000 евро. Поскольку таких накоплений у дома нет, необходимо обратиться за кредитом, причем оформить его на полную стоимость работ – около 500000 евро.

Также жителей напугала растущая процентная ставка по кредитам и постоянное удорожание строительных работ.

– В собрании по реновации участвовало только 12 собственников квартир, это меньше половины всех квартировладельцев дома, поэтому законного решения мы принять не смогли. Ведь для этого по нынешнему закону требуется более 50% голосов собственников, – продолжает Сандис. – Но мы все-таки провели голосование, на котором семеро собственников высказались против реновации, еще один воздержался. Стало понятно, что большинство жителей все-таки не хотят сейчас, в кризисный момент, начинать полное восстановление дома.

Но активисты-сторонники реновации стали в позу.

– Новый сосед заявил, что к лету 2023 года в Закон о квартирной собственности будут внесены изменения. Они якобы позволят принимать решения о реновации дома меньшинством голосов собственников квартир, так что нас, пассивных соседей, даже спрашивать не понадобится. Прошу вас рассказать, что это за изменения и как они будут действовать, чтобы мы, противники дорогой реновации, могли подготовиться и не позволить активному меньшинству принять это важное решение вместо нас! – говорит Сандис.

Да, будет новая редакция закона

Мы обратились в Кабинет министров и узнали, что 1 февраля Министерство экономики действительно подало правительству проект поправок к Закону о квартирной собственности.

Согласно этому проекту, в законе должен появиться дополнительный пункт:

При созыве повторного общего собрания собственников квартир решение сообщества собственников квартир считается принятым, если за него проголосовали владельцы квартир, представляющие большую половину от числа квартирных собственностей, представленных на повторном собрании.

При организации повторного опроса решение сообщества собственников квартир считается принятым, если «за» проголосовало более половины тех собственников квартир, которые подали заполненные анкеты в срок.

Что все это значит?

Как эксперты Министерства экономики поясняют в аннотации к законопроекту, цель поправок – увеличить активность владельцев квартир и их возможности принимать решения по содержанию и ремонту домов:

«Во многих домах активные жители все еще находятся в меньшинстве, большинство же квартировладельцев пассивны. Изменения в правилах принятия общих решений нужны, чтобы способствовать восстановлению устаревающего жилого фонда».

Какие же выводы можно сделать из всего, что «Делаем вместе!» сообщили в Кабинете министров и Министерстве экономики?

Во-первых, после вступления в силу поправок к Закону о квартирной собственности для владельца квартиры станет очень опасным игнорировать общие собрания собственников. Если на первое собрание с конкретной повесткой дня (например, о ремонтных работах) придет меньшая половина собственников квартир, то на нем по-прежнему нельзя будет принять никакого решения, ведь будет отсутствовать необходимый кворум. Но если организаторы в течение месяца созовут повторное собрание с той же повесткой, то они смогут принять общее решение простым большинством голосов тех собственников, которые все-таки явятся на встречу. Другими словами, если на повторное собрание придут хотя бы 10 человек из 100-квартирного дома, то для принятия решения хватит всего 6 голосов «за».

Однако на повторное собрание нужно все равно приглашать всех владельцев квартир, как сторонников, так и противников решения. Право высказаться должно быть у каждого.

Во-вторых, после вступления в силу поправок к Закону о квартирной собственности станет очень опасным игнорировать анкеты письменного опроса квартировладельцев. До сих пор закон определял, что каждая анкета, которую собственник квартиры не заполнил и вовремя не сдал, учитывается как голос «против». Таким образом, чтобы выступить против решения, указанного в анкете, человеку просто не нужно было ничего заполнять.

Изменения в законе полностью меняют этот порядок. Если первый опрос в доме провалится, поскольку большинство собственников не сдадут анкеты, то организаторы в течение месяца могут провести второй опрос. При втором опросе будут учитываться голоса только тех собственников, которые заполнят и сдадут анкеты. То есть мнение пассивных жителей, которые не обратят внимания на опросные листы, учитываться больше не будет.

Решение при повторном письменном опросе также можно будет принимать голосами простого большинства участников, а не всех квартировладельцев.

Решение есть, но оно невыполнимо?

Но справедливо ли то, что дорогостоящую реновацию в доме можно начать решением всего нескольких владельцев квартир?

«Надо принимать во внимание, что в случаях, когда сообщество собственников квартир принимает решение об участии в проекте энергоэффективности с привлечением займа, это решение будет оценивать и банк. Кредитные учреждения требовательно относятся к готовности жителей выплачивать заем. Если в голосовании о реновации принимало участие только меньшинство собственников квартир, банк может оценить это как фактор риска и не выдаст кредит», осторожно комментируют ситуацию в Министерстве экономики.

Действительно, чтобы получить в банке кредит под реновацию дома, как правило, требуется согласие 60-75% владельцев квартир. Это значит, что решение об утеплении, принятое несколькими активными жителями, будет невозможно выполнить.

Смена управляющего – по прежним правилам

Также жители спрашивают, можно ли будет в упрощенном порядке принимать решение о смене управляющего домом. Ведь известно, что в доме всегда найдутся недовольные работой обслуживающей организации.

– Если Сейм разрешит квартировладельцем менять управляющего меньшинством голосов на повторном собрании, то у нас в доме «смена власти» будет происходить каждые два месяца, – говорит Сандис Риекстиньш.

Авторы законопроекта согласны с тем, что облегченный порядок смены управляющего внес бы хаос в рынок обслуживания жилья. По этой причине сообщество собственников квартир и впредь сможет давать или отзывать задание на управление домом только в прежнем порядке, то есть обязательным большинством голосов.

Пока законопроект еще не одобрен Кабинетом министров. Также впереди у него три слушания в Сейме. Если продвижение поправок не задержится, то они могут вступить в силу уже в 2023 году.