«Необходимо радикальное решение!»

Повышение платы за пользование землей для собственников квартир в ряде случаев будет огромным, Минюст предлагает поправки к закону 

В Сейме начались новые дискуссии о плате за пользование землей в случаях, когда многоквартирный дом расположен на участке «земельного барона». Напомним, в 2023 году Конституционный суд признал плату в размере 4% от кадастровой стоимости земли не соответствующей Сатверсме. Парламентарии должны утвердить новые потолки платежей до 1 июля 2024 года, иначе в отношениях между собственниками квартир и земли возникнет хаос. Однако первое предложение, разработанное Минюстом, Юридической комиссией Сейма одобрено не было.

Права и обязанности

В Латвии действует общий принцип, согласно которому здание, построенное на земле и тесно связанное с ней, считается частью земли, то есть земля и здание являются одним объектом недвижимости. Однако в силу исторических обстоятельств из этого принципа есть исключение – принудительная раздельная собственность.

Такая раздельная собственность возникла после восстановления независимости Латвии в ходе земельной реформы и приватизации государственного имущества и собственности самоуправлений. В то время права собственности на ранее принадлежавшую землю в ее исторических границах были восстановлены за ее прежними владельцами или их наследникам. Тем временем дома, которые были построены на этой земле до восстановления независимости Латвии, принадлежали уже другим людям.

В настоящее время отношения между собственниками таких земель и домов определяются Законом о времени вступления в силу и порядке применения обновленного введения в Гражданский закон Латвийской Республики 1937 года, а также его частей о праве наследования и вещного права (далее – Закон о вступлении в силу Гражданского закона).

Сейчас владельцы домов и квартир имеют право использовать хозяйскую землю на основании закона в той мере, в какой это необходимо для осуществления прав собственности на дом. С другой стороны, собственник земли имеет право получать с жителей плату за пользование участком под домом.

Сегодня, если собственник здания и собственник земли в письменной форме не договорились об ином, размер платы за законное пользование хозяйской землей под домом составляет 4 процента от кадастровой стоимости земли в год, но не менее 50 евро.

Решение Конституционного суда

Решением Конституционного суда от 2 мая 2023 г. по делу Nr. 2022–02–01 данная сумма платы за пользование хозяйской землей была признана «не выполняющей функцию компенсации».

Конституционный суд посчитал, что при определении платы жителей за пользование хозяйской землей Сеймом не были учтены факты, уменьшающие доходы собственника земли (это, например, дополнительные административно-судебные расходы в случае, если владельцы квартир не вносят плату за пользование добровольно, а также налоги, которые землевладелец должен уплатить с полученной от жителей платы).

Также Конституционный суд обратил особое внимание на то, что сейчас для расчета всех налогов и платы за пользование землей используются данные о кадастровой стоимости недвижимости за 2012 год, которая намного ниже текущей.

Таким образом, часть вторая статьи 38-й Закона о вступлении в силу Гражданского закона, определяющая нынешний размер платы за пользование хозяйской землей, прошлой весной была признана несоответствующей Конституции и недействительной с 1 июля 2024 года. К этому сроку Сейм должен принять поправки к закону, которые определят новый потолок максимальной платы за пользование землей. Если парламентарии не справятся, нас ждет хаос.

Какие поправки внес Минюст?

Над поправками к закону, чтобы вовремя установить новые потолки платы за землю, поработало Министерство юстиции. На днях оно представило проект поправок на Юридической комиссии Сейма.

В Минюсте поясняют, что Конституционный суд не стал опровергать ни принцип, согласно которому плата за пользование землей определяется законом, ни сам размер платы в размере 4%.

Вместо этого Конституционный суд подчеркнул, что государство должно выбирать такие способы регулирования отношений в сфере раздельной собственности, которые снижают нагрузку на землевладельца и учитывают его дополнительные расходы. Соответственно, новым законопроектом следует всего лишь усовершенствовать имеющееся правовое регулирование, и если это получится, то никакого повышения платы за землю жители многоквартирных домов в ближайшее время не ощутят.

Сохранить плату на уровне 4%

Минюст предлагает Сейму сохранить нынешний размер платы за пользование землей – 4 процента от кадастровой стоимости участка. При этом стороны, конечно же, могут договориться между собой и о другом размере платы за пользование землей.

С другой стороны, чтобы снизить нагрузку на землевладельцев и учесть их расходы, экспертам министерства пришлось придумать комплексное решение.

Как дисциплинировать должников?

Прежде всего, по мнению Минюста, необходимо снизить дополнительные расходы, которые собственник земли может понести из-за жителей-должников. Для этого землевладельцу следует разрешить взыскивать все долги и расходы в упрощенном порядке.

Также жителям следовало бы выплачивать землевладельцу дополнительную сумму в размере 17 евро за каждый просроченный платеж.

17 евро – это оправданные расходы на взыскание долга, которые установлены в правилах Кабинета министров № 61. В данные расходы включены затраты на письменное уведомление для должника, на выяснение адреса его декларирования и контактной информации, звонки должнику,  отправка повторного уведомления на другие адреса; истребование копий документов; электронные уведомления; подготовка и ведение графиков платежей и т.д.

Более того, Минюст предлагает превратить плату за пользование землей в обязательство особого рода с принудительным взысканием в порядке предупреждения. Благодаря этому землевладельцам стало бы куда проще проучать должников.

Было предложение сразу включить все дополнительные расходы собственников земли в плату за пользование участком. Но в министерстве справедливо считают, что в реальной жизни ситуации очень отличаются. Например, в одном доме долги за пользование землей могут возникнуть у десяти семей, а в другом таких долгов не будет вообще. Так что и расходы каждого землевладельца на взыскание долгов сильно отличаются. По этой причине неразумно сразу включать такие расходы в плату за пользование землей, установленную законом, считают эксперты Минюста. Ведь если вложить эти риски в законную плату за землю, то плата за пользование землей увеличится для всех добросовестных пользователей, у которых никогда не было долгов, а землевладелец за этот счет получит неоправданную прибыль.

Как не допустить слишком быстрого роста платы?

Важно учитывать, что с 1 января 2025 года планируются существенные изменения в базе кадастровой стоимости недвижимости. Соответственно, в ряде случаев ожидается фактическое увеличение платы за пользование хозяйской землей.

В основу новой кадастровой стоимости будет положена информация о рыночной стоимости недвижимости в период с 1 января 2012 года по 1 июля 2022 года. Обновленная кадастровая стоимость не должна превышать 80 процентов от среднего уровня цен на недвижимость на 1 июля 2022 года.

По мнению Минюста, изменение кадастровой стоимости обеспечит объективную связь платы за пользование землей со стоимостью земли как актива. В некоторых случаях она значительно увеличится, соответственно вырастет и фактический размер платы за пользование хозяйской землей.

Но государство, принимая решение о резких изменениях в кадастровой стоимости, все-таки должно позаботиться о благополучии общества и найти щадящие решения, не подвергая жителей бремени непропорционального и внезапного роста платы за пользование чужой землей.

В 2025 году Минюст планировал сохранить привязку налога на недвижимость к действующей кадастровой стоимости конкретного дома или квартиры, а также создать механизм поддержки всех жителей, которые должны платить законную плату за пользование хозяйской землей.

А поддержка действительно потребуется. Например, для частного дома в Юрмале (Лиелупе) рассчитанная в настоящее время плата за пользование хозяйской землей в год (на основе кадастровой стоимости 2012 года) составляет 4728 евро, но после обновления кадастровой стоимости в 2025 гожу она составит уже 17906 евро. Это значительное увеличение платы!

В случае с многоквартирными жилыми домами увеличение платы за пользование землей в некоторых случаях также окажется существенным – для квартиры в Юрмале (Майори) со 135 евро в год до 800 евро в год, в Юрмале (Лиелупе) с 266 евро до 1840 евро, в Риге (Старая Рига) от 581 евро до 1280 евро, в Риге (район церкви Старой Гертруды) от 192 евро до 400 евро.

Как видно в приведенных примерах, размер платы за пользование хозяйской землей для владельца частного дома или квартиры увеличится в несколько раз даже при том условии, что в законе будет сохранен потолок платы в размере 4% от кадастровой стоимости участка.

Если такой быстрый рост платы за землю произойдет внезапно, это может привести к значительному ухудшению благосостояния многих семей. Некоторые вообще не смогут покрыть все необходимые расходы, что в свою очередь может привести к потере жилья.

Для предотвращения подобных ситуаций, по мнению Минюста, на социально-ответственное государстве ложится обязанность временно вмешаться в правовые отношения владельцев квартир и земли и предоставить им некий переходный период. Минюст предложил следующее решение:

■ с 1 июля 2024 года по 1 января 2025 года плата за пользование будет такой же, как и раньше, в свою очередь, землевладельцы уже смогут воспользоваться новыми правами по взысканию долгов с жильцов-неплательщиков;

■ с 1 января 2025 года по 31 декабря 2028 года изменения платы за пользование хозяйской землей будут зависеть от наличия в здании жилых помещений, а также от изменения кадастровой стоимости земель на конкретной территории. В большинстве случаев порог повышения платы должен составить не более 30% в год;

■ с 1 января 2029 года размер установленной законом платы за пользование землей, в том числе в жилых домах, будет уже полностью соответствовать действующей кадастровой стоимости земель.

Поэтапное повышение платы за пользование хозяйской землей является справедливым и в то же время не ущемляет права землевладельцев. Норму, которая предусматривает, что платежи собственников квартир за аренду земли с 2025 года увеличиваются постепенно, а не резко, следует оценивать в связи со всеми изменениями, которые предоставлят владельцам земли дополнительные права.

«Следует подчеркнуть, что собственники земли с 1 января 2029 года могут рассчитывать на то, что плата за пользование хозяйской землей будет исчисляться от кадастровой стоимости, которая более точно отражает стоимость принадлежащей им недвижимости. При этом государственная политика в связи с актуализацией базы кадастровой стоимости включает в себя и плановые льготы для землевладельцев по налогу на недвижимость», – говорится в аннотации к поправкам.

«Мы не можем жить от суда до суда!»

Как сообщает lvportals.lv, представители Минэкономики и Бюро омбудсмена, а также депутаты парламента критически оценили предложения Минюста.

Руководитель Юридической комиссии Сейма Андрейс Юдинс считает, что в этой бесконечной истории о потолках платы за хозяйскую землю, которые несколько раз рассматривал Конституционный суд, необходимо более радикальное решение. Например, это могло бы быть полное прекращение раздельной собственности примерно через 30–50 лет, для чего следовало бы установить проценты, как плату за выкуп участков под домами.

Представитель землевладельцев Нормундс Шлитке на вопрос А. Юдинса, может ли государство вообще устанавливать потолки платежей, ответил, что обычно государство устанавливает потолок цен временно – в кризисных ситуациях. Н. Шлитке критически отозвался о попытках Минюста выполнить решение Конституционного суда к 1 июля 2024 года. По его словам, пока не состоялось ни одной дискуссии по вопросу платы за землю, на которую были бы приглашены все заинтересованные стороны, в том числе представители товариществ собственников квартир и другие, которые советуют не торопиться с соответствующими поправками.

Директор Департамента гражданских прав Министерства юстиции Д. Пальчевска в ответ на заявление Н. Шлитке о том, что государственное регулирование платы за пользование хозяйской земли допустимо только на короткий период времени, пояснила: «Да, со стороны государства в условиях свободного рынка это было бы разумно. Но жители находятся не в условиях свободного рынка, а в условиях принудительной раздельной собственности. Они не выбирали такие отношения, они заключают сделки друг с другом по принуждению, а не по взаимному согласию. Конституционный суд не указал на то, что государство должно отказаться от установления размера платы за хозяйскую землю. Более того, суд пришел к выводу, что регулирование соответствует принципу равенства. Поэтому мы считаем целесообразным и впредь законодательно регулировать размер данной платы. Вопрос, который необходимо решить, – каким должен быть размер соответствующей платы».

С другой стороны, Закон о принудительном прекращении раздельной собственности в приватизированных многоквартирных домах уже сегодня предоставляет жителям возможность прекращения долевой собственности в жилых домах. В этом законе четко указано, что владельцы квартир имеют право выкупить хозяйскую землю по ее кадастровой стоимости.

Если предположить, что жителям разрешат постепенно выплачивать стоимость земли, засчитывая для этого внесенную ими плату за пользование участком, то государству лучше сразу следует установить, каким будет период и размеры такой выплаты, добавила представитель Министерства юстиции. Ведь если землевладельцы не получат справедливой компенсации за свои участки, то снова обратятся в Конституционный суд.

Комментируя еще одно критическое замечание по поводу того, что после обновления кадастровой стоимости земли собственнику земли придется платить более высокий налог на недвижимость, Д. Пальчевска пояснила, что подготовленные поправки в Закон о кадастре предусматривают: при переходе на обновленную стоимость размер налога на недвижимость остается привязанным к той кадастровой стоимости, что действует сейчас. Это значит, что при увеличении кадастровой стоимости, от которой будет рассчитываться плата за пользование участком, собственник земли продолжит платить налог на недвижимость с прежней кадастровой стоимости. Таким образом доход землевладельца увеличивается, а расходы – нет.

Юридическая комиссия Сейма, выслушав несколько возражений, не взялась поддержать подготовленный Минюстом законопроект и направить его на рассмотрение в Сейм, поскольку, как сказал А. Юдинс, «мы не можем жить от одного Конституционного суда до другого».

По оценке главы юридической комиссии, разработанный министерством законопроект нужно обсудить за пределами Сейма. Правительству следовало бы пригласить для дискуссии все заинтересованные стороны, слишком уже много нерешенных вопросов накопилось в отношении хозяйской земли.

В то же время надо понять, каким будет законное регулирование платы за пользование хозяйской землей после 1 июля, подчеркнул А. Юдинс, призвав вносить конструктивные предложения в Минюст. В сотрудничестве с заинтересованными сторонами министерство должно концептуально решить, какой должна быть плата за пользование землей и как прекратить существование раздельной собственности не на словах, а на деле.

«Это непримиримая борьба, в которой участвуют стороны с противоположными интересами. Наивно ожидать, что в Сейм однажды будет подан законопроект, с которым согласятся все эти стороны. Напряженность никогда не исчезнет, поскольку землевладельцы всегда хотят получать больше, а владельцы домов и квартир всегда хотят платить меньше. Мы должны постараться сбалансировать интересы обеих сторон», – резюмировала Д. Пальчевска, добавив, что работа над поправками будет продолжена.

Примеры

Примеры возможного размера платы за пользование хозяйской землей указаны как ориентировочные с учетом ожидаемых с 1 января 2025 года изменений в кадастровой стоимости.

Частные дома:

Многоквартирные жилые дома: