«Потолки» устояли, земельные бароны недовольны

Какой будет плата за пользование хозяйской землей с 1 января 2025 года? 

На последней летней сессии Сейм спешно принял поправки к закону, который определяет размер платы за пользование хозяйской землей под многоквартирными домами. Сама плата не изменилась – она составит 4% от кадастровой стоимости в год, однако после 1 января 2025 года местами ожидается существенное увеличение кадастровой стоимости, что приведет к росту платы для жителей.

Также жителям надо ждать дополнительных счетов от домовладельцев. Например, за выписку квитанций на оплату пользования землей – 15 евро в год. А за каждый случай задержки с платежами – 30 евро.

При этом земельные бароны новым регулированием недовольны и снова обратились к Конституционный суд.

Сейму поручили пересмотреть закон

Напомним, что в 2020 году Министерство юстиции предложило заменить понятие аренды хозяйской земли под домами на право пользования этими участками. В результате была установлена единая для всех домов плата за право пользоваться хозяйским наделом – 4% от кадастровой стоимости участка в год. Жителям больше не надо было торговаться с землевладельцами, выпрашивая более выгодный процент, не надо было даже заключать договор на землю. Достаточно было перечислять земельному барону установленную законом сумму.

Но землевладельцы Латвии остались недовольны таким поворотом. Присяжный адвокат Нормунд Шлитке, представляющий их интересы, уже в 2023 году заявил, что многие собственники земли объявили банкротство, поскольку плата в размере 4% от кадастровой стоимости не покрывает их расходов. Шлитке указал, что часть собственников квартир задерживает платежи за землю, но собственник участка все равно должен заплатить за него налог на недвижимость в размере 1,5%. Даже в случаях, когда все жители дома вовремя платят за пользование землей, на руках у землевладельца после отчисления налога остается прибыль в размере всего 2,5% от кадастровой стоимости участка. Что, как считают клиенты адвоката, катастрофически мало и не может считаться справедливым возмещением.

Землевладельцы обратились в Суд Сатверсме, который в мае 2023 года признал институт пользования землей соответствующим Конституции, а вот размер платы в 4% – подлежащим пересмотру. По мнению судей, к 1 июля 2024 года Сейму следовало пересмотреть закон таким образом, чтобы уравновесить права собственников земли и квартировладельцев.

Задачу решили, введя дополнительные платежи

Что же, Сейм не мог уклониться от наложенного на него судом Сатверсме обязательства и к 1 июля 2024 года внес в закон косметические поправки. По предложению Минюста права собственников земли и квартир действительно были «уравновешены» введением дополнительной платы для жителей. Как уже упомянуто, теперь пользователи земли будут платить землевладельцам за каждый случай просрочки и за высылку оповещений.

– Напомню, основная претензия суда Сатверсме заключалась в том, что Сейм в прошлой редакции закона не учел возможные издержки и риски владельцев земли, – поясняет Владимир Ткаченко, представитель общества «Народ против земельных баронов». – Это и удалось решить, предусмотрев дополнительные платежи для жильцов-должников.

Плата вырастет на 30%

Что касается размера платы за хозяйскую землю, то сохранение 4-процентных «потолков» еще не говорит о том, что владельцы квартир спасены от повышения счетов.

– С 1 января 2025 года в Латвии действуют две кадастровые стоимости. Первая – это фискальная, она рассчитана на основании рыночной стоимости домов, квартир и земли на 2012 год. Фискальную кадастровую стоимость будут использовать для расчета налога на недвижимость, – поясняет Владимир Ткаченко.

В свою очередь, для расчета платы за пользование хозяйской землей будет использована универсальная кадастровая стоимость, рассчитанная по состоянию на 2022 год. Во многих случаях она превысит кадастровую стоимость 2012 года, применявшуюся до сих пор, и превысит многократно.

– Для защиты владельцев квартир рост платы за пользование землей разбили на четыре года, – говорит эксперт. – Каждый год плата может вырасти не больше, чем на 30% по сравнению с предыдущим годом.

Владимир Ткаченко признает, что в законе даже после поправок осталось много неясных мест. Например, непонятно, как именно был рассчитан «потолок» платы за пользование землей в размере 4% годовых. Например, Нормунд Шлитке в переговорах заявлял, что землевладельцев могла бы устроить плата в размере 5% годовых, но при условии, что владельцы квартир будут платить и налог на недвижимость в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Снова в Конституционный суд!

Землевладельцы не оставляют борьбы за свои права. Как только президент Эдгар Ринкевич провозгласил поправки к закону, в суд Сатверсме поступил первый иск с требованием признать новые нормы неконституционными.

Иск в суд подала Габриэла Диана Каплане, хозяйка земли, на которой стоят несколько многоквартирных домов. Госпожа Каплане оспаривает как 4-процентные потолки платы за пользование землей, так и введенное 30-процентное ограничение на рост платежей в 2025, 2026, 2027 и 2028 году.

Вспомним, что владельцы земли уже многократно побеждали в суде Сатверсме и парламенту приходилось пересматривать закон. Однако часто это оказывалось пирровой победой (например, суд Сатверсме признавал «потолки» повышения платы за землю уже после того, как их действие заканчивалось).

Сейчас суд дал Сейму срок до 24 сентября для подготовки пояснений.

По старой методике

Конечно, главным остается вопрос, какой будет плата за землю с 1 января 2025 года. Ответа на него нет, поскольку Земельная служба не закончила расчет универсальной кадастровой стоимости.

В домоуправлениях Латвии нам подтвердили, что плата за пользование землей обычно взимается за квартал вперед, то есть в августе жильцы платят за пользование землей в ноябре 2024 года. Это значит, что уже в октябре мы должны заплатить за пользование землей в январе 2025 года по новой кадастровой стоимости.

Однако велика вероятность того, что в октябре домоуправления не смогут выставить жителям увеличенные счета, поскольку им все еще не известен размер универсальной кадастровой стоимости земельных участков. Так что в этом году плата будет выставлена по старой методике, а вот в начале 2025 года владельцев квартир в отдельных домах ждет 30-процентный перерасчет.

Что говорит закон?

Размер платы за пользование хозяйской землей под многоквартирными домами регулирует закон «О вступлении в силу частей введения, прав наследования и права собственности обновленного Гражданского закона Латвийской Республики 1937 года и порядке его применения»

Вот, как звучат обновленные нормы закона, вступившие в силу с 1 июля 2024 года:

Статья 38.

Если дом является самостоятельным объектом собственности в соответствии с пунктом 1, 2, 3 или 4 части первой статьи 14 настоящего Закона, то до момента объединения дома в одно имущество с земельным участком собственник дома имеет законное право пользоваться землей так, как это необходимо для осуществления прав собственности на строение. Такое законное право пользования землей является реальным сервитутом в пользу дома, являющегося самостоятельным объектом вещных прав. К праву пользования применяются положения Гражданского закона о реальном сервитуте, если только настоящим законом не установлено иное.

На основании закона собственник здания обязан платить землевладельцу плату за право пользования землей, а также покрывать расходы по уведомлению об оплате. Размер платы за законное использование землей составляет четыре процента от кадастровой стоимости земли, используемой в год, но не менее 50 евро в год. Каждый собственник здания (совладелец, владелец квартирной собственности) покрывает землевладельцу ежегодные расходы на подготовку и отправку платежного уведомления в размере 15 евро. Если оплата в жилом доме производится через управляющего, землевладелец направляет одно уведомление для всех собственников здания (совладельцев, собственников квартирной собственности).

Владелец дома и владелец земли могут в письменной форме договориться о другом размере платы за пользование землей и расходов на уведомление об оплате. Такое соглашение не будет обязательным для нового собственника земли или дома. 

Плата за пользование землей вносится ежемесячно за квартал вперед, если собственник здания и собственник земли не договорились об ином. Владелец дома не должен платить за пользование землей, если из-за обстоятельств непреодолимой силы ему не удалось воспользоваться своим правом пользования.

Стоимость уведомления об оплате включается в следующий счет за право пользования землей.

При просрочке платы за пользование землей должник возмещает землевладельцу расходы на взыскание каждого просроченного платежа в размере 30 евро, за исключением случаев, когда в просрочке виноват сам землевладелец. Возмещение расходов на взыскание не освобождает должника от обязанности возместить собственнику земли причиненные убытки в части, превышающей указанные расходы.

Если нормативными актами не предусмотрен порядок определения площади и границ находящейся в пользовании дома земли, он определяется собственником здания и собственником земельного участка по письменному соглашению. При определении площади и границ земель, используемых собственником здания, учитываются принципы определения функционально необходимого земельного участка для приватизируемых жилых домов. Споры о площади и границах земельного участка разрешаются судом.

Если нормативными актами не предусмотрен порядок определения площади и границ земель, находящихся в пользовании жителей, и собственник дома и землевладелец не договорились об этом, до предъявления иска в суд считается, что собственник строения пользуется всем участком земли, на котором расположен дом. Такое допущение неприменимо, если очевидно, что весь участок земли не может быть необходим для эксплуатации сооружения.

Кабинет Министров определяет порядок, при котором публично лицо (самоуправление или государство – прим. ред.) может договориться с собственником земли о более низкой цене за пользование землей, чем предусмотрено законом (...).

Исковые требования об уплате законной платы за землепользование и связанные с ними дополнительные требования имеют срок давности три года.

(...)

Статья 42.

(...)

Если право законного пользования землей распространяется на собственников жилого дома и кадастровая стоимость земли, находящейся в пользовании на 1 января 2025 года, превышает ее текущую кадастровую стоимость в 2024 году, то соответствующая плата за законное использование земли с 1 января 2025 года по 31 декабря 2028 года ежегодно увеличивается на 30 процентов по сравнению с оплатой за предыдущий год до достижения соответствующего размера законной платы за землепользование от текущей кадастровой стоимости.