Азбука земельного несчастья

Давайте сразу внесем в земельный вопрос немного ясности. Законы Латвии не позволяют владельцам жилья в многоквартирном доме отказаться от аренды хозяйской земли, на которой этот дом стоит. В смысле размера арендной платы руки жителей тоже связаны крепче некуда. Но даже в этих жестких условиях остаются проблемы, которые решать нужно, но очень трудно.

Платите за восемь гектаров

Дискриминация по земельному признаку в Латвии налицо. Жители многоквартирных домов разделились на две категории. В первую входят счастливчики, дома которых находятся на государственной или муниципальной земле. Как правило, вместе с квартирой им разрешали приватизировать и участки под домом. Во вторую группу вошли жители, которым в приватизации земли было отказано, ведь она уже имела хозяина.

Но мало того, что люди попали в кабалу, их заставляют оплачивать огромные территории, не имеющие к дому никакого отношения!

– Обращаюсь к вам от имени всего дома, – плачет в трубку старенькая Мария, – живем мы в Кенгарагсе, каждый квартал получаем от домоуправления счета за аренду земли – по 30 латов с квартиры. Обдирают нас, как липки!

Факт обдирательства бабушка Мария подтвердила бумагами. Родная многоэтажка женщины стоит на большом участке хозяйской земли. До поры до времени жителей этот факт не заботил, потому что счета за аренду от домоуправления приходили вполне сносные.

– Но вот уже три года, как размер платы повысился, – рассказывает женщина, – мы с соседками принялись рассматривать свои квитанции и обнаружили, что каждые три месяца платим за аренду земли по 25-30 латов.

Плата определялась в расчете на квадратный метр квартиры, поэтому владельцы «однушек» вносили в кассу домоуправления чуть меньше, а обитатели «трешек» расплачивались по полной программе.

– Управляющий показал план земли, привязанной к нашему дому, – волнуется Мария. – Тут мы с соседками обнаружили, что уже двадцать лет платим за аренду восьми (!) гектаров, прилегающих к нашей пятиэтажке.

Зачем жителям хрущевки целых восемь гектаров, в домоуправлении объяснять не стали.

– Зато сказали, что дворник убирает только 500 квадратных метров двора, остальные семь с половиной гектаров числятся за домом «символически», – говорит жительница.

Что могут сделать старушки, вернувшиеся из домоуправления после переговоров? Только поохать и разойтись по квартирам, ощущая полную свою беспомощность перед царящими в этом мире порядками.

Отказаться – только по договоренности

Мы отправились за информацией к руководителю отдела организации управления общей собственностью Департамента жилья и среды Рижской думы Ингриде Мутьянко.

– Ингрида, для начала, что происходит в столице? Зачем жителям навязывают огромные участки хозяйской земли?

– Давайте разберемся, чем это вызвано. Для начала нужно понять, что такое функционально необходимый дому участок, а что такое – прилегающая территория, привязанная к дому по плану во время приватизации.

– Разве между этими понятиями может быть разница? Понятно же, что дом должен арендовать только функционально необходимую территорию, ни метром больше!

– Действующие законы имеют на этот счет свое мнение. Например, Закон о приватизации говорит, что функционально необходимый приватизированному дому участок – это земля, на которой построен сам дом и располагаются все необходимые для его существования и обслуживания элементы инфраструктуры, благоустройства и коммуникаций.

– Не поспоришь.

– В то же время Закон об управлении жилыми домами объясняет, что такое привязанный к дому участок. Это уже совсем другое понятие. Таким участком называют землю, на котором размещается чужое жилое строение.

– Пока ничего не понятно!

– Проявите терпение. В Законе об управлении сказано, что управляющий обязан заключить договор найма на прилегающую к дому землю. Теоретически он от лица жителей должен арендовать только функционально необходимый дому участок. В практике же часто встречаются споры насчет площади такого участка.

– Вот и Мария спрашивает, может ли ее дом отказаться от совершенно ненужных восьми гектаров хозяйской земли?

– В одностороннем порядке – нет, не может.  Люди и раньше пытались отказаться от «лишней» территории, ссылаясь на Закон о приватизации и его определение функционально необходимого дому земельного участка. Но в ситуации с хозяйской землей эта норма не работает.

– Это как же так?

– Тот же Закон об управлении защищает интересы владельца земли и его право получать доход от своей земли. Например, дом стоит в середине участка размером в три гектара. Если владельцы квартир захотят оплачивать только 0,5 га своего двора, что должен делать хозяин участка? Остальной участок не может быть использован для других целей. Его не продашь, не засадишь, за ним закреплена единственная функция – обеспечивать содержание и обслуживание дома.

– Но кто же изначально принимал решение закрепить за домом восемь гектаров?

– Как правило, это была Государственная земельная служба или лицензированные землемеры. Им при обмере и привязке земельных участков было дано право руководствоваться не только законами, но и обстоятельствами.

– Значит, что отказаться от лишней земли сегодня можно только по договоренности с хозяином?

– Да, это так.

– Печально. Последний вопрос: правильно ли поступает домоуправление, без всякой расшифровки прибавляющее расходы по компенсации налога на недвижимость к графе «Арена земли»?

– Ни в одном нормативном акте не сказано, как должен выглядеть такой счет. Но мы в департаменте полагаем, что управляющему лучше отдельно указывать в квитанции не только плату за наем, предмет найма (площадь земли), но и размер компенсации за налог на этот участок. 

– Есть ли у управляющего право самостоятельно заключать договор об аренде земли в случае, если жители не уполномочили его это сделать?

– В соответствии с Законом об управлении управляющий не только может, но даже обязан заключить договор аренды земли независимо от того, имеется ли у него на руках доверенность жильцов или нет.