Спасение домов в Латвии организуют в принудительном порядке

Управляющий вложит деньги в ремонт дома, а владельцы квартир будут обязаны возместить ему расходы.

В январе правительство одобрило спорные поправки в Закон о квартирной собственности. Если законопроект будет принят Сеймом, домоуправления по всей Латвии получат право организовать в наших домах утепление, реконструкцию и ремонт, причем делать это они будут от своего имени, без специального разрешения от сообщества собственников квартир.

Любопытно, что разработчики законопроекта из Министерства экономики сразу признают, что таким образом будут ущемлены интересы собственников квартир – в той части, которая дает владельцам жилья право свободно распоряжаться своим имуществом. Кроме того, жильцы будут обязаны возмещать управляющей компании расходы, понесенные на ремонт и утепление их дома.

■ ■ ■

По данным Министерства экономики, жилой фонд в Латвии устарел и к тому же имеет низкую энергоэффективность.

Минэкономики считает, что темпы реновации многоквартирных жилых домов недостаточны. Поэтому необходимо установить определенную степень свободы действий управляющих жилыми домами по организации строительных работ от имени самих домоуправлений.

После восстановления независимости Латвии около 10% всех жилых зданий были построены после 2023 года и только 3% - после вступления в силу новых требований строительных норм.

Имеющиеся данные однозначно указывают на то, что нынешние темпы реновации зданий недостаточны.

На сегодняшний день в рамках первой программы повышения энергоэффективности многоквартирных жилых зданий с помощью фондов ЕС (2007–2013 гг.) было отремонтировано 740 домов, а в рамках программы на 2014–2020 гг. - в общей сложности 627 зданий, что составляет всего 5,13% от общего числа многоквартирных жилых зданий, требующих ремонта.

■ ■ ■

Если реновация жилья в Латвии продолжится теми же темпами, то возникнут риски для достижения целей климатической нейтральности, установленных Европейским союзом, считают в Минэкономики.

Но что делать, если большинство жителей пассивны и не хотят десятилетиями расплачиваться за реновацию своих домов? Решение найдено простое: ремонт будут делать, не заручившись согласием владельцев квартир.

Новый законопроект предусматривает право управляющего жилым домом осуществлять вложения в жилой дом без общего решения жителей. Правда, какой попало ремонт продвигать не получится.

Вкладывать средства и улучшать дом без согласия жильцов можно только в случае, если это нужно для обеспечения его безопасности, прочности и энергоэффективности.

■ ■ ■

Учитывая то, что законопроект предоставляет управляющему право в определенных случаях начинать строительство, т.е. осуществлять вложения в жилой дом без решения сообщества квартировладельцев, возникают вопросы о законности таких действий.

По мнению Министерства экономики, управляющий вполне даже вправе осуществлять такие вложения, а впоследствии требовать от жителей возмещения расходов.

Порядок будет распространяться только на так называемые необходимые расходы - «принимая во внимание бездействие собственников квартир в ситуациях, когда вложения необходимы для дальнейшей надлежащей эксплуатации жилого дома».

■ ■ ■

Хотя основная цель Министерства экономики заключается в том, чтобы поскорее начать реновацию как можно большего числа домов, управляющие по новому закону получат право начинать в доме и другие строительно-ремонтные работы.

Как видим, утепление и реновацию позволят организовать таким же образом, как до сих пор организовались только самые срочные аварийные ремонты: управдом должен провести работы как можно скорее, после чего просто выставляет жителям счет. Такие дополнительные счета могли исчисляться сотнями и даже тысячами евро на каждую квартиру, но закон гласил: «Работы выполнены, значит, жители должны беспрекословно их оплатить».

■ ■ ■

Конечно, новый порядок может поставить жителей в полную зависимость от управляющего. Для того, чтобы подобное не произошло, Министерство экономики предусмотрело определенный механизм защиты владельцев квартир.

Управляющий сможет воспользоваться своим правом по организации утепления или масштабного ремонта дома только при соблюдении определенных условий:

■ нужно доказать, что расходы на ремонт считаются действительно необходимыми;

■ необходимость строительных работ нужно доказать заключениями акта технического обследования здания или энергоаудита;

■ управляющий должен созвать общее собрание владельцев квартир и попытаться обсудить проблему с собственниками. Такое собрание надо созвать как минимум два раза, и управляющий получит свободу действий только в том случае, если сначала первое, а затем и второе собрание прошли без кворума.

■ такие собрания должны быть созваны только с использованием функциональных возможностей Строительной информационной системы.

■ ■ ■

Поскольку законопроект предусматривает право управляющего организовать строительство в жилом доме, в определенных случаях осуществляя вложения в общее имущество собственников квартир, необходимо понимать, какие расходы могут понести собственники квартир.

Итак, эти потенциальные расходы состоят из:

■ основной суммы кредита, взятого управляющим от своего имени;

■ выплат процентов по кредиту (не должны превышать среднюю рыночную ставку процента по кредиту за предыдущий квартал);

■ административных расходов.

При этом сообщество собственников квартир все-таки получит право в любое время принять решение о прекращении работ, начатых управляющим, на любой стадии их выполнения. Но управляющий имеет право требовать оплаты за уже выполненные работы и вложенные ресурсы.

И еще. Собственники квартир смогут запросить у управляющего рассрочку для погашения стоимости организованных им работ (например, по решению общего собрания можно оплатить эти расходы не за 10 лет, а за 15). В таком случае управдом не имеет права наказывать квартировладельцев дополнительными платежами, скажем, процентами за просрочку оплаты.

■ ■ ■

Министерство экономики вынесло поправки на общественное обсуждение и по его результату признает, что обществу идея принудительной реновации не понравилась. Однако специалисты подготовили ответы на самые частые претензии жителей.

«Минэконом требует, чтобы все собрания по вопросам реновации и большого ремонта были организованы с использованием Системы строительной информации. А это значит, что владельцы квартир, не умеющие пользоваться интернетом, не смогут участвовать в таком собрании!»

На это Минэкономики отмечает, что требование организовать собрание в Системе строительной информации вовсе не означает, что в собрании не смогут участвовать владельцы квартир, которые не имеют доступа к интернету.

Сейчас Законом об управлении жилыми домами предусмотрены два способа организации общего собрания или опроса.

■ Первый способ. Создание общего собрания в Системе строительной информации. Это значит, что проект решения общего собрания будет помещен в систему, она будет контролировать сроки голосования, владельцы квартир имеют право голосовать в электронном формате.

Но создание общего собрания или опроса в Системе строительной информации не означает, что в нем смогут участвовать только владельцы квартир, использующие интернет.

Организатор такого общего собрания или опроса все равно обязан уведомить о проведении общего собрания или опроса каждого собственника квартиры, включая тех, кто не пользуется интернетом.

Вовсе не обязательно голосовать только через Систему строительной информации. Это просто дополнительная возможность для тех людей, которые, например, не находятся в Латвии, живут в других городах или сдают свою квартиру в аренду.

«Поэтому мнение о том, что общие собрания или опросы, созданные в Системе строительной информации, недоступны владельцам квартир, не использующим интернет, не соответствует действительности. Организатор обязан позаботиться, чтобы все собственники квартир получили приглашение на общее собрание», подчеркивают в Министерстве экономики.

■ Второй способ. Общее собрание проводится без использования Системы строительной информации. Это означает, что решение принимается по прежней процедуре (нет возможности проголосовать в электронном виде) и в Систему строительной информации вносится только результат голосования.

Таким образом, даже если собрание или опрос организованы в Системе строительной информации, управляющий обязан будет оповестить об этом всех собственников квартир.

«Если управляющий сможет сам организовать ремонты, то владельцы квартир потеряют контроль над общим накопительным фондом»

■ В случае, если сообщество собственников жилья накопило денежные средства для определенной цели, например, на замену крыши, управляющий может использовать эти средства на иные цели только по разрешению общего собрания собственников жилья. Поэтому без решения собственников квартир управляющий в любом случае не имеет права единолично использовать эти средства.

«Стоимость реновации дома, организованной домоуправом, может оказаться настолько высокой, что владелец не сможет ее оплатить!»

■ Управляющий по-прежнему не сможет брать кредиты от имени собственников квартир, заверяют в Министерстве экономики. А значит, обслуживающие компании не будут проводить ненужные дому крупные работы без экономического обоснования, не имея уверенности в том, что владельцы квартир смогут за эти работы расплатиться. К тому же, если будет доказано, что домоуправ организовал реновацию, хотя дом в ней не нуждался, то жителей вообще освободят от уплаты. 

«Утепление дома, это всего лишь полезные, а не необходимые расходы, а значит, в понимании закона жители не должны за него платить!»

■ Из постановлений Сената Верховного суда следует вывод, что расходы на ремонт могут быть признаны необходимыми даже в том случае, если выполненные работы не входят в список обязательных действий по обслуживанию жилого дома.

«Управляющему нельзя проводить строительные работы без согласования с собственниками квартир...»

■ Это спорное мнение. Законопроект предусматривает, что управляющий вправе действовать единолично только в случаях, когда сообщество собственников жилья дважды не собрало кворум по указанному вопросу. Причем кворум не удалось собрать даже на повторном собрании или опросе, на котором решение разрешено принимать меньшинством голосов (большинством голосов присутствующих при общем кворуме хотя бы в 1/3 от общего числа собственников квартир).

Впрочем, владельцам квартир пока рано беспокоиться. Для вступления законопроекта в силу недостаточно одного только решения Кабинета министров. Сейчас проект поправок передан на рассмотрение Сейма. Давайте посмотрим, что скажут избранные нами слуги народа…