А могли сэкономить?

В многоквартирном доме организован ремонт балконов. Правда ли, что платить должны только владельцы квартир с балконами? 

В доме по ул. Гобас, 25 в Риге запланирован ремонт балконов. Однако жителей поставили перед фактом, что восстановление должны оплачивать только владельцы квартир с балконами. «Как так? – спрашивают собственники. – Разве балконы не являются общей собственностью всех квартировладельцев?» 

Ремонт под угрозой штрафа

Домом по ул. Гобас, 25 управляет товарищество собственников, нанявшее для этой цели частное лицо – управляющего.

– Некоторое время назад мы узнали, что балконы в нашем доме в плохом состоянии, – рассказывают читательница, пожелавшая сохранить анонимность. – Самоуправление выдало предписание о ремонте.

Говорили даже, что, если ремонт не будет организован своевременно, то товариществу собственников квартир придется заплатить штраф в размере 10 000 евро, а жителей накажут повышенным налогом на недвижимость.

Услышав такие угрозы, владельцы квартир согласились заказать строительный проект, за что каждый из них дополнительно заплатил управляющему по 82 евро. А в августе 2023 года состоялось общее собрание, на котором было принято решение начать ремонт балконов.

По 2200 евро за каждый балкон

Стоимость восстановления одного балкона по смете, согласованной со строителями, составляла примерно 2200 евро.

– Ремонт начался 5 сентября, на данный момент рабочие восстановили восемь балконов в первом подъезде. Планируется, что следующие восемь балконов будут отремонтированы после того, как управляющий получит деньги от жителей за ремонт первой очереди, – говорит хозяйка квартиры.

Вроде бы все правильно. Но! – счета за ремонт получили только те жильцы, в квартирах которых есть балконы. Наша читательница считает, что это несправедливо:

– Сначала с нас авансом собирали по 20 евро в месяц в счет ремонта. Таким образом лично я уплатила управляющему 560 евро. Сейчас управляющий выставил мне дополнительный счет на 1640 евро. Однако в Законе о квартирной собственности я прочитала, что балкон является такой же общей собственностью всех владельцев квартир жилого дома, как лифт или система отопления. По моему мнению, платить за ремонт должны все жители!

А можно ли сэкономить?

Более того, одна из жительниц дома по ул. Гобас, 25 попросила сертифицированного строительного эксперта Леонида Озолиньша проверить смету на восстановление балконов. Стройэксперт выдал альтернативную смету, оценив запланированные в доме работы всего в 1124 евро на каждый балкон.

– Теперь мы, владельцы квартир с балконами, не знаем, что делать, – жалуются жители. – Можем ли мы требовать, чтобы рабочие провели ремонт за 1124 евро и таким образом сэкономить по 1000 евро на каждом балконе?

Юрист: «Сначала – заявление, потом суд»

Ситуацию комментирует юрист Денис Горба из Комитета по правам человека.

– Согласно Закону о квартирной собственности, внешние конструкции балкона, в том числе ограждения и стены, и правда являются общей собственностью всех владельцев квартир. В этом отношении балконы можно сравнить с крышей. Если крыша в доме протекает, то за ремонт платят все собственники квартир, а не только жители верхних этажей. Соответственно, и за ремонт внешних конструкций балконов должны платить все квартировладельцы данного дома.

– Что делать, если управляющий требует плату только с владельцев квартир с балконами?

– Увы, можно попытаться навязать оплату только отдельным собственникам, ведь квартир с балконами, как правило, меньше, чем квартир без балконов. Однако управляющий единолично не может принять решения о выставлении счетов только собственникам квартир с балконами.

– Может ли такое решение принять общее собрание собственников квартир?

– Нет, и в этом случае такое решение будет дискриминационным по отношению к владельцам квартир с балконами.

– Что делать, если управляющий разослал счета только владельцам квартир с балконами?

– Люди, которые считают свои права нарушенными, должны обратиться с письменным заявлением к управляющему, затребовав у него правовое обоснование полученных счетов. Дождавшись ответа, нужно проверить, на какой пункт закона или какое решение общего собрания ссылается управляющий. Если жители по-прежнему будут считать, что управдом неправ, они должны обратиться в суд с требованием признать решение общего собрания о порядке оплаты ремонта балконов недействительным, сделать перерасчет и разделить стоимость ремонта между всеми собственниками квартир дома.

Морально-этический аспект

– Сертифицированный стройэксперт подтвердил, что ремонт балконов можно было выполнить на 1000 евро дешевле. Могут ли жители побороться за снижение платы?

– Скорее всего, нет. По закону смета на выполнение ремонтных работ должна быть утверждена или общим собранием собственников квартир, или уполномоченным лицом дома, имеющим для этого достаточный объем полномочий. После такого утверждения смета, пусть даже очень высокая, вступает в силу.

Тут на первый план выходит вопрос рачительности управляющего. Мог ли он найти строительную компанию, которая была готова выполнить ремонт на 1000 евро дешевле? Если действительно мог, то почему выбрал более дорогую фирму? Но эта проблема имеет только морально-этический аспект.