Купить квартиру без стресса

«В нашей семье родился малыш, хотим купить квартиру. Денег не много, опыта еще меньше. Как приобрести жилье без помощи маклера и не остаться в дураках?», – спрашивает читатель Валерий. Подробная консультация юриста Юрий Соколовского пригодится каждому, кто впервые покупает недвижимость.

– Существует много вариантов приобретения квартиры. Самый сложный, это когда объект заложен в банке и покупатель также собирается взять кредит. В самом простом варианте покупатель может заплатить за квартиру без помощи банка, и объект при этом не имеет отягощений.

– Думаю, нужно рассмотреть последнюю ситуацию, ведь она является базовой.

– Согласен. Поговорим о тех этапах, из которых состоит продажа и покупка такой недвижимости.

Проверь документы

– Наш покупатель выбрал квартиру и готов оформить документы. Но сначала он должен объект проверить. Что это значит? Он должен убедиться, что покупка не доставит неприятностей.

Первое, нужно выяснить, не заложена ли квартира в банке, не заключен ли по этому адресу договор найма на имя третьего лица, нет ли за ней личного сервитута (например, кому-то может быть разрешено проживать на этой жилплощади до смерти), не наложен ли на имущество арест. Все эти сведения человек получает в Государственной Земельной книге.

Если в Земельной книге по этому адресу отягощения не зафиксированы, квартира считается «чистой». Далее нужно попросить у хозяина справку о количестве задекларированных лиц. Если в дальнейшем стороны неграмотно составят договор купли-продажи, покупателю в наследство могут достаться родственники прежнего хозяина, получившие право пользования этим жилищем в момент приватизации.

Регистрация места жительства, полученная человеком при приватизации квартиры, вещь не такая уж невинная. Поэтому необходимо требовать, чтобы на день передачи квартиры новому владельцу все третьи лица оттуда выписались. За неисполнение этого пункта договора покупатель имеет право предусмотреть штрафные санкции: например, нарастающий штраф.

Проверь факты

– Следующий этап проверки квартиры, это сбор сведений «в поле». Покупателю стоит узнать, имеются ли за нынешним хозяином коммунальные долги. По закону такие долги закрепляются не за объектом, а за человеком и после продажи квартиры «уходят» за старым владельцем. Но в моей практике были случаи, когда коммунальщики пытались выжать деньги из нового собственника и портили ему нервы.

Далее важно осведомиться, какое домоуправление обслуживает дом. Увы, в Латвии встречаются проблемные управляющие.

Умный покупатель поинтересуется, какие за домом долги за отопление. Если они велики, а среди жильцов много «ипотечников», которые не оплачивают счета, от честных владельцев квартир однажды потребуют оплатить общие долги.

Важно присмотреться к жителям, опросить семьи сверху и снизу. Иногда человек продает квартиру из-за дебоширов в подъезде, об этом хорошо узнать вовремя.

Последний существенный момент – это земля под домом. Если земля хозяйская, собственники квартир вынуждены постоянно платить за аренду. Поэтому квартиры в домах на хозяйской земле стоят дешевле, чем в домах на земле приватизированной.

Договорись о залоге

– При покупке квартиры договор о залоге НЕ ОБЯЗАТЕЛЕН. Обычно залог предусматривается в случаях, когда покупателю нужно время для оформления кредита или других формальностей, и он хочет убедиться, что хозяин не продаст квартиру другим претендентам.

Если стороны все-таки договорились о залоге, его сумма обычно составляет 5-10% от стоимости квартиры. В Гражданском законе предусматривается, что в случае, если потенциальный покупатель передумает, залог достается хозяину квартиры. Если же сам хозяин квартиры нашел более выгодного партнера, он должен вернуть первому покупателю залог в двойном размере.

Стороны могут составить договор о залоге сами или заказать его у юриста. В соглашении оговариваются сроки заключения будущего договора купли-продажи и его предмет, стоимость квартиры и обязательства сторон. Такой договор можно заверить у нотариуса. Однако нотариус заверяет только подписи, проверяя личности участников сделки по паспорту и списку дееспособных лиц. За содержание соглашения нотариус ответственности не несет.

Заверение у нотариуса не обязательно, будет действовать даже договор, подписанный без свидетелей. Однако «домашний» договор проще оспорить или не признать, нежели нотариально заверенный.

Договорись о покупке

– Когда стороны готовы перейти к главному, они заключают договор купли-продажи. Можно взять стандартный образец договора, заказать отдельный договор у юриста или попросить нотариуса составить договор в форме нотариального акта.

В Латвии законной признается любая форма договора, даже если стороны написали соглашение самостоятельно. Подписи под таким договором по желанию участников можно заверить у нотариуса. Это самый простой способ заключить сделку, но и самый ненадежный.

Напротив, договор, составленный в форме нотариального акта, будет самым безопасным для участников сделки, но и самым дорогим. Покупателю и продавцу придется заплатить сотни латов государственной пошлины.

Оптимальным вариантом я считаю договор, заказанный у юриста, но заверенный нотариусом.

Договорись о деньгах

– Квартиру можно оплатить наличными в момент подписания договора у нотариуса, можно перечислить средства на счет продавца. Удобную услугу предоставляют банки. Они предлагают сторонам трехсторонний договор, по которому покупатель открывает отдельный счет и вносит на него деньги, но продавец получает их только после выполнения условий договора.

В трехстороннем договоре можно предусмотреть, что деньги бывшему хозяину выплачивают только после предъявления выписки из Земельной книги о закреплении квартиры на имя покупателя, справки об аннулировании декларации всех прежних жильцов и акта о приеме квартиры новым хозяином.

Это важный момент. Бывали случаи, когда продавцы-мошенники успевали продать квартиру несколько раз. Покупатель, первым добежавший до Земельной книги с документами, становился официальным хозяином квадратных метров, остальные же имели право требовать у обманщика возврата денег. Но старого хозяина к этому моменту, как правило, и след простыл.

Закрепи свои права

– Как видите, важно проконтролировать, чтобы бывший хозяин квартиры выполнил условия договора и только затем получил деньги. Так же важно после заключения сделки сразу занести имя нового владельца в Земельную книгу.

Для этого одновременно с подписанием договора купли-продажи бывший владелец квартиры подписывает просьбу о закреплении прав покупателя в государственном регистре. Это единственный документ, который обязательно заверяют у нотариуса.

В момент составления просьбы о закреплении иногда сделка приостанавливается, потому что нотариус по базам данных видит, что продавец владеет квартирой совместно с мужем или женой. Это происходит, если недвижимость приобретена в браке и между супругами не заключен договор о раздельной собственности.

В таком случае просьбу о закреплении должна подписать и «вторая половинка» продавца, иначе завершить сделку невозможно.

Заплати пошлину

– Во время оформления документов сторонам нужно заплатить пошлину в размере 2% от уплаченной за недвижимость суммы (0,5%, если сделка заключена между родственниками).

В договоре купли-продажи следует сразу предусмотреть, кто возьмет на себя связанные со сделкой затраты. Например, услуги нотариуса стороны могут оплачивать пополам, а госпошлина взимается с покупателя. Но иногда по условиям соглашения все расходы ложатся на одного из участника.

Продавцу, который владел квартирой менее пяти лет и был задекларирован по этому адресу менее года, придется заплатить подоходный налог в размере 15% от полученных средств.

Прими и владей

– На последнем этапе покупатель перенимает квартиру у продавца и подписывает предусмотренный договором акт передачи. Делается это в заранее оговоренные в договоре сроки, например, через три дня после закрепления прав нового владельца в Земельной книги.

Во время передачи квартиры новый владелец проверяет ее состояние (наличие сантехники и прочих предметов, оговоренных в договоре купли-продажи). Он снимает показания счетчиков, чтобы четко разделить со старым хозяином ответственность за коммунальные счета, и получает от продавца справку о том, что по этому адресу не осталось задекларированных лиц.

Все эти условия необходимо заранее предусмотреть в договоре. Если новый владелец констатировал, что в квартире скручены краны и сняты двери, он имеет право не подписать акт запустить оговоренные в соглашении штрафные санкции против продавца.

Спокойствие, только спокойствие!

– Осторожность во время заключения сделок с недвижимостью важна, но не следует доводить ее до абсурда. Если обе стороны правильно выполняют предварительный алгоритм, в 99% случаев проблемы выясняются сразу и впоследствии все проходит гладко.

А еще с покупкой квартиры не стоит спешить, – считает Юрий Соколовский, – иначе можно переплатить за какие-то услуги или не учесть мелочей, которые впоследствии усложнят жизнь в новой квартире. Просто будьте внимательны и спокойны, и все получится.