Задумано для помощи жителям

Как работает Система строительной информации, в которой владельцы квартир могут получить нужные сведения о своем доме?

Государственная Система строительной информации с 2023 года поставлена на службу владельцам квартир. По задумке именно здесь, по адресу bis.gov.lv, собственники жилья должны получать полную информацию из домовых книг своих домов. Как работает эта система и все ли управляющие выполнили требование закона о размещении документов в электронной среде? Рассказывает эксперт.

Раздел «Домовое дело» открыт два года назад

На наши вопросы ответила Ивета Путне, руководитель отдела регистров Системы строительной информации Бюро государственного строительного контроля.

– Как Система строительной информации может быть полезна для собственника квартиры?

– Как понятно из названия, Система строительной информации задумана в основном для нужд строительной сферы. Но уже второй год в ней работает раздел «Домовое дело», доступный каждому владельцу квартиры в многоквартирном доме. В этом разделе должна храниться вся информация, которая, согласно нормативным актам, входит в дело дома.

Кто отвечает?

– Кто помещает эту информацию в систему?

– Обычно за ведение домового дела отвечает домоуправ. Но многие сведения попадают в Систему строительной информации без его участия, через государственные регистры. Например, это сведения о владельцах квартир, информация о доме и его управляющем. Энергосертификаты и решения Стройуправы автоматически перенесены из Регистра управляющих, Государственной земельной службы, Стройуправы и т.п.

– Какие же сведения на bis.gov.lv должен разместить управляющий домом? 

– Он заполняет остальные разделы, например, вносит в «Дело дома» отчеты о плановых ремонтах, акты обследования дома, договора с поставщиками коммунальных услуг, решения общих собраний и тому подобные важные для жителей документы.

Не просто могут, а обязаны!

– Правда ли, что с 1 марта 2023 года управляющие не просто могут вести «Дела домов» в Системе строительной информации, но даже обязаны это делать?

– Да, такое требование есть. Но процесс перехода идет медленно. Возможно, отдельные управляющие вообще не заинтересованы публиковать документы. Другие домоуправления еще не освоили новые цифровые инструменты и продолжают вести домовые книги в бумажном формате.

Так или иначе, но многие домоуправления Латвии уже переносят свои документы в Систему строительной информации, где эти данные в любое время доступны владельцам квартир каждого конкретного дома.

Важно понимать, что управляющий не обязан переносить в Систему строительной информации все документы по дому, которые у него исторически накопились. Но он должен публиковать все относящиеся к дому документы, подписанные после 1 марта 2023 года или же по-прежнему имеющие силу. Например, это прошлые решения общего собрания собственников квартир, влияющие на жизнь дома, или договор на управление, заключенный до 1 марта 2023 года.

Также сами владельцы квартир имеют право затребовать, чтобы управляющий присоединил к Системе строительной информации те исторические документы, которые кажутся им актуальными. Например, это могут быть заключения о техническом состоянии дома или о продолжающихся плановых ремонтных работах.

Сначала нужно зарегистрироваться

– Все ли управляющие могут пользоваться Системой строительной информации?

– Нет, для начала работы управляющий должен внести свои данные в Регистр управляющих.

– Но недавно сообщалось, что Сейм упростил доступ к Системе строительной информации для управляющих! Что это значит?

– Да, принята новая норма, согласно которой, если управдом пока не получил предусмотренную в законе квалификацию, ему для занесения в Регистр управляющих необходимо предъявить только действующий договор на обслуживание дома. Это значит, что работать с Системой строительной информации могут и те управляющие, которые обслуживают один-два дома и еще не получили специального образования.

Требования закона выполнили не все

– Есть ли у вас данные о том, сколько управляющих по всей Латвии еще не внесли свои данные в Регистр управляющих и не могут пользоваться Системой строительной информации для связи с жителями?

– Точных данных нет. В Латвии почти 39 000 многоквартирных жилых домов, при этом в регистре имеются данные около 1400 управляющих, которые управляют примерно 1/3 жилого фонда. Так, в крупных городах Латгалии зарегистрировались управляющие примерно 60% жилых домов, а вот в маленьких городах и волостях ситуация очень отличается. По нашим подсчетам регистрацию прошли практически все крупные муниципальные предприятия, вопросы остаются по кооперативам, обществам собственников и частным лицам. Всего же в Латвии, как мы предполагаем, работают около 10 000 обслуживающих организаций и индивидуальных управляющих.

– Все ли они обязаны встать на учет в Регистре управляющих?

– Да.

– Предусмотрен ли законом штраф за невыполнение этого требования?

– Законом предусмотрена административная ответственность управляющего за невыполнение обязательных действий по управлению домом, если это затрагивает интересы общества. Так, административное наказание ждет управляющего, если он, например зимой не почистил крышу и кусок льда упал на припаркованную во дворе машину. То, что управляющий не использует Систему строительной информации для ведения «Дела дома», косвенно можно отнести к таким же нарушениям.

Что видят владельцы квартир?

– Может ли владелец квартиры видеть какие-то документы дома в Системе строительной информации, если его управляющий не состоит в Регистре управляющих и не ведет электронное «Дело дома»?

– Да, может. В таком случае в Системе строительной информации будут видны все данные о доме, которые поступают туда из государственных баз данных. Например, это сведения о всех владельцев квартир.

Также владелец квартиры в Системе строительной информации может оформить доверенность на другое лицо, которому он поручает представлять себя на общих собраниях, в общении с управляющим и т.п.

– Может ли владелец квартиры по-прежнему выдавать такие доверенности в письменном виде без нотариального заверения?

– Да, владелец квартиры может выдать своему уполномоченному представителю такую письменную доверенность. Тот передаст доверенность управляющему, который и внесет ее в Систему строительной информации.

– Предположим, наш управляющий начнет вести электронное «Дело дома» в Системе строительной информации. Как быть жителям, которые не используют интернет? Смогут ли жители запрашивать в домоуправлении обычные письменные выписки из домовой книги?

– Да, поскольку управляющие продолжают вести делопроизводство в своих собственных базах данных и только после этого переносят их в Систему строительной информации. У домоуправлений по-прежнему есть обязанность по требованию жителей предоставлять им сведения из «Дела дома».

В Системе строительной информации – удобней

– С 1 ноября 2024 года в Латвии введен новый порядок принятия важных для дома решений. Если на первом общем собрании или опросе квартировладельцы не проявили нужной активности, то на повторном голосовании для принятия решения достаточно будет мнения большинства присутствующих, которые представляют более 1/3 всех собственников квартир. Правда ли, что такие голосования можно устраивать только в Системе строительной информации?

– Нет, прямого указания на это в законе нет. Вопрос стоит немного иначе: если первое собрание или опрос были устроены обычным способом, очно, то вы не можете устроить повторное голосование в Системе строительной информации, его нужно будет также делать очным.

Если же первичный опрос или собрание после 1 ноября прошло с использованием Системы строительной информации, то и повторное голосование может проходить в электронной среде.

А если я не пользуюсь интернетом?

– Кто именно может устроить общее собрание или опрос владельцев квартир с использованием функционала Системы строительной информации?

– Это может сделать и любой владелец квартиры, и управляющий.

– Предположим, я хочу организовать в своем доме опрос с использованием Системы строительной информации. Как мои соседи узнают о том, что такой опрос проходит?

– Если в Системе строительной информации зарегистрирован адрес электронной почты владельца квартиры, то он получит сведения об опросе электронным письмом. Если адрес электронной почты не зарегистрирован, мы советуем организатору опроса распечатать все материалы и по старинке разместить их на информационной доске дома и разбросать опросные листы по почтовым ящикам соседей. В описании опроса необходимо указать, что голоса нужно сдавать в Системе строительной информации.

– А что делать, если мой сосед вообще не пользуется интернетом или не хочет вникать в нюансы Системы строительной информации?

– Мы советуем организатору опроса на такой случай указать, в какой почтовый ящик его соседи могут сдать подписанные бумажные анкеты, а также на какую электронную почту можно отправить заполненную анкету, заверенную безопасной электронной подписью.

– А кто будет обрабатывать результаты такого комбинированного опроса?

– Система сама обработает все голоса, полученные в электронном формате, и организатор опроса сможет присоединить к системе анкеты, полученные в бумажном виде или по э-почте.

– А нет ли опасности, что не вполне добросовестный организатор опроса разместит анкеты в Системе строительной информации, а письменные уведомления об этом соседям не разошлет?

– Едва ли это возможно, ведь в таком случае в опросе примут участие всего несколько человек и он будет объявлен неправомочным из-за отсутствия кворума. Даже при использовании голосования меньшинства необходимо, чтобы в опросе или собрании участвовало более 1/3 владельцев квартир данного дома.

Не забудьте подать информацию

– Правда ли, что каждый владелец квартиры до 31 октября 2024 года обязан был указать в Системе строительной информации свой контактный адрес и электронную почту?

– Такое требование действительно есть. Владельцы квартир, которые не внесли свои данные до 31 октября, теперь могут сообщить свои актуальные контакты управляющему, после чего именно он внесет их в Систему строительной информации. Впрочем, сами собственники по-прежнему могут заполнить свои данные в Строительной системе самостоятельно.

– А что будет, если владелец квартиры вообще не сообщит свои данные?

– В таком случае его контактным адресом будет считаться либо адрес декларирования места жительства, либо адрес принадлежащей ему недвижимости. Туда управляющий и будет высылать все уведомления.

– На адрес декларирования или на адрес квартирной собственности?

– Это будет решать сам управляющий в зависимости от имеющихся у него данных.

– Если у меня есть родственник, который не пользуется интернетом, то мне нужно помочь ему ввести данные в Систему строительной информации, чтобы он не пропустил важные сообщения от управляющего или соседей?

– Такое решение будет самым правильным, причем эффективней всего указать электронный адрес.

Сдать голос на хранение

– А как проходят общие собрания с использованием функционала Системы строительной информации?

– Организатор такого собрания должен оповестить соседей об общем собрании как минимум за семь дней до его начала. Далее любой собственник квартиры имеет право отметить в Системе строительной информации, как он голосует по конкретному вопросу – «за» или «против». Получается, что он сдает свой голос на хранение в системе, причем до дня общего собрания свое мнение можно поменять. Далее должно состояться общее собрание, например, владельцы квартир встретятся лично во дворе. На общем собрании голосуют остальные собственники квартир, причем те из них, которые сдали голоса на хранение в системе, даже во время собрания могут поменять свое голосование и сообщить об этом организатору.

– Система сразу подсчитает голоса?

– Система подсчитает голоса, когда все они будут зарегистрированы, и в течение 14 дней подготовит протокол, после чего все владельцы квартир получат от нее оповещение о принятом решении.

– А можно ли устраивать общее собрание жильцов в цифровой среде, например, в Zoom или Microsoft Team?

– Да, собрание может быть удаленным, главное – заранее договориться о том, как будет происходить идентификация его участников и подсчет голосов.

Свяжитесь с соседями!

– Есть ли у Системы строительной информации другие полезные для владельцев квартир функции?

– Да, например, один владелец квартиры может разослать другим собственникам какие-нибудь сообщения. Также он имеет возможность выслать управляющему оповещение, например, о какой-то проблеме в доме. Информация будет отправлена на контактную электронную почту выбранного лица.

– Кажется, что Система строительной информации – удобный инструмент именно для небольших управляющих!

– Да, это так, мы хотели дать им инструмент для организации работы.

– Сколько информации уже хранится в Системе строительной информации?

– В систему уже занесены 17000 отчетов о доходах и расходах домов, в ее среде организовано около 1100 опросов и около 800 общих собраний.

Как мы узнаем о голосовании меньшинства?

В Министерстве экономики сообщают, что при голосовании меньшинства установлен защитный механизм. То есть решение, принятое меньшинством владельцев квартир, вступит в силу не сразу, а лишь через месяц после подписания протокола или публикации решения в Системе строительной информации. Если большинство жителей будет с этим решением не согласно, то в течение месяца в доме можно будет провести новый опрос или собрание и спорное решение отменить.

– Скажите, как жители будут узнавать о решении меньшинства?

– Организатор голосования должен оповестить жителей в том же порядке, который установлен в законе и действовал ранее, – поясняет Ивета Путне.