Опасны ли наши дома?

Обрушение торгового центра в Золитуде заставляет задуматься о безопасности нашего жилого фонда. Например, жители новостроек сообщают о постоянно лопающихся трубах, выпадающих окнах и т.д. Нужно ли это расценивать, как предупреждение о возможной серьезной аварии или о повреждении несущих конструкций дома? Увы, да. Многие многоэтажки имеют скрытые и явные дефекты, подтвердил председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

Жители… виноваты сами?

– Стоит ли жителям Риги бояться нестабильности собственных домов?

– Хотел бы успокоить, но не могу: бояться стоит. Мы знаем, что в Риге и балконы падают, и стенки у домов отваливаются. Бывали случаи, когда жители первого этажа проваливались в подвал.

– ?

– Не надо удивляться, это жалоба из практики. В некоторых домах в несущих элементах конструкций имеются трещины. Все это говорит не только о сомнительном качестве строительства, но и о плохом обслуживании дома. Это может быть вина управляющего или самих собственников.

– Жители-то тут причем?

– Они часто сами делают свои дома опасными. Например, владельцы делают перепланировки квартир без согласования с управляющим и Строительной управой самоуправления, не соблюдая строительные нормативы. В результате может обрушиться целая часть дома. Такое несчастье грозило многоэтажке на улице Юрмалас гатве, 101. Один из жителей устроил ремонт в квартире и удалил капитальную стену, из-за чего произошла деформация здания. Торцевые панели с третьего по девятый этаж просто сдвинулись на 10 сантиметров.

Управляющие и собственники экономят

– Но хочется верить, что незаконный ремонт делают единицы, а вот домов, где есть трещины или аварийные балконы, намного больше. Почему этим никто не занимается?

– Даже хорошее жилье устаревает, за любым зданием необходимо следить. Но на открытом рынке управления недвижимостью действуют недобросовестные компании, которые хотят получить как можно больше клиентов, не планируя при этом в домах никаких работ.

– Разве управляющему не выгодно ремонтировать дом, чтобы жители были довольны?

– Жители хотят видеть свой дом ухоженным, но в наше трудное время на первый план выходит стоимость обслуживания. Это ежемесячная плата, которую люди вносят управляющему. Если в стоимость обслуживания включены ремонтные накопления, этот тариф поднимается. Если же ремонтные накопления не предусмотрены, то тариф можно держать на минимуме. До поры до времени жители не поймут разницы, но однажды накопившиеся проблемы разом вылезут наружу.

– Имеют ли управляющие право закрывать глаза на нужные дому ремонтные работы?

– Это палка о двух концах. Закон об управлении жилыми домами гласит, что владельцы квартир могут дать управляющему задание на ремонт. Но одновременно они обязаны обеспечить финансирование работ. А у нас часто происходит наоборот. Добросовестный управляющий составляет ремонтный план, предлагает владельцам квартир создать накопления, но жители на общем голосовании отказываются платить больше. Они просто хотят экономить деньги, не вникая в суть проблемы.

Раз в пять лет нужно углубленное обследование

– Вы говорите, что по закону жители могут дать управляющему задание на ремонт. Как они могут это сделать, не зная опасных мест дома?

– План работ действительно должен предлагать управляющий, пусть и в сотрудничестве с представителями дома. Для этого он, согласно Закону об управлении, обязан раз в год провести техническое обследование дома. Но тут есть тонкое место: в законе не говорится о том, кто именно должен обследовать здание. В результате этим занимаются рядовые работники технической службы домоуправления.

– Это плохо?

– Такие люди не всегда имеют нужное образование. В идеале управляющий должен заказать техническое обследование сертифицированным инженерам или строительным экспертам. Только они могут оценить скрытые дефекты и повреждения несущих конструкций. Но услуги специалистов дороги.

– Что же делать?

– Выход один: все управляющие Латвии должны быть сертифицированы. За качество услуг, в том числе технического обследования домов, им следует отвечать головой, то есть сертификатом и правом работать на этом рынке.

– Нужно ли законодателям поручить техническое обследование жилых домов сертифицированным экспертам?

– Возможно, такое углубленное обследование стоило бы делать раз в пять лет, ведь будничные неполадки может определить и сам управляющий.

Заплатили все

– Значит, мы имеем три проблемы: управляющих, которые не хотят повышать плату за обслуживание и избегают ремонтов, жителей, которые общим голосованием отказываются проводить в доме нужные работы, и собственников, перестраивающих квартиры без разрешения?

– Последняя проблема так же актуальна, как и первые две. Я уже упоминал о доме на улице Юрмалас гатве, 101. Там ситуация могла окончиться очень плохо, потому что панели расходились все дальше. Однако одна семья сообщила в домоуправление, что в детской комнате стало очень холодно. Когда управляющий осмотрел дом снаружи, то увидел отошедшие плиты. В течение двух недель здание было полностью огорожено, людям запретили находиться в торцевых комнатах. Стену поставили обратно специальными стяжками.

– Кто заплатил за спасение дома?

– Все жители, хотя в действительности это была вина владельца одной квартиры.

Как предотвратить беду?

– Должен ли управляющий следить за тем, чтобы собственник во время ремонта не снес несущую стену?

– Мы вынуждены верить в то, что люди не производят капитального ремонта без согласования со Стройуправой и управляющим, потому что это опасно в первую очередь для самих владельцев квартир. Но система самоконтроля в Латвии работает плохо. Управляющий тут бессилен: если не поступало сигнала от соседей, он не может даже заподозрить, что ремонт ведется не по правилам.

– А если он получил жалобу?

– Управляющий сможет войти в квартиру только с согласия собственника, что опять сводит возможность проверки к нулю.

– Нормально ли это?

– В принципе, это европейская практика. Считается, что люди должны бояться ответственности. Если их действия или бездействие навредят дому и соседям, они будут призваны к административной или уголовной ответственности.

– Вы сами признаете, что система самоконтроля действует слабо. Как предотвратить в своем доме беду?

– Управляющему и жителям нужно следить за общим состоянием фасада. Специалисты могут определить то, что в квартире повреждена несущая конструкция, даже по косвенным признакам – если этажом ниже просел потолок или перекосились панели фасада. О подозрениях на незаконную реновацию квартиры сообщают в Стройуправу.

Некоторые дома опасны уже 40 лет

– В нашем доме тоже кривые панели фасада. Значит ли это, что «постарались» соседи?

– Не обязательно. Дома в Болдерае, построенные советскими солдатиками, без всякой перестройки находятся в плохом состоянии. Стены там изначально были кривыми, и так эти многоэтажки стоят уже 40 лет.

– Это значит, что в таких домах все в порядке?

– Это значит, что хрущевки строились как временное жилье на 20–30 лет. Сейчас это бомбы замедленного действия.

– Что делать хозяевам квартир в таких домах?

– Таким зданиям требуется углубленное техническое обследование.

– Может быть, их спасет реновация?

– Никакая реновация не решит проблемы плохого состояния несущих конструкций. Она превратила бы дом в испорченную конфету в хорошей обертке. А из-за утепления фасада мы не смогли бы в дальнейшем следить за состоянием панелей.

Солдаты утепляли фуфайками

– Все ли серийные дома построены плохо?

– Нет! Дома, возведенные по муниципальной программе, качественны и долговечны. Но есть отдельные многоэтажки, которые были опасны с первого дня. Скажем, армейских строителей вообще не интересовало качество. Мы в работе с такими домами насмотрелись на разные чудеса. Например, вместо утепления между панелями находили старые фуфайки. Эти тряпки давно промокли, прогнили, поэтому у людей в комнатах появилась плесень. Повторю: такие дома нужно обследовать, делать термографию, определять самые холодные места. А затем инженер-конструктор должен принять решение, как здание спасать.

– От кого должна исходить инициатива углубленного обследования?

– Думаю, со стороны государства или самоуправления. В нормативных актах нужно предусмотреть обязанность управляющего хотя бы раз в пять лет заказывать акт обследования дома у сертифицированного специалиста, который в случае чего и будет нести ответственность за аварию. Просить, чтобы такое обследование вел старший по дому или управляющий, бессмысленно. Мы можем констатировать визуальные дефекты, определить состояние швов и труб, но то, как долго продержится конструкция и какие необратимые деформации в ней имеются, увидит только специалист.

Что считается аварией?

– Люди часто жалуются, что в доме трещины, падают элементы фасада, водостоки и т.д., а управляющий отвечает: «Соберите 51% подписей за ремонт, иначе и с места не пошевелюсь». Разве это законный ответ?

– В нормативных актах четко сказано, что аварийный ремонт управляющий обязан проводить как можно скорее, причем на любые доступные ему средства. Затем он должен проинформировать о расходах жителей и выставить им счет.

– Что считается аварией, на которую управляющий должен реагировать незамедлительно?

– Авария – это ситуация, в которой вот-вот может произойти несчастье: разрушился дымоход, отваливаются куски от балкона, дом покосился.

– Почему же некоторые управляющие не замечают даже явно аварийные ситуации?

– Думаю, они боятся, что жители будут возмущены дополнительным счетом за ремонт и уйдут к другому управляющему. Поэтому они держат минимальные цены на обслуживание и отказываются даже от плановых ремонтов. Все делается так, чтобы не раздражать клиента высокой платой. Но есть хорошая пословица: скупой платит дважды. О последствиях экономии, которую я называю простой бесхозяйственностью, такие горе-специалисты не задумываются.

Чудеса рижских новостроек

– В последнее время много говорится о качестве современного строительства. Стройуправы уже проверили многие общественные здания, но о жилом фонде пока молчат. Опасны ли рижские жилые новостройки?

– Увы, мы сталкиваемся с жалобами многих хозяев квартир в новых домах. В качестве примера приведу проект Metropolia на бульваре Анниньмуйжас. Там установлены дешевые китайские трубы, которые не выдерживают мощности циркуляционных насосов и время от времени лопаются. Жители дома на улице Дунтес, 28 сообщают, что в первый же год эксплуатации дома по стене до четвертого этажа прошла трещина. На улице Ренцену, 29 бывшее общежитие было перестроено под многоквартирный дом. Работы проведены ужасно, упомяну только один факт: мансардные окна в элитных квартирах пропускали воду. В утепленном доме на улице Алекша, 9 зимой замерзали трубы, вода лилась на головы нижних жильцов.

– Выходит, многие новостройки хуже по качеству, чем советские серийные дома?

– Снова отвечу примером: недавно по Латвии прокатился ураган, в новостройке на улице Пуцес, 43 оторвало целую стену – облицовку вместе с утеплением. Это произошло на площади с пятого по десятый этаж. Если бы под домом в этот момент были люди, случилась бы трагедия. В этой же новостройке другая ужасная проблема: здание оседает, отчего лопается остекление лоджий и стекла летят вниз. Причем управляющий ничего не может сделать – инвестор давно пропал, а строительная гарантия закончилась.