«Рынок принадлежит местному покупателю...»

Впервые «Дни сертифицированных агентов по недвижимости» прошли в августе прошлого года и были организованы LANĪDA для того, чтобы люди могли лично познакомиться с работой агентов по недвижимости. Перед сделками у жителей Латвии возникает очень много вопросов, а полноценной и достоверной информации о происходящем на рынке недвижимости недостаточно.

■ Выгодно ли сегодня покупать квартиру, чтобы сдавать ее жильцам?
■ Какая латвийская недвижимость растет в цене?
■ Что изменит новый Закон о найме?
■ Как проверить, что агент по недвижимости не обманет?

В феврале Латвийская ассоциация недвижимости (LANĪDA) провела в Риге уже традиционный «День сертифицированных агентов по недвижимости». На мероприятии в торговом центре Spica каждый желающий мог задать специалистам вопрос о покупке или продаже недвижимости, о налогах и ценах и многом-многом другом. На наши вопросы ответила Ирина Сярки, исполнительный директор ассоциации.

Кредиты вернулись, цены растут

– Какие тенденции сегодня наблюдаются на латвийском рынке недвижимости?

– Первый и главный фактор, это растущая активность банков, которые с 2016 года выдают все больше ипотечных кредитов, – отвечает Ирина Сярки. – Также жители Латвии активно используют программу госудаственных гарантий на покупку жилья, которую обеспечивает финансовое учреждение Altum. Эта программа раcсчитана на молодые семьи с детьми, и ее участников интересуют новостройки с разумной, экономичной ценой на квартиры. Также на подъеме находится рынок аренды жилья.

– Кажется, что спрос на аренду квартир в последние годы и не падал. Как полагаете, цены на наем жилья в Риге продолжат расти?

– Если говорить о квартирах в рижских микрорайонах и домах серийной постройки, то здесь стоимость аренды достигла максимума. В центре Риги цена также остановилась на определенном уровне, но не потому, что аренда квартир в исторических домах не стоит больше, а потому что в Риге недостаточно людей, готовых платить за проживание в таких квартирах.

– Значит ли это, что в Риге стало меньше иностранцев-нанимателей?

– В Латвии всегда будут иностранцы, снимающие жилье. Это работники посольств, приглашенные специалисты местных компаний. Отток же произошел из-за обострения отношений между Латвией и России. Многие россияне, приезжая в Ригу на каникулы или в отпуск, предпочитали снимать квартиры, а не номера в гостинице. Сейчас таких приезжих в Латвии стало меньше.

Во что вкладывать деньги?

– Скажите, выгодно ли для жителя Латвии вложить накопления в квартиру с тем, чтобы потом сдавать ее в аренду и получать прибыль?

– Я думаю, что на данный момент это очень выгодное вложение. Но надо понимать, что аренда, как любой сегмент рынка недвижимости, развивается волнообразно. Сегодня можно недорого купить квартиру в микрорайоне Риги и сдавать ее. Но через два-три года ситуация на рынке может поменяться. Если люди думают, что сегодня они купили квартиру и она до конца их дней будет приносить доход, то разочарую: это не так. Будут периоды простоя, и это надо учитывать.

– Какая недвижимость сегодня самая выгодная с точки зрения инвестиций?

– Сегодня в Латвии рынок принадлежит местному покупателю. И очевидно, что местного покупателя интересуют именно квартиры в серийных домах и дома под Ригой. Нельзя сказать, что цены на эту недвижимость подскочили, как до кризиса 2008 года, но в течение последнего года они показывают небольшой постепенный рост. Думаю, этот рост продолжится и в будущем.

Рынок найма будет меняться

– Министерство экономики готовит проект нового Закона о найме жилья. Специалисты говорят, что благодаря этому закону предпринимателям станет выгодно строить в Латвии доходные дома. Как думаете, Латвии это нужно?

– Сегмент так называемых доходных домов очень популярен в Европе, сейчас он хорошо развивается в Литве. Там строят дома с определенной целью – сдача квартир в наем – и ждут от этого стабильной прибыли. Если Министерство экономики доведет Закон о найме до идеального состояния, инвесторы и девелоперы придут и в Латвию.

– Что им мешает сегодня?

– Приведу только один пример. Сегодня Закон о найме предусматривает, что владельцу дома нельзя оперативно выселить нанимателя, который не платит. Для выселения необходимо решение суда, а подобные суды в Латвии тянутся годами. Все это время хозяин не получает дохода и терпит убытки.

– Если в Латвии появятся большие доходные дома, то что ждет уже имеющихся наймодателей в микрорайонах?

– Приход крупных застройщиков не ухудшит их положения, поскольку новые квартиры под наем будут предусмотрены для новых категорий жителей. Это будут, например, приезжие работники или студенты, которые снимают квартиры только на учебный год. Латвии это очень нужно, причем не столько для развития рынка недвижимости, сколько для развития экономики. Если у приезжих будет возможность арендовать в Латвии качественные квартиры на непродолжительное время, то это привлечет и студентов, и работников.

Верить ли агенту по недвижимости?

– Наши читатели спрашивают, должен ли маклер иметь сертификат и как вообще можно проверить, не самозванец ли он?

– Начну с того, что слово «маклер» мы давно не используем, поскольку оно не совсем точно и вдобавок приобрело негативный оттенок. С 2010 года латвийские участники рынка недвижимости работают согласно европейскому стандарту профессиональной деятельности, где таких специалистов называют «агентами по недвижимости». Теперь вернусь к вашему вопросу о том, кто может работать агентом по недвижимости. Сегодня в нашей стране нет ограничений, поэтому фактически назвать себя агентом может любой человек.

– Это значит, что агентом может стать любой человек без опыта и квалификации?

– Именно так. Иногда в нашу ассоциацию поступают звонки от таких людей: «Извините, я тут решил заняться недвижимостью, пришлите мне формы договоров». Конечно, это не вполне нормально.

– Как же решать эту проблему?

– Наша ассоциация ввела сертификацию агентов по недвижимости, причем наш сертификационный центр прошел государственную аккредитацию. Для получения сертификата агент должен пройти подготовку, подтвердить свои знания, реально работать на рынке и иметь хорошую репутацию. С одной стороны, в нашу ассоциацию может вступить любой человек, с другой стороны, сертификат агента по недвижимости получают только подтвердившие свою квалификацию профессионалы.

– В Латвии есть и другие сертификационные центры?

– Наколько мне известно, нет. Сейчас агенты могут пройти сертификацию только в LANĪDA.

– Сколько же в Латвии сертифицированных агентов?

– Больше 160 человек, что немало. Но вы и сами понимаете, что реально на рынке Латвии работает порядка тысячи агентов. Не каждый из них готов сдавать экзамены и регулярно отчитываться о своей работе.

– Почему продавцу или покупателю недвижимости в качестве посредника лучше выбирать именно сертифицированного агента?

– Это важно хотя бы потому, что ассоциация страхует профессиональную ответственность всех сертифицированных агентов. В случаях, если будет доказано, что агент своими действиями нанес материальный ущерб клиенту, страховая компания выплатит пострадавшему возмещение.

– Такие случаи уже бывали?

– Нет. Если клиенты и приходят, то в основном с жалобами на морально-этические нарушения со стороны агентов, а страховка покрывает только материальный ущерб. Вдобавок многие проблемы нам удается решить на уровне ассоциации, не доводя дела до страховой компании.

– В каких же ситуациях страхование агента поможет его клиенту?

– Предположим хотя бы, что бумаги клиента находились в офисе агента по недвижимости и пострадали в результате пожара. Если это сертифицированный агент, то клиенту не нужно волноваться, потому что за восстановление документов заплатит страховая компания.

– Если сертифицированный агент в ходе сделки допустит нарушение, может ли клиент пожаловаться на него в вашу ассоциацию?

– Да, потому что мы разберемся в сути проблемы и пригласим обе стороны на слушание. Еще не было ни одного случая, чтобы сертифицированный агент по недвижимости не принял во внимание решения ассоциации по конфликтному вопросу.

– Как узнать, сертифицирован ли агент, к которому я обращаюсь за помощью?

– Сам сертификат имеет довольно большой размер, поэтому агент не носит его с собой. Но у сертицированных специалистов есть пластиковые карты с личными данными и данными ассоциации. Кроме того, любой клиент может позвонить в ассоциацию и спросить, какая репутация у конкретного агента, были ли на него жалобы, не остановлено ли действие его сертификата.

Всегда можно посоветоваться

– Вы упомянули, что слово «маклер» имеет негативный оттенок. Как считаете, жителям Латвии по-прежнему надо бояться «черных маклеров»?

– Думаю, что нет. Таких открытых мошенничеств, с какими мы сталкивались в девяностые годы, сегодня нет, рынок недвижимости в Латвии стал цивилизованней. Но надо признать, что остаются на нем и такие компании, которые в своей работе, мягко говоря, не соблюдают этических принципов.

– Это как?

– Например, такая компания дает завлекательное объявление о продаже объекта. Клиент приходит, заключает договор о сотрудничестве с конкретной компанией, а потом оказывается, что понравившийся ему объект продан или вообще не существовал. А договор с агентом уже составлен так, что расторгнуть ты его не можешь под страхом потерять аванс.

– Может ли человек проконсультироваться со специалистами вашей ассоциации об условиях договора, который ему предлагают подписать в компании по недвижимости?

– Конечно, для этого можно прийти к нам, позвонить по телефону +371 67332034 или написать на электронную почту Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript..

Как торговаться при покупке квартиры?

– Предположим, я хочу купить квартиру и просматриваю объявления в интернете. Насколько реальны указанные продавцами цены и принято ли в Латвии торговаться?

– Сегодня в Латвии рынок недвижимости принадлежит покупателю. По этой причине покупатели торгуются и торгуются очень активно.

– Значит ли это, что предложение на рынке недвижимости превышает спрос?

– Предложений очень много, покупателю есть из чего выбирать. Но в то же время предложения с адекватным соотношением цены и качества придется поискать.

– Что бы вы посоветовали обычному человеку, который пришел покупать квартиру и хочет поторговаться?

– Когда квартира ставится на продажу, обычно в указанную цену закладывают 5–10-процентный резерв для торговли. В этих рамках покупатель может торговаться.

Банки, налоги, хозяйская земля

– Можно ли продать недвижимость, заложенную в банке?

– Хозяин может продавать дом или квартиру только с разрешения банка. Банки обычно идут навстречу. Отказывают обычно людям, которые имеют, например, 100-тысячный кредит, а недвижимость хотят продать по гораздо более низкой цене.

– Можно ли в Латвии продавать жилье по цене ниже его кадастровой стоимости?

– Если хозяин согласен продать квартиру за 100 евро, то это его право. Но это не освободит стороны сделки от необходимости оплатить налог. Если кадастровая стоимость квартиры выше продажной, то налог будет рассчитан на основании именно кадастровой стоимости. Если же продажная цена выше кадастровой стоимости, то при начислении налога будет использована цена, указанная в договоре купли-продажи. Но продавать недвижимость по нереальной цене я бы никому не рекомендовала – слишком низкая сумма сделки привлечет к ее участникам внимание Службы госдоходов.

– В Латвии продолжает обостряться ситуация с хозяйской землей под многоквартирными домами. Насколько это влияет на стоимость квартир?

– Агенты рассказывают, что сейчас один из самых популярных вопросов у покупателей: «Кому принадлежит земля под домом – жильцам или частному землевдалельцу?» Если земля хозяйская, то это не влияет на стоимость квартиры, но очень влияет на решение покупателя. Из двух аналогичных домов клиент, скорее всего, выберет тот, что стоит на приватизированной земле.