Сделка большого риска

Что нужно знать пожилому человеку, который отдает свою квартиру в обмен на заботу?

В Латвии каждый год заключают сотни договоров содержания. Это значит, что пожилой или немощный человек добровольно обещает после своей смерти квартиру, дом или землю другому человеку, который обещал за ним присматривать. Как это правильно сделать, чтобы ничего не потерять при жизни?

Во всех этих случаях нужно знать юридические нюансы сделки. За консультацией мы обратились к присяжному нотариусу Сандре Стипниеце.

Несколько наивных вопросов о договоре содержания:

Кто и с кем имеет право заключать договор содержания?

Никаких ограничений нет. Скажем, человек, который владеет недвижимостью, захотел заключить договор содержания со своим соседом. Пожалуйста!

Договором о содержании одна сторона передает другой в деньгах или по существу какую-то материальную ценность. А за это вторая сторона обязуется его содержать, пока тот живет. Это содержание по договору можно обеспечить не обязательно только себе. Можно заключить договор о содержании человека, который не является владельцем этой квартиры. Например, живут два старичка – муж и жена. Хозяин квартиры заключает с кем-то договор, по которому тот человек будет содержать его и его жену.

В чем разница между договором дарения своей квартиры и договором содержания?

Договор дарения – это когда владелец дарит свою недвижимость от души и без вознаграждения, а одариваемый дар с уважением принимает. Этот договор не накладывает на стороны обязательств на будущее. Это якобы благодарность за то, что уже случилось в жизни. Такой это хороший человек, что я ему хочу сделать подарок.

А договор о содержании по своему существу чуть ближе к сделке купли-продажи. Потому что в этом случае владелец передает другому человеку принадлежащую себе недвижимость, а тот за это обязуется содержать его до конца его дней. И вот этот договор подразумевает обязательства на будущее.

Обе сделки – и дарения, и содержания – могут быть оспорены в суде. Даритель может обратиться в суд и доказать, что одаряемый стал грубо неблагодарным. Тогда суд может расторгнуть эту сделку. Также тот, кто принимает содержание, может обратиться в суд и доказать, что человек, который обязался его содержать, не выполняет свои обязательства. Тогда тоже суд может расторгнуть эту сделку.

Как и где заключается договор содержания?

Как это ни удивительно, но такой документ не имеет обязательной нотариальной формы. Но лучше всего сделку оформлять у нотариуса. Другой вариант – договор можно составить самостоятельно в письменном виде, а у нотариуса оформить только прошение о внесении его в Земельную книгу.

Если все же договор заключается у нотариуса, тот должен объяснить, что эта сделка сама по себе значит для договаривающихся сторон, какие могут быть возможные последствия. В нотариальную контору нужно с собой принести паспорта, чтобы служители закона могли подготовить эту сделку. Договор содержания заключает тот человек, кто в Земельной книге записан владельцем недвижимости. Но если недвижимость приобретена во время брака и нет брачного договора, на это требуется еще согласие супруга. Кроме этого, нужно получить справку в самоуправлении о том, каков прожиточный минимум на человека в данный момент. Это необходимо, чтобы высчитать госпошлину.

Сколько стоит заключить договор содержания у нотариуса?

Если стороны сами заключили договор и только просят у нотариуса составить прошение в Земельную книгу, то это стоит около 90 евро.

Если сделка оформляется в форме нотариального акта (в этом случае договор подготавливает нотариус), то должностное вознаграждение зависит от стоимости этой сделки (примерно один процент). Стоимость сделки рассчитывается в соответствии с правилами Кабинета министров.

После заключения сделки договор заносят в Земельную книгу. Что это означает?

Это означает, что недвижимость сменила хозяина. Владельцем недвижимости становится тот человек, кому она была передана. Но в Земельную книгу записывают и отягощение в пользу предыдущего владельца. И эту квартиру ему отдают обратно под залог как гарантию того, что новый владелец будет свои обязательства выполнять. Пока жив прежний хозяин, новый собственник не может ничего с этой квартирой делать.

У мужа есть взрослые дети от первого брака. Муж хочет, чтобы жилье осталось второй жене. Однако он понимает, что даже если напишет завещание, дети от первого брака могут претендовать на часть квартиры. Как ему лучше поступить: подарить квартиру жене или составить с нею договор содержания?

Если он завещает или даже подарит квартиру второй жене, то после его смерти неотклоняемые наследники, каковыми являются дети, могут затребовать неотъемлемую часть наследства. А при наличии договора содержания наследники не смогут потребовать неотъемлемую часть квартиры после его смерти. В этом и разница этих договоров. Неотклоняемыми наследниками являются дети умершего, а если дети умерли раньше него, то их дети (то есть внуки или правнуки) и переживший супруг. Если нет детей, то и родители умершего являются неотклоняемыми наследниками.

Какие обязательства берет на себя тот, кто обязуется содержать другого человека? Что он должен обеспечить тому, кто передает ему свою квартиру?

Он должен как минимум то, что установлено законом. Под содержанием, если это не оговорено особо в самом договоре, надо понимать питание, жилье, одежду, уход. Если тот, кто получает это содержание, несовершеннолетний – также воспитание и образование. Это само собой разумеется, потому что так сказано в законе. Но стороны могут договориться, что к этому будет прибавлена какая-то определенная денежная сумма в месяц.

Что делать, если тот, кто взялся содержать другого человека, плохо выполняет свои обязательства?

Это предмет судебного разбирательства. Не выполненным обязательство будет считаться тогда, когда не будет выполнено то, что сказано в законе.

По закону, надо обеспечить, чтобы человек был сыт, одет, обут, чтобы у него была крыша над головой, чтобы в случае необходимости ему была оказана медицинская помощь и уход такой, какой ему нужен.

Стороны могут предусмотреть в договоре более широкий перечень обязательств. Но нет уверенности, что если не будет выполняться та часть, которая шире закона, при обращении человека в суд с требованием ее выполнения однозначно суд решит, что это надо делать.

Как видите, договор содержания – это договор большого риска. Мы не знаем, сколько времени после его заключения будет жить тот человек, которого надо содержать. Также мы не знаем, какой объем содержания будет нужен. Может, человек будет болеть и ему потребуется особый уход. И этот уход надо обеспечить! Не окажется ли так, что в один из дней тот, кто содержит пожилого человека, понимает, что ему это больше невыгодно? Или он сам окажется на грани банкротства. Но от этой сделки отступить нельзя.

Поэтому обе стороны должны очень серьезно подумать, переговорить о том, как они видят свои дальнейшие отношения. Стоит обдумать, сможет ли тот, кто обязуется содержать передающего недвижимость человека, давать это содержание в долгосрочной перспективе.

При каких условиях договор содержания может быть расторгнут?

Стороны без проблем могут прекратить договор содержания по обоюдному согласию.

Договор заканчивается сам по себе с момента смерти того, кто принимает содержание. Но он не заканчивается со смертью того, кто дает содержание, там продолжают выполнять обязательства наследники.

Если договор расторгается по инициативе того, кто принимает содержание (в нашем случае это старый человек) по причине того, что вторая сторона виновата (не выполняет условия договора), то этот человек может требовать обратно свою недвижимость. При этом он не должен воз-вращать стоимость содержания, которое на него уже было потрачено. Правда, для этого потребуется обратиться в суд и объяснить, что произошло. Суд по существу это дело рассматривает и расторгает сделку. Однако не всегда старому человеку так просто подать иск в суд. Всегда желательно, чтобы в таких ситуациях рядом был адвокат, а это стоит денег. Поэтому еще раз повторим, заключая такую сделку, нужно очень серьезно подумать: могу ли я положиться на этого человека?

Хуже всех тому, кто обеспечивает содержание. Он не может расторгнуть сделку в одностороннем порядке.

Можно заключить договор содержания, передав только половину квартиры?

Теоретически можно, если стороны так договорятся.