Остекление лоджий: запретить нельзя разрешить

В прошлом году в Рижскую стройуправу было подано 70 заявок на остекление лоджий

Инесса попала в неприятную ситуацию: за 700 евро она застеклила лоджию, а через два года получила от Стройуправы предписание разобрать остекление. Почему инспекторы наказали именно Инессу и как легализовать остекление лоджии? – мы задали вопросы специалистам.

Когда лоджия не в радость

Рижанка Инесса жила в денационализированном доме и квартиру от Рижской думы получила только в 2015 году. Всего в доме 89 квартир, из них только 10 принадлежат самоуправлению.

– Жилье досталось нам в очень плохом состоянии, в помещении даже напольного покрытия не было. Весь ремонт мы с близкими сделали за свой счет, – рассказывает женщина.

Главный недостаток полученной Инессой квартиры заключался в том, что та располагалась на первом этаже рядом с подъездом.

– Во-первых, несколько раз нам выбивали стекла. Во-вторых, на лоджию, а затем в квартиру можно забраться без труда. Как-то сын мне это наглядно продемонстрировал. В-третьих, напротив окна растет сирень. Мне приходилось постоянно убирать с лоджии листья, а зимой чистить от снега, – перечисляет маленькие неудобства Инесса.

Посоветовавшись с родными, она решила пригласить специалистов по остеклению лоджий. Через две недели женщина уже наслаждалась тишиной и чистотой на своей лоджии, поглядывая на улицу через стеклопакет. Все удовольствие, по ее словам, обошлось в 660 евро.

– В холодное время года в квартире теплее, чем раньше. Теперь у меня на лоджии круглый год стоят цветы. Есть куда поставить мешок с картошкой, – перечисляет полученные бонусы жительница муниципальной квартиры.

Однако радость от дополнительного комфорта длилась длилась недолго. В этом году Инесса получила письма от Строительной управы и Департамента жилья и среды.

– Из этих документов я узнала, что остекление лоджии является незаконным строительством. Мне дали полгода на то, чтобы или все разобрать, или согласовать строительную документацию на уже имеющееся остекление. Признаться, я даже понятия не имела о какой-то строительной документации. Например, в нашем доме застеклено много лоджий. Неужели у всех жителей есть согласованные проекты? – удивляется женщина.

Пользователи соцсетей живо отреагировали на ситуацию, с которой столкнулась Инесса. Несколько человек поделились собственным опытом.

– Скорее всего, инспектор Стройуправы предписал Инессе разобрать остекление, потому что на нее нажаловался кто-то из соседей, – считает Ольга Балгая. – Иначе как объяснить, что в Риге остеклены 50% балконов и лоджий, но предупреждения получают единицы жителей?

– Я купила квартиру с уже остекленным балконом, – переживает Елена, – в Стройуправе пока закрывают на это глаза, но теперь я начала беспокоиться.

Некоторые рижане сообщают, что сталкивались с подобными ситуациями, но смогли легализовать имеющееся остекление балконов.

– Мы тоже купили трехкомнатную квартиру 602-й серии с уже остекленной лоджией. Я начал процесс согласования в ноябре 2018 года, а окончательное одобрение Стройуправы получил только в августе этого года. Заказ проекта и оформление документов обошлись мне примерно в 300 евро.

Инесса тоже не намерена разбирать свою лоджию, которой теперь удобно и комфортно пользоваться.

– Наверняка согласование нужных бумаг обойдется мне дешевле, чем снос всей конструкции, – полагает женщина.

Владелец квартиры – Рижское самоуправление в лице Департамента жилья и среды – ничего против легализации застекленной лоджии не имеет.

Кто согласен?

Почему самоуправление вообще волнуется об остеклении лоджий? Оказывается, по Закону о квартирной собственности фасад любого многоквартирного дома является общей собственностью всех квартировладельцев. Самовольное изменение его вида может не только испортить конструкции, но и вызвать недовольство соседей.

В 2014 году вступил в силу ряд строительных нормативов, согласно которым остеклять лоджии следует по единому проекту. Как показала история с Инессой, вопрос актуален для тысяч рижан. За 2018 год на согласование в столичную Строительную управу подано лишь 70 проектов остекления, тогда как всего в столице более 200 тысяч лоджий и балконов.

Специалисты Рижской стройуправы рассказали, что нужно знать перед остеклением лоджии, а также как легализовать уже имеющееся остекление.

– С чего начинать остекление лоджии?

Отвечает руководитель отдела правовой поддержки Рижской строительной управы Даце Скалбе:

– Порядок строительства в Риге определяется Законом о строительстве, правилами Кабинета министров № 500 и другими нормативными актами. Если вы решили остеклить лоджию в многоквартирном доме, начать нужно с опроса других владельцев квартир. Для разрешения остекления вашей лоджии достаточно простого большинства голосов квартировладельцев. А вот в домах, которые не разделены на отдельные квартирные собственности, для принятия решения нужно собрать 100% голосов владельцев дома.

– Достаточно ли владельцу квартиры, который хочет остеклить лоджию, собрать подписи соседей или же необходимо общее собрание?

– Закон о квартирной собственности четко не отвечает на этот вопрос. На мой взгляд, правильнее всего организовать общее собрание, решение которого будет обязательным для всех. Наниматели жилья могут голосовать на таком собрании, только если у них имеется доверенность от владельца квартиры (такую доверенность не нужно заверять у нотариуса. – Прим. ред.).

За помощью к специалистам

– Итак, собственники нашего дома проголосовали за то, чтобы разрешить мне, владельцу отдельной квартиры, остеклить лоджию. Что мне делать дальше?

Отвечает архитектор и заместитель начальника отдела защиты памятников архитектуры Рижской строительной управы Кристине Зиверте:

– Следующий шаг – заказ эскизного проекта на остекление лоджии. Такой проект можно заказать от лица всех собственников квартир и оплатить из общих накоплений дома. Для этого также требуется решение общего собрания. Если активный собственник не хочет ждать, то может за собственные средства заказать проект, после чего останется только согласовать его с остальными квартировладельцами на общем собрании или путем опроса (в многоквартирном доме – простым большинством голосов).

– Где искать сертифицированных специалистов?

– С такой задачей справится архитектор или строительный инженер, но только тот, который работает с проектированием. Найти необходимых экспертов вы можете на домашней странице Латвийского объединения архитекторов (www.latarh.lv) или информационной строительной системе www.bis.gov.lv в регистре специалистов, у которых есть сертификат по проектированию. Когда выбор сделан, специалист готовит соответствующую документацию. Согласование конкретного проекта происходит вне зависимости от того, есть ли в доме другие остекленные лоджии или нет.

– Кто должен платить за работу архитектора?

– Решение за общим собранием квартировладельцев.

– Сколько времени требует процесс согласования эскизного проекта в Строительной управе и сколько он стоит?

– Подать пакет документов необходимо в клиентский центр. Мы  – юрист и архитектор – его рассматриваем в течение двух недель. Для жителей процесс согласования бесплатный. С нового года подать документы можно будет в электронном виде. Перед реализацией проекта застекления управляющая компания должна обследовать дом и дать свое заключение о состоянии конструкций.

Рациональная идея

– Могут ли жители одного дома обратиться к жителям другого дома, у которых уже есть согласованный проект, выкупить его, а затем подать его в Стройуправу на согласование?

– Нет, но люди могут обратиться к тому же специалисту. Уже прошел общественное обсуждение новый Генеральный план развития Риги до 2030 года. Там будет раздел «Остекление лоджий». Наши и другие специалисты разработали предложения по остеклению для типовых домов. Они не будут обязательными для исполнения и жители, как сейчас, в праве заказать у архитектора свой проект. Однако если выбор падет на один из подготовленных и предложенных нами проектов, то согласовывать в Стройуправе его уже не придется. Но заручиться поддержкой большинства жителей потребуется все равно. Однако поскольку новый план развития еще не принят, обещать такой бонус для жителей я пока не могу.

По проторенной дорожке

– Проект согласован, лоджию застеклили, а теперь застеклить лоджию хочет мой сосед. Что он должен для этого сделать?

– Приходить к нам уже не надо. Следующий, кто в конкретном жилом доме захочет застеклить лоджию, обращается в домоуправление, где будет храниться один экземпляр эскизного проекта, уже согласованного в Стройуправе. Любой житель дома при застеклении лоджии обязан будет руководствоваться этим единым проектом. Словом, проект необходимо согласовать только один раз.

Незаконное строительство не приговор

– Предположим, что челочек купил квартиру с застекленной лоджией, проект которой не был согласован в Стройуправе. Как ему поступить – жить себе тихонько или все же поступить по закону?

– В первую очередь я рекомендую новому владельцу обратиться в домоуправление и поинтересоваться, был ли в доме сделан единый проект остекления. Также такую информацию можно запросить у нас в архиве. Если проект есть, то надо лишь проверить, соответствует ли ему остекление вашей лоджии. Часто бывает, что проекту не соответствует не только цвет лоджии, но и количество оконных створок и даже направление, в котором они открываются. В случае, если конструкция остекления вашей лоджии отличается от общего эскизного проекта, ее следует переделать. Если же остекление соответствует проекту, то квартировладелец может жить спокойно.

– А что, если в доме не согласован единый проект остекления?

– Владельцу квартиры придется пройти весь путь, описанный выше – провести общее собрание, заказать проект и согласование. Никаких штрафов за покупку квартиры с незаконно остекленной лоджией не предусмотрено. Вы просто должны легализовать незаконное строительство.

– Допустим, в доме много незаконно застекленных лоджий и все они разные, но никто из жильцов не хочет переделать свою лоджию под единый проект. Что с ними будет?

– Следует учитывать, часть лоджий застеклена очень давно, возможно, даже в советское время. Отмечу, что законность и правомерность строительства, произведенного до 5 апреля 1993 года, Строительная управа не оценивает. Однако если застекление лоджий проведено в недавнем прошлом и мы получили жалобу на самовольное застекление, то проводим обследование и начинаем административное дело, в рамках которого поручаем владельцу квартиры либо согласовать проект остекления, либо вернуть прежний вид лоджии. Штрафовать жителей не является самоцелью Строительной управы. В кризисные годы правительство само призывало жителей застеклять лоджии, таким образом уменьшая теплопотери в квартире. Учитывая упомянутое, мы даже предложили законодателям принять имеющееся застекление лоджий как факт, законность которых не подлежит пересмотру. Пока решения нет, наши инспекторы фиксируют нарушения в застеклении лоджий только в тех случаях, когда получены жалобы от соседей или очевидно, что лоджия застеклена недавно.

– Предположим, что в доме согласован единый проект остекления. Обязательно ли остальным жильцам остеклять свои лоджии?

– Нет, такой обязанности нет. Но если кто-то из жителей в будущем захочет стеклить лоджию, то это можно будет сделать только по уже согласованному проекту, который хранится в домоуправлении.

Неравнодушные граждане

– Как вы узнаете о незаконно остекленных лоджиях?

– Получаем информацию во время плановых проверок, а также от жителей. Получив жалобу, инспекторы выезжают на место, осматривают объект, а затем по базе данных проверяют, согласовано ли остекление. В случае нарушения квартировладельцу высылают письмо, в котором предлагается или вернуть лоджию в первоначальный вид, или согласовать ее остекление. На все про все мы даем от трех до шести месяцев. Если человек по объективным причинам не успевает выполнить решение Строительной управы, он может обратиться к нам и продлить срок. В противном случае начинается административный процесс и на хозяина квартиры налагают штраф. Для физических лиц он начинается с 50 евро.

Платить придется постоянно

– Допустим, заплатил человек штраф. В таком случае он может и дальше жить спокойно?

– Нет, ведь нарушение не устранено. Если мы видим, что человек не реагирует на наши предупреждения, мы имеем право выписывать все новые штрафы, суммы которых будут увеличиваться. Думаю, каждый человек понимает, что лучше выполнить строительный норматив, потратив на это определенную сумму, чем платить бесконечные штрафы.

Даце Скалбе:

– На практике бывает, что один сосед жалуется на незаконное остекление другого соседа. Наши работники выезжают на место и заодно фиксируют такое же нарушение у других жителей дома.

Два проекта

– В Латвии есть дома типовых проектов, в квартирах которых имеются лоджии разных размеров. Значит ли это, что жители должны согласовать два единых проекта остекления – по одному на каждый вид лоджии?

– Да, так и есть. Придется заручиться поддержкой большинства жильцов, заказать второй проект и согласовать у нас.

– Можно ли застеклить балкон?

– Остекление балконов возможно только при перестройке фасада здания, для реализации которого необходим минимальный строительный проект, подразумевающий переделку всего фасада одновременно. Понятно, что для таких масштабных работ нужно согласие собственников квартир.