Кризис: как не потерять квартиру?

В Латвии начал действовать мораторий, который поможет получить каникулы по ипотечному кредиту!

Во время чрезвычайной ситуации доходы многих жителей Латвии упали, тысячи человек потеряли работу и по-прежнему находятся в простое. Как быть, если не хватает средств для выплаты ипотечного кредита? В конце апреля в Латвии начал действовать мораторий, согласно которому каждый попавший в кризисную ситуацию житель сможет сохранить квартиру, подав заявку на кредитные каникулы.

Латвийские банки уже в марте начали предоставлять клиентам кредитные каникулы. Во время таких каникул заемщик имеет право выплачивать только проценты по займу, а выплата основной суммы кредита бывает заморожена на срок до года. Это помогает семьям, временно потерявшим доходы, продолжить взносы, не попасть в число должников и не лишиться купленной в кредит квартиры.

10 000 человек получили отсрочку

По данным Латвийской ассоциации финансовой отрасли (ЛАФО), за отсрочкой по уплате основного долга уже обратились тысячи жителей. Кредитные каникулы сроком до 12 месяцев предоставлены по 9950 ипотечным договорам на общую сумму 628 миллионов евро.

В конце апреля ЛАФО, отзываясь на инициативу Европейской комиссии, объявила дополнительный мораторий на кредитные платежи, правила которого будут относиться ко всем получателям ипотечных кредитов и лизинга.

Общие условия для присоединившихся к мораторию банков – следующие:

■ Клиент может претендовать на отсрочку по выплате основной суммы кредита, если у него не было существенных просрочек по платежам за последние 12 месяцев до 12 марта 2020 года, а также если он до указанной даты не был признан неплатежеспособным.

■ Клиент может выбрать также более короткий период отсрочки выплаты основной суммы, чем предусмотрено мораторием.

■ Во время отсрочки заемщик обязан продолжать платить проценты и/или вносить другие платежи, предусмотренные в кредитном договоре.

■ Заемщик должен открыто сотрудничать с кредитным учреждением и предоставлять ему правдивую и точную информацию.

■ Клиент должен при написании заявки на кредитные каникулы указать, что причина, приведшая к ухудшению его финансового положения, связана с вирусом Covid-19 (например, потеря работы, сокращение или отсутствие доходов и др).

■ Отсрочка по выплате основной суммы может быть предоставлена только один раз, при этом клиент должен подать заявку, а банк должен принять решение по ней не позднее 30 июня 2020 года.

■ Если клиент до введения моратория уже запрашивал отсрочку по выплате основной суммы, то во время действия моратория он может сделать это еще один раз.

■ Если эти условия соблюдены, то банки в ответ обязуются не взимать комиссионную плату за рассмотрение заявок клиентов.

■ Никакие изменения, ухудшающие положение клиента, в кредитные договоры вноситься не будут.

На данный момент к мораторию присоединились все крупнейшие банки, выдающие ипотечные кредиты: Swedbank, SEB bank, Citadele, Luminor, BlueOrange Bank, Signet Bank, Baltic International Bank, Inbank, PrivatBank и Industra Bank.

Три сценария кризиса

На заседании парламентской Комиссии по жилищным вопросам введение моратория и ситуацию на рынке недвижимости прокомментировали специалисты.

Санта Пургайле, председатель Комиссии рынка финансов и капитала:

– Мы в Комиссии рынка финансов и капитала понимаем, что мораторий – это краткосрочное решение. Но мы очень надеемся, что кризис не затянется больше, чем на год, и через 12 месяцев экономика стабилизируется и большинство работающих людей сможет вернуться к выплате кредитов.

При этом, признаюсь, что специалисты комиссии вместе с банками рассматривают несколько сценариев развития событий, в том числе – сценарий тяжелого кризиса, в ходе которого падение экономики Латвии может достигнуть даже 20%. Мы очень надеемся, что такое не произойдет, но хотим быть готовыми и к самым худшим вариантам. Мы напрямую работаем с банками, оценивая эти сценарии, чтобы заранее понять, что предпримут банки в случае легкого, среднего или тяжелого кризиса.

Эдгарс Пастарс, юридический советник Латвийской ассоциации финансовой отрасли:

– На конец 2019 года портфель ипотечных кредитов латвийских банков превысил четыре миллиарда евро. В течение последнего года банки наращивали портфель ипотечных кредитов, годовой прирост составил 6–15%. Можно сказать, что кредитование в 2019 году шло довольно успешно.

В марте и первой половине апреля 2020 года интерес клиентов к ипотечному кредитованию значительно снизился. Но уже на последней неделе апреля этот интерес снова начал расти, причем в основном это касается ипотечных кредитов с государственными гарантиями (такие гарантии получают, например, молодые семьи с детьми). Это значит, что люди оценили новую ситуацию и поняли, что могут заработать в том числе на выплаты по кредитам.

Многих жителей, которые обращаются в банки за кредитными каникулами, интересует, ухудшится ли их финансовая ситуация после того, как каникулы закончатся (то есть вырастут ли их ежемесячные взносы – прим.ред.). Но нет, такого произойти не должно, в моратории четко сказано, что при предоставлении кредитных каникул банк не должен ухудшать условий кредитного договора или просить за это комиссионные.

Еще один задаваемый жителями вопрос касается того, как банк будет оценивать их индивидуальную ситуацию. На это могу сказать, что мораторий подразумевает автоматизацию процесса. Мы получим следующую цепочку: клиент подает заявку на кредитные каникулы – банк присваивает кредитные каникулы без индивидуальной оценки ситуации.

Также у банков есть клиенты, которые не вполне соответствуют условиям моратория, но также хотят получить кредитные каникулы. Так, например, в эту группу входят люди, финансовая ситуация которых ухудшилась еще до коронакризиса. Это не значит, что банк должен оттолкнуть таких клиентов, напротив, путем переговоров он должен найти наилучшее решение, чтобы помочь заемщикам продолжать оплату. Но это происходит уже вне моратория.

Тут надо понимать, что любой банк хочет получить деньги, а не имущество клиентов, поскольку отягощать себя недвижимостью или выступать ее продавцом не в интересах банка.

Мораторием предусмотрены гибкие условия для работы с заемщиками. Например, человек имеет право запросить кредитные каникулы сроком до 12 месяцев. Но каждый клиент банка во время переговоров может сам оценить, нужны ли ему такие длинные каникулы или хватит отсрочки на три-шесть-девять месяцев. Это выбор самого клиента, на который банк никак не может повлиять.

Жителям Латвии, которые хотят воспользоваться кредитными каникулами, нужно подать своему банку заявление до конца июня. Впрочем, мы допускаем вариант, при котором кризис затянется и срок подачи заявок придется продлевать.

Айнарс Балцерс, представитель Латвийской ассоциации финансовой отрасли:

– Опыт банка Swedbank подтверждает, что в марте и апреле число заявок на ипотечные кредиты уменьшилось примерно наполовину. Также приблизительно на 50% уменьшилось число подписанных договоров на ипотечное кредитование. Мы видим, что клиенты стали очень осторожны и используют вызванную коронавирусом паузу, чтобы оценить ситуацию.

Сегодня при выдаче ипотечных кредитов каждый коммерческий банк сам оценивает объем новых рисков и выдвигает свои требования к заемщикам. Но могу вас заверить, что в Латвии и сегодня доступны кредиты для покупки квартир в новостройках с первым взносом в размере 15-20% от стоимости квартиры, а для покупки квартиры в серийных домах – с первым взносом в размере 20–25%. Конечно, при оформлении ипотеки для приобретения жилья в доме типового проекта важным вопросом остается техническое состояние конкретного дома. Но хорошо, что в Латвии продолжает действовать программа государственных гарантий Altum, которая позволяет снизить первый взнос покупателя до 5–10% от стоимости квартиры (эта программа действует в основном для молодых семей с детьми – прим.ред.).

Большинство клиентов, которые выбирают кредитные каникулы, подают заявку на 12 месяцев. Но важно понимать, что, если платежеспособность клиента восстановится раньше, чем через год, он в любой момент может прервать кредитные каникулы бесплатно.

Руководитель отдела финансовой стабильности Латвийского банка Арманд Погулис:

– Мы уже получили данные из кредитных регистров, которые свидетельствуют об изменениях в ипотечном кредитовании на март 2020 года. Фактически перемены были совсем невелики: жители Латвии продолжали уже начатые ипотечные сделки. Объем ипотечных кредитов в марте вырос на 0,35% в сравнении с февралем и достиг 4,2 миллиардов евро. Наблюдалась даже положительная тенденция: число кредитов, по которым должники расплачивались с задержкой более 90 дней, в марте 2020 года упало с 3% до 2,9%.

Каковы прогнозы Латвийского банка по ценам на недвижимость и платежеспособность заемщиков? Надо сказать, что этот кризис является беспрецедентным. Ничего подобного мы в течение последних 100 лет не видели. Говорить о том, что ухудшение платежеспособости заемщиков не произойдет, было бы неправильно. Ухудшение будет, вопрос только в том, насколько оно будет сильным. Пока у нас недостаточно данных для таких прогнозов.

Радует, что, согласно мораторию Ассоциации финансовых услуг, кредитные каникулы получат именно те домохозяйства, которые испытывают финансовые затруднения. Таким образом банки предоставляют жителям возможность спустя время вернуться к выплате кредитов.

Теперь – о потенциальном воздействии кризиса на рынок недвижимости. Понять ситуацию нам помогут следующие цифры: в 2008 году общий объем ипотечных кредитов в Латвии достигал 31% от ВВП, а в конце 2019 году он был равен всего 13,7% от ВВП. В два с половиной раза меньше! Это означает, что в стране не наблюдался такой несбалансированный рост, как в 2007–2008 гг. Сами банки, рассматривая заявки жителей на кредиты, в течение последних десяти лет также были значительно более консервативнее, чем раньше. А самое главное, со времени последнего кризиса произошло значительное улучшение в сфере контроля работы банков, и их ликвидность на сегодня заметно выше, чем в 2007–2009 гг.

Подводя итог, могу сказать, что негативное воздействие нового кризиса мы наверняка ощутим, но оно не должно быть таким же заметным, как прошлый кризис.