«Нарушать правила – это дорого!»

В Стройуправе рассказали, как узаконить новую стенку в квартире, перенос санузла или замену окон

В период пандемии у жителей Латвии появилось время на ремонт в квартирах. Специалисты Рижской строительной управы (РСУ) напоминают, что большую часть перестроек можно выполнять только при наличии согласования. Какие ошибки мы допускаем при ремонте и как дорого придется за них заплатить? На эти вопросы отвечает Даце Скалбе, начальник отдела правовой поддержки управления контроля строительства Рижской строительной управы.

Самый простой случай

На семинаре Министерства экономики «Владелец квартиры, тебе стоит об этом знать!» Даце Скалбе рассказала о главных нарушениях рижан при ремонте жилья.

– Самый распространенный вид незаконной перестройки – это снос ненесущих конструкций или же строительство новых без согласования со Стройуправой, – говорит глава отдела правовой поддержки РСУ.

Классический пример такой перестройки – объединение ванной комнаты и туалета в один санузел или же объединение кухни с гостиной. Впрочем, если такие работы были проведены в прошлом незаконно, узаконить их довольно просто.

– Для легализации сноса ненесущих конструкций хозяин квартиры должен получить карту удостоверения для упрощенной перестройки. Если не являющаяся несущей стена была снесена в квартире многоквартирного дома, то ее хозяину не нужно согласовать эти работы с остальными совладельцами дома, – рассказывает эксперт.

Новый санузел: нужно согласие соседа

Более сложный случай – это расширение санузла или же его перенос. Если это происходит за счет коридора или другого нежилого помещения данной квартиры, то никаких особых проблем при согласованием не предвидится. Для такой перестройки не нужно согласие остальных собственников квартир.

А вот, если человек решил разместить санузел над жилым помещением нижней квартиры, например, над гостиной или спальней, то строительную документацию нужно согласовать с соседом снизу, говорит Даце Скалбе:

– Часто спрашивают, как обстоят дела с переносом или устройством кухни. Латвийский строительный норматив для жилых домов требует, чтобы с нижним соседом был согласован только перенос санузла. Так что при переносе или устройстве кухни согласие владельца нижней квартиры не требуется.

Интересно, что в случае с многоквартирными жилыми домами мы привыкли к тому, что все санузлы находятся один над другим, также и другие помещения: кухни, спальни и т.п. Но я советую перед тем, как начать оформление строительных документов, ознакомиться с фактическим планом нижней квартиры. Возможно, вам и не потребуется согласования для нового санузла, поскольку он будет находиться, например, над нежилым помещением нижней квартиры.

Колясочную не тронь!

По словам Даце Скалбе, еще одно нарушение, которое жители часто допускают, это несогласованная перестройка помещений общего пользования, например, общих коридоров:

– Опять же приведу классические примеры такой перестройки. Это присоединение к квартире туалета общего пользования или помещений колясочной, чердака или подвала.

Иногда бывает и наоборот, то есть жители при перестройке создают новое помещение общего пользования. Такое происходит, если хозяин перестраивает одну большую квартиру в две маленькие и создает, например, небольшой коридор с отдельным входом в каждую новую квартиру.

– Это нарушение?

– Нет, но в строительном нормативе указано, что доступ к квартире должен обеспечиваться из помещений общего пользования. Выходит, что и этот маленький коридорчик, бывшая часть большой квартиры, становится таким общим помещением. В таких случаях процесс легализации очень непрост, потому что в соответствии с Законом о квартирной собственности хозяину для такой перестройки нужно заручиться согласием всех 100% собственников квартир.

– Почему?

– Да потому, что все помещения общего пользования являются совместной собственностью всех квартировладельцев этого дома. Раз в доме появилось дополнительное общее помещение, изменилось и соотношение идеальных частей общей собственности, которые принадлежат каждому квартировладельцу.

Все описанные выше случаи являются нарушениями, но не угрожают безопасности жителей. По-настоящему опасны несогласованные перестройки несущих конструкций. Как правило, при таких перестройках жители делают в несущих стенах проходы и арки. Бывает и так, что они выстраивают такие несущие стены заново.

– Согласование таких работ выглядит достаточно сложно, – предупреждает Скалбе. – Для начала собственник квартиры должен получить согласие простого большинства соседей-квартировладельцев (50%+1 голос). Далее ему потребуется настоящий строительный проект и строительное разрешение. Перестроить несущие конструкции по упрощенной процедуре с одной только удостоверительной картой не получится.

Присоединить лоджию к комнате сложно, но можно

Отдельно надо упомянуть такое нарушение, как несогласованное остекление лоджий. Поскольку с остеклением лоджии меняется общий вид фасада, собственник квартиры перед началом работ должен согласовать перестройку с большинством квартировладельцев (50%+1 голос), предупреждает эксперт:

– Лучше всего, если при этом человек согласует с общностью собственников квартир еще и эскиз остекления. Здесь действует принцип: «Кто первый встал, того и тапки». Если общность квартировладельцев большинством голосов согласовала один эскиз остекления, то в будущем каждый житель, желающий остеклить лоджию в этом доме, должен будет проинформировать Стройуправу и выполнить работы по данному эскизу.

– Но ведь остекление – это не единственный вид перестройки, которому подвергаются лоджии!

– И правда, нередко мы видим, что при ремонте лоджию утепляют и присоединяют к внутренним помещениям.

– Такие работы можно выполнить легально или же легализовать впоследствии?

– Для начала нужно выяснить, является ли стена между комнатой и лоджией несущей. От этого зависит, можно ли обойтись упрощенной удостоверительной картой или все-таки нужен строительный проект. В первом случае хозяин квартиры может приступать к работам, не интересуясь мнением соседей, во втором случае он должен согласовать перестройку с простым большинством остальных квартировладельцев.

«Теперь здесь будет магазин!»

Что делать, если вы решили поменять вид пользования помещением? Такой вопрос часто задают жители, которые приобрели квартиру, чтобы открыть там бюро, салон красоты или магазин.

– Можно ли так поступать?

– Начну с того, что для изменения функций жилой квартиры согласие соседей не требуется. Но при таком изменении владельцу помещения нужно выполнить дополнительные требования. Например, обеспечить дополнительные парковочные места для клиентов будущего магазина. Если стоянка будет устроена на общей земле дома, то потребуется согласие 3/4 других квартировладельцев.

– А для замены окон тоже нужно согласование соседей или Стройуправы?

– Если в доме не предусмотрено других работ и владелец квартиры устанавливает окна, соответствующие историческому облику дома, то для этого не нужно никаких документов. Но если окна будут отличаться по размеру, количеству створок или цвету, то строительная документация потребуется.

– Говорят, особенно сложно заменить окна в домах довоенной постройки?

– Отдельные требования существуют к замене окон в историческом центре Риги. Хозяин должен позаботиться о том, чтобы новые окна соответствовали архитектурному стилю здания, его историческому общему облику. Поставив новые окна, которые выбиваются из стиля дома, хозяин квартиры не сможет их впоследствии легализовать.

Требуется согласие 100% владельцев квартир

Нередко жители без разрешения приступают к перестройке отопительной системы. Они считают, что батареи являются частью их квартиры, значит, можно самостоятельно их поменять или перенести. Но в Законе о квартирной собственности сказано, что система отопления дома является общей собственностью квартировладельцев.

– Какие же документы нужны для замены батарей?

– На этот раз житель может обойтись без согласования Стройуправы. Но он должен найти сертифицированного специалиста и заказать техническую схему замены.

– А если я планирую установить газовый отопительный котел?

– Если вы хотите построить в квартире новую систему отопления, то надо просчитать, затронет ли это несущие конструкции и каким будет размер отверстий под трубы в стенах. По новым требованиям, если размер этих отверстий превышает 50 мм, то необходим строительный проект. Для меньших отверствий достаточно упрощенной документации.

Тут я хочу добавить, что устройство альтернативной системы отопления в квартире нужно согласовать со 100% квартировладельцев.

Кухонные вытяжки создали проблемы

Сегодня Правила пожарной безопасности запрещают жителям многоквартирных домов использовать кухонные вытяжки, присоединенные к каналам естественной вентиляции. Этот запрет относится к квартирам, в которых есть газовая плита или другое газовое оборудование и нет другой вентиляции, которая обеспечивала бы постоянный воздухообмен и вывод утечки газа за пределы дома.

– Некоторые специалисты говорят, что для подключения вытяжки можно просто пробить вентиляционное отверстие в стене. Это законно?

– В связи с новыми требованиями пожарной безопасности мы стали чаще сталкиваться с самовольным устройством вентиляционных отверстий. Это незаконный вид строительных работ.

– А как жителям действовать правильно?

– Во-первых, нужно понять, подключена ли вытяжка к единственному каналу естественной вентиляции на кухне. Если есть второй вентиляционный канал, то ничего менять не нужно.

Во-вторых, если вытяжка все-таки перекрывает единственную вентиляционную шахту, то можно устроить дополнительное вентиляционное отверстие. Но тут возможны трудности. Если размер нового отверстия в стене превысит 50 мм, то хозяину квартиры нужен строительный проект. Также, поскольку вы хотите сделать отверстие в несущей фасадной стене и изменить внешний облик дома, то работы придется согласовать с большинством квартировладельцев.

– А чтобы установить под окном ящик кондиционера, тоже нужно согласие большинства соседей?

– Да, похожие проблемы возникают и при установке кондиционеров. Правила по застройке четко говорят, что спутниковые антенны, вентиляционные устройства и тому подобные приборы нельзя размещать на лицевом (уличном) фасаде здания. Исключение допускается, если эти устройства выполнены как архитектурные формы, не ухудшающие общего архитектурного облика дома и предусмотрены строительным проектом.

А как накажут?

– Предположим, человек выполнил незаконную перестройку. Что ему грозит?

– Первый вид наказания, это административный штраф. В соответствии со Строительным законом (статьи 25–31), административный штраф может быть назначен в нескольких случаях. Например, если человек сначала выполнил работы и только потом получил разрешение на строительство, то штраф может достичь 4000 евро.

– От вас последует отдельное наказание?

– Да. Если Стройуправа фиксирует незаконное строительство, то сначала дает срок на устранение последствий. Это значит, что собственник квартиры в обозначенный Стройуправой период обязан или упорядочить документы, или же вернуть все в изначальное состояние.

– Что происходит, если человек не выполнил требования в срок?

– Стройуправа применяет такой вид наказания, как принудительные деньги. Согласно Административно-процессуальному закону минимальная сумма принудительных денег для физического лица составляет 50 евро, максимальная же сумма – 5000 евро.

– Серьезное наказание!

– Есть еще одна неприятная новость. В Риге к владельцам недвижимости, где зафиксировано самовольное строительство, применяется повышенная ставка налога на недвижимость в размере 3% от кадастровой стоимости. Происходит это так: констатировав незаконное строительство, специалисты Стройуправы обращаются в Управление по доходам самоуправления. В свою очередь, управление при расчете налога для владельца жилья применяет повышенную ставку налога (обычная ставка – 0,2%).

– Получается, что если обычно я плачу налог в размере 100 евро, то после нарушения заплачу 1500 евро?

– Но и это не все. Четвертый вид санкций против нарушителей, это применение строительной пошлины в пятикратном размере. Пошлина применяется к жителям, запросившим строительное разрешение. Такое строительное разрешение потребуется, например, жителям, которые без согласования снесли несущую стену. Думаю, что санкции слишком серьезные, чтобы рисковать и начинать перестройку без необходимых документов.

В каких случаях узаконить перестройку невозможно?

– Некоторые жители не боятся наказаний и думают, что легализуют незаконное строительство «как-нибудь потом».

– Но на практике мы очень часто сталкиваемся с тем, что нарушитель не может получить согласования от соседей. Такое согласование необходимо, если при перестройке был затронут внешний вид здания (крыша, фасад) или изменены несущие конструкции. Тут для легализации перестройки нарушителю потребуется протокол, в котором за перестройку голосует простое большинство квартировладельцев. Если при строительных работах претерпела изменения общая собственность жителей (увеличены или уменьшены помещения общего пользования), то потребуется уже 100% голосов. Даже если речь идет всего лишь о переносе санузла, владелец нижней квартиры может просто не дать согласия и легализация будет невозможна.

Еще одна неразрешимая сложность ждет самовольных перестройщиков в случае изменения вида пользования помещением. Предположим, человек решил открыть в своей квартире бюро. Но может оказаться, что для такого бюро требуется отдельный вход. Так что легально разместить бюро на третьем этаже пятиэтажного дома, скорее всего, не получится.

Бывает и так, что основным препятствием для легализации самовольных работ становится техническое состояние самого дома. Предположим, при демонтаже несущих конструкций была создана такая угроза для здания и всех жителей, что согласовать это невозможно. В таком случае единственный выход, это вернуть все в исторический вид.

Еще одно условие для легализации незаконного строительства ставит Латвийский строительный норматив. В нем определяется высота этажей: не меньше 2,5 метров от чистой поверхности пола до нижней стороны верхнего межэтажного перекрытия. Если при перестройке вы это требование нарушили, то узаконить новые помещения не получится.

Будьте внимательны!

– Обращаясь к жителям, я прошу с ответственностью подходить к перестройке квартир, – сказала напоследок Даце Скалбе. – Ведь несогласованные строительные работы могут привести к трагедиям. Перед перестройкой работы свяжитесь с сертифицированными специалистами и узнайте, какая документация в вашем случае нужна.

Также и при покупке квартиры следует проверить, не проводили ли в ней незаконные строительные работы. Ведь даже если правила нарушил предыдущий владелец, последствия таких работ должен будет устранять новый собственник жилья.