Инвестиции в недвижимость

Стоит ли сейчас покупать жилье с целью продажи или сдачи в аренду

Стоит ли сейчас покупать квартиру для перепродажи или сдачи в аренду? Необходимо ли делать ремонт, чтобы продать подороже свое жилье? Что нужно учитывать, покупая квартиру в новостройке? Эти вопросы мы задали риэлтору.

Купить жилье, чтобы перепродать

– Раньше была популярная схема: люди покупали в ипотеку квартиры в серийных проектах, делали недорогой ремонт и продавали с наваром, иногда в десятки тысяч евро, – пишет наша читательница Евгения. – Моя подруга так «прокрутила» сделки с двумя квартирами (обе в советском жилом фонде): покупала, делала ремонт, несколько лет сдавала, а потом продавала и в сумме заработала более 20 тысяч евро. Работает ли подобная схема сейчас? Или вкладываться в квартиру с целью ее перепродажи невыгодно?

Отвечает сертифицированный риэлтор Майя Курача:

– Увы, сейчас подобная схема далеко не так доходна, как была еще 5-10 лет назад. Во-первых, спрос на жилье в Латвии в последнее время снизился. Раньше цикл продажи квартиры по рыночной цене составлял месяц-два. Сейчас цикл продажи удлинился до 6 месяцев и более, поэтому сложно прогнозировать, как быстро вы продадите квартиру. Во-вторых, за последние годы значительно выросла стоимость ремонтных работ. Деньги и силы на ремонт вы потратите немалые, а заработок, если и будет, то, скорее всего, далеко не такой значительный, как у вашей подруги.

Поэтому, к сожалению, поставить покупку и продажу квартир на поток и хорошо зарабатывать на этом сейчас невозможно. Также стоит учесть, что, если срок вашего владения квартирой будет менее пяти лет, после продажи жилья вам придется заплатить налог с прироста капитала (20 процентов от прибыли). Если вы все же решитесь продавать квартиру, владея ею менее пяти лет, то часть прибыли можно будет списать за счет ремонтных работ, покупки стройматериалов и мебели, поэтому советую сохранять чеки на эти услуги и покупки.

Можно рассмотреть вариант покупки квартиры для сдачи в аренду в течение нескольких лет и последующей перепродажи.

Рентабельно ли это?

– Есть ли смысл сейчас вкладывать деньги в недвижимость с целью сдавать квартиру в аренду? – пишет рижанка в фейсбук-группе Женская территория. – У меня имеется сумма первого взноса на квартиру в Риге, но только на старую квартиру, в советском серийном проекте. Если решу покупать квартиру, придется брать деньги в ипотеку, чтобы потом погашать ее, сдавая квартиру.  Да и в ремонт, наверное, придется вкладывать немало денег. О квартире я задумалась с целью получать дополнительный доход к старости. Но не могу понять насколько это рентабельно, хотя слышала, что цены на аренду жилья в последние годы выросли.  Может быть, это провальная идея, поскольку вложений предполагается много, а заработок не гарантирован?

Мнения комментаторов под постом разделились, одни советовали покупать и сдавать квартиру, но не в Латвии, другие рекомендовали подкопить денег на квартиру в новом проекте или в реновированном доме досоветской эпохи.

«Если бы этот вопрос был задан где-то в 2020 году, я бы сказала – однозначно, да! Сама планировала так поступать, но сейчас наша страна катится в какую-то бездну, и никакого просвета не видно. – пишет Виктория. – Аренда дело очень сложное, не забывайте про налог, который надо будет платить в СГД с доходов от сдачи в аренду, плюс каждый жилец – это такая лотерея».

Яна противоположного мнения: «Мне кажется – это выгодно. В свое время я купила квартиру в кредит, тоже в серийном доме. Но квартира была изначально с ремонтом, мне не нужно было менять сантехнику, покупать дорогую кухонную мебель. Сейчас сдаю в аренду, за счет нее погашаю кредит + плачу каждый месяц дополнительно, поэтому ипотеку выплачу намного быстрее, чем по договору. Квартира с того времени поднялась в цене. Даже если вам и придется обновлять ремонт, вроде покраски стен, или придется купить новый диван, все равно это окупится. Я ни разу не пожалела о приобретении недвижимости. Цены на аренду растут, я сама поднимала ее не раз».

Комментарий риэлтора Майи Курачи:

– Покупка жилья с целью сдавать его в аренду может быть перспективной инвестицией. Цены на аренду жилья в последние годы выросли во всех сегментах, в первую очередь в новых домах и в реновированных старых домах.

Кстати, на фоне соседних стран в Латвии пока сохраняются самые низкие цены на покупку жилья. В Латвии сейчас наблюдается западно-европейский тренд: все больше людей – семей, студентов, приезжих – предпочитают жить в арендованном, а не в покупном жилье. На рынке арендованного жилья особенно востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Поэтому не исключено, что цены на съемное жилье будут еще повышаться.

Я бы не советовала сейчас делать ремонт, он обойдется дорого, так как сильно выросли цены на услуги мастеров и на стройматериалы. Лучше поискать квартиру в хорошем состоянии и с мебелью (хотя бы с кухней), которая не нуждается в ремонте, или нуждается в легких декоративных работах вроде покраски стен. Также можно рассмотреть вариант сдавать квартиру не в долгосрочную аренду, а по дням на платформах airbnb или booking.com. Тогда выручка от аренды может быть выше.

Можно ли расторгнуть договор?

– Собираемся покупать квартиру в новостройке, рассматривая ее приобретение скорее как инвестицию, – пишет Анна. – Существует ли вариант расторгнуть договор или перепродать квартиру на стадии резервации, например, если поменяются обстоятельства, будет недостаточно денег? Или продать квартиру можно будет только когда дом уже будет достроен?

Отвечает сертифицированный риэлтор Майя Курача.

– В договоре резервации, который покупатель заключает с девелопером, оговаривается в течение какого срока девелопер обязуется построить дом и в течение какого срока покупатель обязан выкупить квартиру. Расторгнуть договор можно только в том случае, если не выполнены условия со стороны девелопера. Например, если девелопер не укладывается в сроки строительства или в сроки сдачи дома в эксплуатацию. Или если при отделке используются не заявленные стройматериалы, а менее качественные и более дешевые.

Насколько мне известно, на стадии резервации, пока человек квартирой еще не владеет, он не может ни переписать ее на кого-либо другого, ни продать. В случае, если, заплатив аванс, человек решит не выкупать зарезервированную квартиру в новостройке, он потеряет аванс. Только когда будет оформлена сделка по покупке квартиры и она перейдет в собственность покупателя, он сможет квартиру продать.

Хочу продать квартиру

– Я хочу продать свою трехкомнатную квартиру 602-й серии, – пишет Илона. – Она досталась мне от бабушки в убитом состоянии (там когда-то был сделан ремонт, но его «убили» съемщики).

 Есть два варианта:

1) Демонтировать ламинат и кухню, выбросить мебель и подготовить квартиру к ремонту.

2) Делать ремонт (сделать светленько, инстаграмно) и продавать в готовом красивом виде.

Как лучше поступить, чтобы продать квартиру? И как было бы удобней покупателям?

Большинство комментаторов советовали продавать, не делая ремонт:

«Проходили оба варианта, второй вариант убыточен», – пишет Янис.

«Как есть, так и продавайте, – пишет Юлия. – Тот, кто купит, сам сделает ремонт – как ему нужно. Ваш красивый ремонт точно не окупится и займет кучу времени и нервов. Лучше оставить как есть, может кому-то и такое подойдет».

«В основном покупатель покупает квартиру, а не ремонт, – пишет Елена. – Чтобы отбить деньги, потраченные на ремонт, вам придется продавать квартиру подороже. Я бы как покупатель дорогую в старом жилищном фонде хоть и с суперремонтом не покупала бы. В таком случае выгоднее брать жилье в новостройке».

Комментарий риэлтора Майи Курачи:

–  Я бы советовала перед продажей максимально очистить квартиру от вещей, выкинуть старую мебель, занавески, убрать все вещи старых хозяев и заказать генеральную уборку.

Я видела немало объявлений с фотографиями квартир на продажу, на которых видна мебель старых владельцев, их личные вещи – это производит неприятное впечатление. Лучше, если на фото будет пустая квартира. 

Что касается ремонта, думаю, в него нет смысла вкладываться. Ведь даже косметический ремонт потребует несколько тысяч евро. И не факт, что эти деньги можно будет при продаже получить в виде прибыли. К тому же вы можете не угадать вкусы покупателя, и ему придется переделывать ремонт под себя.