Квартира – моя. Кто позаботится обо всем доме?

В Латвии хотят заставить жителей перенимать управление жилыми домами! Выясняем, кому и зачем это нужно

Прошло ровно 20 лет со дня принятия Закона о приватизации домов государства и самоуправлений. Время достаточное, чтобы этот, отнюдь не легкий процесс – смена принадлежности жилого фонда – был завершен полностью и окончательно. Случилось ли это?

Если считать целью то, чтобы наниматели, проживавшие в государственном или муниципальном многоквартирном доме, потратили приватизационные сертификаты, чтобы приобрести жилье в собственность, то цель приватизации достинута. Но взглянем глубже и вспомним, что начальной целью приватизации была передача жилого дома не только в собственность, но и в управление владельцами квартир. Становится очевидным, что задача окончательно не решена и эта незавершенность создает проблемы. Проблемы, которых мы то ли не замечаем, то ли не умеем решить.

Квартира приватизированы, дома в целом – нет

В седьмой части 50-й статьи Закона о приватизации жилых домов государства и самоуправлений говорится:

«Обязанность государственного управляюшего жилым домами или домами самоуправления – управлять жилым домом до передачи прав управления обществу владельцев квартир или их лицу, уполномоченному на это по взаимному договору между собственниками (если в жилом доме не приватизированы все объекты). Государственный управляющий жилым домом или домом самоуправления обязан управлять жилым домом, где приватизированы все объекты, пока в нем в соответствии со второй частью 51-й статьи закона не созвано общее собрание владельцев квартир».

Само собой, упомянутая 51-я статья закона достойна внимания, и вот некоторая часть из ее норм:

«(1) Общее собрание владельцев квартир многоквартирного дома, необходимое для создания общества квартировладельцев или заключения взаимного договора в установленном Гражданским законом порядке об управлении или обхозяйствовании общей части жилищного имущества, созывается не позднее шести месяцев после того, как принято решение о начале приватизации жилого дома.

(2) Если в течение упомянутого выше срока общество не создано или не заключен договор, общее собрание государственного дома созывает управляющий домом, муниципального – самоуправление. Общее собрание могут созвать также один или несколько владельцев квартир многоквартирного дома. На общее собрание приглашаются все имеющиеся хозяева квартир жилого дома. Приглашения на общее собрание выдается под подпись владельцу квартиры или членам его семьи.

(3) Самоуправление или государственный управляющий передают право управления жилым домом обществу квартировладельцев или уполномоченному лицу, что зафиксировано в общем договоре (…) если в жилом доме приватизировано не менее половины из всех его приватизируемых объектов. (…)»

В девяностые годы, когда в Латвии действительно было приватизировано около половины квартир, приватизационные комиссии самоуправлений активно участвовали в проведении собраний жильцов, просвещая их и агитируя за создание обществ и перевод домов под свой контроль. Собрания, по крайней мере, в Риге, обычно проходили в громких спорах и претензиях к домоуправлениям, но почти всегда заканчивались без какого-либо результата.

Теперь, за редким исключением, в Латвии приватизированы все квартиры, которые можно было таким образом приобрести в собственность, а многие уже несколько раз перепроданы. Но перенятие домов под управление квартировладельцев буксует.

Можно и так, и иначе

За это время Закон o приватизации жилых домов претерпел около 30 изменений (цифра кое-что говорит о качестве этого нормативного акта). В 1996 году был принят Закон о квартирной собственности, его в 2011 году сменил Закон о квартирной собственности, который, кроме прочего, ввел понятие «общность владельцев квартир». Именно общность владельцев квартир является хозяином жилого дома. Новый закон строго определил, что владелец квартиры обязан участвовать в управлении жилым домом, чтобы упорядочить систему обхозяйствования многоквартирного дома в отношении общего имущества. В 2010 году вступил в силу Закон об управлении жилыми домами .

Однако законы и изменения в них не смогли сдвинуть отдельных квартировладельцев с позиции статичного потребителя, которого заботит преимущественно своя «клетушка». Что творится с общими крышей, фундаментом, подвалом, лифтами и лестничными клетками? Это такому равнодушному собственнику все равно – до тех пор, пока не возникнут чрезвычайные неудобства. Поскольку, видите ли, чтобы создать общество квартировладельцев, которое переняло бы в свое управление дом со всеми финансами, выбирало и оплачивало услуги домоуправления, кому-то надо серьезно потрудиться.

Созвать владельцев квартир на собрание или провести опрос, чтобы выбрать управляющего домом, заключить с ним договор полномочий, поручить ему конкретные действия по управлению и установить порядок пользования накопленными средствами – это тоже потребует определенных затрат времени и энергии.

Легче придерживаться старой системы, при которой самоуправление все еще управляет домом, платить за обслуживание дома, которое не происходит, и писать жалобы на то, что управляющий обманывает и плохо работает. В соответствии с четвертой частью 50-й статьи уже упомянутого Закона о приватизации жилых домов государства и домов самоуправлений, если владельцы квартир не договорились между собой о порядке и оплате управления и обхозяйствования жилым домом, порядок и оплату определяет сам управляющий – так сказать, принудительно. Для этого он составляет и рассчитывает смету с соблюдением правил Кабинета министров Nr. 1014 «Порядок оплаты управления и обхозяйствования жилым домом». В таком случае решения сообщества владельцев квартир не являются для управляющего обязательными, и жители теряют контроль над своим домом и своими средствами.

Как заставить интересоваться своим домом?

Проблемы в отношениях между управляющими домами и малоактивными владельцами квартир в Латвии довольно ощутимы. Это заставило общественные организации и крупнейшее домоуправление Rīgas namu pārvaldnieks разработать и подать в парламентскую подкомиссию по жилищным вопросам предложения об изменениях в нормативных актах.

На заседании подкомиссии председатель правления Rīgas namu pārvaldnieks Иво Лецис заявил:

– Основой нормативных актов по управлению жилыми домами является, в первую очередь, Закон о приватизации жилых домов государства и самоуправлений, в котором определен некоторый переходной период до передачи права управления жилыми домами обществу квартировладельцев или заключения договора с управляющим, выбранным сообществом владельцев квартир. Пока это не сделано, обязанность по управлению бывшим муниципальным фондом следует выполнять самоуправлению.

В столице эту обязательную задачу управления решает RNP. Как проинформировал И. Лецис, в ведении Рижской думы все еще находится более 4000 домов со 150 тысячами клиентов.

– Самоуправлениям вменяется неукоснительная обязанность управлять жилыми домами, но в законе ни слова не сказано о том, что управляющий обязан заключать договора с тем сообществом квартировладельцев дома, которые не переняли права на управление! – говорит Лецис. – Мы выполняем обязательные работы по управлению такими домами, которые прописаны в Законе об управлении жилыми домами. Но кроме этого мы постоянно выполняем решения, принятые сообществами квартировладельцев. А ведь это, в сущности, незаконно. Пока дом не перенят собственниками, все решения по его обслуживанию может принимать управляющий, назначенный самоуправлением или государством!

Например, сегодня домоуправление по решению собственников квартир отказывается от ремонтов в домах. А ведь оно имело бы полное право настаивать на своем ремонтном плане и выставлять жильцам повышенные счета за квартиру. И владельцам жилья ничего не оставалось бы, как только оплачивать эти квитанции или все-таки перенимать управление дома в свои руки.

Что говорят профессионалы?

Получается, что нынешние законы не могут сдвинуть с места большинство квартировладельцев. А снисходительность принудительных управляющих, назначенных государством или самоуправлением, сводит активность жителей к нулю. Председатель правления Латвийской ассоциации управляющих домами Гиртс Бейкманис признает:

– Эта проблема существует не только в Риге, но и в Даугавпилсе и других местах, где владельцы квартир не проявляют активности, не стремятся управлять своим домом и не заключают договора на обслуживание с уполномоченными лицами или домоуправлениями. Наша ассоциация поддерживает предложения об изменениях в нормативных актах, поскольку сегодня в Латвии возникает противозаконная ситуация – решения квартировладельцев исполняются без правового основания. Но изменения, по нашему мнению, должны не наказывать владельцев квартир, а мотивировать их взять управление домом в свои руки или заключить договора полномочий с профессиональными управляющими от имени общности квартировладельцев. Посмотрите, наши соседи–эстонцы в девяностые годы законом предписали владельцам квартир перенять дома до определенного срока, иначе управляющий будет назначен принудительно, и вопрос был решен. В Латвии мы уже лет пятнадцать этого сделать не можем!

Председатель правления Объединения специалистов недвижимого имущества Райтис Калныньш, который озабочен тем, как используются накопления в домах под управлением кооперативов, тоже подчеркивает, что владельцы квартир малоактивны и созвать собрание фактически невозможно, а потому невозможно и принять важные для обхозяйствования дома решения.

Консультант Ассоциации латвийских коммерческих банков Казимир Шлякота обратил внимание на то, что нынешние несовершенные законы в сфере обслуживания жилья ставят под угрозу полноценное использование финансирования Европейского Союза, выделяемого Латвии на утепление домов.

В дискуссии на Жилищной подкомиссии возникли и некоторые другие вопросы, связанные с сотрудничеством и правами управляющих и владельцев квартир. Поэтому было решено, что участники дискуссии возьмут «задание на дом». Представители домоуправлений и депутаты Сейма обещали осмыслить не решенные нормативными актами проблемы и распределят их по важности и актуальности.

Депутат Виктор Валайнис взялся руководить неформальной рабочей группой, которая до сентября справится с этим заданием. Депутаты подкомиссии рассудили, что осенью можно будет открыть сразу три закона – Закон о квартирной собственности, Закон об управлении жилыми домами и Закон о приватизации жилых домов государства и самоуправления – и начать работу над комплексными изменениями в них.

Так что, похоже, в обозримом будущем пора спячки для владельцев квартир закончится и найдутся какие-то механизмы воздействия. Закон вынудит их участвовать в управлении своим домом.