Сантехника за 1400 евро вызывали?

Женщина два года не может пользоваться квартирой, поскольку управляющий «наказывает» ее за долги прежнего владельца

Каждый день в Латвии проходят аукционы по продаже квартир и домов должников. Для покупателей это прекрасная возможность приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Иногда торги похожи на вой­ны, участники которых бьются за право отхватить лакомый объект. Однако мало предложить на аукционе самую высокую цену. Куда важнее не купить квартиру с «багажом» неприятных сюрпризов.

«Хотите воду? Заплатите 1400 евро..»

История, приключившаяся с нашими читателями, поучительна тем, что может повториться с любым покупателем недвижимости. Новые хозяева квартиры в доме по ул. Стирну в Риге ДВА ГОДА не могут отпраздновать новоселье, поскольку кооперативное общество собственников жилья, обслуживающее многоэтажку, отказывается подключить им электричество и горячую воду.

– Почти два года назад мы купили квартиру с аукциона, – рассказывает Анна. – Разумеется, мы знали, что у бывшего владельца недвижимости накопился долг по коммунальным платежам в размере 800 евро. Но тогда мы считали, что долги прежнего хозяина никак нас не коснутся, ведь мы – честные приобретатели объекта. Мы собирались вселиться в квартиру и исправно оплачивать все квитанции кооператива.

Но Анне с матерью не удалось переехать по новому адресу ни через неделю, ни через месяц, ни даже через год после аукциона. Дело в том, что женщин ждало неприятное открытие: кооператив, подсчитав долги прежнего владельца, отключил в квартире и электричество, и горячую воду.

– Мы поспешили на переговоры к председателю общества собственников. Представились, объяснили ситуацию, – вспоминает Анна.

На просьбу подключить коммунальные услуги представители кооператива ответили: «Хорошо! Но это будет стоить 1400 евро».

Кто же задолжал: человек или квартира?

Анна ушла из офиса управляющего в большом волнении. Семейные накопления были вложены в покупку квартиры, где взять 1400 евро? На каком основании новый владелец вообще должен отвечать за грехи своего предшественника?

– Мы вступили в официальную переписку с кооперативом. Интересно, что с нас не требовали платы по счетам старого хозяина. Видимо, управляющий понимал, что это совершенно незаконно. «1400 евро – это плата за услугу подключения света и воды, – продолжали настаивать в кооперативе. – Откуда такая сумма? Видите ли, тариф установило общее собрание собственников квартир».

Оказалось, что жители дома по ул. Стирну когда-то сошлись вместе и решили жестко наказывать соседей за просрочку платежей. Если плата за квартиру просрочена на три месяца, то в квартире отключают свет и горячую воду, а за обратное подключение взимают плату в размере 30 евро. А вот если должник забыл о счетах больше, чем на три месяца, платить за подключение услуг придется уже 1400 евро.

– Мы подали иск в суд, – рассказывает Анна, – и пытаемся доказать, что не несем ответа за долги прежнего хозяина. Кооператив же своими действиями настаивает на том, что долг значится не за конкретным человеком, а за квартирой. Это что же получается – недвижимость живет своей жизнью?

Женщина требует, чтобы суд обязал управляющего подключить коммунальные услуги и оплатить причиненный ей материальный и моральный ущерб. Кстати, наличие такого ущерба не вызывает сомнений, ведь все это время семья Анны не может пользоваться собственным жильем. Анна называет происходящее произволом и предупреждает людей, которые готовятся купить жилье: перед заключением сделки не поленитесь узнать, есть ли в квартире свет и вода. От себя добавим, что нелишне проверять и наличие долга за газ.

Общее собрание не имеет права штрафовать соседа!

Ситуацию комментирует председатель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко:

– Подобные проблемы решаются в Латвии в гражданско-правовом порядке. Начнем с вопроса о том, кто должен оплачивать долги старого хозяина квартиры. Если в договоре купли-продажи квартиры отдельно не указано, что именно новый хозяин несет ответственность за старые долги, то кооператив однозначно должен требовать оплаты этих счетов у предыдущего владельца. Новый хозяин несет ответственность за оплату счетов со дня, когда его права собственности занесены в Земельную книгу.

– Можно ли «привязывать» долг к квартирной собственности?

– Нет, законы Латвии это запрещают. Все долги делает конкретный человек, а не квартира.

– В таком случае кооператив, обслуживающий дом на улице Стирну, поступает незаконно с новыми владельцами квартиры?

– Мы видим, что кооператив старается выйти из ситуации, объявив, что требует 1400 евро вовсе не в счет старых коммунальных долгов, но в качестве платы за услугу подключения света и горячей воды. Однако это тоже лукавство! Владелец квартиры имеет право пригласить независимого электрика или сантехника, чтобы они подключили воду и свет по коммерческой стоимости. Уверен, что это будет стоит в десять – двадцать раз дешевле, чем в кооперативе. При этом управляющий будет обязан обеспечить независимому сертифицированному специалисту доступ к коммуникациям.

– Как должен был действовать кооператив в данной ситуации?

– Я не хочу сказать, что кооператив должен подключать электричество и воду бесплатно. Но стоимость этой услуги должна быть экономически оправданной и сопоставимой с рыночной.

– А что делать, если руководитель кооператива просто не пустит приглашенного сантехника в подвал?

– Если кооператив не желает обеспечить доступ к коммуникациям, то новый владелец квартиры должен потребовать этого через суд.

– Все мы знаем, что ждать решения суда можно и год, и даже пять лет…

– Чтобы не пришлось так долго сидеть без воды и света, советую новому владельцу квартиры написать дополнительное заявление в суд с требованием наложить запрет на незаконные действия – отключение воды и электричества. Такой запрет действует вплоть до вступления в силу основного решения суда, а значит, кооператив обязан будет подключить услуги на весь срок судебного разбирательства. Из собственного опыта замечу, что суды принимают решения о запрете на незаконные действия очень оперативно, в течение нескольких дней.

– Вправе ли управляющий вообще отключать коммунальные услуги в квартире должника?

– Да, имеет. Собственник, который паразитирует на доме и не платит по счетам, должен понимать, что управляющий может отключить эту услугу даже без решения суда. В Законе о найме жилых помещений имеется список из основных услуг, которые не подлежат отключению, однако это ограничение относится только к нанимателям жилья. В Законе о квартирной собственности нет списка неприкасаемых коммунальных услуг, получается, что управляющий может отключить человеку не только горячую, но и холодную воду, и канализацию, что сделает проживание в квартире невозможным. Другими словами, управляющий может пользоваться всеми рычагами давления, которые так легко используют монополисты-поставщики услуг. Проведем параллель с поставщиками услуг. Если владелец частного дома не оплачивает воду, то предприятие Rīgas ūdens имеет право отключить услугу. Так же происходит и с управляющим, который обслуживает многоквартирный дом. По закону он не обязан вкладывать собственные оборотные средства в оплату услуг, полученных жителями дома. Поэтому отключение воды или света в квартирах должников – это механизм самозащиты дома и домоуправления.

– Однако ведь этот механизм должен быть экономически обоснованным и гуманным!

– Разумеется, отключение услуг, как наказание за неоплату, должно иметь разумный предел.

– Может ли общее собрание собственников или управляющий штрафовать хозяев квартир?

– Я не знаю ни одного нормативного акта, который давал бы общему собранию такое право. Общее собрание может утвердить только методику расчетов за коммунальные услуги или обслуживание дома. Например, если вы поймали соседа на воровстве воды, то имеете право большинством голосов принять решение о том, что нарушитель должен оплатить всю разницу потребления воды, накопившуюся за домом в этом месяце. Таким образом вы перераспределяете плату за полученную жильцами услугу, что имеет под собою экономическое обоснование. Но решить, что нарушитель должен внести в кассу домоуправления 1400 евро, не пояснив, откуда взята эта цифра, – весьма сомнительный шаг. Если мы заставляем одного владельца квартиры заплатить 1400 евро, то возникает вопрос – почему такую же сумму не платят остальные?

– Кооператив действует с позиции силы. Заплатить 1400 евро проще, чем судиться, поэтому управляющий вполне уверен в своей победе!

– Повторю, выход из ситуации есть. Поскольку кооператив поступает некорректно, собственник квартиры должен обратиться в суд с иском об обеспечении доступа к общим коммуникациям и потребовать, чтобы суд наложил немедленный запрет на незаконные действия. Однако этот случай должен послужить уроком для собственников, которые купили квартиру на аукционе. Перед таким приобретением всегда необходимо пообщаться с управляющим, чтобы понять, на какие подводные камни можно натолкнуться после заключения сделки.