21 наивный вопрос о сметах на обслуживание

Решение общего собрания нужно передать Rīgas namu pārvaldnieks до 14 декабря 2015 года, в противном случае смета вступит в силу и менять что-то в планах на обслуживание будет поздно

В октябре жители десятков тысяч квартир Риги получили от муниципального домоуправления Rīgas namu pārvaldnieks сметы на обслуживание в 2016 году. Вы не обратили внимание на этот документ, отправили его в мусорник или отложили в сторонку? Напрасно! Смета – ваш единственный шанс вовремя узнать, сколько денег управляющий планирует получить от жителей дома в следующем году и на какие цели их потратит.

Конечно, сметы владельцам квартир рассылают не просто так. У жителей имеется полное право обсудить этот документ и даже с ним поспорить. Если какое-то предложение управляющего не нравится, нужно созывать общее собрание и решать, что делать дальше. Можно, например, предложить управляющему сократить или расширить список ремонтных работ. В любом случае, решение общего собрания нужно передать Rīgas namu pārvaldnieks до 14 декабря 2015 года. В противном случае смета вступит в силу и менять что-то в планах на обслуживание будет поздно.

Мы попросили специалистов Rīgas namu pārvaldnieks ответить на самые распространенные вопросы о сметах на обслуживание и объяснить жителям, за что именно они заплатят миллионы евро в следующем году.

Что делать собственнику квартиры, который получил смету на обслуживание и ремонтные работы в следующем году*?

– Каждый год предприятие Rīgas namu pārvaldnieks рассылает своим клиентам сметы по обслуживанию и ремонтным работам, которые будут проводиться в их жилых домах в следующем году. В том числе в смете есть список плановых и необходимых работ. Говоря простым языком, владельцы квартир могут ознакомиться с тем, сколько им в следующем году придется платить с квадратного метра, а также увидеть, по каким позициям обслуживания будет распределена его плата. Приложением к смете является список ремонтных работ, в котором указываются плановые работы – как включенные, так и предлагаемые. Для проведения включенных в план ремонтных работ жителям предлагают создавать накопления, например, в течение 12 или 24 месяцев. В свою очередь, решение о проведении предлагаемых ремонтов остается за жителями. Для того, чтобы эти работы тоже попали в план, необходимо, чтобы «за» проголосовало большинство собственников (50+1%).

Предположим, меня удовлетворяет ремонтный план и плата за обслуживание, которую предлагает управляющий. Ждет ли домоуправление от меня какого-то ответа?

Если собственники квартир ознакомились со сметами на обслуживание в следующем году и содержание сметы их устраивает, то принимать решения общего собрания не нужно. Смета автоматически вступит в силу с 1 января 2016 года.

Нет, планом ремонтных работ от домоуправления я не удовлетворен, хочу, чтобы в следующем году в доме провели совсем другие работы! Что мне делать, чтобы управляющий изменил позиции сметы?

В таком случае общность владельцев квартир должна принять альтернативное решение** и передать его управляющему до 14 декабря 2015 года. Решение общности можно принять на общем собрании или путем письменного опроса. Есть случаи, когда организация общего собрания и оформление протокола кажутся жителям слишком сложными задачами, и тогда Rīgas namu pārvaldnieks приходит на помощь клиентам. Например, мы можем помочь организовать общее собрание или письменный опрос на основании письменного же заявления владельца квартиры. Дополнительно на домашней странице Rīgas namu pārvaldnieks www.rnparvaldnieks.lv в разделе Klientiem имеется рубрика Kopības lēmumu pieņemšana (Принятие решение общего собрания). Здесь опубликована инструкция о том, как правильно принять и оформить решение, и имеются образцы документов, которые значительно упростят процесс оформления протоколов. Важно помнить, что в принятии решения во время общего собрания могут участвовать только владельцы квартир, а не наниматели квартир, друзья и родственники владельцев.

Ремонтный план домоуправления правильный, но плата за работы слишком высока. Мне кажется, что жители могли бы сэкономить, если бы заказали эти работы обычным строителям. Можем ли мы выбрать своего исполнителя ремонтных работ?

Каждая ремонтная работа в смете подтверждается расширенной сметой, в которой указаны все необходимые услуги и материалы, а также их предполагаемая стоимость. С такой детальной сметой владелец квартиры может ознакомиться у своего домоуправа или в приемное время – у главного строительного инженера участка (время приема специалистов можно узнать на сайте www.rnparvaldnieks.lv, в разделе «Для клиентов»). Нужно принять во внимание то, что стоимость ремонтных работ за время, пока жители накопят необходимые средства в домовом фонде, может как снизиться, так и повыситься. Это зависит от многих факторов, в том числе от изменений цен и услуг, а также от результата конкурса по закупкам.

В случае, если плановые работы после того, как созданы накопления, удается провести по меньшей цене, избыток накоплений остается на счете дома. Владельцы квартир могут принять решение о том, как потратить эти остатки на другие работы или дополнить этими средствами накопления, которые они уже начали создавать на другой случай.

И все-таки мы хотим поручить ремонтные работы компании, которую выберем сами. Как правильно это сделать?

В случае, если общность собственников квартир желает, чтобы ремонтные работы в доме провела компания, выбранная самим жителями, владельцам нужно принять соответствующее решение. При этом они на общем голосовании определяют список нужных работ, источник их финансирования, а также выбирают уполномоченное лицо, которое будет подписывать трехсторонний договор от лица жителей. Трехсторонний договор заключается между домоуправлением, строительной компанией, которую выбрали сами жители, и уполномоченным лицом дома. Важно помнить, что в таком случае ответственность за качество ремонтных работ, выполненных третьей стороной, отвечает сам строитель и владельцы квартир, а не управляющий. В этом случае управляющий выполняет только функцию «кошелька», в который жители сначала ежемесячно складывают свои деньги, чтобы сделать накопления, а потом достают эти деньги, чтобы расплатиться за работы в соответствии с трехсторонним договором.

Почему в смете на 2016 год снова показываются те же ремонтные работы, на которые мы копили средства уже в 2015 году? Куда пропали наши предыдущие накопления?

Накопления жителей никуда пропасть не могут, они остаются в накопительном фонде дома. В смету же включаются определенные работы, на которые жители могут собирать деньги не только в течение одного года, но и 24 или 36 месяцев. В таком-то случае жители и видят в сметах одни и те же позиции в течение нескольких лет подряд. Информацию о том, сколько денег уже накоплено домом, можно найти в ежегодном отчете за управление***, который домоуправление подготавливает для каждого дома в апреле.

Мы уже третий год копим деньги на замену крыши. Денег по-прежнему недостаточно, а крыша-то течет. Может ли домоуправление произвести замену крыши в кредит уже в 2016 году с тем, чтобы мы в будущем постепенно расплатились за ремонт?

Да, сделать это возможно. Rīgas namu pārvaldnieks предлагает своим клиентам произвести ремонт еще до того, как на накопительном счету будет собрана необходимая сумма. Для этого дому нужно выполнить следующие условия:

■  платежная дисциплина собственников квартир этого дома должна составлять как минимум 85%;

■  жители должны накопить на счету хотя бы 25% от суммы, необходимой для ремонта;

■  владельцы квартир дома должны выбрать уполномоченное лицо, которому будет поручено подписать договор с домоуправлением;

■  в решении общего собрания необходимо указать, что владельцы квартир согласны оплатить административные расходы и кредитную ставку EURIBOR;

■  нужно принять решение о сроке выплаты кредита за ремонтные работы – максимальный срок составляет пять лет.

Если общность собственников квартир выполняет выдвинутые требования, запланированные ремонтные работы можно начать раньше, чем на счету дома накопится нужная сумма, и выплату кредита производить уже в будущем.

В смете видно, что наш дом накопил 10 000 евро для ремонта крыши. В то же время долги отдельных собственников квартир домоуправлению составляют 12 000 евро. Имеет ли управляющий право отказаться ремонтировать крышу из-за долгов наших соседей?

Важно понимать, что управляющий может проводить ремонты в доме только в рамках финансирования, которое для этого выделили жители. Если на накопительном счету дома уже собрано 100% нужных для ремонта средств, то отказывать жителям в выполнении работ нельзя даже в случае, если в доме много должников.

Управляющий при планировании доходов и расходов по управлению в следующем году, указывает жителям и то, какой объем накоплений, полученных в результате ежемесячных платежей, он собирается направить на ремонтные работы. Но часто реальный объем накоплений отстает от запланированного, потому что отдельные владельцы квартир не оплачивают счета. Получается, что управляющий в каждом случае вынужден оценивать ситуацию индивидуально, в рамках своих возможностей старается производить все запланированные и необходимые ремонтные работы. Параллельно управляющий обязан вести большую работу с собственниками квартир, которые задолжали по счетам. Он заключает мировые соглашения о постепенной оплате долга с теми клиентами, которые открыты для переговоров, и подает в суд на злостных неплательщиков.

В 2015 году управляющий предложил нашему дому создать накопления на замену окон на лестничной клетке. В этом году мы накопили достаточно средств, чтобы следующей весной провести эти работы. Но за это время ситуация изменилась, и теперь для нас намного важнее заменить электроинсталляцию в помещениях общего пользования. Как мы можем изменить назначение уже созданных накоплений?

Владельцы квартир действительно могут изменить назначение уже имеющихся накоплений на ремонты. Для этого они должны принять общее решение** и передать протокол управляющему до 14 декабря 2015 года.

До какого числа мы можем обсудить смету, предложенную Rīgas namu pārvaldnieks, и проголосовать за свой вариант платы за обслуживание?

Владельцы квартир должны принять решение о смете* на обслуживание в следующем году до 14 декабря 2015 года.

Как правильно принять общее решение об изменениях в смете, полученной от управляющего?

Как уже было сказано, любое изменение в смете, предложенной домоуправлением, возможно только по решению собственников большинства квартир дома. Это решение должно быть принято на общем собрании или во время анкетирования. Оригинал решения общего собрания собственников квартир можно подать в любой центр обслуживания клиентов Rīgas namu pārvaldnieks (список клиентских центров предприятия и часы их работы можно найти на сайте www.rnparvaldnieks.lv в разделе «Для клиентов»). Также оригинал решения можно прислать по почте (почтовый штамп не позднее 14 декабря 2015 года).

Мы хотели в 2016 году увеличить взносы в накопительный фонд своего дома, но пока мы не знаем, какое решение примет Сейм относительно поправок к Закону о налоге на добавленную стоимость, и боимся, что из-за применения этого налога к услугам управления наши квартирные счета и так увеличатся. Скажите, могут ли владельцы квартир принять решение об увеличении накопительных отчислений позже, например, в январе 2016 года?

Да, владельцы квартир имеют право принять решение о создании дополнительных накоплений и в другое время, например, в середине года. При этом важно решить, каким будет общий объем накоплений, их назначение и срок, за который данную сумму нужно собрать.

Мы слышали, что в соседнем доме, которым управляет частная компания, жители во время отопительного сезона вносят в накопительный фонд 0,10 евро, зато летом – 0,35 евро. Это удобно, потому что летом квартирные счета меньше и жильцам не так сложно копить деньги на ремонты. Скажите, а Rīgas namu pārvaldnieks может применить такую систему в нашем доме?

Такое решение могут принять жители любого дома, в том числе и клиенты Rīgas namu pārvaldnieks. Это значит, что общность собственников квартир должна сойтись на общее собрание или провести в доме опрос, в котором «за» такую дифференцированную оплату проголосуют собственники большей половины квартир. Они могут принять любое решение о том, как следуют в будущем собирать средства на ремонт, опредить свои суммы для летнего и зимнего периода, после чего представители дома должны передать протокол решения в домоуправление.

Во всех законах об управлении говорится, что долг управляющего – обеспечить дому такую плату за обслуживание, которая соответствовала бы нуждам этого конкретного дома. Я видела много смет, подготовленных Rīgas namu pārvaldnieks для соседних домов, и заметила, что все клиенты домоуправления одинаково платят за такие услуги, как техническое обслуживание домов, бухгалтерия и юридические услуги. Почему техническое обследование маленького дома стоит столько же, сколько для большого дома. И куда пропадают деньги за юридические услуги, если в нашем доме нет должников и нет судебных процессов?

После того, как в Риге путем объединения 15 маленьких домоуправлений было создано предприятие Rīgas namu pārvaldnieks, плата за управление была единой для всех домов, которые находились в управлении компании. Действительно, плата за техническое обслуживание, управление домом и административные расходы из расчета на квадратный метр жилплощади была единой для всех клиентов. Однако, применяя такой принцип начисления платы за управление, образовалась ситуация, в которой маленькие дома платили недостаточно для выполнения даже минимальных требований технического обследования. По этой причине теперь плата за техническое обследование каждого дома устанавливается отдельно в том объеме, который необходим для реального выполнения этих работ. Получается, что чем меньше дом, тем выше будет реальная стоимость его обслуживания из расчета на один квадратный метр жилой площади. Что касается юридических услуг домоуправления, то их одинаково оплачивают все клиенты Rīgas namu pārvaldnieks. Надо помнить, что в юридические услуги входит не только обеспечение судебных тяжб с должниками, но и, например, заключение договоров с жителями и поставщиками услуг.

Что делать, если в смете показывается такая позиция, как «Очистка дымохода», хотя в нашем доме нет никаких дымоходов?

В смету каждого дома включена позиция «Очистка и проверка дымоходов и/или вентиляционных шахт». Это значит, что в домах, где имеются дымоходы, в смету включены расходы на их очистку, в свою очередь в домах, где есть только вентиляционные каналы, жители будут платить только за проверку и очистку этих шахт.

Почему уже в 2015 году очень подорожали услуги трубочистов, которых присылает домоуправление? Смотрю, что теперь нам приходится платить за эти работы в четыре раза больше!

В расходную позицию сметы «Очистка и проверка дымоходов и/или вентиляционных шахт» после оценки включают расходы, необходимые для того, чтобы обеспечить дому качественную очистку дымоходов и вентиляции. Расходы у разных домов отличаются, поскольку зависят от количества имеющихся дымоходов и вентиляционных шахт.

Наш дом в прошлом году пробовал бороться с управляющим, решением общего собрания потребовав, чтобы Rīgas namu pārvaldnieks брал меньше денег за техническое обследование дома и планирование ремонтных работ (дом отказался от ремонтных работ полностью, поэтому и планировать было нечего). Но нам сказали, что добиться этого решением общего собрания невозможно, а если нам не нравится смета Rīgas namu pārvaldnieks, то мы можем искать другого управляющего. Законно ли это? От какой же позиции сметы в таком случае жители могут отказаться?

Владельцы квартир, приняв на общем собрании соответствующее решение, без посредства управляющего могут сами обеспечить санитарную уборку помещений общего пользования и функционального участка земли. Другими словами, они могут отказаться от услуг дворника, чтобы сэкономить. Также на общем собрании можно принять решение о ремонтных работах в следующем году, а в сотрудничестве со специалистами домоуправление добиться сокращения средств, которые дом откладывает на непредвиденные расходы. В случае, если общее собрание принимает другие решения, которые неприемлемы для управляющего (например, он не может обеспечить управление дома за ежемесячную плату, на которой настаивают клиенты), то согласно Закону об управлении собственники квартир действительно должны перенять дом с баланса самоуправления и выбрать другого управляющего. Если они этого не сделают, то в 2016 году вступит в силу первоначальная смета на управление, предложенная Rīgas namu pārvaldnieks.

Может ли домоуправление организовать в нашем доме общее собрание? Жители готовы обсудить смету на 2016 год, но мы не умеем оформлять протоколы и решения!

Управляющий может помочь жителям созвать общее собрание или провести опрос владельцев квартир. Для этого достаточно заявления одного или нескольких собственников квартир. Специалисты Rīgas namu pārvaldnieks помогут организовать общее собрание и правильно оформить документы или анкеты для письменного опроса. Если нужна помощь, то главное для жителей не молчать и обращаться в домоуправление!

Я наниматель, живу в муниципальной квартире Рижской думы. Владельцы квартир нашего дома, обсудив смету на обслуживание в 2016 году, решили увеличить плату за обслуживание, чтобы провести ремонты. Каким образом это подорожание коснется меня? Я слышал, что нанимателя квартиры обязаны предупредить о повышении платы не меньше, чем за шесть месяцев!

Любое решение владельцев квартир, которое принято в порядке, предусмотренном Законом о квартирной собственности, является обязательным для всех владельцев квартир дома. Соответственно, каждое такое решение касается также и нанимателей неприватизированных квартир, поскольку плата за обслуживание в доме для всех квартир является одинаковой. Принимая во внимание порядок нормативных катков, управляющий о любом повышении платы информирует нанимателей неприватизированных квартир заранее. Получается, что для владельцев квартир повышение платы за обслуживание происходит с начала года. В свою очередь, к нанимателям повышенная плата применятся только через шесть месяцев. Однако первых платежах во второй половине года им дополнительно насчитывают плату за первые шесть месяцев года (если повышение платы за обслуживание действительно произошло). В результате годовая плата за обслуживание для собственников и нанимателей квартир выравнивается.

На какие ремонтные работы будет поставлен особый акцент в домах Риги в новом году?

Годовой план ремонтных работ для каждого дома готовится индивидуально, потому что у каждого дома свои требования. Одному зданию нужен ремонт крыши, в свою очередь, другому – замена системы водоснабжения. По этой причине объем необходимых накоплений для каждого дома тоже индивидуальный, вдобавок нужно помнить, что владельцы квартиры имеют право принимать собственные решения и поправки к смете. Для того, чтобы узнать, какие именно работы запланированы в вашем доме, необходимо ознакомиться со сметой на обслуживание в 2016 году. Это можно сделать как лично в центрах обслуживания клиентов, так и электронно – на бесплатном вортале самообслуживания www.e-parvaldnieks.lv. Дополнительно к этому Rīgas namu pārvaldnieks поместил смету на следующий год в почтовый ящик каждого клиента.

Сколько домов в прошлом году использовали возможность обсудить сметы на обслуживание и сообщить управляющему о своих предложениях?

В 2014 году сметы на 2015 год вовремя обсудили и изменили жители более чем 470 домов Риги. Жители еще 320 домов спешно сделали это уже в начале 2015 года.

Что делать тому собственнику квартиры, который не получил смету или по невнимательности ее утерял?

Со сметой* на обслуживание в следующем году можно ознакомиться на вортале www.e-parvaldnieks.lv или лично запросить ее в любом центре обслуживания клиентов Rīgas namu pārvaldnieks.

* Обобщение сметы по доходами расходам, которые необходимы для выполнения обязательных работ по содержанию и обслуживанию жилого дома

** В порядке, предусмотренном Законом о квартирной собственности

*** Отчет о полученной и использованной плате за управление и обслуживание жилого дома в предыдущем календарном году.