Рухнет или не рухнет – вот в чем вопрос!

Большая часть рижан проживает в домах, построенных в период с 1961 по 1990 год по типовым проектам и с применением сборных панельных железобетонных конструкций. Панели для строительства новых микрорайонов, как оказалось, выпускались ускоренным темпом, без полного соблюдения технологии, и ресурсы их безопасной эксплуатации составляют от 35 до 40 лет. Насколько серьезно следует беспокоиться жильцам панельных домов советского времени?

Взгляд в прошлое

Так уж повелось, что именно в больших городах строительство жилья шло с самым большим размахом и при использовании новых приемов. Происходило такое и в Риге при застройке жилых районов.

Исторически Рига пережила два бума строительства. Первый бум начался еще в царское время, до Первой мировой войны, когда в городе бурно развивалась промышленность. А началом советского этапа застройки можно считать возведение микрорайона «Агенскалнские сосны», к которому приступили в 1958 году. Это был первый большой жилой массив, построенный в Риге после Второй мировой войны в так называемо хрущевское время.

Тогда в Агенскалнсе появились пятиэтажки из силикатного кирпича с двускатной или четырехскатной крышей, с простыми фасадами, без балконов и лоджий. Планировка квартир в таких домах оставляла желать лучшего. Но рижане старшего возраста еще и сегодня вспоминают, как отправлялись в «Агенскалнские сосны» посмотреть на новые дома, а заодно и посидеть в популярном в то время кафе, которое называлось, если не ошибаюсь, «Сосны».

Следующий большой этап застройки Риги крупнопанельными жилыми домами начался в 60-х годах прошлого столетия. В новых жилых районах возводили главным образом пятиэтажные здания (не требовавшие лифта). Новые жилые районы Кенгарагс и Иманта застраивались в основном домами 464 серии или «старого литовского проекта». Это были большие серые крупнопанельные бетонные здания с балконами по южной стороне. Позднее проект был модернизирован, и на месте балконов появились лоджии.

В свою очередь, в 80-е годы в качестве архитектурных акцентов в Риге начали использовать девятиэтажные дома, и вскоре они стали очень заметны. На тот момент высотки считаются наиболее экономичными зданиями, вдобавок были оборудованны лифтами. А конце 80-х годов в Риге появились уже десяти– и двенадцатиэтажные здания.

Среди этих сереньких рижских застроек хотелось бы особо выделить дома так называемого французского проекта. Своим названием они обязаны конструкциям, которые приобретались во Франции. В целом по этому проекту в Риге планировали строить 16 и 18-этажные дома, но из четырех проектов завершили только три.

Разумеется, это лишь краткое перечисление серий домов и вариантов серий. В целом их несколько десятков.

По свидетельству Рижской думы, большая часть рижан проживает в домах, построенных после Второй мировой войны, в основном – с 1961 по 1990 год. Это был период использования типовых проектов и панельных железобетонных конструкций.

В построенных за эти тридцать лет домах живет 66,4 процента рижан. Еще 7,7 процента обитают в зданиях доиндустриального советского периода. Значительно меньшая часть рижан живет в досоветских зданиях, в основном – в зданиях конца XIX и начала XX века. В домах, построенных в девяностые годы, живет лишь 2,3 процента рижан. Схожая ситуация наблюдается и в других городах Латвии.

«Болезни» жилых домов

Руководитель отдела Защиты памятников культуры Рижского стройуправления Виестурс Брузис считает, что при любом строительном буме возникает нехватка специалистов, они не справляются с объемом работ и довольно часто выполняют свои обязанности поверхностно. Сказанное в равной степени относится и к «тучному» периоду рубежа XIX и XX веков, и к советскому времени, и к новому жилью, построенному уже в свободной Латвии.

– В настоящий момент наибольшую озабоченность вызывают серийные дома советского времени, – говорит строительный эксперт, член правления Союза инженеров-строителей Латвии, Сергей Мейеровиц. – Панели для строительства микрорайнов выпускались в ударном темпе, технологии при этом соблюдали не до конца. Можно даже сказать, что панели привозили на стройплощадку еще незатвердевшими.

Одним из самых больших врагов таких зданий является сырость. Она просачивается в панели, и на их металлической арматуре образуется так называемый эффект росы. В результате арматура начинает ржаветь. А у ржавчины есть плохая особенность. Она в два-три раза увеличивает объем металла (арматуры), и панели начинают трескаться. Трещины эти отчетливо видны на фасадах многих домов, они или зацементированы, или в лучшем случае заполнены какой-либо мастикой.

Очень низкое качество и у монтажной сварки этих панелей. В сооответствии с технологией, места сварки должны быть зачищены и оцинкованы. Но у строителей на это не было времени, и они обычно этого не делали. К сожалению, дефекты сварки скрыты и труднодоступны. Здесь тоже возникает нежелаемый эффект росы. Панель обычно встраивается в здание четырьмя сварками. На сегодня они во многих местах проржавели.

Недуги эти подтверждает и обследование жилых домов 103 и 602-й серии, заказанное ныне ликвидированным Жилищным агентством.

В исследовании, например, делается вывод, что крепления сборных железобетонных панелей стен в целом находятся в удовлетворительном состоянии. А вот соединения керамзитобетонных наружных стен, а также – крепления внутренних стен и железобетонных плит перекрытий вызывают сомнения. В отдельных местах неоспоримо прогрессирует коррозия сварочных узлов (хотя в соответствии с технологическими правилами их при монтаже положено соответственно обработать и обеспечить защитным покрытием). Именно размеры этих повреждений заставляют сомневаться в надежности панелей наружных стен. Эксперты обнаружили, что во многих местах панели эти отходят от внутренних стен, появились щели в местах стыковки с внутреннними стенами и перекрытиями.

Под влиянием циклических температурных изменений имеющееся в стыковочных швах заполнение и водозащитное покрытие постоянно стареет и истончается, в результате деформации они частично осыпаются или даже полностью вываливаются. Регулярное обновление покрытия (в зависимости от объекта – один раз в 3–10 лет) способствует задержке осадков, но не спасает швы от промерзания и накопления конденсата, в том числе в местах сварки.

Одновременно следует подчеркнуть, что уход за соединительными элементами (очистка проржавевших узлов, дополнительное нанесение антикоррозийного покрытия, пересварка) весьма проблематичен.

В исследовании сказано, что построенные в начале 70-х годов здания можно эксплуатировать еще примерно от пяти до десяти лет, если только строительно-технические осмотры не констатировали особой опасности – явную деформацию, смещение конструкций и т.п. То есть запас прочности домов 602-й серии в среднем составляет от 35 до 40 лет. Но отслоения панелей наружной стены в большей и меньшей степени наблюдались практически во всех обследуемых зданиях, к тому же накопление конденсата в стыковочных швах вызывает обоснованные опасения по поводу надежности панелей наружных стен и прочности сварочных узлов.

В свою очередь, в исследовании «Инвентаризация жилых районов в рамках проекта возрождения (ревитализации) рижских жилых районов», заказанном Рижской думой компании Arno в 2006 году, сказано, что дома даже одной серии отличаются друг от друга как по качеству строительного исполнения, так и по дальнейшему обхозяйствованию и содержанию. При хорошем обхозяйствовании, своевременном устранении повреждений, срок службы конструкций продлевается на 60–70 лет. Но надо помнить, что дом может простоять и 100 лет, а вот срок службы инженерных устройств и коммуникаций будет намного короче.

К сожалению, в последние годы подобные исследования не проводились. Думается, Рижская дума, чье предприятие Rīgas namu pārvaldnieks обслуживает самое большое число домов столицы, в том числе проблемные панельные, могло бы каждые десять лет заказывать их обследование. Это предоставило бы возможность своевременно обнаружить недуги зданий и приступить к их лечению. К тому же инженеров-строителей высокой квалификации у нас достаточно.

Но вопрос остается прежним: каков, в действительности, век жилого дома? Об этом – далее.

58 процентов латвийского жилого фонда приходится на многоквартирные (три и более квартиры) жилые здания. Многие из них уже в зрелом возрасте, иные даже можно назвать «пенсионерами». С годами у домов появляются дефекты, требующие своевременного исправления.

Время эксплуатации зданий определяется четырьмя факторами: строительные материалы; качество материалов; дальнейшая эксплуатация здания; окружающая среда.

Век жилого дома

О строительстве и сроках службы используемых в нем материалах дают известное представление правила Кабинета министров № 907 «Правила обследования, технического обслуживания, очередных ремонтов и минимальных требований к энергоэффективности» (1-е приложение).

Жилые дома по используемым материалам, конструкциям и средним срокам службы делятся на шесть капитальных групп. Массовая застройка в основном относится к IV и V группам, если ее несущие конструкции сложены из кирпича и крупных панелей (IV группа) или панелей и крупных панелей (V группа). В свою очередь конструкции перекрытия для обеих групп строятся из готовых железобетонных элементов. Согласно упомянутым правилам КМ средний срок службы зданий IV группы (серии 1-316; 1-318; 119) составляет 70 лет, а V группы (серии 103; 104; 1-464; 1-467A; 1-602; 602P) – около 60 лет.

Надо добавить, что более долгий век – 150 лет – отведен жилым домам, в конструкциях которых использованы монолитный бетон, кирпичная кпадка, металлические балки и другие материалы. Это означает, например, что в пурвциемских домах так называемого французского проекта люди проживут без проблем минимум 120 лет.

В свою очередь 2-е приложение правил КМ «Средний срок службы конструктивных элементов, отделки и инженерных сооружений» дает представление о продолжительности службы отдельных элементов здания. Она напрямую связана с группой капитальности здания.

Согласно этим правилам, лоджии и балконы зданий IV и V группы капитальности должны служить соответственно минимум 70 и 60 лет. Но состояние многих из них уже сегодня весьма плачевно.

Только 25 лет отведено крышам, покрытым тремя-четырьмя слоями гидроизоляционного рулонного материала. Это означает, что, если дом построен, скажем, в 1985 году, жильцу последнего этажа сегодня не стоит удивляться тому, что однажды в дождь его помещение зальет.

Каждый владелец квартиры при помощи элементарной арифметики может вычислить возраст своего дома и сделать вывод – вкладывать ли деньги в его реновацию или нет.

Однако в целом сроки службы домов, указанные в правилах КМ, следует воспринимать как приблизительные. На практике они не проверены.

«История болезни» здания или обследование жилого дома

Правила КМ № 907 «Правила обследования жилого дома, технического обслуживания, очередных ремонтов и минимальных требований к энергоэффективности» предписывают управляющему раз в год проводить профилактическое обследование жилого дома и его основных конструкций. В обследование входит визуальный осмотр оснований, стен и других конструкций. Цель – определить, не возникли ли осадка, трещины, не разошлись ли швы между элементами здания (например, между блоками основания, панелями), не видно ли других повреждений. Точно так же раз в году положено осматривать полы, потолки и стены внутри дома и в относящихся к нему помещениях на предмет трещин, конденсата и осадка, а также плесени.

Если техосмотр обнаружит обстоятельства, способные привести к повреждениям, управляющий жилым домом проводит мероприятия по устранению угрозы. Результаты обследования фиксируются в Журнале регистрации обследований жилого дома.

В свою очередь 8-я статья Закона об управлении жилыми домами говорит, что в каждом илом доме должно вестись домовое дело. В такую домовую книгу подшивается и техническая документация – технический паспорт жилого дома (планы, схемы), проектная документация, энергопаспорт и энергоплан, заключения по обследованию дома.

Эту статью подробнее регламентируют правила № 908 КМ «Ведение и правила актуализации домового дела». Согласно им, домовая книга состоит из четырех разделов. В третий раздел домового дела управляющий должен включать техническую документацию жилого дома, в том числе информацию, полученную в результате обследований жилого дома. На основании подобных актов обследований принимается решение о ремонтных работах, необходимых каждому дому на следующие три года, поясняют специалисты Технического управления Rīgas namu pārvaldnieks, которое обслуживает около 60% городского жилого фонда:

«Эти обследования свидетельствуют, что обслуживаемые нами серийные панельные дома в целом находятся в удовлетворительном состоянии. Местами у этих зданий имеются проблемы с торцевыми стенами. Но за время работы Rīgas namu pārvaldnieks критических ситуаций с панелями пока не наблюдалось. На данный момент самые большие проблемы мы наблюдаем у домов из силикатного кирпича, стены которых впитывают влагу».

Хорошее содержание и реновация продлят век дома

Техническое состояние жилого дома в первую очередь тесно связано с качеством его содержания. Обслуживающая организация должна вовремя позаботиться о том, чтобы не протекала крыша или трубы, нормально работали отопление и вентиляционные системы.

С годами у зданий появляются различные дефекты, один из которых – низкая теплоустойчивость. Тут без утепления не обойтись. Владельцы квартир, договорившись о реновации своего дома, приглашают на помощь профессионального инженера-строителя и энергоаудитора. Производится техосмотр и определяется необходимый объем строительных работ. Затем следуют проектировка и осуществление проекта. При ограниченных средствах это делается поэтапно, последовательность работ помогают определить специалисты.

– Например, весьма проблематичен вопрос утепления торцевых стен, – говорит Сергей Мейеровиц. – Спальни в так называемых блочных домах – с повышенной влажностью. Если стены утепляют, не обеспечив при этом полноценной вентиляции, ситуация ухудшается – к сырости добавляется плесень. Проблему следует решать комплексно, тут экономить не следует.

Хорошие результаты во многих местах дает утепление чердаков. Так предприятие Rīgas namu pārvaldnieks утеплило эковатой один из жилых домов на бульваре Александра Грина, и объем потребляемого домом тепла сразу снизился на четверть.

Так уж сложилось, что на данный момент домоуправления работают в пожарном режиме, все силы бросая на ликвидацию аварий. К сожалению, у управляющих отсутствуют перспективные планы, в которых рассматривалось бы, что с домами случится через пять-десять лет. Для составления таких планов требуются фундаментальные исследования технического состояния жилых домов. Это должны делать специалисты.

Общая площадь жилых домов в Латвии – 87 млн м2, из которых 50,5 млн м2 или 58% – многоквартирные дома в основном с низкой теплоустойчивостью. Эффективно реновировать возможно 60–70% многоквартирных зданий, то есть 30–35 млн квадратных метров. Принимая во внимание, что средняя стоимость реновации составит 70 евро на квадратный метр жилплощади, для приведения в порядок всего жилого фонда нужен впечатляющий объем инвестиций – от 2,1 до 2,5 млрд евро. Получается, что до 2030 года мы должны каждый год вкладывать в реновацию жилья от 110 до 130 млн евро.

В связи с этим логично задаться вопросом, а что случится с собственностью, не вписавшейся в реновацию? Снесут ли дома, которые нельзя утеплить? Построят ли вместо них новые? Какой будет судьба владельцев отдельных квартир в этих домах? Но главный вопрос – где взять два миллиарда евро на спасение жилого фонда?

Сегодня ясно только одно: для серийных многоэтажных жилых домов в ближайшем будущем реновация станет необходимой. И чем быстрей этот процесс начнется, тем меньшие ресурсы придется израсходовать на то, чтобы дома послужили жителям еще не один десяток лет.

По материалам www.lvportals.lv