Юрис Виджис: «Знающие владельцы квартир – вот залог успеха!»

Как принять участие в управлении домом? Повысится ли плата за обслуживание уже в 2016 году? Кто должен спасать маленькие дома? Отвечает глава Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde!

Предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) обслуживает большое хозяйство – 415 жилых домов, 14 600 квартир. В этом году домоуправлению исполнится 18 лет, юношеский возраст. Однако за эти годы накоплен огромный опыт и проведены такие работы, что имя JNĪP прозвучало далеко за рубежом, а его руководитель Юрис Виджис избран членом правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости. Сегодня он рассказывает обо всем, что интересует и волнует владельцев квартир в Елгаве.

Большие домоуправления по-прежнему нужны

Юрис Виджис не устает повторять, что главная цель JNĪP – довольные клиенты. А клиент может быть довольным только в случае, если у него есть информация о том, что происходит в доме, и знания, помогающие самому принимать участие в управлении.

– Это главная причина, по которой JNĪP давно развивает свою информативную систему в интернете, доступную по адресу www.jnip.lv, – говорит руководитель JNĪP.

– Многие управляющие и не думают использовать интернет, как вы решили, что это необходимо?

– В 2010 году в Латвии были принят Закон об управлении жилыми домами. Кто до этого времени отвечал за образование и информирование жителей? Государство! Раньше для этого существовала Комиссия по приватизации жилья, даже был издан справочник для владельцев квартир. Но главная мысль, которую внушал этот материал, заключалась в том, что жители должны отказываться от услуг профессиональных управляющих и образовать в домах сообщества. А в этом ли состояло высшее благо для жителей?

– В государстве многие по-прежнему считают, что жители должны брать управление домами в свои руки и отказываться от услуг домоуправлений.

– Когда жители стали частными собственниками, поначалу действительно казалось, что они сами смогут управлять своим имуществом. Управляющий есть как в образованном сообществе владельцев жилья, так и в домоуправлении. Оба вида управления подчинены требованиям одного закона.

Считалось, что скоро в Латвии исчезнет необходимость использовать домоуправов-профессионалов, а управлять собственностью будут управляющие-любители из числа жильцов. Но практика показала – профессиональные обслуживающие организации никуда не пропали. Некоторые, конечно, обанкротились, но появились и новые. Это значит, что те, кто профессионально обслуживают разные дома, нужны и выгодны для жителей. Одним из преимуществ таких организаций является то, они могут привлечь специалистов высокой квалификации различных сфер деятельности, содержание которых для маленького общества собственников, управляющего одним домом, просто не по карману.

Задача управляющего – обучать жителей

– Значит, вы считает, что большие домоуправления только упрочили свои позиции. Однако не все они считают, что выгодно информировать жителей обо всех нюансах управления.

– Возможно, раньше и можно было так работать. Однако с момента, когда в 2010 году приняли Закон об управлении жилыми домами, все изменилось. Ответственность за информирование жильцов с того времени – наша обязанность. В обязанность управляющего входит давать клиентам полную и точную информацию о нормативных актах, о содержании дома и т.п.

Однако сознание людей не изменилось так быстро, как законы. Очень многие по-прежнему хотят знать только о своих правах, но не обязанностях. Они полагают, что в любом сложном случае их должен кто-то спасать, самим же жителям ничего делать не придется.

В 2010 году мы задумались над тем, как именно будем информировать и обучать своих собственников жилья. В 2011 году была создана особая информативная система в интернете, которая и доказала свою эффективность. Прошло всего пять лет, и мы наблюдаем большой рост информированности наших клиентов. Опросы показывают, что самую точную информацию об управлении они получают из нашей информативной системы. Предлагаем использовать нашу систему! Мы ее постоянно улучшаем, добавляя новые возможности для жителей.

– А какое благо создание информативной системы принесло вам, управляющему?

– Мы получили знающих клиентов. У людей появился багаж знаний, они активнее и энергичнее участвуют в процессе управления своим домом и их предложения продуманны. Они понимают, что без финансирования содержать дом нельзя.

Конечно, при принятии решения мы используем и опросы и общие собрания. Но каждый из этих методов имеет свои недостатки. Например, не каждый человек может прийти на собрание в назначенное время. К тому же многие собственники уехали из Латвии. Используя нашу информативную систему, эти люди могут постоянно следить за тем, что происходит с их домом и даже участвовать в принятии решений. В этом году мы хотим опробовать новый формат сотрудничества: будем проводить общие собрания он-лайн – как видеоконференцию. Если все получится, мы поднимемся на новый уровень в общении с владельцами квартир.

Важно, что нашу информативную систему положительно оценивают и коллеги за рубежом. В 2013 году мы сообщили о ней на организованной в Минске конференции Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН). Тогда я был единственным, кто говорил о том, что владельцев квартир нужно обучать! И только в 2015 году на очередной конференции управляющие говорили о том, как налаживать общение с жителями и своевременно предоставлять им всю нужную информацию. Это значит, что не только в Латвии управляющие сознают,что качественное обслуживание жилья зиждется на трех краеугольных камнях: знающих собственниках, профессиональных управляющих и их доверии друг к другу».

Европейские правила приходят в Латвию

– Похоже, ваше предприятие не только заботится о том, чтобы в Елгаве были чистые дворы и целые крыши, но и ведет большую международную работу.

– Это верно. Осенью прошлого года мы посетили Европейский конгресс управляющих и многое узнали. Например, в Европе создана система BIS (building information system), которая уже в процессе проектировании новых строений или реновации старых зданий объединяет всех заинтересованных специалистов: архитекторов, проектировщиков, строителей. Что происходит сейчас в Латвии? У нас каждый специалист работает отдельно, между ними почти нет коммуникации. А в Европе архитекторы и строители могут встретиться в виртуальной среде и могут оперативно изменить проекты и планы. Диалог происходит очень быстро, в выигрыше остаются как сами специалисты, так и будущие жители этих домов. Нам такая система очень важна! Ведь и трагедия Maxima произошла только потому, что все специалисты работали сами по себе. Нас информировали, что примерно с 2020 года система BIS станет обязательной на всей территории ЕС.

– Думаете, в этой системе найдется место и управляющему домами?

– Мы уверены, что это необходимо! Ведь именно управляющий является тем специалистом, который длительный период имеет дело с уже построенным зданием. Иной раз, при проведении ремонтных работ, управляющие сталкиваются с неожиданностями – с тем, как построен дом. Бывают случаи, что управляющий просто не может попасть к внутренним коммуникациям дома! Правильнее все же было, если бы управляющих приглашали бы на консультации уже на стадии проектирования дома, как это делается в Эстонии. Если дом построен с учетом опыта управляющего, то и эксплуатация его обходится намного дешевле и выгоднее, а в случае аварии ее можно локализовать оперативнее.

Что случится после 1 июля 2016 года?

– Возвращаясь к управлению жилыми домами в Латвии, нельзя не упомянуть главной проблемы, которая так поразила наше общество в конце прошлого года. Я говорю о решении правительства ввести НДС на услуги обслуживания домов. В первое время звучали разные версии, например, говорилось, что вся квартплата с 1 июля 2016 года увеличится на 21% (ставка НДС). Что скажете об этом?

– После переговоров с представителями Министерства финансов и Службы госдоходов, мы уверены, что никакой трагедии не произойдет. Введение НДС на услуги управление было неизбежно, поскольку Латвия как член ЕС обязана выполнять все требования альянса. Введение налога и так было затянуто на многие годы.

У всех квартир есть владельцы, в том числе и у тех, которые сдаются в наем от имени государства или самоуправления. Счета за управление и обслуживание от должников получает квартиросъемщик – так не должно быть. Управляющий заключил договор с владельцами квартир всего дома, то есть счета должны получать каждый квартировладелец. И только после этого владелец квартиры, которым также является самоуправление, выписывает счет съемщику жилья. Владелец квартиры имет право делегировать эту функцию управляющему, заключив договор об управлении имуществом.

– И все же вопрос остается открытым – насколько увеличится наша плата за квартиру с 1 июля 2016 года?

– Министерство финансов понимает, что всю плату за управление нельзя обложить НДС. Как специалисты объяснили нам на семинаре, налог будет применяться только к той части платы, которая относится к услугам самого управляющего и до сих пор НДС не облагалась.

Например, если вы платите 0,60 евро за обслуживание дома, то НДС будет применяться только к части услуг, которые входят в эту цену (это услуги самого управляющего: административные издержки, юридические услуги, санитарная уборка дома, услуги аварийной службы домоуправления и т.п.). Однако накопительный фонд жителей не будут облагать налогом. Это значит, что все услуги, которые жители закупают через управляющего на стороне (ремонты, услуги частной аварийной службы, если их предоставляет отдельное предприятие, услуги компаний по благойстройству и т.п.), будут многократно облагаться налогами.

Наши бухгалтера уже подсчитали, насколько вырастет плата за обслуживание после введения НДС с 1 июля 2016 года. По нашему мнению, повышение будет минимальное. Уже сегодня мы платим НДС на коммунальные услуги и на ремонтные работы, за необходимые материалы,за материалы, за инвентарь необходмый для работы дворников, за горючее для транспорта и т.д. Единственное, что действительно потребует введения налога, это зарплатная часть работников домоуправления.

Разумеется, что с 1 июля 2016 года автоматически вырастет плата и для нанимателей жилья. Абсурдно было быдумать, что наниматели муниципальных квартир могут платить меньше, чем собственники.

Давайте считать деньги!

– Какие новости JNĪP готовит собственникам жилья в этом году?

– Все наши будущие работы зависят от платежеспособности жителей. В латвийском Законе об управлении имеется хорошая норма, согласно которой все работы по управлению и благоустройству нужно планировать, принимая во внимание платежеспособность владельцев дома. Это камешек в огород других поставщиков услуг. Сейчас говорят – «Давайте улучшим качество услуги!», но никто не считается с тем, может ли потребитель оплатить такое улучшение. Да, мы получаем средства из фондов ЕС и можем улучшить услугу. Но, мы считаем, что все коммунальные сферы должны действовать с оглядкой на платежеспособность жителей.

– Насколько платежеспособны жители Елгавы?

– Наши клиенты покрывают в среднем 99% счетов за квартиру. Это хороший показатель, но все-таки 1% жителей остается в долгу. Мы даем возможность владельцам квартир оплатить счет так, как ему удобнее. Мы создали систему собственных платежных пунктов, где можно внести наличными. В нашей информативной системе (www.jnip.lv) клиенты пяти крупнейших банков могут оплатить счета напрямую.

Хочу обратиться к жителям, оплачивающим счета в е-банке, внимательно оформлять платежные поручения за квартиру. Клиенты, бывает, ошибаются при перечислении денег за квартиру в интернете, например, неправильно указывают цель платежа, номер клиента. Такие же ошибки совершают операторы, и нам приходится гадать, кому адресован платеж. Человек вроде бы оплатил счет – а за ним числится долг! Что делать? Советую зарегистрироваться в нашей информативной, в которой все долги и переплаты четко видны.

– Какова в Елгаве средняя плата за обслуживание и управление?

– Это неоднозначный вопрос, потому что стоимость управления и обслуживания устанавливают сами жители, и у нас есть еще дома, которые десять лет не поднимали плату. Они вносят 0,21 евро с квадратного метра, а содержать дом за такие деньги больше невозможно. С введением нового НДС мы проанализировали плату в таких домах и начнем объяснить жителям, какие работы мы можем или не можем провести, если они не одобрят разумного повышения.

Если мы говорим о неперенятых домах, то напоминаю, что в Законе об управлении перечислены обязательные работы по управлению, от которых нельзя отказаться. В перенятых домах жители могут часть работ взять на себя, часть – поручить управляющему, но при этом обязаны оплатить его услуги.

– Что делать с нерентабельными домами, которые больше «проедают», чем накапливают?

– Таких домов в Елгаве около 40! Если честно, то мы хоть завтра готоыв от них отказаться, потому что без вмешательства государства решения проблемы не вижу. Очень плохо, что из Закона об управлении два года назад вычеркнули норму о назначении принудительного управляющего, который был обязан взять такой дом, провести все необходимые ремонты, а потом выставить счет. И счет должены оплатить владельцы квартир. Что делать, если они это не сделают?

Сегодня же закон обязывает управляющего проводить и аварийные ремонты и выставлять счета жителям. Но как выставить счет тем, которые все равно не платят? Из-за низкой платежеспособности или беответственности владельцев квартир некоторые дома запущены настолько, что восстановить их невозможно.

Маленькие дома пора спасать!

– Но вот мы дошли до такого серьезного вопроса, как дома с печным отоплением. В прошлом году вы предупреждали о плохом состоянии печей, об опасности пожаров. Удалось ли исправить ситуацию?

– Мы в сотрудничестве с Государственной пожарно-спасательной службой обследовали такие квартиры и проверили все печи. Оказалось, что около 60% отопительных приборов в таком плохом состоянии, что использовать их нельзя. Но хорошо, мы обнаружили неисправные печи, однако – что дальше? Представьте: зима, на дворе –20 градусов, через квартиру проходит общий водопровод, который может замерзнуть. Значит, запретить жителям греться нельзя. И это уже не проблема отдельной квартиры, не проблема управляющего, а государственный вопрос. Сегодня печь считается собственностью владельца квартиры, он и должен ее ремонтировать. Однако в домах с печным отоплением живут не самые активные, не самые богатые люди. В некоторых таких домах за квартиру платят только 40% жителей. Я считаю, что государство, полностью не объяснив при приватизации, какие будут последствия и какая ответственность ляжет на плечи квартировладелцац, допустило ошибку, когда передало такую недвижимость на приватизацию. Возможно, дома сначала надо было привести в порядок, а потом передавать на приватизацию.

– Какие же решения возможны для жителей маленьких домов?

– Несколько лет назад самоуправление Елгавы один такой дом реновировало, его подключили к канализации и водопроводу. Там поставили экономные печки с большим коэффициентом теплоотдачи. Сейчас жители всем довольны! Пилотный проект самоуправление выполнило за собственные средства, и сегодня мы понимаем, что это стоит очень дорого. Так давайте сделаем государственный фонд для финансирования работ в таких старых домах-архитектурных памятниках! Если уж вы обременяете жителей домов-памятников дополнительными требованиями и ограничениями, так, пожалуйста, помогайте им! Старые дома пора спасать, пока не поздно.