Приоритет – защита интересов владельцев квартир!

Рассказываем, как участвовать в управлении домом, кто должен заключать договора аренды земли и как быстро неплательщик должен вернуть долги, проиграв суд!

Предприятие Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) имеет собственный юридический отдел. Специалисты этого отдела всегда готовы прийти на помощь жителям. Юристы JNĪP помогают жителям разобраться в нюансах управления домом и в правах собственников.

«В основе управления домом – порядок в документации!»

Сегодня административный директор JNĪP Яна Антсоне и руководитель юридического отдела Янис Зелтиньш напоминают владельцам квартир о том, как важно сотрудничать с управляющим в процессе управления домом, а также рассказывают о том, чего жителям ожидать от Закона о раздельной собственности, который находится на рассмотрении в Сейме.

– Собственникам квартир очень важно осознавать, что все вопросы, связанные с обслуживанием дома, управляющий решает только совместно с владельцами квартир. По этой причине мы просим владельцев квартир проявлять отзывчивость и по приобретении жилищной собственности сообщать об этом управляющему домом. Согласно Закону об управлении жилым домом, а также Закону о жилищной собственности, в принятии любых общих решений, могут участвовать только владельцы квартир. Случается, что активное участие в управлении домом предпринимают члены семьи владельца квартиры или квартиросъемщики, однако в этом случае они не имеют соответствующих полномочий представлять квартировладельца, решать вопросы, связанные с управлением. Эти лица не имеют права получать какую-либо информацию по жилому дому или документам, относящимся к управлению им.

Управляющий домом – полномочный представитель жильцов дома, работающий на основании решения, законно принятого общностью владельцев квартир. Квартировладельцам надо понимать, что в решении любого вопроса по управлению домом и принятии постановления для его выполнения участие каждого из них очень важно, а порой имеет решающее значение. Однако есть при этом один существенный нюанс: мнение одного квартировладельца управляющий может принять к сведению, но вот общее согласованное решение – уже к выполнению.

Обращаем внимание на то, что подошло время ежегодных отчетных собраний и вопрос по участию в них владельцев жилья очень актуален как для них самих, так и для управляющих. В любом доме очень важно владельцам квартир знать друг друга, понимать, что вопросы, по вложениям в будущее дома, в новые проекты, решаются теми лицами, которые имеют право участвовать в принятии решений. Нам в качестве управляющего в ежедневной работе приятно констатировать, что есть дома, в которых эти вопросы решены, и владельцы квартир, зная друг друга, могут достичь согласованного принятия решений и реализовать их, развивая и приводя в порядок свое имущество, – говорит Яна Антсоне.

Полученную информацию используйте обдуманно

– Как управляющий, так и владельцы квартир обязаны позаботиться о защите личных данных и сведений о доме, – говорит Яна Антсоне. – Наше предприятие давно размещает важную для собственников информацию в своей информативной системе в интернете. Квартировладельцы, прошедшие регистрацию и подтвердившие свою личность, имеют доступ к важным документам по дому, а в будущем даже смогут участвовать в общих собраниях он-лайн. Учитывая то, что в информативной системе доступны документы, которые имеют отношение только к управлению данным домом, а часть документов может содержать личные данные, мы просим клиентов быть осторожными, не передавать личные пароли доступа к информативной системе третьим лицам. Это предохранит самих квартировладельцев от проблем, которые могут возникнуть, если нарушится Закон о защите персональных данных физических лиц, а также будет способствовать спокойной обстановке в самом доме, при понимании, что квартировладельцы сотрудничают в общих интересах и ответственно относятся к общему имуществу.

Управляющий судится по поручению жителей!

Руководитель юридического отдела JNĪP Янис Зелтиньш рассказывает, что предприятие все активнее сотрудничает с жителями и все важные решения принимает только после согласования или по поручению представителей домов.

– Более 92% домов под нашим управлением заключили с JNĪP договор полномочий на управление. Это значит, что именно владельцы квартир обеспечивают управление домом, а специалисты JNĪP только выполняют задания, поставленные перед ними собственниками на основании договора. Например, владельцы квартир могут поручить управляющему вести судопроизводство против должников от имени собственников дома.

Надо признать, что не все жители полностью разбираются в специфике коммунального управления, поэтому в ежедневной работе часто приходится давать разъяснения владельцам квартир о том, что обязательства, которые появляются в процессе управления, относятся к дому, а не к управляющему. Каждый индивидуальный неплательщик – негативно влияет на общий баланс дома. Именно поэтому для начала судебных дел требуется поручение остальных жителей. На основании поручения, данного владельцами квартир, и представляя их общие интересы, управляющий в качестве доверенного лица обращается в суд с иском против неплательщиков. Таким образом он взыскивает долги с неплательщиков, возвращая взысканную сумму в доход дома.

Когда дому вернут деньги?

– Принимая решение о том, что управляющий должен подать в суд на должника, жители одновременно решают, как будут финансировать подготовку и продвижение иска, – напоминает Янис Зелтиньш. – Если в это время должник приходит в JNĪP и соглашается заключить мировое соглашение о постепенной выплате долга, мы обязательно просим, чтобы условия такого соглашения были подтверждены и представителем дома – уполномоченным лицом жителей.

Владельцы квартир с нетерпением ждут, когда в их доме закончится суд над должниками и будет принято решение о взыскании долга. Бывает, что на следующий день после вступления решения суда в силу они уже обращаются в JNĪP: «Когда деньги должника появятся на общем счете дома?» Нетерпение можно понять, ведь эти деньги нужны дому, например, чтобы начать ремонты. Но вынужден пояснить, что одного решения суда мало для того, чтобы должник расплатился. Судебное решение только основание для того, чтобы владельцы квартир могли начать принудительное взыскание и выдать исполнительный лист присяжному судебному исполнителю.

После суда начинается взыскание долга – длительный и сравнительно дорогой процесс. Взыскание долга может длиться несколько лет.По поручению владельцев квартир управляющий передает решение суда судебному исполнителю. Сначала судебный исполнитель будет пытаться взыскать долг с доходов должника. Если таким путем долг взыскать невозможно, квартировладельцы могут принять решение обратить взыскание на движимое и недвижимое имущество неплательщика, например, продав на торгах квартиру должника. При этом, согласно Гражданскому закону, нужно оставлять на руки неплательщику ежемесячную сумму равную минимальной зарплате (в 2016 году – 370 евро), на которую взыскание не распространяется.

Если человек зарабатывает или получает на руки в месяц в виде пенсии меньше 370 евро, взыскать долги с его доходов невозможно. Остается последний вариант – обратить взыскание на недвижимую собственность. Как правило, это значит, что квартира будет выставлена на аукцион и продана. Нередко такое решение – лучший выход для остальных квартировладельцев, ведь имущество может приобрести лицо, которое будет честно оплачивать счета, а также участвовать в процессе управления домом. Однако надо признать, что взыскание долга, обращенное на квартиру неплательщика, – это все же крайняя мера. JNĪP предлагает владельцам квартир не допускать такого поворота событий и все-таки ищет возможные варианты решения – чтобы ни одна из сторон не пострадала.

Если дом находится на хозяйской земле

– В последние годы многие дома Латвии сталкиваются с проблемами раздельной собственности. Ситуация пущена на самотек, на практике появляются большие сложности в отношениях между владельцами квартир и собственниками земли под домами, – говорит Яна Антсоне. – Сегодня эти сложные вопросы приходится разбирать судам.

Для начала важно разобраться в самих принципах раздельной собственности. Согласно решению Сената Верховного суда от 21 января 2009 года (дело № SKC-3), после окончания приватизации жилья собственники земли вступили в отношения принудительной аренды непосредственно с владельцами приватизированных объектов. Это значит, что даже если управляющий как уполномоченное лицо заключает договор об аренде земли от имени владельцев квартир, он выступает только посредником и не несет ответственности за выполнение или не выполнение условий договора. Более подробно о разделении ответственности можно прочитать в журнале Jurista vārds (№ 42, 2015, «Кто является ответчиком в исках о законной аренде земли»).

– Что необходимо сделать жителям Елгавы, чтобы упорядочить отношения с владельцами земли под домом? Для начала важно выяснить, управляется ли их дом на основании договора полномочий или по поручению самоуправления, – говорит Яна Антсоне. – В первом случае все права и обязанности будут обговорены в договоре полномочий с JNĪP. Если жители в этом документе не поручили управляющему заключать договор аренды земельного участка от их имени, то сделать это должны сами собственники. В домах, где владельцы квартир не переняли от самоуправления право управления в свои руки и управленческий минимум определяется законом, нужно дать оценку размеру требованиий по оплате аренды земли, выдвинутым землевладельцем. Если хозяин земли хочет договориться с владельцами квартир об определенных законом 6% или меньшей сумме, то управляющий от имени квартировладельцкв может заключить договор на таких условиях. Если же требования владельца земли превышают границы, указанные в законе, в таком случае решение автоматически переходит к квартировладельцам и хозяину земли.

Считаем, что в таком случае квартировладельцам и хозяевам земли очень важно самим проявить инициативу и добровольно договориться на обоюдно выгодных условиях. Владельцы некоторых домов знают, что их имущество находится на частной земле, но ее владельцы годами не дают о себе знать и не стараются заключить с ними договор об аренде земли. Встревоженные жители обращались к нам за помощью, но землевладелец по-прежнему не реагирует на наши общие письма. В одном случае владелец земли дал о себе знать только в 2014 году и сразу же подал в суд иск о взыскании, требуя, чтобы жители уплатили аренду за много лет.

Конечно, может быть так, что владелец именно вашего участка случайно упустил заключение договора, например, занимался делами наследства. Но наш опыт говорит о том, что в Латвии появилось много перекупщиков земли, которые разработали очень специфическую стратегию. Если на земле таких компаний находится несколько домов, то перекупщики даже не заинтересованы заключать договора аренды с жителями, обсуждать стоимость, подписывать документы. Ведь гораздо выгоднее просто подать в суд требование оплатить аренду сразу за пять-десять лет.

В настоящее время Сейм в первом чтении рассматривает законопроект «Закон о прекращении существования раздельной собственности в приватизированных многоквартирных домах». Цель закона обеспечить возможность юридически закончить сущестование раздельной собственности и в понимании статьи 968-й Гражданского закона образовать понимание единой недвижимой собственности. В порядке, определенном этим законом, владельцам квартир при выполнении права выкупа нет необходимости ждать согласия на это владельца раздельной собственности. Это дает право владельцам квартир выкупить землю под домом.

Мы считаем, что государству вообще нельзя было допускать образования раздельной собственности, так что сегодня ответственность за проявившиеся последствия оно должно взять на себя и должно помочь привести в порядок вопрос с этим имуществом, чтобы он не противоречил основному закону.

Как я уже говорила, появление в Латвии раздельной собственности породило череду сложных вопросов, которые теперь нужно решать в судах. Такие суды длятся годами, что тяжело и для жителей, и для управляющего. По этой причине JNĪP считает, что Министерство юстиции должно привести в порядок судебную систему, а также задуматься над тем, чтобы организовать специальную судебную организацию по вопросам управления жилыми домами и арендой. Учитывая то, что в целом жилищный вопрос является большой частью народного хозяйства, введение такого специального суда облегчило бы как работу самих судей, так и решило бы проблему длительных тяжб, связанных с процессом взыскания долгов.

Одним из основных принципов Закона об управлении жилым домом является, то, что непрерывность процесса управления обеспечивает сохранение качества пользования жилым домом во все время его эксплуатации. Длительные судебные процессы, в которых владельцы квартир решают взаимные споры по взысканию долга, затрудняют обеспечение непрерывности процесса управления домом, ибо пока идут судебные дебаты и дело доходит до выполнения решения суда, владельцы квартир, которые честно участвуют в процессе управления домом, вынуждены решать разного рода финансовые проблемы, с тем, чтобы не остаться без какой-либо из услуг, – считает Яна Антсоне.