Договор на управление жилыми домами

1. Права и обязанности управляющего

1.1. Управляя жилым домом, управляющий в соответствии с Законом об управлении жилыми домами должен выполнять как обязательные, так и другие работы по управлению, соблюдая все, что по роду его деятельности определено в упомянутом законе, других нормативных актах, решениях Рижской думы, внутренних нормативных актах, а также в договоре.

1.2. В рамках обязательной деятельности управляющий должен:

1.2.1. выполнять задание по содержанию жилого дома (его физическому сохранению) в течение всего срока его эксплуатации с тем, чтобы не допускать угрожающих ситуаций. В том числе управляющий должен проводить:

1.2.1.1. санитарную уборку дома и прикрепленного к нему (функционально необходимого) земельного участка;

1.2.1.2. обследование, техническое обслуживание, очередной ремонт, перестройку или реновацию жилого дома, коммуникаций, связанных с эксплуатацией жилого дома, строительных конструкций и других элементов;

1.2.1.3. в порядке, определенном в нормативных актах, информировать соответствующие учреждения, которые ведут процесс строительного надзора и контроля, если при выполнении работ, указанных в подпункте 1.2.1.2. закона, констатировано самовольное строительство;

1.2.1.4. обеспечивать жилой дом необходимыми для его содержания услугами (отопление, холодная вода, канализация, вывоз мусора) и другими необходимыми услугами (например, горячая вода, электроэнергия, лифт, сети электронной связи и др.);

1.2.1.5. обеспечивать минимальное выполнение выдвинутых перед жилым домом требований по части энергоэффективности жилого дома;

1.2.1.6. организовать устранение аварий и их последствий. В аварийных и других чрезвычайных случаях управляющий обязан незамедлительно провести все необходимые работы с тем, чтобы предотвратить угрозу, ухудшение технического состояния жилого здания, а также выполнять указанные в нормативных актах обязанности.

1.2.2. Если жилой дом находится на земле, принадлежащей другому владельцу, в порядке, определенном в нормативных актах, управляющий заключает договор аренды прикрепленного к жилому дому функционально необходимого участка земли с ее владельцами;

1.2.3. ведет рабочее планирование управления, организацию и надзор, в том числе:

1.2.3.1. составление рабочего плана по управлению жилым домом (в том числе рабочего плана на очередной ремонт) и составление сметы, расчитывает плату за управление жилым домом на календарный год и сообщает размер платы за управление на определенный период владельцам общей собственности жилого дома, в том числе – владельцам квартир, нежилых помещений, художественных мастерских (дальше в тексте – владелец жилого дома). Также управляющий готовит обзор об использовании этих средств в текущем году, соблюдая порядок, определенный в нормативных актах. Если в жилом доме есть квартирая собственность, принадлежащая самоуправлению, смету работ по управлению жилым домом и рабочий план ремонта управляющий подает в Департамент среды и жилья. Также в Департамент среды и жилья подается обзор собранных и потраченых средств за управление жилым домом за прошедший календарный год;

1.2.3.2. управляющий ведет администрирование договоров, заключенных с квартировладельцами, в том числе:

1.2.3.2.1. выполняет предусмотренные договором расчеты расходов и платежей, ежемесячно обеспечивая подготовку и рассылку счетов;

1.2.3.2.2. в соответствии с заключенными договорами управляющий получает оплату, ведет расчеты за полученные жилым домом услуги, обеспечивает учет полученных и совершенных платежей, ведет контроль за расчетами.

1.2.4. ведет (в том числе создает, содержит в порядке, актуализирует и хранит) дело жилого дома.

1.3. В соответствии с упомянутыми в Законе об управлении жилыми домами действиями по обхозяйствованию управляющий совершает и другие действия согласно решениям, принятым жильцами, и их платежеспособности.

1.4. В дополнение к упомянутому в пунктах 1.2. и 1.3., ведя управление жилым домом, управляющий

1.4.1. заключает такие договора:

1.4.1.1. с владельцами квартирной собственности – об управлении имеющейся общей части собственности;

1.4.1.2. об использовании части общей собственности, например, о размещении рекламы на стенах жилого дома (частях стены), крышах (частях крыш), на лестничных клетках и в лифтах, об устройстве сети электронной связи, постройке связанных с ними устройств и доступе к их обслуживанию и т.п.;

1.4.2. oрганизует прием владельцев жилого дома;

1.4.3. принимает и рассматривает заявления, вопросы которых связаны с управлением жилого дома, соблюдая указанные в нормативах сроки и порядок;

1.4.4. обеспечивает регистрацию заявок (в письменном, устном, электронном, телефонном виде) на устранение повреждений, аварий, ремонтных работ;

1.4.5. сообщает владельцам жилого здания необходимые сведения и информацию другого рода, которые связаны с управлением жилым домом и распространение которых не входит в противоречие с нормативными актами.

1.5. Управляя жилым домом, управляющий заключает необходимые договоры, соблюдая регулирующие нормативные акты в области публичных закупок.

1.6. Самоуправление уполномочивает управляющего, осуществляющего управление жилым домом, представлять самоуправление в государственных, самоуправленческих и судебных учреждениях, в том числе управляющий:

1.6.1. выдвигает иск о взыскании долга или о возмещении ущерба – в рамках случаев, предполагаемых в 10-й, 13-й статьях и первой части 14-й статьи Закона о жилищной собственности;

1.6.2. выдвигает в суде иск о возмещении ущерба, нанесенного жилому дому;

1.6.3. выдвигает в суде другие иски по поводу неисполнения или ненадлежащего исполнения заключенных договоров с тем, чтобы обеспечить управление жилым домом;

1.6.4. в рамках представительства, определенных в подпунктах 1.6.1.-1.6.3 договора, управляющий имеет право полностью или частично отказаться от иска, менять основание или предмет иска, выдвигать встречный иск, полностью или частично признать иск, подать частный иск, заключить мировую, прекратить судопроизводство, опротестовать судебное решение в апелляционном или кассационном порядке, получить или подать документы на исполнение взыскания, получить присужденные вещи или деньги, а также проводить другие действия, которые по закону положены участнику процесса;

1.6.5. в течение двух месяцев после вступления решения суда в силу управляющий организует его исполнение;

1.6.6. контактной персоной в судебных процессах со стороны управляющего является директор юридического управления;

1.6.7. подает запрос и получает в Рижской стройуправе справку, которая удостоверяет строение несуществующим.

1.7. Управляющий обеспечивает то, что управление жилым домом проводят работники, которые в соответствии с законом об управлении жилым домом имеют нужную квалификацию.

1.8. Управляющий обеспечивает подачу информации, связанной с управлением жилым домом, учреждениям самоуправления и государства.

1.9. Права управления жилым домом прекращаются в следующих случаях:

1.9.1. права управления жилым домом у самоуправления перенимает общество собственников квартир или по решению общества собственников уполномоченное ими лицо. В порядке, установленном Рижской думой, управляющий передает обществу собственников квартир или уполномоченному ими лицу дела и обязанности, связанные с управлением жилым домом;

1.9.2. права управления денационализированного жилого дома перенимают бывшие владельцы жилого дома или их наследники;

1.9.3. управляющий получает упомянутую в пункте 1.6.7. закона справку строительного управления, которая свидетельствует об отсутствии строения. В этом случае управляющий отправляет в Cтроительное управление Рижской думы запрос об исключении указанного в справке строения из списка приложения к договору;

1.9.4. в других случаях (в том числе, если принято решение Рижской думы о принудительном приведении здания в порядок и/или размещении жителей).

2. Обеспечение финансирования и предоставление других ресурсов

2.1. Расходы, связанные с выполнением договора, управляющий покрывает из финансовых средств, полученных в процессе управления жилым домом.

2.2. Управление жилым домом управляющий ведет в рамках финансирования, которое образовано из следующих частей:

2.2.1. полученные в соответствии с нормативными актами и заключенными договорами платежи от владельцев жилого дома и пользователей частей общей собственности;

2.2.2. дополнительно привлеченные средства, в том числе доходы от коммерческой деятельности управляющего.

2.3. Для выполнения договора самоуправление может сдать управляющему в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество, а также вложить в основной капитал управляющего принадлежащее самоуправлению имущество.

2.4. Поддержка самоуправления исполнению договора производится в соответствии с решением Еврокомиссии 2012/21/ES от 20.12.2012 о применении 2-го пункта 106-й статьи государственой поддержки в отношении компенсации за общественные услуги отдельным предприятиям, которым доверено оказывать услуги в общем народнохозяйственном значении.

2.5. Управляющий обязан рационально и целесообразно поступать с полученными в процессе управления финансовыми средствами и другими ресурсами.

3. Контроль за выполнением договора и ответственность

3.1. Контроль за выполнением договора осуществляет Департамент жилья и среды, который является ведущим учреждением в области управления жильем самоуправления, а также в осуществлении владения неприватизированными жилыми помещениями самоуправления.

3.2. Осуществляя выполнения контроля, Департамент жилья и среды:

3.2.1. требует от управляющего информацию и документы по исполнению конкретной деятельности по управлению, а также требует информацию, связанную с исполнением договора;

3.2.2. контролирует соответствие качества управления жилым домом нормативным актам, решениям Рижской думы, внутренним нормативным актам и условиям договора;

3.2.3. рассматривает заявления по действиям управляющего в процессе управления жилым домом. В случае, когда жалоба оказывается обоснованной, дает распоряжение управляющему об устранении фактов, затрагивающих права заявителя;

3.2.4. имеет право потребовать информацию и оценить, было ли отвечено на заявление в соответствии с требованиями нормативных актов;

3.2.5. разрабатывает форму подаваемых управляющим отчетов и сообщений;

3.2.6. оценивает упомянутый в пункте 5.1. договора отчет управляющего, дает заключение самоуправлению о выполнении закона, а также дает указания управляющему по устранению констатированных в управлении недочетов и улучшению качества работы.

3.3. С момента вступления в силу договора об управлении жилым домом управляющий несет ответственность за надлежащее исполнение задачи управления жилым домом в рамках обеспеченного финансирования.

3.4. Обязанностью управляющего является возмещение убытков или нанесенного вреда владельцу жилого дома или третьему лицу, которые произошли в результате неправомерных или несоответствующих договору действий или бездействия, а также в результате невыполненной или недостаточно выполненной деятельности по управлению.

4. Критерии оценки качества выполнения договора

4.1. Качество выполнения договора оценивается по следующим критериям:

4.1.1. содержание жилого дома и прикрепленной к дому территории, а также обеспечение услуг, которые связаны с их использованием в соответствии с требованиями нормативных актов;

4.1.2. коммуникация с жителями и юридическими лицами, своевременные ответы на просьбы, жалобы, предложения или вопросы;

4.1.3. проведение обучающих и информативных мероприятий;

4.1.4. эффективность возвращения долгов владельцев собственности жилого дома;

4.1.5. правовое обеспечение процедуры процесса закупок;

4.1.6. в сфере управления жилым домом сотрудничество с государственными, самоуправленческими, международными и негосударственными учреждениями, в том числе участие в рабочих группах, комиссиях, подготовка предложений и внесение их на рассмотрение для поправок в нормативных актах;

4.1.7. осуществление мероприятий по энергоэффективности жилого дома.

4.2. В соответствии с пунктом 5.1. Департамент жилья и среды на основании поданного управляющим отчета и информации раз в год оценивает качество выполнения договора. Это делается до 30 июня каждого года – за предыдущий календарный год.

5. Порядок подачи отчета и сообщения

5.1. Раз в год до 31 мая управляющий в письменном виде в утвержденной форме подает в Департамент жилья и среды отчет по управлению жилым домом, в который включает:

5.1.1. сводку по полученному для выполнения договора финансированию и его расходованию для обеспечения соответствующих действий по управлению (санитарная уборка жилого дома, техническое обслуживание и ремонты, административные расходы, расчеты с поставщиками услуг и др.), отдельно указав расходование финансирования, выделенного самоуправлением;

5.1.2. информацию о выполнении критериев, указанных в пункте 4.1. закона;

5.1.3. другую соответствующую информацию.

6. Действие договора и изменение условий договора

6.1. Этот договор заключен сроком на 10 (десять) лет. Договор вступает в силу 5 июля 2016 года.

6.2. Договор прерывается, если:

6.2.1. больше не осуществляются основные условия, принятые при его подписании;

6.2.2. Рижская дума приняла решение о другом порядке управления жилым домом.