Десять наивных вопросов про аукционы недвижимости

Практически каждый день в Латвии проходят аукционы по продаже недвижимости. Конечно, за каждым аукционом – человеческая история, и история невеселая. Лишиться своей квартиры через аукцион, по сути, может любой. Правда, если у вас нет долгов, не волнуйтесь. Отобрать и продать вашу квартиру судебный исполнитель может только по решению суда и письменной просьбе кредитора.

В 2007 году Елена Жукова (39) взяла кредит на покупку квартиры в 110000 евро. Покупала она жилье, надо сказать, в очень неудачное время – на самом пике, перед обвалом рынка недвижимости. Залогом служила квартира ее родителей.

Вскоре грянул кризис, который сказался и на Елене – платить по кредиту она не смогла. В 2010 году ей пришлось купленную квартиру продать. Продала по тем меркам неплохо – за 65 000 евро. Но все равно этой суммы не хватало на покрытие займа. Она осталась без жилья и с остатком по кредиту.

Тогда она переехала жить к своим родителям вместе с сыном Артуром, которому на тот момент было 11 лет. И заключила новый договор, на рефинансирование кредита.

Однако и по нему платить исправно не смогла. В итоге банк расторг и его.

Ушла за бесценок

«Тут много вопросов, – говорит сестра Елены, Вероника (32). – Квартира принадлежала маме с папой. Когда банк расторг договор, они, как говорят, отправили им тоже заказное письмо. Но когда его принесли, мамы дома не было, и его взяла Лена, которая родителям его не передала».

В итоге о том, что ее единственное жилье продают, мама Елены, Галина (60) узнала уже когда делом занялся судебный исполнитель.

«Когда мама поняла, что может остаться на улице, ей стало плохо. У папы вообще случился инфаркт. Мама стала просить переписать все на нее, но сделать уже ничего нельзя, – рассказывает Вероника. – Хотя, если бы мама вовремя узнала, что у сестры проблемы с платежами, и банк хочет расторгнуть договор, она бы, конечно, не оставила бы это на самотек. У нее был свой бизнес, папа тоже хорошо получал, работал плюс была пенсия. Конечно, они бы платили по кредиту сами – никто не хочет на склоне лет лишиться крыши над головой!»

Галина писала письма в банк, просила решить ситуацию, однако было уже поздно – квартиру продавали с молотка.

«Папа даже взял кредит – они были готовы выкупить обратно свою же квартиру, – рассказывает Вероника. – В первый раз ее не продали, во второй тоже, а на третьем аукционе ее продали буквально за пять минут – они даже не успели сориентироваться. В итоге квартиру, где они прожили много лет, купил посторонний человек, и они фактически остались без крыши над головой».

Вероника подчеркивает, что очень много вопросов вызывает и цена сделки – двухкомнатную квартиру в 2011 году выставили на торги всего за 25 000 евро!

«Хотя если посмотреть среднюю цену за квадратный метр в то время, квартира такой площади должна была стоить минимум 45 000 евро», – подчеркивает она.

Удар за ударом

Увы, беда не приходит одна. Когда квартиру продали, папа Елены и Вероники вскоре решил, что с него хватит, и ушел к другой женщине.

«Он подал на развод, – рассказывает Вероника. – Сестра Елена еще раньше уехала работать в Финляндию. Мама осталась одна с Артуром. Но это все было для нее таким ударом, что у нее началась депрессия, она полгода просто лежала и смотрела в потолок, я ей привозила еду, потому что она никуда не выходила, ее бизнес пришлось закрыть, потому что она им не могла в таком состоянии заниматься...»

Сестра Елены отмечает, что, конечно, банк должен был доставить письмо, где говорится, что люди могут лишиться своего единственного жилья, обязательно именно им в руки.

«А так получилось, что из-за неуплаты максимум в 1500 евро – сестра должна была платить в ноябре, а в феврале банк уже расторг договор – мама с папой потеряли квартиру!» – возмущается она.

Когда выяснилось, что жилье купил посторонний человек, Вероника начала активно пытаться решить проблему.

«Надо сказать, что об этой ситуации я узнала не сразу – уже когда дело зашло слишком далеко, – подчеркивает она. – Через неделю после аукциона мы сидели с покупателем в кафе, и я ему предложила выкупить квартиру обратно за 30 000 евро. Он бы за неделю наварился на 5000 евро! Но он захотел 50 000».

И перед выселением, добавляет Вероника, ее мама буквально на коленях просила нового владельца дать им возможность выкупить квартиру за 35 000 евро.

«Просила его оставить ее с внуком в покое... Но тот – ни в какую! Он понимает, что можно навариться, и остальное его не волнует», – говорит Вероника.

Она полагает, что не исключено, что это был знакомый судебного исполнителя, которому сообщили, что продается недвижимость по бросовой цене.

«В два часа ночи он перевел залог, а в 10 утра уже состоялся аукцион», – говорит Вероника, которая считает это все странным. Как и то, что банк не попытался решить проблему с хозяевами квартиры, а просто направил ее на аукцион.

Без крыши на головой

«Между аукционом и выселением прошло три года. Мама, когда спустя полгода пришла в себя, даже не осознавала, что квартира продана, – рассказывает Вероника. – И сколько я ей ни объясняла, она по-прежнему думала, что квартира ее. Делала там потихоньку ремонт, поменяла окна, собиралась двери менять. А в прошлом году пришли бумаги из суда. Новый покупатель требовал 11 918 евро – за то, что они три года там жили. Хотя он даже ни за что не платил – мама оплачивала все коммунальные услуги».

Сегодня судебные исполнители требуют, чтобы весь долг оплатил 17-летний Артур, и уже блокировали счет, на который он получает стипендию.

Новый владелец добился своего, и семью прежних владельцев выселил, и компенсацию за аренду получил через суд. Сегодня мы рассказываем, как действовать, если ваша квартира попала на аукцион.

Как квартира попадает на аукцион?

Законы Латвии допускают несколько случаев, когда для продажи квартиры с аукциона не требуется долгой судебной тяжбы. Имущество могут продать без долгих проволочек если есть:

■ решение о бесспорном принудительном взыскании долга, обеспеченного публичной ипотекой;

■ согласие владельца на добровольную продажу квартиры с аукциона.

Но всякому ясно, что «добровольных» аукционов совсем мало. Большая часть квартир уходит с молотка против желания владельца, в процессе принудительного взыскания долга.

Итак, если вы задолжали денег (частному лицу, банку, домоуправлению и т.д.), кредитор не имеет права самостоятельно требовать, чтобы ваша квартира была продана с аукциона и вырученные средства поступили в счет погашения долга. Такое требование он должен выдвинуть в суде.

Предположим, что владелец квартиры действительно виноват: суд признал, что с него нужно взыскать деньги. Что происходит дальше? Суд выдает исполнительный лист. Это решение о взыскании денег, на основании которого будет действовать судебный исполнитель.

Если человек согласен добровольно выплатить долг, судебный исполнитель не потребуется. Судебный исполнитель вступает в дело, если должник не хочет или не может вернуть деньги кредитору. Он проводит мероприятия по принудительному взысканию долга. Одно из средств такого принудительного взыскания – продажа квартиры с аукциона.

Кто принимает решение, продавать ли квартиру с аукциона?

Ни кредитор, ни судебный исполнитель не могут сразу принять решение об устройстве аукциона. Сначала, как уже говорилось, кредитор должен получить исполнительный лист – решение суда.

После того, как исполнительный лист попадает к судебному исполнителю, согласно закону исполнитель обязан оценить, какие меры по принудительному взысканию будут в конкретной ситуации самыми целесообразными.

Гражданско-процессуальный закон не определяет строгого порядка, в котором применяются средства принудительного взыскания. По этой причине в Латвии иногда возникают скандалы с участием слишком резвых судебных исполнителей. Например, в одном случае судебный исполнитель Улдис Зепс едва не продал с аукциона квартиру жительницы Юрмалы Скайдрите М. Таким образом он пытался взыскать долг по административному штрафу – 30 латов. В другом случае судебный исполнитель едва не выставил на торги квартиру человека, задолжавшего всего-навсего 0,76 лата.

В Совете судебных исполнителей признают, что такие действия – чрезмерные и неправильные, судебные исполнители получили выговоры. Однако должникам от этого не легче: во многих случаях их квартира действительно может попасть на аукцион из-за самого небольшого долга. Для этого достаточно, чтобы судебный исполнитель не сумел обратить взыскание на их движимое имущество или доходы должника (например, человек зарабатывает меньше 320 евро в месяц).

Когда запрещено выставлять квартиру на аукцион?

Запрет на обращение взыскания долга на имущество частного лица описан во второй части 570-й статьи Гражданско-процессуального закона. Квартиру должника нельзя выставить на аукцион, если человек получает зарплату, пенсию или стипендию, а размер его долга не превышает той части месячного дохода, на которую по закону можно обратить взыскание.

Приведем пример. Предположим, долг человека и расходы на его взыскание равны 100 евро. Доходы же должника 500 евро в месяц. Судебный исполнитель имеет право обратить взыскание на все доходы человека, превышающие установленный законом минимум – 320 евро. Это значит, что в нашем случае судебному исполнителю достаточно произвести одно удержание с зарплаты должника, чтобы покрыть всю сумму долга. Кредиторы получают свои 100 евро, а у человека на руках останется 400 евро. В таком случае кредитор не имеет права требовать, чтобы взыскание было обращено на движимое или недвижимое имущество должника.

Если же долг человека и расходы на его взыскание равны 100 евро, а ежемесячные доходы должника – 320 евро или меньше, то судебный исполнитель не может взыскать ни цента с зарплаты или пенсии такого человека. Это значит, что он имеет право и даже обязан использовать другие способы взыскания, в том числе выставить квартиру неплательщика на аукцион.

Как человек узнает, что его квартира выставлена на аукцион?

Конечно же, должник должен узнать об аукционе одним из первых. Судебный исполнитель отправляет должнику заказное письмо. В письме он просит человека добровольно расплатиться с кредитором.

Если должник не может вернуть деньги, судебный исполнитель начинает действовать дальше. Например, он передает в отдел Земельной книги просьбу о закреплении отметки о взыскании. С этого дня владельцу квартиры запрещены любые действия с недвижимостью, которые помогли бы ему избежать аукциона. Скажем, до дня аукциона квартиру нельзя будет ни продать, ни подарить.

О дате и времени аукциона судебный исполнитель сообщает не менее, чем за месяц до дня торгов. Объявление об аукционе судебный исполнитель публикует в официальном издании Latvijas Vēstnesis и выставляет на месте своей практики. Дополнительно к этим публикациям объявления о будущих аукционах размещаются на портале Латвийского совета присяжных судебных исполнителей (http://www.lzti.lv).

За две недели до аукциона судебный исполнитель высылает должнику и кредитору отдельные сообщения.

Можно ли на этом этапе спастись от аукциона?

Важно помнить, что квартиру должника не продают с аукциона прямо на следующий день после суда. Обычно между днем, когда судебный исполнитель получает распоряжение о взыскании, и днем аукциона проходит два, два с половиной месяца.

До самого дня аукциона должник имеет право расплатиться с кредитором. Если он вернет долг и оплатит расходы судебного исполнителя, дело будет окончено и продажа недвижимого имущества не состоится.

Еще один очень-очень важный нюанс: если владелец квартиры решил расплатиться, чтобы не допустить аукциона, НЕЛЬЗЯ просто передать деньги кредитору. Если вы так поступите, то не сможете доказать, что действительно заплатили. Некоторые должники полагают, что такие прямые отношения с кредитором помогут им уклониться от оплаты услуг судебного исполнителя. Напрасные надежды! Если человек не оплатит работу судебного исполнителя, аукцион все-таки состоится.

Как же правильно действовать? Полную сумму долга нужно перечислить на депозитный счет судебного исполнителя или передать ему наличными в обмен на квитанцию.

Должник не может вернуть деньги. Как быть?

Если владелец квартиры не может расплатиться и судебный исполнитель объявил об аукционе, остается ждать дня торгов.

Со дня, когда должник получил сообщение судебного исполнителя, ему запрещено:

■ отчуждать или закладывать недвижимость;

■ повреждать недвижимость, отчуждать или портить ее составные части;

■ передавать собственность во владение другому лицу, в том числе заключать договора найма, аренды и другие договора, являющиеся обременением для объекта недвижимости.

Любые договора, которые должник заключил после внесения в Земельную книгу отметки о взыскании, кредитор и покупатель недвижимости с аукциона выполнять не обязаны.

Неужели нельзя спорить?

Если вы считаете, что судебный исполнитель поступает неправильно, когда выставляет квартиру на торги, спорить можно и нужно. В 632-й статье Гражданско-процессуального закона сказано, что «действия судебного исполнителя или его отказ такие действия производить... кредитор или должник могут оспорить в районном суде по месту работы судебного исполнителя». Для этого в суд нужно подать обоснованную жалобу. Правда, жаловаться можно только в течение 10 дней после действия, против которого человек возражает. Или хотя бы в течение 10 дней после того, как обиженная сторона узнала о несправедливых действиях судебного исполнителя.

Суд такую жалобу рассматривает в течение 15 дней. Судья может отложить исполнение действий по взысканию, запретить передавать деньги или вещи кредитору или должнику, остановить продажу вещей.

Могут жаловаться и другие люди, считающие, что продажа квартиры с аукциона нарушает их права. Предположим, что квартира в Земельной книге записана на имя должника. Но супруг должника может посчитать, что ему принадлежит половина этой собственности, а значит, продавать с аукциона всю квартиру целиком нельзя. В таком случае супруг должника может требовать через суд погашения отметки на взыскание, относящейся к половине дома, квартиры или земли.

А может ли должник сам купить свою квартиру с аукциона?

Нет, не может. Также в аукционе не может участвовать опекун должника, лица, участвовавшие в описании недвижимого имущества, и судебный исполнитель, устраивающий аукцион. Исполнение ограничений контролирует судебный исполнитель.

Почему квартиру продают с аукциона за такие смешные деньги?

Конечно, квартира на аукционе будет стоить на 30–40% ниже обычной рыночной цены (оценивает квартиру сертифицированный оценщик). Это и понятно, ведь продажа-то принудительная. Если бы аукцион начинался с рыночной стоимости квартиры, какой интерес был бы людям покупать такую недвижимость, да еще и делать ставки, которые повышают плату?

Вдобавок не забывайте, что участники аукциона серьезно рискуют. Собственник квартиры может обжаловать решение судебного исполнителя и затянуть процесс, может вывезти часть оборудования, демонтировать пол и радиаторы, может заключить фиктивные договора аренды да мало ли, что еще!

По этим причинам квартиры никогда не будут продаваться с аукциона по настоящей рыночной цене. Однако после того, как судебный исполнитель сообщил должнику и кредитору об оценке квартиры, у них имеется право в течение 10 дней попросить повторной оценки. Правда, в таком случае кредитор или должник должны будут сами оплатить процедуру.

Может ли случиться, что квартиру на аукционе не купят?

Да, это вполне распространенный случай. Аукцион может быть признан несостоявшимся по решению судебного исполнителя.

Судебный исполнитель признает торги несостоявшимися, если:

■ на торги не явился ни один участник;

■ никто их тех, кто явился на аукцион, не предложил цены, превышающей начальную стоимость квартиры;

■ победитель торгов в месячный срок не оплатил всей положенной суммы.

Однако и тут имеется обстоятельство, которое может омрачить радость должника. Если торги не состоялись, потому что никто не делал ставок, судебный исполнитель предлагает кредитору или совладельцу квартиры оставить недвижимость себе по начальной цене. Если же победитель аукциона не расплатился, квартира будет предложена тому участнику, который сделал предпоследнюю ставку.

Но предположим, что никто не захотел купить квартиру с аукциона или оставить ее себе. В таком случае судебный исполнитель провозглашает второй аукцион. На нем квартира будет предложена за 75% от начальной стоимости.

Если второй аукцион тоже не состоялся, квартира остается в собственности прежнего владельца, знак о взыскании в Земельной книге будет погашен. Но! Должнику, разумеется, рано почивать на лаврах: процесс взыскания может быть начат заново в любой день.

Как действовать, если аукцион прошел с нарушениями?

В отличие от признания аукциона несостоявшимся признать его не имеющим законной силы может только суд. Жалобу на действия судебного исполнителя, которые дают основание просить признания аукциона недействительным, заинтересованные лица могут подать в течение 10 дней со дня аукциона в окружной суд, на территории которого находится недвижимость.

Интересно, что обжаловать действия судебного исполнителя в таком случае может не только должник или кредитор, но и любое третье лицо.

Однако решение суда о том, что аукцион не имеет законной силы, только отсрочит потерю недвижимости. В таком случае будут устроены повторные торги.

Аукцион состоялся: получит ли бывший владелец деньги?

В Гражданско-процессуальном законе сказано, что из суммы, которую судебный исполнитель получил от продажи квартиры с аукциона, в первую очередь погашаются расходы на выполнение решения суда. Далее судебный исполнитель удовлетворяет требования кредиторов. Разумеется, эти требования должны быть подтверждены исполнительными документами.

А вот сумму, которая остается после выплаты долгов, судебный исполнитель должен передать бывшему владельцу квартиры. Получит ли что-нибудь человек, лишившийся жилья, зависит от соотношения между суммой долга и ценой, по которой квартира была продана с торгов. Увы, опыт у наших читателей не очень хороший: некоторые после аукциона теряли хорошие двух-трехкомнатные квартиры, а получали от судебного исполнителя несколько сотен евро. Впрочем, еще хуже, если за квартиру не удалось выручить достаточно денег, чтобы удовлетворить аппетиты кредиторов. Таким образом человек теряет недвижимость, да еще и остается в пожизненных должниках.