Пора выбирать!
- Информация о материале
- Категория: Домоуправление
- Опубликовано: 18.08.2016, 15:05
Недовольны нынешним управляющим? Научим, как не ошибиться в выборе нового домоуправления!
В последние годы многие жители Латвии сами выбирают компании, которым хотят доверить управление своим домом. Собственники понимают, что хороший управляющий – это и помощник, и исполнитель работ, и советчик. Однако к выбору обслуживающей организации нужно подходить со всей тщательностью. Ведь этой компании вы доверяете не только благоустройство дома, но и свои деньги.
Как правильно подойти к выбору домоуправления? Об этом рассказывает Таисия Штале, председатель совета АО Rīgas namu apsaimniekotājs, магистр экономики и бухгалтер с многолетним стажем.
Шаг первый
Выберите несколько домоуправлений и попросите, чтобы они разработали предложение по обслуживанию вашего дома. В это предложение обычно входит смета на обслуживание. Документ показывает, сколько денег управляющий желает получать с квадратного метра домовой жилплощади ежемесячно и какие услуги он готов предоставлять за такую цену. Не считайте, что низкая цена – это залог успеха. Обязательно сверьтесь с тем, что именно домоуправление предлагает вам за эти деньги (требовать высадки цветов у подъезда не обязательно, но вот обслуживание внутренних коммуникаций, техническое обследование дома, планирование ремонтов, предоставление юридических услуг, санитарная уборка – дело обязательное).
Бывали случаи, когда «дешевые» компании не включали в пакет услуг техническое обслуживание, юридические услуги, обслуживание лифта, и системы теплоснабжения, страхование недвижимости, взносы в резервный фонд и плату за аренду земли под домом. Эти позиции жителям предлагали оплачивать по договору отдельно (на собрании об этом не говорили, в смете не указывали), что поднимало реальную плату за «квадрат» почти в два раза.
Что такое Rīgas namu apsaimniekotājs?
– Госпожа Штале, вы сами являетесь председателем совета обслуживающей организации (с 2005 года по 2013 год были председателем правления), которая уже 10 лет управляет многими домами в Риге и Саласпилсе. Как развивается ваше предприятие Rīgas namu apsaimniekotājs?
– Количество наших клиентов по сравнению с 2006 годом увеличилось более чем в семь раз, и это главный показатель. При этом увеличилось и число наших сотрудников. Сегодня в администрации Rīgas namu apsaimniekotājs работает 18 человек. Это инженеры, бухгалтеры, юристы и начальник технической службы. На местах за порядком в домах присматривают еще 12 мастеров, электриков и сантехников. Есть аварийная бригада, которая доступна круглосуточно. В домах работает более 100 дворников.
– Как жители могут убедиться в том, что ваше предприятие надежно?
– Для этого есть два важных показателя. Первый – это размер наших оборотных средств, который согласно балансу 2015 года составляет 800 000 евро. Это тот резерв, который домоуправление может использовать, чтобы временно рассчитаться с поставщиками услуг вместо должников и в любых условиях обеспечить клиентам отопление и горячую воду, а также помочь домам с ремонтами.
– А какой второй показатель?
– Это репутация нашего предприятия. Многие дома мы обслуживаем с 2006 года, и за десять лет в них проведены основные работы. Это значит, что жители рассматривают нас как долгосрочного партнера и сотрудничеством довольны. Владельцы квартир, которые желают перейти к Rīgas namu apsaimniekotājs, могут лично переговорить с нашими постоянными клиентами и убедиться, что мы их не подводим. Есть и другие показатели качества работы домоуправления, которые можно узнать, ознакомившись со всеми приложениями баланса. Например, такой показатель – это «накопление на сомнительные долги». У нас на эти цели накоплено 480 тысяч евро, а это значит, что, даже потеряв эту сумму, предприятие продолжит нормально работать.
Шаг второй
Оцените финансовую надежность самого домоуправления. Для этого необходимо отправиться в Регистр предприятий и заказать там годовые балансы всех организаций, участвующих в условном конкурсе на право обслуживать ваш дом, а также получить расчет их прибыли и убытков. Эти документы можно найти и в интернете, воспользовавшись базой данных Lursoft.
12 признаков того, что пора выбирать нового управляющего!
■ Нынешний управляющий не предоставляет жителям полного отчета по полученным и израсходованным средствам дома, а также по проведенным ремонтам. Такой отчет должен быть подготовлен хотя бы раз в год (а по требованию – и чаще)
■ Управляющий не позволяет владельцам квартиры ознакомиться с документами, сметами и счетами из домового дела, которые согласно закону должны быть доступны им по первому же требованию.
■ Управляющий не отвечает на обращения владельцев квартир или отвечает ничего не значащими отписками.
■ Управляющий выставляет счета за потери воды, однако не желает выяснять причину этих потерь, даже если жители в заявлении потребовали такого расследования.
■ Вы получаете предупреждения от Rīgas siltums или Rīgas ūdens о том, что за вашим домом накопились большие долги. Скорее всего, управляющий просто не перечислил деньги жителей поставщикам.
■ Управляющий не убирает в вашем подвале, позволяет завестись там блохам, не ищет компромиссного решения по размещению кошек.
■ Управляющий не реагирует или реагирует с большим запозданием на сообщение об аварии в подвале, подъезде или в вашей квартире, присылает мастеров только через несколько дней или без объяснений советует обращаться к частным мастерам.
■ Управляющий годами обещает отремонтировать крышу, трубы, наладить циркуляцию горячей воды или температуру отопления, но ничего не делает, потому что «жители еще не накопили денег» или «в доме много должников».
■ Управляющий позволяет жителям вашего дома накопить большие долги, при этом не ведет работы с должниками, не обращается в суд.
■ Управляющий не приглашает представителей дома на приемку ремонтных работ, поэтому жители не могут убедиться в том, что работы действительно были проведены.
■ Управляющий не реагирует, если жители жалуются на дворника, у вас в доме неделями не подметают лестничную клетку, годами не моют окна.
■ Управляющий не может с документами в руках объяснить, куда были потрачены деньги жителей, которые они уплатили согласно годовой смете за «юридические услуги», «техническое обследование дома» и т.п.
Шаг третий
Годовой баланс домоуправления сможет прочитать только экономист или бухгалтер. В вашем доме наверняка найдется такой специалист. Простой житель может оценить надежность предприятия по трем показателям – размеру его долгов (есть ли у фирмы крупные банковские кредиты), соотношению его убытков с размером уставного капитала, наличии денег на счетах управляющего. Понятно, что это соотношение не должно быть негативным.
Шаг четвертый
Как узнать, может ли домоуправление обслуживать ваш дом долго и успешно? Это во многом зависит от размера уставного капитала организации. «Во многих домах есть жители-должники, – говорит Таисия Штале, – поэтому домоуправление должно быть готово выступить в роли амортизатора – оплатить часть долгов дома из собственных средств, чтобы позже разобраться с неплательщиками в суде».
Не у каждой фирмы для этого достаточно собственных средств. Таисия Штале говорит: уставному капиталу домоуправления необходимо соответствовать количеству обслуживаемых домов. На каждый дом в резерве у организации должно находиться пять-шесть тысяч евро.
Шаг пятый
На общем собрании жители имеют право задавать представителям домоуправлений любые вопросы. Часто спрашивают о цене на обслуживание, пакете услуг и т.д. и получают от управляющих самые радужные обещания и успокаивающие посулы. «Мы работаем на рынке десять (пятнадцать, двадцать) лет, имеем опыт, все будет в порядке», – твердят такие специалисты.
Однако Таисия Штале советует жителям задать потенциальному управляющему дополнительный вопрос: «Как много домов остаются с вами на протяжении всех десяти-двадцати лет?» Количество долгосрочных клиентов – один из главных показателей надежности обслуживающей организации. Важно, сколько домов пришло к домоуправлению и сколько ушло за этот период. Вряд ли кто-то из жителей захочет плыть на тонущем корабле – предприятии, которое теряет клиентов. Под вопросом могут быть и управляющие, которые не развивают свой бизнес, – это может привести к стогнации и ухудшения качества услуг.
