Как организовать ремонт в доме?

Рассказываем о том, кто и как должен починить крышу, поменять трубы и поставить новые окна в вашем доме и что в этом процессе зависит от жителей

В сентября в столице состоялся первый семинар по вопросам обслуживания жилья, организованный Рижской ассоциацией управляющих. На встречу с опытными управляющими и старшими по дому пришло около полусотни заинтересованных активистов. Первым вопросом повестки дня была организация ремонтных работ в доме. Действительно, как добиться того, чтобы управляющий поставил нам новую крышу и благоустроил территорию? Как накопить деньги на эти работы и проследить за тем, чтобы средства до последнего цента были потрачены с толком? Об этом по результатам семинара рассказал Игорь Трубко, председатель Рижской ассоциации управляющих.

Чем болеет наш дом?

– Итак, кто и в каком порядке должен планировать ремонтные работы в наших домах и готовы ли управляющие при этом учитывать мнение самих жителей?

– Это очень обширный вопрос, и ответ на него придется начать с элементарных вещей. В правилах Кабинета министров и в Законе об управлении сказано следующее: для того, чтобы качественно обслуживать дом, управляющий в первую очередь должен обследовать его техническое состояние. Обследование помогает нам понять, в каком порядке находятся коммуникации, несущие конструкции, крыша и окна, имеется ли защита от потерь тепла.

– Кто и как проводит такие обследования и следит за состоянием наших домов?

– В правилах Кабинета министров № 907 сказано, что визуальный осмотр и обследование конструкций дома должно быть организовано управляющим не реже, чем один раз в год. К конструкциям относятся стены, балконы, крыша, перекрытия и т.п. Также в правилах сказано, что внутренние коммуникации – водопровод, отопительную систему и т.п. – управляющий обязан визуально осмотреть не реже, чем раз в месяц. При этом закон не выдвигает требований к образованию специалиста, который проводит такой осмотр дома. На практике это значит, что визуальный осмотр проводят специалисты технической службы домоуправления.

– Как же так – без требований?

– Рижская ассоциация управляющих, основываясь на рекомендациях специалистов, считает, что хотя бы раз в пять лет дом действительно должен осмотреть сертифицированный строительный специалист. Это нужно, чтобы тщательней проверить состояние конструкций дома.

– Это значит, что управляющий должен нанять такого специалиста за деньги дома?

– Хороший управляющий с согласия жителей должен предусмотреть такие расходы в смете на обслуживание. Видите ли, маленькие домоуправления не могут содержать собственного сертифицированного специалиста, потому что это слишком дорого, а крупные домоуправления, имеющие эксперта, не могут обследовать все нуждающиеся дома силами одного только работника.

Визуальное обследование тоже годится

– Но сегодня законы не обязывают управляющего организовать такое углубленное обследование наших домов. Как быть?

– Во-первых, техническое обследование дома сертифицированным специалистом становится обязательным для каждого дома, который желает претендовать на реновацию при использовании фондов ЕС. Во-вторых, в доме, который перенят в управление собственниками, жители могут сами дать такое поручение управляющему. Для этого, например, они уже при заключении договора на управление могут предусмотреть регулярные технические обследования дома сертифицированным экспертом.

– А сколько стоит углубленное обследование дома?

– В зависимости от этажности и количества лестничных клеток обследование сертифицированным специалистом будет стоить от 400 до 1000 евро. Однако за эти деньги жители получат заключение, на основании которого смогут требовать ремонта дома или более качественно планировать работы вместе с управляющим.

– Обязательно ли заказывать полное техническое обследование дома, если жителей волнует только, например, состояние крыши?

– За меньшие деньги можно заказать сертифицированному эксперту обследование только отдельных конструкций. Например, если в доме сдвинулась какая-то панель, специалист проверит ее состояние и выдаст предписание по ремонту. С этим предписанием жители могут отправиться к управляющему (либо же, если экспертизу заказал управляющий, он сам начнет ремонтные работы).

– Сегодня в Латвии очень мало домов, которые обследовали бы сертифицированные специалисты. Как правило, ежегодный визуальный осмотр конструкций проводят технические работники домоуправления, не имеющие сертификатов. Хорошо ли то, что ремонтные планы в наших домах зависят от людей без подтвержденной квалификации?

– Если дом эксплуатировался без нарушений, то в 99 случаях из 100 для составления ремонтного плана достаточно визуального осмотра силами работников домоуправления. Техническое обследование нужно, чтобы избежать аварий и обнаружить скрытые дефекты. Проводить его ежегодно нет нужды.

– Как понять, что дому пора провести углубленное техническое обследование?

– Как правило, об этом свидетельствует появление трещин в панелях и стенах, на колоннах, нарушение геометрии панелей, появление плесени в помещениях. Обследование нужно, если люди жалуются на влажность в квартирах, потому что грибок может затронуть и межпанельные соединения. Признаков опасной ситуации и нюансов очень много!

Жители имеют право знать

– Могут ли жители ознакомиться с результатами технического или визуального обследования дома?

– Да, потому что заключения экспертов или акты о визуальном обследовании, составленные техническими работниками домоуправления, являются частью домовой книги. Ознакомиться с этими данными может любой владелец жилья или его уполномоченное лицо.

– Что с заключением об обследовании дома делает управляющий?

– Он использует акт и отчет об обследовании, чтобы составить план ремонтных работ для конкретного дома. Ремонтный план может быть рассчитан на несколько лет, потому что жителям нужно знать, сколько средств они должны накопить на эти работы.

Кто сказал, что это стоит 10 000?

– Как управляющий рассчитывает стоимость ремонтных работ?

– Здесь существует несколько способов. Если мы говорим о доме, который не перенят собственниками и находится под управлением муниципального предприятия, то стоимость работ, как правило, рассчитывает сметчик самого домоуправления. Эту стоимость управляющий и сообщает клиентам в проекте сметы на обслуживание в следующем году, который он обязан выслать всем собственникам квартир к 15 октября текущего года.

– Напомните, что должны делать жители, получив от домоуправления смету на обслуживание с планом ремонтных работ?

– Жители должны в течение 30 рабочих дней обсудить предложение управляющего на общем собрании. Если они не собрались и не высказали своего мнения о полученном ремонтном плане, то составленная домоуправлением смета вступает в силу и с 1 января в счета жителей будут включены и накопления, необходимые для выполнения работ.

– Кто будет выполнять ремонтные работы?

– В случае с неперенятыми домами это компания, выигравшая в конкурсе домоуправления. При этом известно, что услуги конкурсных компаний, к сожалению, обходятся дороже, поэтому муниципальные управляющие позволяют жителям самим искать строительную компанию и заключать с ней трехсторонний договор.

– Что нужно для заключения такого трехстороннего договора?

– В первую очередь, нужна большая заинтересованность представителей дома, которые хотели бы сэкономить на ремонте часть средств. Жители на общем собрании принимают решение о том, что предложенные домоуправлением ремонты они хотят проводить по трехстороннему договору. Дальше активисты должны провести исследование рынка и выбрать компанию, которая предложит выгодную цену и вдобавок будет иметь хорошую репутацию. Когда исполнитель найден, заключается трехсторонний договор между ним, уполномоченным лицом дома и домоуправлением, которое в таком случае выполняет только роль «кошелька».

Если жители сами хозяева

– Каким образом управляющий планирует работы в случае, если дом перенят собственниками квартир?

– В этом случае сотрудничество между управляющим и жителями будет более эластичным. Условия согласования ремонтных работ описаны уже в договоре между владельцами квартир и домоуправлением. Можно потребовать, чтобы управляющий планировал и согласовал ремонтные работы с жителями, как и муниципальное домоуправление, раз в год. А можно сделать иначе: доверить согласование ремонтных работ уполномоченным лицам дома. Это может быть правление товарищества собственников или отдельно избранный жителями домовой комитет.

– Кто будет выбирать исполнителя работ?

– Это также зависит от условий договора. Иногда жители не хотят заниматься поиском фирм и доверяют это управляющему, иногда выбирают исполнителей сами. Но в обоих случаях обходится без громоздких конкурсов и завышеных цен.

«Мы хотим отказаться от работ!»

– Предположим, что управляющий не планирует в нашем доме особых работ или предлагает работы, которые нас не устраивают. Можем ли мы отказаться от такого плана и на общем собрании выбрать другие работы?

– В доме, который перенят собственниками, это можно сделать очень просто. В таких домах вся власть принадлежит владельцам квартир, однако на них же лежит ответственность за последствия от решений. Например, если от ремонта отказываются жители перенятого дома, то потом, в случае аварии, они не смогут обвинить управляющего или потребовать компенсации. А вот в домах, которые не переняты собственниками и все еще числятся на балансе самоуправления или государства (а в Риге таких большинство), дела обстоят сложнее.

– Почему?

– Формально домоуправления разрешают собственникам квартир в таких домах отказываться от плановых ремонтов, особенно от таких работ, которые не влияют на конструкции дома (замена окон, косметический ремонт и т.п.). Однако же в Рижскую ассоциацию управляющих нередко поступают звонки от жителей: «Мы провели собрание, отказались от ремонта, а управляющий все равно сделал по-своему».

– Кто прав?

– Прав управляющий, потому что до того дня, пока жители не объединятся и не снимут дом с баланса самоуправления или государства, именно управляющий отвечает за сохранение и содержание дома. Муниципальные домоуправления обязаны дословно выполнять правила Кабинета министров № 907, определяющие порядок обследования домов и планирования ремонтных работ, и правила Кабинета министров № 1014 о том, как рассчитывается и начисляется плата за такие работы.

– Что делать, если управляющий запланировал ремонт труб, а жители требуют замены крыши, и ни одна сторона не хочет уступить?

– Владельцам квартир остается созвать общее собрание и принять решение о перенятии дома в свое управление. При этом, напомню, не обязательно уходить от нынешнего управляющего, пусть работает. Но после перенятия дома жители берут на себя ответственность за его содержание, и все переворачивается с ног на голову: если раньше условия диктовал управляющий, то теперь сами владельцы квартир.

Плановый ремонт выгодней аварийного!

– Но бывает и наоборот: дом отказался от всех ремонтов, чтобы поменьше платить домоуправлению, а тут – раз! – и авария.

– Да, и в результате жителям приходится переплачивать за работы, потому что ликвидация любой аварии – дело спешное и дорогое. Из опыта скажу, что аварийный ремонт стоит приблизительно на 30% дороже, чем обычный, плановый.

– Как управляющий должен действовать, если в доме произошла авария, но и у жителей нет ремонтных накоплений?

– Согласно практике хорошего управления, обслуживающая организация должна вывесить в доме объявления о произошедшем. Особенно это важно, если из-за аварии в доме пропала вода, нет отопления или света. Хороший управляющий обязательно сообщит владельцам квартир, надолго ли затянутся эти неудобства. А вот дальше домоуправление, согласно правилам Кабинета министров, имеет право ликвидировать аварию, используя любые доступные для этого денежные средства.

– Вплоть до привлечения кредита?

– Да, именно так.

– А потом жителям придется заплатить за эти работы?

– Обязательно! По правилам Кабинета министров № 1014 в течение 10 дней после ликвидации аварии управляющий обязан оповестить собственников квартир о том, какие работы он провел и сколько это стоило. Далее он имеет право выставить жителям разовый счет за проведенный ремонт.

– Как так, разовый счет? Ведь если в доме 10 квартир, а управляющий отремонтировал трубу за 2000 евро, то каждому квартировладельцу придется в следующем месяце заплатить по 200 евро!

– Закон есть закон, но практика показывает, что большинство управляющих не заинтересовано жителей разорять. Обслуживающая организация может предложить владельцам квартир оплату аварийных работ в рассрочку, скажем, на год. Также, если у дома есть ремонтный фонд, можно обойтись без дополнительных платежей, а использовать для покрытия расходов уже накопленные средства.

– А как управляющие ликвидируют аварии в домах, которые переняты собственниками?

– Как и в случае с плановыми ремонтами, такие дома не обязаны подчиняться порядку, предусмотренному правилами Кабмина. Тут все правила проведения ремонтных работ описаны в договоре с управляющим.

– И что это значит?

– По личному опыту скажу, что в перенятых домах управляющие стараются не доводить дело до аварии. В нашем предприятии Rīgas namu apsaimniekotājs мы, обнаружив предаварийную ситуацию, делаем предписание о необходимых работах и сообщаем жителям. В свою очередь общее собрание или комитет дома дает нам разрешение на срочные работы.

– А что, если авария произошла неожиданно?

– Даже если это случилось ночью, мы стараемся созвониться с уполномоченными лицами дома, пусть даже согласовать точные расходы на ликвидацию аварии в такой ситуации невозможно.

– В понимании жителей авария – это когда из трубы хлещет вода. Но читатели сообщают в редакцию о том, что под предлогом аварийного ремонта управляющие успевают без согласования провести даже такие дорогостоящие работы, как замена крыши. Правильно ли это?

– В правилах Кабинета министров № 907 сказано, что управляющий обязан провести внеочередной ремонт во многих случаях. Среди них – протечка крыши, повреждение водостоков и их элементов, повреждение архитектурных элементов фасада, отслоение штукатурки. Внеплановый ремонт нужен даже в случае, если в доме выбито окно, плохо запирается дверь, в дымоходах появились трещины, а на стенах – плесень. Как видите, управляющий должен сделать так, чтобы в доме ничто не угрожало безопасности и здоровью жителей.

– Как скоро должен быть выполнен аварийный ремонт?

– Закон ничего не говорит нам о времени, однако управляющий обязан ликвидировать аварию как можно быстрее, в разумные сроки.

Что сначала – деньги или ремонт?

– Но вернемся к плановым ремонтам. Часто управляющий предлагает жителям сначала накопить деньги, а потом провести ремонт. Может ли домоуправление поступить наоборот: сначала отремонтировать дом, а потом просить деньги?

– Да, и большинство домоуправлений, в том числе муниципальные, предлагают жителям такую возможность. Если у дома приличная платежная дисциплина, должников немного, то жители на общем собрании должны подтвердить график постепенной оплаты работ в течение, например, одного-двух лет, а управляющий приступает к ремонту сразу после утверждения этого документа.

– А зачем нужен такой график?

– Он необходим, поскольку сегодня владельцы квартир стали более решительными и в любой момент могут проголосовать за смену управляющего. Если графика нет, то старому домоуправлению будет сложно получить деньги, вложенные в ремонт. Конечно, предприятия хотят защитить себя.

– Что делать, если управляющий не желает выполнять ремонтные работы авансом?

– Иногда управляющие не хотят сотрудничать с жителями. Возможно, собственникам квартир нужно поискать более дружелюбного управляющего с хорошей репутацией. Однако же нередко обслуживающая организация просто слишком мала и не может предоставить клиентам ссуды. Так что нужно помнить, что для организации ремонтных работ есть и другие возможности.

– Например?

– Классический вариант, это сначала накопить денег, а потом вложить их в новую крышу, трубы или косметический ремонт подъездов. При этом количество должников в доме не имеет решающего значения. Если добросовестные плательщики накопили нужные 10–15 тысяч евро, управляющий обязан провести ремонт, пусть даже за отдельными квартирами дома числится долг на аналогичную сумму.

– Как можно узнать, сколько денег реально находится на счету дома?

– Эту информацию собственник квартиры может в любое время запросить у домоуправления. Управляющий обязан сообщить клиенту о накопленной сумме. Также сведения о реальных накоплениях можно узнать из годового отчета, который жители неперенятых домов получают от управляющего в апреле каждого года, а жители перенятых домов – раз в год согласно условиям договора.

– Что еще посоветуете жителям, которые хотят добиться ремонта в своих домах?

– Советую обратить внимание на новую программу по софинансированию реновации жилья, которая будет выполняться через учреждение Altum. Некоторые настроены против утепления, но я как управляющий считаю его выгодным хотя бы потому, что владельцы квартир могут получить обратно до 50% затрат на ремонт. При этом дом, который подаст заявку в Altum, может получить новый фасад, крышу, трубы, отопительную систему и вентиляцию, а значит, в ближайшие 10–15 лет будет экономить как на плановых, так и на аварийных ремонтах.