У владельцев квартир – новые права и обязанности!

■ Какие изменения в Законе о квартирной собственности коснутся жителей?

■ Кто должен заключать договор аренды земли под домом?

■ Могут ли по требованию квартировладельцев выселить владельца приватизированной квартиры, у которого нет долгов?

Управляющее предприятие должно не только выписывать счета и получать деньги за услуги, обеспечивать работу дворников и организовывать в доме ремонтные работы. Каждый день здесь ведут большую юридическую работу, чтобы защитить интересы владельцев квартир. О том, чем в последнее время занималось Юридическое управление предприятия, каких успехов оно добилось, рассказывает Янис Зелтиньш, административный директор управляющего учреждения Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde.

Что изменилось в Законе о квартирной собственности?

Интересующимся вопросами управления своим домом и думающим владельцам квартир наверняка уже известно, что 1 января 2017 года в Латвии вступили в силу поправки к Закону о квартирной собственности, которые уточнили права и обязанности владельцев квартир.

– Владельцам квартир нужно знать о самых важных изменениях, – считает Янис Зелтиньш. – Например, согласно поправкам к закону теперь в случае продажи квартиры новый владелец обязан принести управляющему документы, подтверждающие эту сделку. Сначала нужно передать управляющему сам договор купли-продажи. Это требование появилось в законе не случайно: прежде нередко бывало, что старый владелец квартиры продавал имущество, новый же хозяин не торопился с регистрацией права собственности в Земельной книге. Кто должен был платить за квартиру в период такого «междувластия»? С точки зрения закона – старый владелец! Но не всегда старые владельцы об этом знали. Вот и получалось, что счета оставались неоплаченными.

– Благодаря поправкам к закону ситуация изменилась, – продолжает наш собеседник. – На квартировладельца наложена обязанность информировать управляющего, который таким образом получает возможность оперативно узнать, что у квартиры появился новый владелец, таким образом он может предупредить старого хозяина, что тот отвечает за оплату счетов до дня, пока покупатель не зарегистрирует свое право собственности в Земельной книге. Если же покупатель станет тянуть с регистрацией, что в принципе не запрещено законом, управляющий может оповестить об этом старого владельца. Так будут предотвращены те ситуации, в которых оба – и покупатель квартиры, и продавец – не платят за квартиру.

Но это еще не все важные изменения, говорит административный директор. С 1 января 2017 года покупатель квартиры после регистрации прав собственности должен предоставить управляющему выписку из Земельной книги. С этого дня все квартирные счета будут оформляться уже на имя нового квартировладельца.

Еще один интересный нюанс касается прав жителей, которые приобретают квартиры с аукциона. Теперь Закон о квартирной собственности однозначно говорит, что новый хозяин такой квартиры обязан платить домоуправлению не со дня регистрации права собственности в Земельной книге, а со дня вступления в силу решения суда о закреплении результатов аукциона.

Что касается приватизированных квартир, владельцы которых вообще не совершили первичной регистрации в Земельной книге, то здесь вопрос решен просто. В Законе о квартирной собственности появился пункт, согласно которому хозяин приватизированной квартиры, завершивший приватизацию, но не занесший права собственности в Земельную книгу, обязан оплачивать все счета за управление, обслуживание, коммунальные услуги и аренду земли наравне со всеми остальными собственниками.

Карты на стол!

Возможно, думая о будущем, в законе появилась поправка, которая определяет, что в случае продажи квартиры старый хозяин должен информировать покупателя обо всех коммунальных долгах, которые относятся к данной собственности.

– Мы полагаем, что эта норма внесена в Закон о квартирой собственности с прицелом на будущее, – говорит Янис Зелтиньш, – ведь в Латвии давно говорят о необходимости «привязать» коммунальные долги к самой квартире, а не к конкретному хозяину, как это сделано теперь. Пока такой нормы в законе нет, но новые владельцы уже сегодня получили право знать все о коммунальных долгах предыдущего собственника квартиры.

Еще одна важная попрака коснулась раздела Закона о квартирной собственности, который определяет порядок принятия решений в доме. Если раньше для того, чтобы установить порядок пользования общей собственностью, жителям нужно было собрать все 100% голосов собственников квартир, то теперь для принятия решения достаточно ¾ голосов.

– Это значит, что в доме стало проще принять, например, правила общего порядка или определить, кто и как может пользоваться подвалом, чердаком или автостоянкой, – поясняет юрист.

Как всегда, в Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde много внимания уделяют отношениям между жильцами и владельцами земли.

– В 2016 году в Латвии изменилось судопроизводство в отношении договоров между владельцами квартир и хозяевами земли, – говорит Зелтиньш. – Верховный суд признал, что решение суда, в котором констатированы отношения принудительной аренды земли, замещает любой другой акт. Это значит, что после решения суда об установлении отношений принудительной аренды, стороны могут и не заключать договор, потому что в самом судебном решении уже оговорены все необходимые детали об условиях данных отношений.

В 2016 году изменилось судопроизводство в отношении статуса управляющего в процессе управления жилым домом. Департамент гражданского права признал ошибочными решения различных судебных инстанций в отношении распространенного взгляда на то, что управляющий является субъектом принудительной аренды.

Правда, остается невыясненным вопрос о содержании частной земли, привязанной к домам. Главный юрист Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde говорит:

– Мы считаем, что владелец участка обязан участвовать в оплате содержания земли, но получаем от жителей жалобы на то, что землевладельцы отказывается хотя бы частично покрывать такие расходы.

Сейчас, защищая интересы группы домов по ул. Мейю цельш, предприятие подало иск против владельца земли, требуя с него компенсации за все расходы жителей на содержание земли в прошлом. Апелляционная судебная инстанция признала, что в законах Латвии на этот счет существуют недочеты, однако занял сторону землевладельца.

– Но мы решили не сдаваться, поскольку проблема платы за содержание земли касается как минимум 100 000 владельцев квартир Латвии, которые не могут добиться того, чтобы землевладельцы участвовали в содержания земли, оплате работы дворника и прочих, связанных с этим, услугах. В настоящее время мы подали кассацию в Верховный суд и ждем решающего результата.

Кто должен заключать договор?

У жителей Елгавы по-прежнему возникают вопросы о том, кто вообще должен заключать договор с владельцем земли под домом: управляющий, уполномоченное лицо дома или каждый собственник квартиры отдельно. Янис Зелтиньш отвечает:

– Могу сказать, что допустимы все три варианта. У нас в городе немало домов, которые уполномочили наше предприятие заключать договора от лица владельцев квартир с землевладельцами и администрировать все платежи (выписывать квитанции, получать и перечислять деньги). Но есть и такие дома, в которых жители заключали индивидуальные договора аренды земли и получают от хозяина участка отдельные квитанции, деньги же перечисляют сразу на его счет.

То, кому и как заключать договора аренды, зависит от решения общности каждого конкретного дома. Есть в Елгаве и такие случаи, когда между собственниками нет вообще никаких договоров, и это также допустимо. Если владельцы квартир согласны оплачивать аренду по счетам землевладельца и между сторонами нет спора о порядке уборки и пользования участком, то можно обойтись и без договора.

Как взыскивают долги?

Ситуация с долгами жителей за квартиру в Елгаве остается неизменной. Есть жители, против которых Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde от лица владельцев квартир вынуждено подать в суд, чтобы взыскать долг за услуги управления и обслуживания дома.

– Но одновременно такие жильцы имеют долги и перед поставщиками услуг – тепла, воды, операторов по вывозу мусора и т.д., – говорит административный директор. – Если бы каждый из этих поставщиков стал отдельно подавать на должников в суд, суды были бы перегружены. Для того, чтобы этого не произошло, наше предприятие готовит объединенные иски против должников. Это значит, что мы взыскиваем с жителей не только долги за обслуживание, но от имени поставщиков взыскиваем и долги за воду, вывоз мусора и прочие услуги. Мы думаем, что таких исков в будущем будет все больше.

Квартиру надо содержать в порядке

Однако, как ни удивительно это признавать, жители любого многоквартирного дома могут потерять квартиру не только из-за долгов. В прошлом году Елгавский суд вынес решение в пользу 10 собственников против одной соседки, которая развела в своей квартире неслыханную антисанитарию и создавала прочим владельцам дома невыносимые условия существования.

Вонь и грязь, горы мусора – вот, что видели полицейские, когда заходили в жилище этой женщины. В комнатах размножались крысы и тараканы. Конечно, жить в одном доме с таким человеком очень сложно.

Янис Зелтиньш поясняет:

– Жители воспользовались своим правом, закрепленным в Законе о квартирной собственности, и уполномочили Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde через суд требовать выселения соседки. Суд первой инстанции прислушался к просьбе жильцов, и вот результат – в данное время судебный исполнитель уже организует аукцион для продажи проблемной квартиры. Бывшую проблемную хозяйку из квартиры выселят, однако выплатят ей полную стоимость проданной квартиры за вычетом судебных издержек и платы за услуги судебного исполнителя.

В Елгаве уже был случай выселения женщины, которая также не соблюдала права соседей жить в благоприятных условиях, однако тогда речь шла о нанимательнице муниципальной квартиры и организовать выселение было легче. Теперь же нарушительницу общего порядка (правда, не имевшую долгов по квартплате) выселяют из приватизированной квартиры за несоблюдение санитарных норм.

Для соседей и управляющего было важно добиться в этом деле результата. Это сигнал всем прочим жильцам, которые считают, что в своей квартире могут творить все, что угодно, даже если это мешает прочим обитателям дома. Решение суда доказало, что каждый собственник обязан считаться с правом других собственников жить в безопасной и ухоженной среде, как это полагается по закону.