Парковка во дворе: шесть шагов к цели

Автомобильная стоянка под окнами, предназначенная только для жильцов вашего дома, не мечта, а вполне реальная вещь. Сегодня в Риге их становится все больше, некоторые даже огорожены и снабжены шлагбаумами. Что нужно сделать владельцам квартир, чтобы обзавестись своей парковкой? Для наглядности обратимся к опыту общества собственников дома 33 по улице Ницгалес. Закрытую стоянку в своем дворе они создали больше двух лет назад и с тех пор проблем с местами для парковок больше не знают.

Шаг первый: уточняем границы своей земли

Рассказывает Раиса Панаско, член правления общества собственников ул. Ницгалес, 33:

– Еще несколько лет назад наш двор был буквально запружен автомобилями. В нем ставили свои машины жильцы сразу четырех домов – как нашего, так и еще трех, расположенных поблизости. А территория-то небольшая, поэтому некоторые водители в нарушение всех норм парковались на крохотном газоне посреди двора, а также прямо перед подъездами, преграждая путь мусоровозам, «скорой», пожарной, аварийным службам. Характерно, что тем жильцам нашего дома, кто работает допоздна, места на парковке не доставалось вообще, никогда – его успевали занять владельцы машин из соседних домов. Долгое время мы считали, что ничего не поделаешь. Пока однажды не обратили внимание на то, что дворник именно нашего дома, а не соседнего, почему-то убирает весь двор. Взяли в домоуправлении план, рассмотрели его внимательно и ахнули: оказывается, двор – полностью наша собственность. Мы за всю эту территорию платим земельный налог и оплачиваем ее уборку. Вот тогда и возникла мысль – посторонних со своей земли убрать, сделать тут свою стоянку.

Комментарий RNP: «Это довольно распространенное заблуждение, идущее еще с советских времен, что двор – нечто общее, принадлежащее всем зданиям, находящимся рядом. Двор может быть общим с точки зрения использования (если не установлены ограничения), в свою очередь, с точки зрения имущественных прав и территории, привязанной к дому, ситуация может оцениваться совсем иначе. На самом деле вся земля разделена на участки, каждый из которых имеет конкретных хозяев. И уточнить границы территории, привязанной к жилому дому, первейшее дело собственников квартир, если у них есть желание установить ограничения порядка использования территории. Например, четыре дома могут образовывать один двор, но это не означает, что территория двора между домами поделена одинаково. Участки земли домам могут принадлежать очень разные как по размеру, так и по местонахождению».

Шаг второй: созываем собрание

Раиса Панаско, член правления общества собственников:

– Чтобы определиться, как нам лучше распорядиться этой землей, мы созвали собрание собственников. Не владельцев машин, а владельцев квартир. Арендаторы не в счет, они согласно закону на таких собраниях права голоса не имеют. Чтобы принять решение, необходимо большинство голосов собственников квартир. У нас практически все собравшиеся считали, что надо сделать во дворе парковку и покончить с этим столпотворением чужих машин.

Правда, с технической стороны мы вообще не представляли, как это должно выглядеть. Не знали, сколько в наш двор надо запрещающих знаков ставить, можно ли на шлагбаум замахиваться. Ведь только специалисты способны оценить, какие подъездные пути подходят ко двору, разрешается ли перекрывать в этом месте движение и так далее. К счастью, бегать по кабинетам, искать таких специалистов не пришлось – домоуправление взяло все хлопоты на себя.

Комментарий RNP: «Действительно, чтобы облегчить жизнь нашим клиентам, все согласования с другими учреждениями и ответственными лицами Rīgas namu pārvaldnieks берет на себя. Сюда относится, например, общение с владельцами земли. Ведь бывают ситуации, когда земля, на которой стоит дом или прилегающий к зданию двор, принадлежит не собственникам квартир и не муниципалитету, а третьим лицам, с которыми заключен договор об аренде земли. Если арендаторы хотят на этой территории стоянку, требуется разрешение землевладельца, и мы сами с этим землевладельцем договариваемся. Точно так же RNP берет на себя хлопоты по согласованию технических моментов, связанных с будущей стоянкой, со специалистами из „Latvijas valsts ceļi”.

В случае, если у собственников квартир появляются вопросы или же им неясно, как общество может принять решение о въезде автомашин во двор и их размещении во дворе, им следует искать информацию на домашней странице RNP в интернете. На домашней странице доступны два образца решений общества собственников квартир, в которых также указано необходимое в данном случае количество голосов «ЗА» при принятии решений в процентах (согласно числу квартир в доме).

ВАЖНО! Решение об установлении порядка въезда и размещения авто общество собственников квартир должно принимать голосованием, в котором «ЗА» проголосуют 2/3 от всех владельцев квартир (или их представителей). Число голосующих «ЗА» зависит от того, чего на самом деле хотят владельцы квартир – что указано в решении. В доступных на домашней странице www.rnparvaldnieks.lv образцах проектов решения указано, сколько голосов должно быть (нужно открыть образец, на первой странице курсивом сделана отметка, сколько голосов должно быть при принятии конкретного решения). Например:

Необходимы 2/3 голосов собственников квартир (или их представителей), если принимается решение о передаче полномочий конкретному лицу на переговоры с управляющим (RNP). В том числе о полномочиях от имени собственников квартир подавать и получать документы, подписывать документы, когда это необходимо, а также производить иную необходимую деятельность, связанную с согласованием и установкой запрещающих знаков и т.д.

Поддержкой 2/3 голосов необходимо заручиться, если собственники квартир хотят установить запрещающий знак (знаки), а также установить порядок выдачи разрешений на размещение авто (количество разрешений, выдаваемых на одну квартиру и т.д.).

Шаг третий: выбираем источник финансирования

Раиса Панаско, член правления общества собственников:

– Хотя мы на тот момент и не знали, о какой сумме пойдет речь, но понимали, что заоблачной она быть не может. Все-таки нас немало, 72 квартиры – поделим на всех и оплатим за один раз. Поэтому мы указали в протоколе собрания, что просим расходы, связанные с созданием стоянки, включить в ближайший текущий счет. Забегая вперед, скажу, что получилось примерно 11 латов (тогда еще евро не ввели) с каждой квартиры. Этот протокол мы отнесли в домоуправление.

Комментарий RNP: «Источник финансирования создания стоянки в протоколе собрания должен быть указан обязательно. Без него протокол просто не будет принят. У собственников тут есть два варианта. Либо расплатиться в ближайшем будущем, попросив домоуправление включить расходы на стоянку в текущие счета за коммунальные услуги. Либо погасить эти расходы средствами из уже имеющихся накоплений дома».

Шаг четвертый: определяемся, сколько разрешений нужно дому

Раиса Панаско, член правления общества собственников:

– После этого домоуправление выдало нам специальные бланки, где следовало указать номера всех автомобилей, принадлежащих нашим собственникам, фамилии собственников и номера квартир. Так мы, наконец, всех посчитали. К сожалению, из-за неопытности нам тогда не пришло в голову четко определить, сколько разрешений давать на одну квартиру. Пропусков было два вида: именной, с указанием номера конкретной машины, и гостевой, без номера, чтобы его можно было использовать для любой машины. Некоторые жильцы брали по два, три, а то и четыре гостевых пропуска. Правление не видело в этом подвоха. Пока однажды не обнаружилось, что нашими пропусками почему-то пользуются отдельные жители соседних домов. Как они у них оказались? Пропуска им передали владельцы двух квартир в нашем доме. Уж не знаю, просто так они поделились, или деньги за это взяли… Разумеется, мы пропуска у посторонних лиц забрали. И сделали выводы: с тех пор при выдаче разрешений на парковку берем с человека расписку, что он обязуется не отдавать его другим лицам.

Комментарий RNP: «Это важный момент – посчитать, сколько машин может вместить ваша стоянка, сколько машин имеется в доме и сколько пропусков выдавать в «одни руки». Теоретически как общество собственников решит, так и будет. Определите, что хоть сто пропусков можно на одну квартиру, пожалуйста, RNP все это предоставит. Но тогда проблема с переполненной парковкой так и останется нерешенной – к чему тогда было закрытую стоянку создавать? У нас имелись ситуации, когда предприимчивые жильцы дома набирали себе по многу разрешений, а потом начинали ими приторговывать, предоставляя их за деньги жильцам других домов. Поэтому практика показывает: самое оптимальное решение – это оценить, сколько пропусков выдавать на одну квартиру, постановив, сколько пропусков может быть с и без регистрационного номера. Нужно учитывать и то, что пропуска выдаются только собственникам квартир. Арендаторам – не выдаются. Единственное исключение: если они получили от владельца квартиры соответствующую доверенность.

Шаг пятый: устанавливаем знаки

Раиса Панаско, член правления общества собственников:

– В домоуправлении нам сказали, что, согласно заключению специалистов, для стоянки в нашем дворе должны быть установлены четыре запрещающих знака. Двор у нас в форме прямоугольника – вот с четырех разных его углов и надо знаки ставить. Где их заказывать, как их вкапывать – об этом нам думать не пришлось: все хлопоты опять взяло на себя RNP.

Комментарий RNP: «Собственники квартир могут вносить нам любые свои предложения: хотят ли они только запрещающий знак или готовы оплатить шлагбаум. Но заключительное слово тут всегда исключительно за Дирекцией по безопасности дорожного движения. На ул. Ницгалес, 33 ни шлагбаум, ни ограждения устанавливать было нельзя – через этот двор пролегает сквозной путь в другие дворы. Поэтому было предложено установить запрещающие знаки. Все работы по заказу знаков и их установке обеспечило Rīgas namu pārvaldnieks».

Шаг шестой: приучаем посторонних к мысли, что здесь закрытая стоянка

Раиса Панаско, член правления общества собственников:

– Владельцы машин из окрестных домов не сразу смирились с тем, что парковка для них тут теперь закрыта. Первые дни они упорно продолжали ставить свои автомобили в нашем дворе, игнорируя знаки. Но мы вызывали муниципальную полицию, и она их штрафовала. Получив под «дворник» квитанцию раз, другой, нарушители, наконец, понимали, что прежние порядки кончились, и убирали свои машины. Двор наш очистился замечательно: в любое время дня и ночи теперь имелись пустые места для парковки. Работающим допоздна не приходилось больше нарезать круги по запруженному машинами двору и уезжать несолоно хлебавши в другие дворы, чтобы приткнуть там свой автомобиль.

Некоторые жильцы соседних домов, правда, все не могли успокоиться и как-то темной ночью они взяли да спилили один из знаков. Невзирая на то, что столб был металлическим! Мы не сразу это заметили – лишь когда увидели, что двор в одном углу внезапно снова заполнился чужими машинами. Вызвали муниципалов, а они: «Знака нет, ничего не можем сделать». Пришлось нам этот знак снова восстанавливать. Больше таких эксцессов не было.

Время от времени даже сейчас, спустя два года, соседи из других домов продолжают проверять нас на терпение и иногда потихоньку паркуются. Решаем эту проблему так: пишем в муниципальную полицию просьбу почаще проводить в нашем дворе рейды. Желательно – в ночное время. Муниципалы всегда охотно идут навстречу, и их визиты действуют на нарушителей отрезвляюще. В целом мы очень довольны, что сделали свою стоянку. Знали бы свои права – создали бы ее гораздо раньше.

Комментарий RNP: «Когда собственники квартир выбирают уполномоченного представителя дома или создают общество, процессы решения различных вопросов и реализация проектов, упрощаются и становятся намного легче. Без таких представителей владельцы квартир обращаются к управляющему индивидуально и могут решать вопросы, связанные с квартирной собственностью, но не в отношении всего дома. Один владелец квартиры не может принимать решения за весь дом в целом – важно помнить, что дом является совместной собственностью владельцев квартир, а потому решения о доме, в том числе касающиеся ремонтов и т.д., должно приниматься совместно. Собственник одной квартиры без соответствующих полномочий со стороны собственников квартир решение принять не может. Потому так важно, чтобы у дома был как минимум уполномоченный представитель собственников квартир или старший по дому – это облегчит коммуникацию жителей дома с управляющим и ускорит многие процессы. Конечно, жители дома с помощью уполномоченного представители могут договориться между собой по одному или другому вопросу, принять общее решение и информировать управляющего о своих пожеланиях, предоставив такое решение.

Уполномоченный представитель или старший по дому лучше знает процессы управления недвижимостью и эксплуатации дома, знает, как правильно общество собственников квартир должно принимать решения и т.д. Можно сказать, что уполномоченный представителем дома – это «глава семьи» для жителей дома, в руках которого находится ключ к коммуникации и сотрудничеству с управляющим домом.