Время первых

Как живет дом в Риге, организовавший товарищество собственников уже девять лет назад? Удачный опыт и трудные решения собственников квартир по ул. Кулдигас, 15

Жители дома по ул. Кулдигас, 15 одними из первых в Риге решили объединиться и создать общество собственников. Тогда помогла беда – в столице стали резко расти цены на обслуживание. Владельцы квартир решили: вместе будет проще контролировать работу домоуправления и добиваться снижения цен. Решение прошло проверку временем и оказалось правильным. Сегодня в доме, который расположен в красивом районе Задвинья, проведено в разы больше работ по ремонту и благоустройству, чем во многих других многоэтажках столицы.

Во двор по пропуску

Ко всему здесь подходят по-хозяйски, и это чувствуешь в первую же минуту, поворачивая машину во двор по Кулдигас, 15. На въезде установлен дорожный знак, согласно которому парковаться во дворе можно только по разрешениям товарищества собственников. Председатель товарищества Михаил Дашкевич выдает гостевой пропуск:

– Установка знака – далеко не главная работа, которую домоуправление провело для нас по решению собственников квартир. Но знак помог освободить двор от чужих машин. Все автомобилисты района в курсе, что машину под знаком лучше не оставлять – полиция быстро наклеит «горчичник».

Несчастье помогло

Михаил Дашкевич был одним из инициаторов создания товарищества собственников Kuldīgas 15. Сегодня можно только радоваться тому, что в доме нашлись предприимчивые и грамотные люди и что в каждом подъезде был свой активист.

– Тогда, в 2008 году, нам помогали и городские власти, и домоуправление Kurzemes nami, – рассказывает председатель. – В то время в Риге впервые призвали жильцов объединяться в общества и брать домовые дела в свои руки. Может, мы и не собрались бы для создания товарищества, если бы не резкий рост тарифов на обслуживание. Посмотрели мы на новые цены, и аж стыдно стало. Все мы взрослые люди, собственники, а с нами так обходятся! Решили: нет, надо самим участвовать в управлении домом и держать все под контролем.

Не было бы счастья, да несчастье помогло – эту пословицу можно применить и к дому по ул. Кулдигас. Недовольные повышением квартплаты собственники квартир охотно пришли на общее собрание (хотя, что греха таить, председатель вспоминает, что пришлось походить по подъездам, поуговаривать соседей). Тут же проголосовали и за создание своего общества, и за устав, и за правление.

Польза есть!

– Мы пришли на первое собрание отлично подготовленными, со всеми документами. Собственникам оставалось только сказать свое «да» или «нет», – вспоминает Михаил. – Теперь могу сказать одно: если вы хотите сделать в доме товарищество, важно сначала создать инициативную группу, заручиться помощью хотя бы нескольких активных жителей. А после организации товарищества правлению нужно так работать, чтобы люди поверили: от товарищества дому только польза!

При создании товарищества собственников по ул. Кулдигас, 15 в него вступило сразу 70% собственников квартир. Для 70-квартирного дома это немало. Правда, Михаил до сих пор не понимает, почему некоторые владельцы отказались от вступления. Ведь членство не налагает на человека никаких дополнительных обязанностей. Вступил ты в товарищество или нет, а все равно обязан заботиться о доме, принимать участие в принятии важных решений и вносить деньги в накопительный фонд. Только вот у члена общества есть еще и право голоса на его собраниях. А это важно, поскольку часто один голос «за» или «против» во время голосования может полностью изменить планы дома.

«Мы обкатались и задаем сложные вопросы...»

– Город помог в организации товарищества, – благодарен Михаил. – Но теперь управляющему с нами сложно. Мы уже обкатались, задаем в домоуправлении сложные вопросы. Вот хотим внести в стандартный договор с Rīgas namu pārvaldnieks свои дополнения. Например, формально домоуправление имеет право брать большие суммы из нашего накопительного фонда, не предупреждая правление товарищества. Не подумайте, домоуправление этим не злоупотребляет, в противном случае у него будут проблемы с нашими активистами. Но уточнить финансовые полномочия управляющего в новом варианте договора надо.

Сегодня дом по ул. Кулдигас, 15 собирает деньги на конкретные цели. В конце года управляющий интересуется, какие ремонты в следующем сезоне хотели бы видеть в своем доме сами собственники.

– Мы просим включить в годовой план нужные нам работы. Какие именно? Это решает общее собрание собственников квартир. Определять подобные приоритеты самостоятельно, как председатель, я никогда не возьмусь! У каждого собственника квартиры должно быть на этот счет право голоса.

Трехсторонние договора помогают экономить

Далее дом по мере накопления денег выполняет работы, но – по трехстороннему договору. Это значит, что правление товарищества самостоятельно выбирает исполнителей ремонтов.

– Много ли денег сэкономили благодаря такому сотрудничеству? Конечно! – отвечает Михаил Дашкевич. – Ведь мы выбираем строителей на своем внутреннем конкурсе. Собираем сметы разных компаний, рассматриваем их на собрании, определяем самое выгодное для дома предложение, и пошла работа.

Недавно в доме началась замена стояков. Кто понимает в строительстве, знает, что в этом процессе много нюансов. Для того, чтобы выбрать лучшие материалы, надо по меньшей мере отличить китайские трубы от европейских.

– Да, старший по дому или председатель правления должен поработать инженером, сравнить предложения, сопоставить. Раньше трубы делались из металла, сейчас они пластиковые, причем разных типов. Все эти типы надо изучить и принять такое решение, чтобы через пять лет жильцы не пришли к тебе и не спросили: «Почему у нас снова авария?» – говорит Дашкевич.

Сколько стоят новые трубы?

Для своего дома правление товарищества Kuldīgas 15 выбрало трубы из многослойного материала, который, по мнению Михаила, имеет наилучшие эксплуатационные качества. Особенно при подаче горячей воды. В то же время председатель правления признается, что сразу заменить коммуникации во всем доме сложно:

– Мы делаем работы поэтапно, по мере накопления средств. А теперь считайте: у нас пять подъездов, да еще чердачное помещение и подвал. Собрать деньги на замену сразу всех коммуникаций сложно. В этом году мы вложим в новые трубы 17 000 евро и за эти деньги получим замену всех коммуникаций в чердачных помещениях (с утеплением) и 12 новых стояков для двух подъездов с их подключением к уже установленным новым лежакам в подвале.

Как только будут накоплены деньги на следующий этап замены коммуникаций, новые трубы появятся и в остальных подъездах. Думается, долго ждать собственникам не придется. Они уже могут постепенно освобождать подходы к общим коммуникациям в своих квартирах.

Потери воды снизились

Конечно, в 2008 году, когда товарищество только переняло дом, о замене труб было трудно мечтать. Тогда жители начали с работ попроще:

– Первым делом заменили входные двери, чтобы в дом не ходили чужие люди. И провели субботник по очистке подвалов, убрали всю антисанитарию, – рассказывает Михаил. – Жители собрались и освободили подвал своими силами, а мы только заказали контейнер.

Наверное, субботник пошел на пользу не только подвалу. Он как-то объединил жителей, и многие вопросы они стали решать сообща. Довольно скоро в доме была отремонтирована крыша и во всех квартирах установлены одинаковые счетчики класса С. Михаил Дашкевич говорит, что до замены старых счетчиков на эти, более чувствительные, коррекция воды в доме доходила до 30%:

– В некоторые месяцы мы «теряли» и 100 кубометров воды, и даже 150. Скрывать не стану, находили мы нарушителей среди соседей, составляли акты. Но разница по воде оставалась высокой. Тогда товарищество решило, что стоимость новых счетчиков частично покроет из общих средств (все-таки каждой квартире требовалось четыре таких прибора). После завершения работ потери воды сократились до 3–10% в месяц.

Но в отдельные месяцы коррекция по ул. Кулдигас, 15 все-таки превышает эти показатели, и Михаил не скрывает своего недовольства. Говорит, что ставит вопрос перед соседями ребром: если в ближайшее время дом не стабилизирует коррекцию на уровне 5–8% от общего потребления, то придется вкладывать деньги в систему дистанционного считывания показаний.

Как экономить на свете?

Что еще сказать про выполненные работы? Два года назад по решению собственников в доме на ул. Кулдигас, 15 заменили освещение на лестничных клетках. Во-первых, старая система вышла из строя, во-вторых, теперь в подъездах появились датчики движения и малозатратные LED-лампы.

– Благодаря системе датчиков движения мы сразу почувствовали экономию на коммунальном электричестве, – говорит председатель правления.

Землю под домом поделили

Но не все вопросы решаются так просто. Вот, например, проблема с землей. Дом по Кулдигас, 15 стоит сразу на двух участках земли: один хозяйский, второй подлежит приватизации.

– Нашу землю мы много лет не могли приватизировать, как я считаю, по вине Приватизационной комиссии, – поделился Михаил. – Сначала у нас хотели отнять землю, на которой расположена наша автостоянка. Мы об этом узнали только в 2008 году, когда получили документы. Посмотрели – где же стоянка? – и начали войну.

– Отвоевали?

– Да. Мы ведь строили этот дом собственными руками, так что хорошо знали, где должна заканчиваться наша территория. А вот спортивную площадку у нас при замерах все-таки отрезали. И, как оказалось впоследствии, хорошо, что так. Она располагается на хозяйской земле, и теперь мы сами не хотим принимать ее обратно.

Обидно жителям, что, откуда ни возьмись, у половины земли под домом появился частный владелец. Хотелось бы спросить у правительства: «Зачем вы с нами так поступили?» Да только не слышат там таких вопросов.

Сколько накопили – столько потратили

Михаил Дашкевич уже слышал о новой программе Рижской думы, по которой товариществам собственников в течение четырех лет обещают оплачивать 50% необходимых ремонтных работ.

– Нашему дому эта программа пригодилась бы, – говорит Михаил. – Впереди у нас утепление фасада. Согласно проекту, который мы заказали несколько лет назад, на полную реновацию дома нужно около 700 тысяч евро. Отнимем от этой суммы работы, которые мы за это время выполнили, и предположим, что утеплить фасад можно за 300 тысяч евро. При условии софинансирования Думы жители заплатили бы только половину – 150 тысяч евро.

Но это в идеальном варианте. Михаил Дашкевич своих соседей знает и говорит, что «бабушки не согласятся даже эти 150 тысяч евро взять в кредит». Так что не исключено, что большую реновацию надо отложить. А работы выполнять постепенно, по мере накопления средств. Со многими ремонтами как раз можно уложиться в четыре года, предусмотренные программой.

Нужен костяк!

Стоит ли организовать в своем доме товарищество собственников? Это вопрос нелегкий, считает Михаил:

– Если среди ваших соседей есть человек инициативный, который верит, что дому нужно товарищество, что оно принесет пользу, то беритесь за дело смело. Я по своему опыту вижу, что польза от наличия товарищества собственников имеется! Но каждому лидеру еще нужны помощники, костяк дома. У нас таких было пять человек, по одному на каждый подъезд. Если бы не они, ничего бы не получилось... А вот если в доме нет активных, небезразличных людей, то организацией товарищества не поможешь. Тогда уж лучше довериться домоуправлению.