Время узнать, какой будет квартплата!

С 15 октября жители многих домов Латвии могут запросить у управляющего смету на обслуживание в 2018 году. Внимание, в планах много перемен!

К 15 октября все управляющие неперенятыми жилыми домами Латвии обязаны подготовить для жителей сметы на обслуживание в следующем году. Из этого документа собственники могут узнать, какие ремонтные работы запланированы в их доме и сколько придется впредь платить за квартиру. Нынешней осенью сметы впервые составлены по новым правилам Кабинета министров № 408. Жители многих домов не смогут отказаться ни от ремонтных работ, ни от необходимости делать взносы в накопительный фонд.

Летом 2017 года о новых правилах писали многие газеты. Заявлялось, что владельцы квартир отныне полностью подчинены управляющему. Если решит домоуправ, что дому нужна новая крыша, полный ремонт балконов, замена труб и т.п., то жителям останется только платить. А кто не заплатит, у того отнимут квартиру.

Мы решили разобраться, так ли это на самом деле. Ситуацию прокомментировал руководитель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко.

– Правда ли, что теперь все решения о ремонтных работах и размере накопительных взносов в моем доме будет принимать управляющий?

– Это не совсем так. Начнем с того, что в Латвии действует Закон об управлении жилыми домами, согласно которому собственники квартир действительно должны создавать накопления на ремонтные работы в доме. Однако в этом же законе также сказано, что любой управляющий должен выполнять решения собственников квартир. В результате мы видим, что эти две нормы противоречат друг другу: жители могут отказаться от создания накопительного фонда, и в такой ситуации управляющий никак не может их заставить откладывать деньги на ремонты. Но у нас имеется еще один профильный нормативный акт – Закон о приватизации жилых домов государства и самоуправления. В этом законе говорится, что жители, которые не объединились и не переняли права управления домом, обязаны подчиняться правилам Кабинета министров № 408 (изданы в 2017 году вместо ранее действовавших правил КМ № 1014). А в этих правилах сказано, что владельцы квартир не имеют права отказаться от взносов в накопительный фонд, запланированных управляющим.

– Следовательно, жители, которые переняли свои дома с баланса государства или самоуправления, имеют право самостоятельно решать вопросы накопительного фонда, а жители из неперенятых домов подчиняются решениям управляющего?

– Да, об этом нам и говорят правила Кабинета министров № 408.

– Как управляющий должен сообщить жителям неперенятых домов о будущих работах и размере накопительных взносов?

– Согласно тем же правилам КМ, управляющий неперенятым домом обязан ежегодно подготовить для владельцев квартир сметы с планом управления в следующем году. Такие сметы должны быть готовы к 15 октября.

– Как жители могут ознакомиться со сметами?

– В нормативных актах не сказано, что управляющий должен рассылать сметы индивидуально каждому собственнику. Нет, он всего лишь должен к 15 октября сообщить каждому клиенту, где тот может получить информацию. Например, сметы можно разместить на информационном стенде, на сайте домоуправления и т.п.

– Но что делать, если житель не пользуется интернетом, а с информационного стенда смета пропала?

– Согласно правилам КМ № 408 любой владелец квартиры имеет право письменно запросить у управляющего индивидуальный образец сметы. Домоуправ обязан выдать такую смету не позже, чем через неделю после получения запроса.

– Что делать владельцам квартир, которые получили смету работ домоуправления на следующий год, но не согласны с ценой на обслуживание?

– В течение шести недель после 15 октября они имеют право созвать общее собрание или же провести письменный опрос, чтобы утвердить свои варианты сметы.

– Имеет ли это смысл, если с 2018 года владельцы квартир все равно не могут отказаться от запланированных управляющим ремонтов?

– Разумеется, это надо делать, потому что общее собрание все равно может принять много важных решений. Например, пункт правил 15.4 говорит нам, что жители могут проголосовать за другой источник финансирования для ремонта, восстановления или перестройки жилого дома.

– Что это значит?

– Общее собрание может проголосовать, скажем, за выполнение работ в кредит.

– Как понимать пункт 15.5, по которому владельцы квартир при обсуждении сметы могут «принять решение о другом времени ремонта, перестройки или восстановления жилого дома или другом распределении финансирования по годам»?

– Это значит, что они могут проголосовать за перенос работ на другое время. Предположим, дому нужна новая крыша стоимостью в 20 000 евро. Управляющий в своем плане указал, что жители должны накопить эти средства за год. Однако общее собрание может проголосовать за то, чтобы собирать нужную сумму в течение двух или трех лет и только после этого приступать к ремонту.

– Также в правилах сказано, что владельцы квартир имеют право отказаться от расходов на санитарную уборку общих помещений и прилегающей территории.

– Да. И это оправданное решение, которое уже помогло многим домам сэкономить средства. В таком случае владельцы квартир должны договориться, как будут выполнять санитарную уборку своими силами, а также выбрать из своей среды ответственное за это лицо. Надо помнить, что полиция самоуправления и административная комиссия не позволят вашему дому и двору оставаться неубранными. Если дом станет уклоняться от утвержденного графика уборки, владельцев квартир оштрафуют.

– Также на общем собрании можно принять решение о страховании дома. Это имеет смысл?

– Страхование общей собственности сегодня не является обязательным. Но вполне возможно застраховать и весь дом, и отдельно теплоузел или лифт.

– Как поступать жителям дома, которые все же хотят отказаться от ремонтных работ?

– Они должны таким же образом созвать общее собрание и принять решение о перенятии права управления домом. Менять фактического управляющего при этом не обязательно, однако после перенятия собственники получают полную свободу отказываться от ремонтов или планировать их по своему усмотрению.

– Не в каждом доме жители могут прийти к единому мнению. Не получится ли так, что домоуправы смогут злоупотреблять новыми правилами и назначать владельцам квартир неподъемные взносы в ремонтный фонд?

– Нет, потому что правила ограничивают решения управляющего. Например, в пункте 5-м сказано, что «обязательные расходы на ремонт жилого дома можно включить в смету, только если в ходе визуальной проверки или технического обследования было выявлено, что жилой дом имеет повреждения». Это значит, что любой работе предшествует обследование дома и составление акта, с которым могут ознакомиться все жители.

– А реновацию в жилом доме управляющий не сможет затеять без серьезных на то оснований, заставив жителей платить?

– Нет, на этот случай в правилах имеется 6-й пункт. В нем сказано, что обязательные расходы на восстановление или перестройку жилого дома, а также платежи за работы по восстановлению или перестройке жилого дома в будущие периоды, включают в смету только в том случае, если в доме проведено полноценное техническое обследование и эксперт в своем заключении подтвердил, что без такого восстановления или перестройки жилой дом нельзя будет эксплуатировать в дальнейшем            .

– В новых правилах КМ № 408 есть пункт 7, который не совсем понятен. В нем сказано, что управляющий может не планировать ремонтные работы в доме, который находится в аварийном или предаварийном состоянии. Это что же, если дом аварийный, то пусть обрушится на головы жителей?

– В этом же пункте есть добавка: «Управляющий может не планировать ремонтные работы в таких домах, если их конструкции пришли в такое состояние, что восстановление их экономические нецелесообразно». Это значит, что в некоторых случаях владельцам квартир выгоднее снести дом, чем его ремонтировать. На такую же квартиру в другом доме они потратят меньше денег.

– В то же время управляющий согласно правилам Кабинета министров обязан созвать в авайрином доме общее собрание и предложить собственникам какие-то решения!

– Именно так. Если управляющий не запланировал в аварийном доме нужные ремонты, он должен собрать собственников. На таком собрании владельцы квартир могут решить, что они все-таки хотят восстанавливать дом и проголосовать за размер ремонтных накоплений. Но, если честно, у меня вызывает недоумение другой факт.

– Какой именно?

– Я не понимаю, почему строительная управа самоуправления вообще разрешает эксплуатацию аварийного жилья. Если мы говорим, что управляющий с 1 января 2018 года имеет право больше не ремонтировать аварийное жилье, то одновременно мы должны полностью запретить проживание в таких домах.

– Как считаете, владельцы аварийных домов готовы к таким переменам?

– У них не останется другого выхода, если только они желают сохранить жилье. Лучшим выходом для таких домов является полная реновация по программе софинансирования ЕС, по которой они могут сразу восстановить все коммуникации, крышу и фасад, причем за полцены.