Женщина у руля домоуправления

Так вышло, что поводом для нашей встречи с Таисией Штале стало 8 марта – Международный женский день. Женщин на посту председателей домоуправлений в Латвии можно перечесть по пальцам одной руки, а успешных женщин среди них и того меньше. Таисия относится к категории последних: она смотрит на жизнь с большим оптимизмом и по личному опыту знает, что домоуправление, которое работает в согласии с жителями, найдет выход из любой сложной ситуации.

Частные домоуправления: чего боимся?

Нужны ли Латвии коммерческие домоуправления? Для Риги это вопрос – актуальнее некуда. Пока мы больше верим муниципальным домоуправлениям, которые обслуживали жилье еще во времена наших бабушек-дедушек. Под их крылом нам спокойней и надежней. Но в последнее время городские организации наломали немало дров. Некоторые подняли плату за обслуживание так, что жители квартир до сих пор не верят новым счетам. Другие пальцем о палец не ударят, чтобы выяснить причины чудовищных потерь воды. Все претензии горожан к домоуправлениям в одной статье даже не перечислить.

Как же выходит, что мы недовольны муниципальными организациями, а спорить с ними, и уже тем более отказываться от их услуг пока не готовы? Первая причина этому – привычка, вторая – инертность («Уж лучше посижу в своем уголке, пока другие уладят этот вопрос за меня»). Вот и платим порой очень большие деньги, не получая от управляющего даже толкового отчета. Доверять же обслуживание дома коммерческой организации боимся пуще огня.

Однако вечно прятать голову в песок не получится. В прошлом году Рига уже напугала нас перспективой приватизации муниципальных домоуправлений. Само по себе это решение спорное. Самоуправление отказалось от этого плана, но обещает рано или поздно к этому вопросу вернуться. Значит, через год или через десять лет, но иметь дело с коммерческими организациями нам придется. Не проще ли заранее узнать, что это за зверь такой?

Тихая гавань

С этой целью мы отправились в одно из небольших, но достаточно успешных частных домоуправлений – Rīgas namu apsaimniekotājs (RNA). Хотели узнать у председателя организации Таисии Штале, правду ли говорят, что коммерческие управляющие обдирают жителей, как липки.

Но с первой минуты в офисе RNA опасения наши стали улетучиваться. Волей-неволей об организации складывалось приятное впечатление. В штаб-квартире домоуправления на улице Нометню оказалось тихо и спокойно, никакой тебе толкотни и крика. Похоже, что работают здесь всего два или три человека. На проверку так и вышло: сотрудники домоуправления выполняют сразу по несколько обязанностей, для которых муниципальная организация наняла бы целый десяток человек. Сама Таисия Штале рассказала, что занимается бухгалтерией и делает это с удовольствием: «Со школы любила математику!»

Первый опыт – Саласпилс

Несколько успокоенные, мы уселись за стол. Выяснив для начала, что RNA создано в 2005 году и учредителями организации стали около 30 фирм-акционеров, напрямую связанных с обслуживанием домов и коммунальными услугами, в лоб спросили:

– Таисия, как заманили к себе первые дома? Ведь люди, как известно, относятся к коммерческим домоуправлениям с большим недоверием.

– Первым нашим проектом стал Саласпилс. В этом городе ликвидировали муниципальное домоуправление, обязав жителей выбрать новую обслуживающую организацию. На решение дали шесть месяцев. Мы постоянно приезжали в город, встречались с хозяевами квартир и предлагали свои услуги.

– Почему же, работая в Саласпилсе, вы назвали свою организацию там амбициозно – Rīgas namu apsaimniekotājs?

– Но мы ведь не планировали на Саласпилсе остановиться. Сейчас большая часть обслуживаемых нами домов находится в Риге.

– Думаю, на право работать с домами в Саласпилсе в 2006 году претендовали многие опытные коммерсанты. Как удалось выиграть это соревнование?

– Ну да, конкуренция была немаленькая. Всего в городе около 60 многоэтажных домов, на обслуживание которых кроме нас претендовали еще две фирмы. Борьба была жаркой. Но жителей Саласпилса заставили обдуманно выбирать домоуправление, интересоваться ценами и качеством услуг, сравнивать В результате у нас очень хорошее сотрудничество с теми пятью многоэтажками, которые первыми выбрали нас в качестве управляющих.

– За счет чего победили конкурентов?

– Трудно сказать. Условия были примерно одинаковыми у всех. Прежде дома Саласпилса обслуживали по цене 18 сантимов за квадратный метр. Когда муниципального домоуправления не стало, мы не настаивали на повышении платы. Поначалу все дома предлагали обслуживать по старой цене. Сейчас придерживаемся той же политики: повышение цены возможно, только если сами жители этого захотят.

– Захотят повышения?

– Нет, – смеется домоуправ, – захотят ремонтов и благоустройства. И новую цену обслуживания в таком случае они устанавливают сами, рассчитывая, сколько денег дому нужно накопить для больших работ.

«Помочь можно и неблагополучным домам!»

– С тех пор, как RNA начал работу в Саласпилсе, прошло три года. Есть результаты, которыми можете гордиться?

– Есть. Среди наших домов некоторые так и не осмелились повысить цену на обслуживание. Там ничего особенного не сделано. Но были многоэтажки, жители которых на общем собрании сразу решили: «За 18 сантимов с квадратного метра мы ничего для своего дома не сделаем. Повышаем!» Такой пример мы видели по адресу Целтниеку, 12, где собственники первыми начали создавать накопительный фонд. За два года они провели огромную работу, постепенно реновируя дом.

– Вероятно, рано или поздно такая модель выбора домоуправления ожидает и Ригу. Готовы ли люди в столице активно взяться за судьбы собственных домов?

– Да. Но многим людям нужно время, чтобы осознать, что они являются хозяевами своей недвижимости, а обслуживающая организация только помогает им справляться с проблемами. Хорошее домоуправление делает только то, чего хотят сами жители, свою волю им не навязывает.

– Что ж, вам здорово повезло, что работаете с активными жителями, которые знают, чего хотят. Но не в каждом доме такие люди найдутся.

– Согласна. Но с другой стороны, если в доме есть активисты, нет ничего невозможного. Мы даже взялись обслуживать один-другой неблагополучный дом, которые никто не хотел принимать. Например, бывшее общежитие в Болдерае на улице Лиела. В один прекрасный день оттуда приехала женщина и со слезами на глазах рассказала, что раньше здание принадлежало заводу, но вот уже 15 лет оно никому не нужно, его даже от отопления отсоединили. Дом был в страшном состоянии. Жители тоже не самые благополучные, зато нашлось несколько активных человек. И что бы вы думали? С конца 2006 года мы помогли дому создать накопления на ремонт и даже поменяли ему крышу.

– Представляю, какие деньги вы за это дерете! – вырвалось у меня.

– А вот и не представляете. Потому что сначала жители платили по 25 сантимов за квадратный метр, потом согласились между собой, что летом будут поднимать стоимость обслуживания до 35 сантимов. За счет этого накопили денег и кроме крыши поменяли окна и двери в подъезде, изолировали трубы в подвале, по частям реновируют канализацию.

Одного рецепта для всех домов нет

– Удивительные вещи вы рассказываете! Как же муниципальные домоуправления, получая по 40–50 сантимов за обслуживание вполне благополучных зданий, стонут, что не могут провести ремонты?

– Трудно сказать, почему так получается. Но чего у нас не отнимешь, так это индивидуального подхода к каждому дому. А еще мы не допускаем, чтобы в домоуправление ходили все жители, которые хотят пожаловаться. Нет, в каждом нашем доме есть свой старший из числа собственников квартир. К нему соседи и обращаются в случае проблем. А старший по дому потом доносит жалобы и пожелания до нас. Так нам проще выяснить волю дома, и в работе мы избегаем лишней суеты. В городское же домоуправление хотят все, кому не лень, вот оно и не считает себя обязанным реагировать на каждого посетителя.

– И все-таки непонятно, как хватает денег на большие работы в домах, которые платят сравнительно небольшие деньги за обслуживание.

– В сравнении с другими домоуправлениями у нас довольно небольшие административные затраты (маленькие домики платят 8 сантимов с квадратного метра, большие – 6 сантимов). За эти деньги мы обеспечиваем бухгалтерские услуги, приемное время, взыскание долгов. Зарплату дворнику жители обсуждают сами. И когда они видят, что дворник получает их кровные деньги, то иначе смотрят и на его работу. Скажем, договариваются: «Летом заплатим ему поменьше, зато зимой, когда выпадет снег, прибавим зарплату». Так жители учатся распоряжаться средствами дома, как собственными, с особой бережливостью.

– Можно ли сказать, что всем домам лучше обслуживаться в маленьких частных домоуправлениях вроде вашего?

– Нет, потому что все зависит от особенностей каждого отдельного дома. Если жильцы не могут объединиться в один коллектив, в доме нет лидера, ему лучше подходит муниципальное домоуправление, которое многие решения принимает за собственников квартир. Мы тоже можем обслуживать инертные дома, но пока стараемся по этому пути не идти.

Судьба маленьких домов

– Я слышала, что в Саласпилсе вы обслуживаете не только высотки, но и небольшие домики на сельской территории. Домоуправы в Риге считают такое жилье головной болью – мол, собственники таких квартир даже дворника не могут оплатить, не говоря о ремонтах. Как справляетесь?

– Да, в результате конкурса на право обслуживать дома, которые сами не выбрали управляющую фирму, мы заключили договора с 13 небольшими домиками. В двух из них сразу были созданы общества собственников, которые стали активно с нами сотрудничать. Остальные тоже больших проблем не испытывают. Несмотря на то, что во многих домах всего по 12 квартир, некоторые смогли накопить деньги на замену дверей и окон, подключение к городской канализации.

– Домоуправление RNA идет на большой риск, потому что принимает на обслуживание маленькие дома и жилье, которое находится в плохом состоянии. Не страшно?

– Если мы видим, что дом начинает залезать долги и не способен платить за ремонты, мы останавливаемся и не предлагаем новых работ. Пожалуйста, заплатите сначала за крышу, потом будем думать об окнах. Поэтому особенного риска в работе пока не вижу.

У новостроек свои большие проблемы

– Однако же на вашем обслуживании находится и новое жилье. Около года назад вы начали работать с одним из высотных домов комплекса «Метрополия» в Иманте. Вероятно, там у вас, в отличие от маленьких домов, особых проблем нет?

– Не сказала бы. «Метрополия» была недовольна старым управляющим и перешла к нам. Но в новостройках мы наблюдаем интересную ситуацию. Жители говорят: «У нас свеженький дом, зачем делать накопления на ремонт?» В этом смысле проще работать со старыми серийками, ведь там хозяева квартир психологически готовы к тому, что надо решаться на реновацию. В «Метрополии» и других подобных проектах люди к ремонтам не готовы, но жизнь показывает их неправоту. В новостройках постоянно что-то происходит, открываются дефекты строительства, что-то ломается. Мы помогали жителям собирать дефектные акты и передавать их девелоперам, что тоже довольно сложная задача. 

– Коммерческим домоуправлениям на пути к новым клиентам нужно выдержать большую борьбу с муниципальными организациями. Скажите, жители Риги сегодня готовы переходить под ваше крыло?

– Хотят и интересуются такими возможностями.

– Вероятно, потому что муниципальные домоуправления сильно повысили плату за обслуживание?

– Может, оно и так, но большая часть домов согласна терпеть повышение, даже если считает его необоснованным, потому что испытывают страх перед коммерческими фирмами.

– Верно. Жители считают, что муниципальное домоуправление – это собственность города, и в случае чего Рижская дума не бросит их в беде. Например, не разрешит отключить тепло, если жители накопят критическое количество долгов. А как вы справляетесь, не имея за спиной такого покровительства?

– Если честно, то подаем на жителей-должников в суд. Тенденция такова, что количество задолжавших особенно выросло в новостройках. Это происходит потому, что люди брали кредиты на покупку квартиры и не рассчитали своих сил. Теперь, когда мы подаем в суд на владельцев жилья, они могут потерять имущество. Но мы отслеживаем ситуацию и приветствуем то, что люди сами стараются поменять большие квартиры на меньшие. Так за последние месяцы в таком проекте, как «Метрополия», сменилось около 10% хозяев квартир. Недавно человек, купивший апартаменты площадью в 150 «квадратов» плюс два места на автостоянке, осознал, что платить не может. Он поступил умно, не став дожидаться аукциона и самостоятельно продав проблемное жилье.

До сих пор ни одного выселенного

– Вы быстрее подаете на должников в суд, чем городские домоуправления?

– Опять затрудняюсь сказать. В договоре с клиентами сказано, что человек может задержать плату только за два месяца. На третий месяц мы начинаем выходить с ним на контакт. Мы ведь совсем не заинтересованы в судебном процессе, для нас главное получить долг.

– Сколько людей выселили из квартир за три года работы?

– Будете смеяться, но ни одного! Все дела, которые попадали в суд, заканчивались одним: собственники находили деньги на оплату коммунального долга. У нас был случай, когда мы очень долго тянули с подачей иска: жена рассказала, что муж потерял работу, а дома у нее трое детей. Мы ждали, сколько могли, но потом все-таки отправились в суд. Дело закончилось тем, что судья написал для семьи график оплаты долга и посоветовал им обращаться в социальные службы. Да, некоторые люди до последнего не знают, что имеют право на помощь муниципалитета в оплате квартирного долга. Советую всем, кто испытывает проблемы, навести справки о такой возможности в социальной службе своего района.

Трудно, но интересно

– Таисия, вы единственная женщина, ставшая членом Рижской ассоциации управляющих.

– Но не единственная управляющая! Просто в обществе так принято считать: как мужчина, так на руководящей должности, а женщина должна оставаться средним звеном.

– Может, отчасти это и правильно, ведь управлять домами физически тяжело.

– Больше психологических сложностей.

– Как справляетесь?

– Честно скажу, не без труда. Первая и главная проблема, с которой сталкиваюсь, это отсутствие информации у жителей. Как только человек точнее узнает о своих правах и обязанностях по отношению к недвижимости, у него становится меньше претензий к управляющему. Опыт показывает: все жители, которые приходят к нам, чтобы покричать, в первую очередь нуждаются в информации. Становится легче, когда клиент понимает, что он сам хозяин своего жилья. Благодаря этому в нашей организации есть дома, где приятно ходить на общие собрания собственников. Яркий пример –
многоэтажка по адресу Целтниеку, 12 в Саласпилсе. Правление товарищества отчитывается на собрании перед соседями, потом доклад делает управляющий, жители говорят, благодарят их и даже аплодируют. А ведь дом это большой, казалось бы, единодушия от жильцов ждать тяжело.

– Что же помогает им найти общий язык?

– Костяк активистов, собравшийся в доме.

– Я заметила, что старшими по дому в Риге чаще всего становятся женщины.

– Мужчины среди них тоже есть, но вы правы – женщин больше. Но мужчина ли, женщина ли руководит обществом собственников важно, чтобы в доме был человек, который понимает, что делает, который хочет жить лучше сам и помогать другим. У такого дома все получится!

Планы на реновацию и деньги ЕС

– Какие у RNA планы на будущее?

– Уверена, у нас будет возможность развиваться дальше. Три дома, которые обслуживает RNA, в прошлом году победили в конкурсе на энергоаудит, частично оплачиваемый Рижской думой. Значит, в этом году они имеют все шансы получить деньги Европы на реновацию. Мы поможем жильцам провести собрания и привлечь специалистов для подготовки проекта на участие в конкурсе.

– Но при реновации не обойтись без банковского кредита, даже если дому гарантирована помощь Европы. Люди готовы брать на себя новые долговые обязательства?

– Да, некоторые старшие по домам уже приходили ко мне, чтобы обсудить это. Скажу так: если они хотят участвовать в программе, будем всеми силами помогать.

– Каковы в целом тенденции на рынке обслуживания жилья в Латвии?

– В 2009 году не ожидаем большой активности (разве что за счет проекта по реновации домов). В долгосрочной же перспективе дома Латвии рано или поздно перейдут под управление частных организаций.

– То есть, Ригу ждет судьба Саласпилса, где людей отпустили в свободное плавание?

– Вполне возможно, что в столице произойдет нечто подобное, и произойдет довольно скоро. Это не странно. Во всей Европе дома обслуживают коммерческие организации.

– Откуда знаете, ездили смотреть?

– Были в Берлине, интересовались, как в Германии обстоят дела не только с обслуживанием, но и с таким проблемным делом, как учет потребления воды. Оказалось, там жители платят за воду по общедомовому счетчику, а внутриквартирные приборы держат только для контроля.

Смотреть надо в корень!

– Как сами справляетесь с эпидемией потерь воды, пора-зившей Ригу?

– Дома, находящиеся в нашем обслуживании, принимают очень умные решения. Правление одной многоэтажки в Саласпилсе постановило, что жители дома при верификации счетчиков должны установить точные водомеры определенной фирмы. Потери воды сразу сократились. В Риге старший по дому на Веца Юрмалас гатве предупредил соседей, чтобы сдавали показания счетчиков в один день. Если человек бросал квиток с показаниями раньше или позже, он был вынужден платить не по факту потребления, а по нормативам, установленным Кабинетом Министров. Люди очень быстро поняли, что быть дисциплинированными выгоднее. В Саласпилсе в доме на улице Сколас приняли решение поставить всем новые счетчики. На людей, которые не согласились заменить приборы, по решению правления дома в следующем месяце списали всю разницу в показаниях водомеров. Через месяц точные приборы стояли в каждой квартире, и потери опять-таки уменьшились.

– То есть достичь точности в учете воды возможно!

– Мое мнение: людей просто надо дисциплинировать.

– Таисия, вы живете в Риге в обычном многоэтажном доме. Сами-то вы ходите к своему управляющему с жалобами, замечаете его недоработки?

– Нельзя сказать, что не вижу недочетов. Еще как вижу! Мы и сами получаем от своих клиентов нагоняи за мелочи вроде перегоревшей лампочки, поэтому на небольшие недоработки управляющего в своем доме я не жалуюсь. Я понимаю, что оценивать его работу нужно по другим критериям. Например, потому, что после снегопада к дому сразу приезжает трактор. На это и нужно обращаться внимание, это нужно ценить.