Чего требовать от управляющего?

Управляющий обязан выполнять решения, принятые общностью собственников квартир!

Каковы обязанности управляющего жилым домом и на какую информацию имеют право владельцы квартир? На вопросы жителей отвечают специалисты Министерства экономики. Только у нас – ссылки на законы и правила, которые вы можете использовать при защите своих интересов в домоуправлении.

Имеет ли владелец квартиры право ознакомиться с домовым делом?

В соответствии с правилами Кабинета министров № 908 “Правила о ведении и актуализации домового дела», пункт 27, владелец жилого дома имеет право ознакомиться с домовым делом в присутствии ведущего это домовое дело лица, например, управляющего. Также владельцы квартир при необходимости имеют право изготовить копии документов в присутствии управляющего (подпункт 30.2).

Упомянутое право основано также на основании третьей части 8-й статьи Закона об управлении жилыми домами, которым предусмотрено, что домовое дело дома, разделенного на отдельные квартирные собственности, хранится у управляющего, если только владельцы квартир не определили иначе. Владельцы квартир имеют право знакомиться с домовым делом без всяких ограничений. Это право квартировладельца проистекает из норм закона, в котором сказано, что владелец квартиры обязан принимать участие в управлении жилым домом, следовательно, он имеет право убедиться в том, что домоуправ выполняет порученное ему задание по управлению, в которое входит также ведение домового дела.

Как долго необходимо хранить анкеты опроса, в соответствии с которыми было принято решение о смене или выборе управляющего?

В соответствии с 8 статьей Закона об управлении жилыми домами в четвертом разделе домового дела должны содержаться документы, связанные с управлением жилым домом – договор на управление, устав товарищества собственников квартир, устав кооперативного общества или взаимный договор полномочий на управление домом, заключенный владельцами квартир. В этом же разделе должны храниться документы о решениях, принятых владельцами жилого дома, в том числе – решения общности собственников квартир, договора о выполнении различных работ по управлению, планы по управлению, обзоры бюджета и так далее.

Необходимо заметить, что ведение домового дела в понимании Закона об управлении жилыми домами (6 статья, вторая часть, пункт 3) является обязательным действием по управлению, и в соответствии с 8 статьей данного закона домовое дело необходимо вести в каждом жилом доме. Оно должно храниться либо у владельца жилого дома, либо – если у дома несколько владельцев – у управляющего, если только в договоре на управление не определено другое ответственное лицо.

В соответствии с 16 пунктом правил Кабинета министров № 908 «Правила о ведении и актуализации домового дела» в дело включают оригиналы документов либо же заверенные выписки, копии, дубликаты и т.п. Список документов, которые можно помещать в домовое дело в виде копий, содержится в правилах Кабинета министров.

В то же время 20-й пункт данных правил определяет, что отдельно от домового дела управляющий должен предусмотреть том, в который будет помещать документы, потерявшие актуальность (далее – архивный том). Потерявшими актуальность признаются документы, которые уже выполнены или срок которых истек. Ответственное за домовое дело лицо помещает такие документы в архивный том по истечении двух и более лет после того, как они потеряли свою актуальность. До 1 февраля следующего года документы подписывают, сшивают и отправляют на хранение. Не нужно подшивать к делу только документы, которые подготовлены в электронном виде с соблюдением нормативных актов. В содержании домового дела напротив соответствующего документа при этом делают отметку о том, что он помещен в архивный том. Архивный том хранят в течение двух лет или больше, если управляющий установил другой срок.

Что же получается? Все оригиналы или заверенные копии решения общности собственников квартир должны находиться в домовом деле, однако их можно перенести в архивный том, если владельцы квартир приняли новое решение, по причине чего результаты старого голосования или опроса потеряли силу. Скажем, если собственники проголосовали за нового управляющего, то предыдущее решение о смене управляющего теряет актуальность и через два года может быть отправлено в архив.

Должен ли управляющий обеспечивать влажную уборку на лестничной клетке?

Ответ на этот вопрос находится в правилах Кабинета министров № 906 «Правила санитарной уборки жилого дома». В соответствии со 2-м пунктом данных правил управляющий жилым домом обеспечивает выполнение санитарной уборки в жилом доме так, чтобы не допустить возникновения угрозы. А 14-й пункт данных правил определяет, что на лестничной клетке как минимум раз в неделю необходимо проводить влажную уборку. В плохую погоду, скажем, во время дождя или снега, влажную уборку проводят чаще – в сроки, установленные управляющим.

Надо упомянуть и 1-ю статью Закона о квартирной собственности, в которой сказано, что управляющим жилым домом считается либо владелец дома, либо нанятый управляющий. Управляющий – это совершеннолетнее и дееспособное лицо (физическое или юридическое), которое выполняет данные ему владельцем дома задания на управление на основании договора об управлении.

Тот же Закон об управлении в 10-й статье определяет, что владелец жилого дома может поручить управляющему либо все, либо только отдельные действия по управлению жилым домом. Это должно быть указано в письменном договоре на управление домом.

Таким образом, влажная уборка на лестничной клетке входит в обязанности владельцев жилого дома либо же управляющего, если это поручили ему владельцы жилого дома и данное условие прописано в договоре на управление.

Если владельцы квартир не переняли право управления жилым домом, то влажная уборка на лестничой клетке дома однозначно является обязанностью управляющего.

В соответствии со второй частью 6-й статьи Закона об управлении жилыми домами санитарная уборка жилого дома входит в число обязательных действий по управлению. Таким образом, влажную уборку лестничной клетки необходимо выполнять независимо от воли владельца жилого дома или управляющего.

В случае, если влажная уборка доверена управляющему, этот управляющий отвечает за исполнение этой обязанности в соответствии с первой частью 16-й статьи Закона об управлении жилыми домами. В этой части закона сказано, что управляющий отвечает за выполнение закона в соответствии с данным законом, Гражданским законом и правилами договора на управление.

Имеет ли управляющий право использовать деньги, накопленные владельцами квартир на ремонтные работы, для покрытия долгов дома?

Закон об управлении жилыми домами (14 статья, шестая часть, 2-й пункт) определяет, что управляющий не имеет права использовать накопления владельцев жилого дома на исполнение невыполненных обязательств владельца жилого дома, например, на покрытие долгов за тепло. Таким образом, получается, что направить ремонтные накопления дома на покрытие долгов управляющий может только в одном случае: если соответствующее решение приняли сами собственники квартир.

Обязанность владельца отдельной квартиры расплачиваться за услуги определяет первая часть 13-й статьи Закона о квартирной собственности. В ней сказано, что владелец квартир должен покрывать часть стоимости обязательных работ по управлению домом, пропорциональную идеальным долям общей собственности, которые входят в состав его отдельной квартирной собственности. По такому же принципу владельцы квартир оплачивают и вознаграждение управляющему, если оно предусмотрено договором на управление.

В свою очередь, обязанность владельцев квартир оплачивать счета на основании договора или даже без него определяет пятая часть 10-й статьи Закона об управлении, в которой говорится, что полученные на основании задания по управлению обязательства являются обязательными для каждого владельца квартиры.

Отвечает ли управляющий за ремонт балконов многоквартирного жилого дома?

В соответствии с Законом о квартирной собственности (1 пункт первой части 4-й статьи), в общую собственность владельцев квартир входят внешние ограничивающие конструкции жилого дома и его внешних помещений (в том числе балконов). В Законе об управлении жилыми домами (1 пункт второй части 6-й статьи) определено, что обследование жилого дома, в том числе его устройств и коммуникаций, их техническое обслуживание и очередной ремонт являются обязательными работами по управлению.

Кроме того, в соответствии с правилами Кабинета министров № 907 «Правила об обследовании жилого дома, его техническом обслуживании, очередном ремонте и минимальных требованиях по энергоэффективности» сказано, что раз в год необходимо проводить визуальную проверку балконов (подпункт 11.4.1). Если во время визуальной проверки обнаружены повреждения жилого дома, его устройств или инженерных коммуникаций, управляющий (владельцы квартир или уполномоченный ими домоуправ) в соответствии с правилами № 907 обязан:

■ принять решение о внеочередном ремонте – если определено одно из повреждений, упомянутых в 17-м пункте правил № 907;

■ принять решение о составлении рабочего задания на техническое обследование, выполнение планового ремонта или дополнение плана работ по управлению, или же о реновации или реконструкции жилого дома – если у управляющего есть право принимать такое решение;

■ подготовить предложение для того, чтобы владелец жилого дома (владельцы квартир) мог принять решение о составлении рабочего задания на техническое обследование, выполнении необходимого ремонта, дополнении плана работ по обслуживанию или реновации и реконструкции жилого дома – если у управляющего жилого дома нет полномочий принимать такие решения самостоятельно.

Получается, что за проверку технического состояния балконов и ремонт отвечают владельцы квартир или управляющий, если собственники дали ему такое задание.

В соответствии с первой частью 13-й статьи Закона о квартирной собственности владелец квартиры должен покрывать стоимость обязательных работ по управлению домом, выполненнных на основании решения общности собственников. Плата за эти работы пропорциональна идеальным частям общей собственности, входящим в состав каждой отдельной квартирной собственности. Что касается оплаты затрат по выполнению других (необязательных) работ по управлению, то во второй части 13-й статьи Закона о квартирной собственности сказано, что владелец квартиры обязан оплатить свою часть работ по улучшению и развитию жилого дома, которые были выполнены на основании общего решения собственников квартир и относятся к:

■ замене находящихся в общей собственности элементов, устройств или коммуникаций жилого дома, в результате которой уменьшится стоимость содержания жилого дома;

■ мероприятиям, в результате которых снижается стоимость услуг, связанных с пользованием квартирной собственностью.

Из всего вышесказанного можно сделать следующий вывод: если ремонт балкона классифицирован как обязательная работа по управлению (например, устранение аварии или угрозы) или как другая работа по управлению (например, впоследствии это снизит платежи жителей), то платить за такой ремонт должны все владельцы квартир.

Определяют ли нормативные акты права и обязанности управляющего обследовать затопленную квартиру и составить акт о констатированных повреждениях? Обязан ли пострадавший владелец квартиры пригласить управляющего жилым домом, чтобы констатировать факт затопления квартиры и причиненный ему ущерб?

Одна из главных обязанностей собственника квартиры в соответствии с 5-й статьей Закона об управлении жилыми домами заключается в том, чтобы обеспечить жилому дому управление. В этом же законе (пятая часть 6-й статьи) сказано, что жители обязаны сами или при помощи уполномоченного на это управляющего заботиться о сохранении технического состояния своего жилого дома в соответствии с правилами Кабинета министров № 907 «Правила об обследовании жилого дома, его техническом обслуживании, очередном ремонте и минимальных требованиях по энергоэффективности». Эти правила Кабинета министров (пункт 3 и 3.1) определяют, что техническое состояние жилого дома, его устройств и инженерных коммуникаций определяют в ходе визуальной проверки. Факт проверки фиксируют в журнале регистрации обследований жилого дома. Если дом разделен на отдельные квартирные собственности, управляющий проверяет устройства и инженерные коммуникации, входящие в состав общей собственности, в порядке, определенном договором на управление. Нужно принимать во внимание тот факт, что границы действий управляющего в отношении к собственникам квартир определяет договор на управление, также управляющий обязан выполнять решения общности владельцев квартир.

Закон о квартирной собственности (первая часть 10-й статьи) определяет, что владелец квартиры обязан участвовать в управлении жилым домом и обеспечивать доступ в квартиру для уполномоченных лиц общности собственников квартир или специалистов домоуправления, которые должны обследовать общие коммуникации или выполнить необходимые для их функционирования работы. В свою очередь, управляющий обязан обследовать имеющиеся в квартире стояки общего пользования, если у владельца квартиры имеются подозрения об их повреждении, и зафиксировать факт проверки в регистрационном журнале. В нормативных актах прямо не сказано, что о факте обследования инженерных коммуникаций нужно составлять акт.

Констатирование факта затопления и его описания выполняется в соответствии с гражданско-правовым регулированием. В Гражданском законе (пункт 1635) сказано, что каждое недозволенное действие, в результате которого был нанесен ущерб (в том числе моральный) дает пострадавшему право требовать удовлетворения претензии от виновного, настолько насколько того можно винить в случившемся.

Обязанность владельца квартиры возместить ущерб описана в первой части 14-й статьи Закона о квартирной собственности, по которой владелец квартиры отвечает за нанесенный другим владельцам квартир или другим лицам ущерб в порядке, определенном в нормативных актах, решениях общности собственников квартир или во взаимно заключенных договорах.

1779 статья Гражданского закона также определяет, что каждый обязан возместить ущерб, который он нанес своими действиями или бездействием. Правовая доктрина определяет, что обязанность возмещения ущерба возникает только при одновременном наличии следующих предпосылок:

■ неоправданные действия виновного, которые в соответствующих случаях включают в себя оценку с точки зрения самого виновного;

■ наличие ущерба;

■ причинная связь между ущербом и неразрешенными действиями.

(К. Торганс, Обязательное право, I часть, Рига, 2006, 209 стр.)

С учетом упомянутого, если управляющий при осмотре констатирует, что причиной затопления квартиры не является повреждение общих инженерных коммуникаций, а затопление произошло по причине действий или бездействия владельца квартиры, то согласно нормативным актам управляющий не обязан собирать в интересах потерпевшего владельца квартиры доказательства, которые обосновали бы его требование возместить ущерб. В такой ситуации сам потерпевший владелец квартиры обязан позаботиться о подготовке документа о нанесенном ущербе (например, акта, фотофиксации или заключения независимого эксперта).

Что делать владельцу квартиры, если управляющий в процессе обслуживания жилого дома не соблюдает требования нормативных актов?

Право собственности на квартиру не только влечет полное право распоряжаться имуществом, но и возлагает на владельца определенные обязательства. Одно из таких обязательств для владельца квартиры определено в первой части 5-й статьи Закона об управлении жилыми домами. В этой статье сказано, что владелец дома (владельцы квартир) обязан принимать решения, связанные с управлением жилым домом, и заключать соответствующие сделки. Если жилой дом разделен на отдельные квартирные собственности, то решения, связанные с управлением жилым домом, владельцы квартир принимают в порядке, предусмотренном Законом о квартирной собственности.

Закон об управлении жилыми домами налагает на владельцев жилого дома обязанность организовать следующие обязательные работы по управлению:

■ содержание (физическое сохранение) жилого дома;

■ планирование, организация работ по управлению и надзор за их исполнением;

■ заключение договоров о пользовании прилегающим земельным участком (если земля не входит в состав жилой собственности вместе с домом);

■ сообщение информации в учреждения государства и самоуправления.

Одно из решений, которое владельцы квартир могут принять в связи с исполнением предусмотренных законом работ по управлению, это выбор управляющего жилым домом. При заключении договора на управление с выбранным управляющим владельцы квартир в законном порядке поручают управляющему производить обязательные работы по управлению. Можно поручить управляющему всю совокупность таких обязательных действий по управлению жилым домом или же доверить только некоторые из них. В том же договоре на управление владельцы квартир дают управляющему полномочие принимать определенные решения вместо собственников, заключать договора, производить или получать платежи. То есть заключение договора с управляющим является для владельцев квартир способом выполнить свои собственные обязанности по управлению жилым домом, как это предусмотрено законом. Вдобавок именно владелец жилого дома отвечает за то, насколько выбранный им управляющий отвечает требованиям к его профессиональной квалификации, описанным в Законе об управлении жилыми домами.

В случае, если управляющий плохо справляется с доверенными ему действиями по управлению или другими предусмотренными законом обязанностями управляющего, например, не ведет домовое дело, не регистрируется в Регистре управляющих, не предоставляет жителям любую информацию, владелец жилого дома (владельцы квартир) может прекратить действие договора на управление и доверить управление другому лицу. Полномочия, данные управляющему владельцами квартир, можно отозвать в любое время.

Законе об управлении жилыми домами (16 статья, первая часть) определяет, что управляющий отвечает за выполнение задания на управление, полученного от владельца дома, в соответствии с требованиями данного закона, Гражданского закона и договора на управление.