Будем жить в новых домах?

Домоуправления по всей Латвии возьмутся за строительство и будут сдавать квартиры по низким ценам? Все о новой идее Кабмина!

Этой осенью правительство пришло к выводу, что стране не хватает качественного нового жилья, особенно квартир для найма. Во многих регионах страны семьи живут в стареньких хрущевках и с удовольствием переехали бы в новостройку. Но, во-первых, в этих регионах новостроек просто нет, во-вторых, если бы кто и построил дома, то аренда квартир была бы жителям регионов просто не по карману. И вот Кабинет министров на бумаге нашел решение для этой проблемы.

Что задумали власти?

В октябре Кабинет министров одобрил проект поправок к Закону о помощи в решении жилищных вопросов. Поправки эти очень интересные. Согласно им сам же Кабмин должен будет разработать новые правила, которые позволят государству... выдавать самоуправлениям деньги на строительство нового жилья.

Согласитесь, такое в Латвии задумано впервые. Конечно, государство готово только частично поддерживать строительство новых домов в регионах, остальные средства капитальным предприятиям самоуправлений придется искать самим. Но это открывает большие перспективы: построив бюджетные дома, муниципальные власти смогут сдавать в них квартиры нуждающимся лицам. А именно, семьям, доходы которых не позволяют самостоятельно купить или арендовать приличное жилье, и некоторым другим категориям жителей.

Кроме того, муниципальные компании смогут получить поддержку не только в строительстве жилья, но и на реновацию и перестройку уже готовых домов, которые будут приобретены самоуправлением для сдачи в наем нуждающимся жителям.

Предполагается, что законопроект будет рассмотрен Сеймом вместе с бюджетным пакетом на 2019 год. Реальная же поддержка строительства по всей Латвии начнется, скорее всего, с 2020 года. При этом главными «строителями», как ожидается, станут муниципальные предприятия, которые сегодня занимаются обслуживанием домов, попросту говоря, домоуправления.

А квартир-то не хватает!

В смысле частных инвестиций в строительство жилых домов Латвия заметно отстает от Литвы и Эстонии. Если в 2017 году в Латвии были построены дома на 1155 квартир, то в Эстонии аж на 4307 квартир, а в Литве – на 4024 квартиры.

Для того, чтобы определить степень доступности жилья, недавно Министерство экономики провело опрос. Целью опроса было определить, сколько семья тратит на аренду квартиры площадью в 50 квадратных метров.

Тут надо сказать, что предложений арендовать квартиру в новом доме прямо от девелопера в Латвии очень мало, и все они дороги. Семья, которая хочет снять такую квартиру, должна считаться с расходами в размере 450–530 евро в месяц (9–10,6 евро за квадратный метр). При этом считается, что расходы на жилье не должны превышать 30% от доходов домохозяйства. То есть получается, что члены семьи, которая хочет снимать приличную квартиру в новостройке, должны зарабатывать не меньше 1600 евро в месяц на руки.

Не по карману

Это значит, что около 80% латвийских семей не может снимать хорошее, пусть и скромное по размерам жилье, потому что доходы таких семей значительно меньше 1600 евро в месяц. Примерно половина семей в Латвии зарабатывает не более 700 евро в месяц. То есть в 50% случаев доходы домохозяйств должны были бы удвоиться, и только на этих условиях людям стала бы доступна хорошая квартира.

Что же делать? Где искать альтернативу? Государство признает, что следует позаботиться о строительстве недорогих доходных домов в регионах, где рынок строительства жилья сегодня мертв. Главной целью было бы добиться снижения платы за наем хотя бы до 5 евро за квадратный метр в месяц.

Строят только в Риге

Надо сказать, что государство задумалось о нуждах жителей не просто так. Об этой проблеме Латвии намекают в отчете Организации экономического развития и сотрудничества (OECD). В отчете сказано, что в Латвии уже много лет подряд сдается критически мало нового жилья, если сравнивать с общим жилым фондом. Скажем, в 2015 году были сданы в эксплуатацию только 0,2% квартир от общего количества имеющихся по стране. Для сравнения в Литве и в Эстонии этот показатель составил 0,6%.

В Министерстве экономики осознают, что частный сектор не заинтересован инвестировать средства в строительство домов вне Риги. Любой инвестор хочет получить свои деньги обратно и поскорее. А потенциальная стоимость найма квартир в новых домах куда больше, чем могут заплатить жители Латгалии и даже Видземе. Это доказывает и статистика, ведь почти 92% новых домов, построенных с 2010 по 2017 гг, были возведены именно в Риге, Юрмале или Рижском районе. Известная активность сохраняется в Лиепае, Сигулде, Тукумсе и Огре. Однако в 17 региональных центрах с 2010 года не появилось ни одного нового многоквартирного дома.

Но проблема даже не в том, что людям негде жить. Проблема в том, что люди не хотят оставаться в регионах, где надо жить в тесных стареньких квартирах. Тем более, они не хотят переезжать в такие регионы из Риги или из Англии. Недоступность хорошего жилья – это одна из причин, по которым из Латвии каждый год по-прежнему уезжает около 20000 человек.

Жилищный фонд в Латвии устарел, содержание старых домов обходится дорого, да и восстановить их недешевое удовольствие. До 1941 года в Латвии было построено примерно 45% имеющихся многоквартирных домов, с 1961 по 1992 год – 53%, с 1993 года по нынешнее время – всего 2%.

Квартира как приманка

Итак, правительство осознает, что для строительства новых домов инвесторам и самоуправлениям нужна поддержка. Итогом же должно стать строительство новых домов с квартирами для найма, доступными семьям с низким уровнем дохода.

Квартиры в таких домах не смогут получить семьи, заработок которых позволяет снимать квартиру в обычных домах или даже приобрести жилье. Предполагается, что такая поддержка даже мотивирует некоторых жителей переехать из Риги в регионы, где есть неплохие рабочие места и предлагается новое жилье по приемлемой цене.

Также квартиры в таких домах, возможно, смогут получать нужные региону специалисты, люди с высшим образованием, семьи с детьми и т.п.

Для строительства домов предполагается выделять долгосрочные государственные займы, но, возможно, новое правительство примет и другие формы поддержки. Получить помощь смогут капитальные общества самоуправления, например, муниципальные домоуправления или специально созданные предприятия.

Все еще боремся с последствиями приватизации

Инициативы правительства в своем выступлении на ежегодной конференции Латвийской ассоциации управляющих и Министерства экономики оценил Айно Салминьш, советник Латвийского союза самоуправлений по вопросам народного хозяйства.

– На данный момент жилищная политика Латвии направлена в основном на то, чтобы устранить последствия приватизации жилья и денационализации. Да, финансовое учреждение Altum реализует государственную программу жилищной поддержки для молодых семей и программу реновации жилья при софинансировании ЕС. Это очень положительно, но на этом все новости нашей жилищной политики заканчиваются. Похоже, что умами по-прежнему владеет установка: «А давайте мы все отдадим на приватизацию, а когда у земли, домов и квартир появятся частные хозяева, свободный рынок сам отрегулирует все проблемы».

Нам вообще нравится говорить о свободном рынке, который возьмет и все вместо нас решит. Но в действительности нет никакого свободного рынка ни в Латвии, ни в других странах мира. Любой рынок является регулируемым, и от государства зависит в какой мере его регулировать. Так что разговорами о свободном рынке в сфере жилья и его обслуживании мы только обманываем себя.

Хрущевки больше не привлекают

– Самое интересное, что со времен приватизации комиссии парламента постоянно занимаются ужесточением правил контроля жилищного рынка. Сначала в 1993 году был принят Закон о помощи в решении квартирных вопросов, потом возник вопрос о раздельной собственности, следом – вопрос о введении прямых платежей за коммунальные услуги и так далее, и тому подобное. Но пока мы боремся с последствиями приватизации, у нас совершенно забыты вопросы развития жилья.

Что в стране происходит с доступностью жилья? В основном Латвия застроена хрущевками, которые совсем не соответствуют запросам современных семей. Согласитесь, что житель Латвии, который провел какое-то время в Англии, не рвется вернуться в хрущевку на родину. Получается, что жилье – это уже не просто место, где можно переночевать. Хорошее жилье – это средство привлечения человеческих ресурсов. И хотя мы не раз обсуждали этот вопрос с депутатами Сейма, в Латвии о важности хорошего и доступного жилья все еще забывают.

Фонд обновился только на 2%

– Кстати, в Европе к жилищному вопросу тоже есть два подхода. Например, в Голландии и Скандинавии очень сложно отличить социальное жилье от частного. Люди в полученных от города квартирах живут с такими же удобствами, как в собственных. А в Латвии, Эстонии, в той же Великобритании власти боятся влезть в частный рынок строительства. Тут все думают, как бы только не обидеть частного инвестора. В результате мы видим, что за последнее десятилетие жилищный фонд в Латвии прирос только на 2%. И тут наконец мы поняли, что частного инвестора надо дразнить и каким-то образом вызывать его на активные действия. Так появилась программа помощи в строительстве жилья, которую правительство предназначает предприятиям самоуправления.

Возможно, многие предприятия по обслуживанию жилья, которые сегодня принадлежат самоуправлениям, со временем должны будут взять на себя новые функции. Если это состоится, то они начнут работать не только как домоуправы, но и как девелоперы.

Предстоит убедить самоуправления

– Новые квартиры действительно нужны не только в больших городах, – считает Айно Салминьш. – Латвийский союз самоуправлений проводил среди местных властей опрос о возможном строительстве муниципальных домов под наем. На местах нас с удивлением спрашивали: «Неужели вы и впрямь хотите, чтобы наши муниципальные домоуправления строили жилье? Но ведь это не входит в функции самоуправления!» Однако хочу напомнить, что любое самоуправление стоит на двух китах – собственности и бюджете. Существует, правда, мнение, что самоуправлению не нужно наращивать объемы собственности, мол, городу необходимо ровно столько имущества, сколько хватает для выполнения его прямых функций. Но давайте подумаем: построив новые дома, самоуправление может получать доход от сдачи квартир в аренду. Если у самоуправления не будет дохода, то как оно будет выполнять свои функции, например, помогать малоимущим? В таком случае нам останется только стонать под окнами Кабинета министров и бросаться брусчаткой. Но ведь это не поможет решить проблему доходов самоуправления.

Так что, если предприятия самоуправления, обслуживающие жилье, сегодня думают о будущем, они должны думать о развитии и об использовании новых возможностей в строительстве жилья.

Квартиры пустуют, но они не нужны?

– Конечно, самый большой вопрос, который возникает при обсуждении строительства нового жилья, это будущая стоимость аренды квартир. Сможет ли девелопер – муниципальный ли, частный ли – окупить свои вложения в разумные сроки?

В ответ на это скажу, что сейчас вся Латвия ждет принятия нового Закона о найме жилья. В нем заложено немало рисков, так что его введение потребует времени. Но действовать по тем же принципам, что сейчас, тоже нельзя. Например, сейчас предусматривается, что девелопер, сдающий квартиры в новом доме, окупит строительство за 75-100 лет. Конечно, ни один частный девелопер не хочет строить дома в Латвии на таких условиях.

Второй вопрос, который часто встречается, звучит так: «А нужны ли вообще новые квартиры? Многие дома в стране пустуют, ведь люди уезжают». Ответ на это прост: посмотрите на техническое состояние имеющегося жилья. Оно очень плохое, так что уклониться от строительства у нас не получится.

Кто поможет «хозяйским» жильцам?

– Вдобавок надо учитывать, что самоуправлениям также не хватает собственного жилищного фонда, чтобы в разумное время предоставлять квартиры 13-ти группам населения, предусмотренным в Законе об оказании помощи в решении жилищного вопроса. У всех самоуправлений Латвии на эти цели имеется только 13000 неприватизированных квартир, в большинстве которых уже имеются жильцы.

Есть разные данные по жильцам денационализированных жилья, которые также нуждаются в аренде муниципальных квартир по приемлемым ценам. Причем одни эксперты говорят, что таких семей во всей Латвии осталось не более 1500, другие, что их по-прежнему больше 10000. По статистике за год самоуправления выдали таким людям только 360 квартир, большая часть которых находится в Риге. Кто же поможет тем людям, которые живут вне столицы?

Домоуправление превращается в девелопера

– Итак, новые дома и квартиры Латвии нужны, но мы еще не знаем, какую именно поддержку государство готово оказать предприятиям самоуправления для строительства. По мнению Латвийского союза самоуправлений, тут не обойтись без выделения грантов. Причем размер гранта на строительство должен быть дифференцированным в зависимости от региона, потому что в Риге на поддержку строительства требуются совсем не те суммы, что в Валмиере, а в Валмиере – не те, что в Гулбене.

На каком бы варианте не остановилось государство, предполагаю, что реальная поддержка строительства может начаться только в 2020 году. И тогда мы окажемся совсем перед другими проблемами. И главный вопрос будущего звучит так: смогут ли предприятия самоуправления принять на себя дополнительные финансовые обязательства, чтобы действительно приступить к строительству? Возможно, что начинать подготовку к этому нужно прямо сейчас.