Юрис Виджис: «Нужно укреплять уважение и доверие между управляющим и жителями!»

Руководитель Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde комментирует новости в сфере жилья и результаты ревизии Госконтроля

Что изменилось в сфере управления жилыми домами в прошлом году, и каких перемен жителям ждать в будущем? На актуальные вопросы отвечает член правления предприятия Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) Юрис Виджис.

В этом году JNĪP исполняется 22 года. Предприятие обслуживает более 400 домов в Елгаве, в которых 98% собственников квартир уже подписали договор полномочий, то есть передали JNĪP право управления своим домом.

JNĪP старается быть одним из самых прогрессивных обслуживающих предприятий Латвии. Например, именно елгавчане первыми в Латвии создали Информативную систему в интернете, в которой собственники квартир могут не только найти всю информацию о доме и счетах, но и общаться с управляющим и между собой, а с 2020 года принимать общие решения путем голосования.

В этом году в JNĪP пройдет международная конференция по теме дигитализации процесса управления, на которую предприятие пригласит партнеров из Германии, Швейцарии, Украины и Белоруссии. Таким образом, JNĪP отметит 10-летие своей Информативной системы.

Также JNĪP активно работает в составе Латвийской ассоциации управляющих. Это позволяет управляющему на самом высоком уровне участвовать в улучшении сферы управления. А нерешенных вопросов в этом отношении, увы, за год не стало меньше.

■ ■ ■

– Например, мы убеждены, что пришло время определить статус общности владельцев квартир каждого отдельного дома, – говорит Юрис Виджис. – Мы в Латвии до сих пор не понимаем, что представляет собой такая общность, юридическое это лицо или физическое (понятие общности включает в себя всех собственников квартир, его нельзя путать с понятием общества квартировладельцев, в которое собственники могут вступать или не вступать по собственному разумению – прим. ред.). Например, в Германии определено, что общность собственников – это некое квази-юридическое лицо, сведения о котором включены в специальный регистр.

– Что изменится от того, что в Латвии появится определение статуса общности собственников квартир?

– Это не только увеличит ответственность квартировладельцев, но и позволит каждому дому расширить сотрудничество с управляющим. Например, мы считаем, что именно отсутствие статуса общности владельцев квартир стало фактором, который тормозил государственную программу утепления жилья, а впредь может также тормозить любую другую жилищную программу, связанную с привлечением финансовых средств.

– Думаете, это возможно – зарегистрировать тысячи общностей собственников квартир?

– Я вовсе не хотел сказать, что в каждом доме владельцам квартир пришлось бы самостоятельно создавать и регистрировать некое юридическое лицо (для этого у нас есть Закон о товариществах, предусматривающий возможность создания обществ собственников квартир). Юридический статус следовало бы присваивать каждой общности владельцев квартир автоматически.

■ ■ ■

– Еще одна серьезная проблема в Латвии связана с несовершенством законодательства относительно ведения регистра собственников квартир дома, – считает Юрис Виджис, – это незначительное, казалось бы, упущение, ведет к серьезным последствиям.

– Каким же?

– Например, нередко новый собственник квартиры, заключив договор купли-продажи, не спешит регистрировать свое право собственности в Земельной книге. Как следствие, перед лицом закона собственником квартиры в этот период будет считаться прежний владелец, следовательно, он и должен платить по счетам. Да, между двумя владельцами – старым и новым – может быть заключен договор, в котором сказано, что с момента купли квартиры все счета должен оплачивать новый собственник. А он не платит! В результате мы получаем очень сложное судебное дело, в котором каждая сторона пытается взыскать деньги с другой. Зачем такие проблемы?

Сегодня владельцем квартиры является человек, имя которого занесено в Земельную книгу (за исключением случаев первоначальной приватизации). Но что делать, если человек просто не хочет вносить в Земельную книгу данные о своем праве собственности?

Сегодня ни один закон не требует, чтобы он выполнил регистрацию в определенный срок. Правда, в правилах Кабинета министров о ведении домового дела говорится, что новый владелец обязан сообщить о себе управляющему в течение 10 дней после покупки квартиры, но это требование мало соблюдается и по существу не решает большинства проблем.

– Как справляются управляющие?

– По сути, сейчас управляющий ведет для каждого дома отдельный регистр собственников, в котором содержит доступную ему информацию о квартировладельцах. Это очень важно, потому что только квартировладелец, например, имеет право голоса по вопросам, связанным с управлением домом, только квартировладелец может требовать и получать от управляющего сведения и документы об управлении домом.

В случаях, когда у управляющего нет актуальных данных о новых владельцах квартир, доступ к общедомовой информации могут получить посторонние лица (прежний квартировладелец), что будет нарушением закона. С другой стороны, если новый собственник желает получать сведения и участвовать в домовых собраниях, он однозначно должен внести свои права собственности в Земельную книгу и сообщить об этом управляющему.

Тут упомяну еще одну серьезную проблему: сегодня в Латвии все долги за управление домом и полученные услуги считаются долгами владельца квартиры. Но пора на государственном уровне понять, что эти долги должны быть привязаны не к владельцу, а к самой квартире.

– По этому вопросу уже многие годы ведутся дискуссии в Сейме!

– И мне не понятно, почему он остается нерешенным. Приведу пример: по имеющемуся законодательству, сегодня владельцы квартир, управляющие или поставщики услуг вынуждены списывать все долги, которые остаются неоплаченными после процесса неплатежеспособности владельца. Если бы долги был привязаны не к владельцу, а к квартире, то не исчезала бы надежда на их взыскание.

■ ■ ■

– Похоже, у Сейма нет политической воли вытащить эту занозу. Сходное положение и с вопросом о раздельной собственности. Мы писали об этом год назад, что-нибудь изменилось?

– Проблема хозяйской земли под многоквартирными домами действительно усугубляется. Напомню, что с мая 2019 года по решению Конституционного суда была полностью отменена регулируемая максимальная плата за аренду хозяйской земли под многоквартирным домом. В прошлом она составляла 6%, сейчас же в случае спора между квартировладельцами и собственником земли ставку аренды может установить только суд.

– Как вы справляетесь с этой проблемой в Елгаве?

– В Елгаве жители многих домов уже поняли, что за пользование чужой землей придется платить даже в случае, если владелец земли годами не дает о себе знать. С целью постепенно накопить средства на оплату аренды собственники квартир в таких домах иногда решают немного повысить плату за обслуживание. Эта плата направляется на удовлетворение требований землевладельца.

В целом у Латвийской ассоциации управляющих очень радикальное мнение по вопросу раздельной собственности: кто эту кашу с хозяйской землей заварил, тот и должен расхлебывать.

– Государство?

– Конечно! Главная проблема хозяйской земли под домами заключается в том, что ее выкуп очень дорого обходится. Некоторое время назад было подсчитано, что каждое домохозяйство Елгавы, желающее выкупить землю, должно заплатить хозяину в среднем по 500–600 евро с семьи. Если бы при этом была создана государственная программа поддержки, позволяющая выплатить эти деньги в течение, например, 10 лет, то практически любой житель Елгавы, дом которого стоит на хозяйском участке, мог бы выкупить землю, но ведь поддержки-то нет. А теперь посмотрим на Ригу, где земля стоит намного дороже, где каждая семья должна была бы заплатить землевладельцам по 5000–6000 евро, если не больше! Без государственной программы это практически невозможно.

■ ■ ■

– Сейчас в Сейме обсуждают еще один интересный проект поправок к Закону об управлении жилыми домами, которые предусматривают права управляющего в случае аварийной ситуации попасть в квартиру без согласия владельца. Вы считаете это предложение толковым?

– Вопрос действительно серьезный, но мы в Латвийской ассоциации управляющих полагаем, что было бы неправильно давать право управляющим самостоятельно оценивать ситуацию и вскрывать двери закрытой квартиры, в которой случилась авария. Есть другие, более разумные варианты. В Латвии имеется институт дежурных судей и дежурных прокуроров, к которым после внесения в закон соответствующих поправок управляющий мог бы обращаться за разрешением вскрыть двери, при необходимости приглашая к участию государственную полицию или пожарных.

– Кстати, об авариях. Если в доме лопнул водопровод и была залита застрахованная квартира, страховщики нередко винят в аварии управляющих – мол, это они недосмотрели. Что говорят на это сами управляющие?

– Сейчас у управляющих очень непросто складываются отношения со страховыми компаниями, страхующими квартиры в многоквартирных домах. Как известно, только что Госконтроль опубликовал результаты ревизии состояния жилых домов в Латвии. В этой ревизии сказано, что страховые компании при оформлении полиса «принимают во внимание износ дома и его инженерных коммуникаций». Нельзя согласиться с этим сообщением: в Елгаве и, как утверждают коллеги в других городах, этого не происходит. Далее в ревизионном сообщении Госконтроля говорится, что страховая премия увеличивается в зависимости от износа дома (чем больше износ – тем больше владелец должен платить за оформление страхового полиса). Опять хочу пояснить это утверждение: только управляющий может знать степень износа дома, но ни одна страховая компания такую информацию при оформлении полисов у нас не запрашивала.

Что же получается? Сегодня страховые общества оформляют страховые полисы и в случае аварии, например, на общем водопроводе, выплачивают владельцам квартиры возмещение за испорченный ремонт. Далее страховое общество в порядке регресса действительно обращается к управляющему, который якобы не уследил за состоянием общего водопровода, и через суд пытается взыскать с управляющего компенсацию за выплаченное владельцу квартиры возмещение. Это делается на основании того, что управляющий не провел визуального обследования водопровода.

Но мы как управляющая компания считаем, что не должны проводить визуальное обследование инженерных систем, у которых согласно правилам Кабинета министров закончился срок капитализации – истекло время службы. Это значит, что сами собственники должны принять решение о замене водопровода и обеспечить необходимое для этого финансирование. Управляющий окажет им помощь: проинформирует, составит смету, организует работы и т.п. Но разве может управляющий сам заменить водопровод, если жители не дают ему на это денег? Нет!

По этой причине я считаю, что конфликт между управляющими компаниями и страховыми обществами необходимо решать радикально: во-первых, обязав страховые компании действительно учитывать износ домовых коммуникаций при оформлении полиса, во-вторых, освободив управляющего от ответственности за отслужившие свое конструкции и трубы.

■ ■ ■

– Вы упомянули недавнее исследование Госконтроля, в котором говорится, что многие дома страны постепенно превращаются в развалины. Как вы относитесь к такому выводу?

– Исследование проведено, и оно действительно очень важное. Но в чем причина плохого состояния многих домов? Я вижу ее в том, что с 2007 года в Латвии отсутствует государственная жилищная политика. Нам очень нужно государственное понимание, в котором определялись бы цели и приоритеты в этой сфере и на основе которого впоследствии разрабатывались бы нормативные акты.

Без плана жилой фонд действительно приходит в негодность. Правда, в своем исследовании Госконтроль нашел трех виновных: это владельцы квартир, управляющие и самоуправления. С этим утверждением я согласиться не могу! Почему мы забыли о четвертой заинтересованной стороне, о государстве?

– Но можете ли вы эти заключения Госконтроля опровергнуть?

– Давайте вспомним, как наши жители стали владельцами квартир. В середине 1990-х годов был принят Закон о приватизации домов государства и самоуправления, который и позволил людям получить жилье в собственность. Но вопрос – был ли жилой фонд подготовлен к передаче в частные руки? А подготовило ли оно, государство, население к переходу из статуса потребителей в статус частных собственников? В конце концов, зависела ли приватизационная цена квартир от технического состояния дома и его износа? Нет, нет и нет, и теперь мы лишь пожинаем плоды старых ошибок самого государства.

– А что должно было делать государство 20–25 лет назад, чтобы этих ошибок не допустить?

– Как я уже сказал, государство должно принять на себя ответственность за то, что оно не позаботилось подготовить и обучить новых собственников квартир. Да, Центральная комиссия по приватизации жилых домов подготовила какие-то методические брошюры, но главной их мыслью было побудить жителей отказаться от профессиональных домоуправлений, создать свои кооперативные общества и управлять домом практически самостоятельно. Я не хочу унижать такую форму управления, она имеет право на существование. Но напомню, что отдельные дома входят в инфраструктуру города и образуют ее. Если непрофессионал начинает управлять таким сложным элементом, как часть городской инфраструктуры, могут начаться сложности у всего города. Повторюсь, что я вполне поддерживаю такую форму управления домами, но считаю, что управляющий даже в самой небольшой структуре должен иметь хотя бы минимальные умения и соответствовать утвержденным квалификационным требованиям. Сейчас же государство своими нормативными актами позволяет самим собственникам управлять своими домами, не имея ни опыта, ни образования.

■ ■ ■

– Но в заключении Госконтроля сказано, в частности, что дома приходят в негодность из-за нежелания владельцев квартир делать взносы в их восстановление. То есть дело не в том, кто управляет домом, а в том, достаточно ли жители платят за квартиру...

– Но для того, чтобы определить, какие платежи квартировладельцев являются достаточными для содержания дома в порядке, необходимо менять нормативные акты. Приведу пример Елгавы: в нашем городе владельцы квартир практически во всех домах переняли права управления и заключили с нами, как управляющим, договор полномочий, то есть, они сами принимают решение по установлению платы за управление домом. Практика показывает, что если у общего собрания есть хотя бы какая-то возможность не повышать плату за обслуживание и ремонтные работы, то оно и голосует за то, чтобы плату не поднимать.

Необходимо на государственном уровне думать об определении обязательной платы за обслуживание и содержание дома. Причем опыт показывает, что такой обязательной плате, определенной, например, на уровне Регулятора общественных услуг, жители вполне доверяют.

Но тут мы сталкиваемся со следующей проблемой. Можно ввести обязательную плату, которая поможет спасти дома от разрушения. Но что будет, если владельцы квартир не смогут столько платить? Ведь это вопрос доходов нашего населения.

И тут мы возвращаемся к самому началу: если бы с самого начала государство подготовило владельцев квартир к тому, что они несут полную ответственность за свои дома и должны ежемесячно перечислять определенную сумму на его нормальное содержание, то не было бы и нынешних проблем с печальным состоянием жилого фонда.

■ ■ ■

– Проблема еще и в том, что срок службы домов советской постройки подходит к концу. Как считаете, что будет с этими домами дальше даже при условии самого хорошего управления?

– Очень своевременный вопрос. Государству необходимо решить, позволим ли мы эксплуатировать такие здания без всяких условий? Но в таком случае государство должно будет принять на себя ответственность за последствия такого разрешения, ведь состояние домов никому не известно.

– Какой выход?

– Я вижу его в проведении технического обследования для каждого дома, у которого, согласно правилам Кабинета министров, подошел к концу срок эксплуатации. Специалист сможет проверить все конструкции и коммуникации конкретного дома и определить, какие из них еще можно эксплуатировать, а какие подлежат срочной замене. Возможно, будут строительные элементы, которые невозможно восстановить, и в таком случае жители могут получить заключение о том, что дом эксплуатировать запрещено или его нецелесообразно восстанавливать.

■ ■ ■

– Но что, если владельцы квартир не смогут так сразу заплатить за восстановление дома!

– Ответ на этот вопрос отчасти дают правила Кабинета министров № 408 об установлении платы за обслуживание в неперенятых домах, которые, в моем понимании, принимать путем общего голосования, были задуманы для единоразового использования, но теперь почему-то применяются домоуправлениями каждый год.

В этих правилах ясно сказано, что управляющий обязан установить плату за обслуживание дома в следующем году с учетом стоимости восстановления этого дома. Далее эту плату за восстановление предлагали распределить на три года. Фактически правительство в этих правилах предусмотрело механизм, который позволил бы восстановить все дома страны за три года. Получается, что к концу этого года дома, в которых владельцы квартир не переняли управление, должны были быть уже восстановлены.

– Почему этот механизм не сработал?

– Мы в Елгаве добросовестно постарались применить эти правила и рассчитали владельцам квартир соответствующую плату за обслуживание. Самая высокая плата для одного из домов достигала 20 евро за квадратный метр в течение ближайших трех лет. Разве такие деньги кто-нибудь может заплатить?

Но самое интересное произошло дальше. Как только мы сообщили своим клиентам о новой плате за управление, собственники квартир приняли решение о перенятии права управления домами. При этом они оставались клиентами JNĪP, однако в новом статусе могли отказаться от ранее подсчитанной платы.

■ ■ ■

– Мы достаточно поговорили об общегосударственных проблемах. Теперь расскажите, какие перемены в управлении домами коснутся жителей Елгавы.

– Недавно наше предприятие ввело возможность принимать решения в виртуальной среде. Мы уже активно используем этот новый способ и убедились, что «виртуальные общие собрания» существенно облегчают процесс принятия решения по важным для дома вопросам. При этом мы заметили, что большая часть пользователей системы быстрее реагирует на высланное им в электронной среде предложение. Это позволяет сократить время принятия решения. Также это позволяет привлечь к опросам людей, которые живут или работают за границей. Привлечь таких собственников к управлению – это одна из самых сложных задач для любого управляющего.

Но есть и не столь приятные для жителей новости. Например, с 1 января мы закрыли все расчетные пункты, в которых наши клиенты могли оплатить счета за квартиру.

– Что стало причиной?

– Растущие расходы на содержание этих пунктов. Также мы заметили, что при развитии современных технологий и возможностей дистанционной оплаты счетов уменьшается число клиентов, оплачивающих счета в наших пунктах.

– Как теперь жителям оплачивать счета за квартиру?

– Мы заключили договор с Maxima, и теперь наши клиенты могут оплачивать счета на кассе любого магазина этой сети, причем не только в Елгаве, но и по всей Латвии. Стоимость услуги – 0,50 евро. Далее – мы заключили договор с Latvijas pasts, и теперь наши счета принимают также на почте. Стоимость услуги – 0,90 евро.

Напомню, что клиенты JNĪP могут оплачивать квитанции в Информационной системе или в интернет-банке. Эта услуга является бесплатной.

Также признаюсь, что в данный момент мы рассматриваем возможность ввести плату за доставку бумажных счетов. Большая половина наших клиентов уже получают квартирные счета в виртуальной среде, используя нашу Информационную систему. Чем меньше становится получателей бумажных квитанций, тем больше увеличивается себестоимость подготовки и отправки каждого такого счета.

– Предполагаю, что будет много недовольных таким решением жителей.

– Окончательное решение еще не принято, поэтому повода для беспокойства пока нет. Но что касается недовольства, то еще одна проблема, с которой сталкивается наше предприятие в повседневной работе, это сложная коммуникация с клиентами, особенно по телефону. Начать с того, что многие звонящие не являются владельцами квартиры и вообще не имеют права получать информацию от управляющего. Мы определили, какую информацию наши работники имеют право давать по телефону, а какую могут предоставлять только клиенту лично, убедившись, что он является собственником квартиры.

Далее, есть клиенты, которые грубо и несдержанно разговаривают с нашими диспетчерами. Я хочу напомнить, что хорошее управление домом возможно только при наличии взаимного уважения и доверия между собственниками квартир и управляющим.

Если владельцы квартиры не будут ценить тех, кто управляет их собственностью, то скоро у нас не останется управляющих-профессионалов. Мы уже и сегодня это наблюдаем. Если раньше на работу к нам поступали молодые профессионалы, то теперь они просто бегут из профессии, не желая сталкиваться с негативным отношением клиентов.

Я вовсе не хочу сказать, что владельцы квартир должны молча терпеть какие-то недостатки в нашей работе. Нет, собственник должен быть требовательным к управляющему. Однако в требовательности нельзя переступать определенную черту, переходить на личности, грубить и хамить. То же относится и к управляющему: без уважения к клиенту работать он не может.