Первый шаг к выкупу земли

Сейм принял Закон о прекращении раздельной собственности: как он поможет владельцам квартир?

Случилось то, чего собственники квартир ждали как минимум десять лет: они получили права выкупа хозяйской земли под своими домами. В ноябре Сейм принял в окончательном чтении Закон о прекращении раздельной собственности.

Неожиданностей не случилось

При последнем рассмотрении законопроекта неожиданностей не случилось. Несмотря на возражения оппозиции, большинство депутатов проголосовало за право владельцев квартир выкупать землю под домами по действующей кадастровой стоимости.

Для выкупа земли потребуется общее решение простого большинства квартировладельцев (50%+1 голос), этому решению должны подчиниться  и те собственники, которые голосовали «против». Должен будет подчиниться и хозяин земли, который вообще не получает права голоса в решении о выкупе.

Закон вступит в силу только через год, с 1 января 2023 года. К этому времени Кабинет министров должен принять дополнительные правила о государственной поддержке программы.

Главная интрига заключается в том, как именно государство поддержит собственников квартир в выкупе земли. Сегодня никто не может ответить на этот вопрос, но сторонники скорейшего прекращения раздельной собственности выступают за реальную финансовую поддержку. Среди таких экспертов – один из основных авторов законопроекта, депутат Сейма Виктор Валайнис.

Выкуп должен быть вдвое выгодней аренды

– Виктор, почему закон о выкупе земли вступит в силу не в 2022-м, а только в 2023-м году?

– Как вы помните, обсуждение этого закона продолжалось примерно десять лет. Теперь он принят, но для его успешного вступления в силу необходимо сделать поправки в других нормативных актах, а также завершить начатый в Риге пересмотр размеров функционально необходимых домам участков земли. Все это требует времени.

– Ко времени вступления закона в силу правительству поручено утвердить механизмы поддержки выкупа земли. Какого вида поддержку жители могут ожидать в этом вопросе от государства?

– При разработке Закона о прекращении раздельной собственности мы моделировали разные варианты государственной поддержки. Главная задача государства – обеспечить такую помощь собственникам квартир, чтобы их платежи по выкупу земли оказались вдвое меньше, чем платежи за аренду хозяйского участка. В этом заключается главная идея законопроекта, и теперь правительство отвечает за то, чтобы предложить жителям соответствующие инструменты поддержки. Замечу только, что по закону государство уже должно взять на себя бюрократические расходы жителей на выкуп земли, например, расходы на пошлины и услуги судебных исполнителей. Но этого, конечно, недостаточно, чтобы закон начал успешно действовать.

Гарантии или гранты?

– Когда мы узнаем о формах и размерах государственной поддержки для выкупа земли?

– Скорее всего, эти решения будут приняты в рамках обсуждения государственного бюджета на 2023 год. Лично я считаю, что на поддержку надо выделить как минимум два миллиона евро в год. Возможно, будут жители, готовые выкупать хозяйскую землю и без всякой поддержки, но для большинства все-таки важно, чтобы платежи по выкупу были значительно ниже платы за аренду, а гарантировать это может только финансовая помощь государства.

– В какой форме государственная поддержка могла бы дойти до жителей?

– Это зависит от финансирования. Если из государственного бюджета 2023 года на эти цели будут выделены хотя бы два миллиона евро, то мы можем говорить даже о грантах на выкуп земли.

– По образцу тех грантов, которые финансовое учреждение Altum выдает на утепление жилых домов, таким образом покрывая владельцам квартир до 50% от стоимости реновации?

– Да, именно так! Если говорить упрощенно, то по программе грантов государство выдает жителям деньги и не требует их возврата. Предположим, земля выкуплена за 100 евро, в таком случае при помощи гранта можно сразу компенсировать жителям 50 евро (или любую другую сумму, которая будет одобрена государством – прим. ред.). Но также возможно, что вместо грантов государство использует другие инструменты поддержки, например, финансовые гарантии. Какой механизм будет наиболее эффективным для мотивации жителей к выкупу хозяйской земли, мы узнаем только после утверждения государственного финансирования на 2023 год. Я считаю, что министры должны эту идею поддержать, поскольку именно от государственного финансирования будет зависеть, станут ли жители выкупать хозяйскую землю или нет.

Исправление старых ошибок

– Задам неприятный вопрос: существует ли вероятность, что к 1 января 2023 года правительство так и не примет решения о государственной поддержке выкупа земли?

– Теоретически такая вероятность существует, это вообще вопрос политической воли правительства. Но без государственной поддержки Закон о прекращении раздельной собственности потеряет смысл. Может быть, он еще будет как-то действовать в регионах, но не в столице, где кадастровая стоимость земли, как правило, высока. Ради такого результата не стоило нам десять лет работать над законом.

Вообще проблема раздельной собственности появилась не по вине жителей, а из-за ошибок, допущенных при приватизации. Мы знаем, что в некоторых городах проблемы хозяйской земли вообще нет, там с самого начала не допустили ее появления. Но если уж государственные или муниципальные структуры, задействованные в приватизации, позволили появиться раздельной собственности, то теперь государство обязано как-то участвовать и в ликвидации этого кризиса.

Мы годами дискутировали на эту тему и видели, что само государство не видит никакой возможности выкупить хозяйской земли. Только теперь мы сделали первый шаг в правильном направлении, но мы должны продолжать двигаться, если только хотим, чтобы проблема раздельной собственности однажды исчезла.

Потребуются поправки

– Закон определяет облегченный порядок выкупа хозяйской земли по ее кадастровой стоимости. Будет ли этот механизм распространяться также на случаи выкупа земли по цене ниже кадастровой стоимости, например, если владельцы квартир договорятся с владельцем участка о скидке?

– Это очень хороший вопрос, поскольку уже сегодня известны случаи, когда владелец земли согласен продать участок, скажем, за половину кадастровой стоимости. Однако в законе сказано, что все его условия относятся только к выкупу по полной кадастровой стоимости. Например, в таком случае жители могут сообща приобрести участок, если за выкуп проголосовало только простое большинство собственников квартир (если же землю выкупать до вступления в силу закона или же по сниженной стоимости, то «за» должны проголосовать все 100% владельцев квартир – прим. ред.). Как распространить механизмы принудительного выкупа на случаи, если собственники квартир договорились с землевладельцем о скидке? Чтобы решить этот вопрос в пользу жителей, в закон нужно внести поправки. Более того, как соавтор законопроекта, могу признаться, что есть и другие спорные нюансы, которые в законе пока не оговорены.

– Почему так произошло?

– Пока мы приняли базовую версию закона, которую будем улучшать при помощи поправок. Во время дебатов в Сейме я предупреждал коллег, что такие поправки понадобятся, причем в ближайшее время, как только мы поймем, с какими сложностями сталкиваются жители при выкупе земли.

Важнейшие пункты из нового Закона о прекращении раздельной собственности читайте на стр. 8–9.