«Почему в счете появилась новая строчка?»

Важные изменения для собственников квартир: арендная плата за землю заменена платой за пользование землей

«Сегодня мы получили очередной счет от домоуправления, – пишет Сандра из Риги. – Обнаружили в нем новую колонку «Плата за пользование землей». Это единовременная плата или ее нужно будет вносить каждый месяц?»

В Минюсте «Делаем вместе!» пояснили, что собственники квартир с 1 января 2022 года вместо счетов за аренду хозяйской земли под домом действительно будут получать счета за так называемое законное использование земли. Размер такой платы составляет 4% годовых от кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в пользовании дома.

Новый порядок оплаты хозяйской земли под домами вступает в силу в три этапа, в зависимости от ситуации:

■ С 1 января 2022 г. во всех случаях, когда дом стоит на хозяйской земле и между жителями и собственником участка нет действующего договора аренды или решения суда по арендной плате;

■ С 1 января 2023 г. во всех случаях, когда между жителями и собственником участка на 1 января 2022 г. имелся действующий договор аренды или решение суда;

■ С 1 января 2024 года в случаях, когда дом расположен на земле публичного лица (государства или местного самоуправления).

Как и кому платить?

Есть вопросы о новом порядке платы за пользование землей? На них отвечают специалисты Министерства юстиции.

Частный дом (например, гараж) находится на государственной земле. Как в таком случае урегулируются отношения раздельной собственности до 1 января 2024 года?

– До 1 января 2024 года отношения таких сторон не меняются и решаются в прежнем порядке, в соответствии с правилами Кабинета министров № 350 «Правила об аренде и праве на застройку земли публичного лица». К 2024 году будут разработаны новые нормативные акты Кабинета министров, которые, в том числе, будут предусматривать случаи, когда государство сможет требовать меньшую плату за землю под домами и другими строениями, чем это требуется по закону.

Срок действия договора аренды земли между собственником земли и многоквартирным домом истекает 1 июня 2022 года. С какого момента в данном случае вступает в силу новый порядок оплаты пользования землей?

– В случаях, когда срок действия договора приходится на период между началом и концом 2022 года, дом может перейти на новую плату только с 1 января 2023 года. В таких случаях Минюст призывает стороны согласовывать продление договора до конца 2022 года, чтобы не вступать в лишние споры.

У нашего дома есть действующий договор аренды земли, который предусматривает арендную плату в размере менее 4% годовых от кадастровой стоимости земли. Получается, с 2023 года плата для нас обязательно повысится до 4%?

– Реформа не исключает права собственников квартир и хозяина земли прийти к соглашению о другом размере платы за пользование землей, который будет меньше или больше установленного законом. Так что с 2023 года в таких случаях можно будет договориться о более низкой плате, если землевладелец на это согласится. Однако, если землевладелец больше не захочет взимать более низкую плату, то жителям придется платить установленные законом 4%.

Также стороны могут договориться о более высокой плате, чем требуется по закону. Данная возможность предусмотрена для тех случаев, когда на земельном участке находятся строения, принадлежащие как самому землевладельцу, так и третьим лицам. В таких ситуациях, например, собственник земли может своими силами содержать в порядке всю территорию общего пользования (стрижка газона, уборка снега, содержание подъездных путей и т. д.), а собственник отдельно стоящего здания может по доброй воле платить более высокую плату за пользование землей, зато не беспокоиться о ее содержании.

В нашем доме никогда не было договора принудительной аренды, не было и решения суда. Получается, что теперь, после вступления в силу нового порядке, владелец земли больше не сможет требовать с нас плату за аренду в прошлом?

– Реформа принудительной аренды не влияет на права землевладельца в прошлом. То есть, если собственник земли вспомнит о своем праве требовать арендную плату задним числом через суд, то он сможет это сделать. В это время все будет зависеть от срока исковой давности, в одних случаях собственники могут требовать плату за 10 истекших лет, в других случаях – только за три года.

Наш многоквартирный дом стоит сразу на трех хозяйских участках (каждый участок имеет свой раздел земельной книги). Как в таких случаях платить за пользование землей?

– Если одно самостоятельное здание расположено на трех земельных участках, возникает три случая правовых отношений в рамках раздельной собственности. Это означает, что владелец каждого участка земли должен получать плату в размере 4% от кадастровой стоимости земли, которая находится в пользовании дома. С другой стороны, если годовая плата за каждый участок не достигает 50 евро, то жители должны будут заплатить каждому собственнику именно 50 евро в год.

Наш дом стоит на одном участке, но он принадлежит 15 совладельцам. Может ли каждый из землевладельцев взимать с нас как минимум 50 евро в год за пользование участком?

– Нет, минимальная плата за использование земли не зависит от количества совладельцев одного участка под вашим домом. За один участок земли можно взымать только 4% от кадастровой стоимости участка или 50 евро в год в тех случаях, когда эта кадастровая стоимость меньше 50 евро.

Может ли владелец земли отказаться от минимальной платы?

– Оплата законного пользования землей является юридическим обязательством владельцев квартир. Обязательство предусматривает право кредитора на получение исполнения. Но в гражданском праве нет (и не должно быть) инструментов, которые заставляли бы собственника земли получить такую плату против его воли. Так что, поскольку законные права пользования землей являются частью гражданского права и подчиняются его общим понятиям, землевладелец действительно может отказаться принимать минимальную плату. Правда, ясно, что такие случаи не будут массовыми.

Земельный участок под нашим домом находится в совместной собственности нескольких лиц. Что делать, если нам, собственникам квартир, не удается связаться с некоторыми совладельцами земли? Ведь получается, что мы не можем перечислить им полагающуюся часть платы за пользование землей!

– Собственники квартир или управляющий не могут нести ответственность за пассивность землевладельца. Если с землевладельцем невозможно связаться, это является задержкой кредитора, за которую несет ответственность сам кредитор. В таких случаях собственник дома или домоуправ может заплатить тем совладельцам земельного участка, с которыми может связаться, а оставшуюся часть платы может удержать в течение трех лет. Это нужно, чтобы все-таки перечислить деньги собственникам, если они появятся. Через три года срок обязательств по оплате за соответствующий период времени истекает. Другими словами, если собственник земли где-то пропадал в течение 10 лет, то плату он сможет затребовать только за последние три года.