«За такие деньги я сам буду дежурить!»

Ваши соседи на общем собрании решили, что дому нужна охрана: должны ли платить за эту услугу жители, которые голосовали против?

Сегодня жители одного и того же дома могут выдвигать самые разные требования к его обслуживанию и комфорту. Одним нужен свежий ремонт на лестничной клетке, другие отказываются от него. Одни хотят видеть в доме круглосуточного дежурного, другие утверждают, что это лишние траты. Что делать, если среди соседей нет согласия?

Случай из жизни

– Наша семья живет на втором этаже трехэтажного дома-новостройки, – пишет нам Наталия Савченко из Риги. – В декабре 2021 года на общем собрании владельцы квартир нашего дома проголосовали за то, чтобы управляющий нанял дежурного охранника. Я не понимаю, что это за блажь такая! Ведь счета за квартиру и так практически сравнялись с минимальной зарплатой!

Наталия на собрании голосовала против новой расходной статьи, но осталась в меньшинстве, поскольку за дежурного высказались собственники 33-х квартир, а против – только 21 квартировладелец.

Одновременно общее собрание постановило включить плату за услуги охранника в общую плату за обслуживание дома. Таким образом ежемесячная квартплата повысилась на 0,42 евро с квадратного метра.

– У меня квартира площадью 73 квадратных метра, – возмущена Наталия, – и в этом месяце я без всякой прибавки «за охранника» получила счет на 309,79 евро. А в феврале из-за новой услуги должна будут оплатить на 10% больше. Получается, я должна экономить на еде для своего ребенка ради того, чтобы незнакомый мне дежурный получал официальную зарплату под 1000 евро в месяц?

Рижанка изучила вопрос и нашла решение Верховного суда от 2017 года (SKC-260/2017), в котором владелец квартиры в доме по бульв. Бривибас, 19 был освобожден от оплаты услуг дежурного. Суд посчитал такие услуги «дополнительными», то есть предоставляемыми по выбору только тем владельцам квартир, которые за них проголосовали.

– Могу ли я тоже отказаться от платы за охрану дома? – спрашивает Наталия. – И что в таком случае мне грозит со стороны управляющего?

Во избежание споров

Юрист Виктор Куриньш рассказал, что по своей сути услуги физической охраны дома не входят в обязательные действия по управлению, установленные Законом об управлении жилыми домами.

– Это значит, что управляющий не имеет права вводить в доме пост дежурного или охраны без решения общего собрания собственников квартир, – поясняет Куриньш. – Во избежание любых споров собственники общим решением должны установить также и плату за услуги дежурного.

– Но кто должен платить за дежурного: только те квартировладельцы, которые за него голосовали или все собственники квартир?

– Все зависит от того, являются ли услуги дежурного необходимыми для содержания дома (в понимании Гражданского закона, пункт 865, 866 и 1071) или могут быть рассмотрены как дополнительная услуга, которая обеспечивает жителям только дополнительный комфорт.

– Кто же это может определить?

– В 2019 году произошла смена юдикатуры, и в решении Верховного суда по делу C28151308 сказано, что в каждом отдельном случае именно суд определяет, была ли услуга дежурного по дому необходимой или дополнительной. В первом случае за нее должны платить все собственники квартир, во втором – только те жители, которые голосовали «за».

Может ли дворник быть дежурным?

– А можно объяснить на примере? 

– Конечно, давайте возьмем для этого похожее дело за архивным номером CA-2841-20/21, которое Рижский окружной суд рассмотрел 28 декабря 2020 года, и решение, которое уже вступило в силу.

– В этом деле собственник квартиры также отказывался оплатить услуги дежурного по дому?

– Именно так. Этот человек, назовем его А., владел в доме даже не квартирой, а обширными нежилыми помещениями площадью в 159,3 квадратных метра. В 2019 году А. передал эти помещения в пользование студенческой корпорации, сам же в доме появлялся редко.

– С чего же начался конфликт?

– Общество собственников квартир в 2009 году поручило управляющему обеспечить дому услуги дежурного. Сначала все шло своим чередом, но в феврале 2019 года А. отказался платить управляющему за охранника.

– Чем он это объяснял?

– Во-первых, тем, что в 2017 году общее собрание собственников квартир большинством голосов (61%) проголосовало за то, чтобы дежурный одновременно выполнял функцию дворника. С одной стороны, это позволило снизить плату за обслуживание примерно на 15%, с другой стороны, не всем жильцам это понравилось. Тот же А. в пояснениях суду говорил, что не представляет, как дежурный может одновременно наблюдать за порядком в доме через видеокамеры и, например, вывозить на улицу контейнеры с мусором.

– То есть А. поставил под сомнение качество услуги дежурного?

– Именно так. Во-вторых, А. утверждал, что за услугу дежурного не голосовал, а значит, не обязан и платить. Более того, он не мог даже пользоваться этой услугой в полной мере, поскольку вход в принадлежащие ему помещения находится с улицы и не попадает в зону действия установленных в доме видеокамер. А. даже пришлось установить собственную камеру с этой стороны дома.

И все-таки это необходимая услуга

– Лично мне позиция А. кажется вполне логичной.

– Но все не так просто, как вы думаете. Истец-управляющий в суде заявил, что услуга охраны дома является не дополнительной, а именно необходимой.

– Как это?

– Дело в том, что одной из задач дежурного, согласно договору, было предотвращать случаи вандализма и защищать дом от появления граффити. Суд согласился с тем мнением, что содержание фасада дома в порядке является прямой обязанностью всех собственников жилого дома, в том числе и А.

– Каким было окончательное решение суда?

– Суд постановил, что А. обязан оплатить управляющему весь накопившийся долг в размере 2616,78 евро, а также законные проценты в размере 95,25 евро. Чувствительным ударом по собственнику стало решение суда о том, что он также обязан оплатить управляющему все судебные издержки в размере 778,16 евро.

Лазеек больше нет?

– Есть ли лазейка для жителей, которые все-таки не хотят платить за дежурного? Какие вообще признаки говорят о том, что суд сочтет присутствие охранника необходимой, а не дополнительной услугой? 

– Очень показательным в этом отношении является решение Верховного суда № SKC-46/2016, вынесенное в 2016 году по конфликту в новостройках проекта Solaris в Риге, на бульваре Анниньмуйжас, 41 и 43. В этом случае житель также отказывался платить за услуги охранника в доме, но суд постановил, что наличие дежурного необходимо, поскольку:

■ в самом проекте новостроек предусмотрена система видеонаблюдения с пультом видеонаблюдения на первом этаже каждого дома,

■ в технических помещениях первого этажа находится монитор пожарной безопасности, а в случае возгорания требуется вручную включить систему дымоудаления,

■ в подвалах имеются системы удаления грунтовых вод, требующие постоянного наблюдения,

■ именно на центральный пункт охраны поступает сигнал об аварийной остановке лифта,

■ в домах установлен пропускной режим, то есть без помощи охранника в дом не смогут попасть ни пожарные, ни скорая.

В решении суда сказано, что во всех этих случаях расходы на охрану считаются необходимыми в понимании 865-й статьи Гражданского закона, поскольку без них невозможно полноценное функционирование дома. Так что собственнику квартиры пришлось все-таки оплатить все свои долги.

– Каков вывод из этих двух историй?

– При желании управляющий легко может составить такой договор о физической охране дома, что суд признает услуги дежурного необходимыми, а их оплату – обязательной для каждого собственника квартиры.