Cигнис Ринс: «Будьте хозяевами своей недвижимости, мы поможем!»

В июне 2021 года должность руководителя предприятия Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde (JNĪP) занял Сигнис Ринс. Какие цели он ставит перед собой и чего уже успел добиться за эти полгода?

Девиз компании остается прежним

– Свой опыт работы я получил, работая в компаниях, связанных с оказанием услуг клиентам. Как крупнейшую из них я могу назвать АО Sadales tīkls, где я работал в правлении. С 2020 года я работаю в Елгавской городской думе – советником председателя городской думы, – говорит новый член правления JNĪP. – Но сейчас я, приняв вызов, полностью изменил сферу деятельности и вступил в новую отрасль управления недвижимостью.

– Каковы были ваши цели, когда вы заняли этот пост?

– В целом цель остается неизменной: предоставлять нынешним и будущим клиентам предприятия поддержку в управлении их домами с использованием современных методов и квалифицированной рабочей силы и с предложением новых услуг, ориентированных на клиента. Нужно учитывать, что мы работаем в условиях свободного рынка, на котором существует конкуренция, но это конкуренция в хорошем смысле слова.

Именно конкуренция является движущей силой во всех сферах, в том числе и в сфере обслуживания жилых домов. Он не дает расслабляться, постоянно заставляет думать о том, как улучшить качество услуг и расширить их спектр. Напомню, что девиз JNĪP – «Будьте хозяевами своего имущества, мы поможем!»

– Это давний девиз JNIP.

– Да, таким он и останется.

– Что вы считаете сильными сторонами компании?

– Наша компания разработала очень успешные ИТ-решения в области управления жилыми домами. Благодаря им в условиях чрезвычайной ситуации (COVID-19) мы смогли спокойно и безопасно общаться с населением и удаленно обслуживать клиентов. Только в некоторых, особо срочных случаях, мы обслуживали жителей Елгавы очно по предварительной записи. В основном это были клиенты, которые не имеют доступа к Интернету или нуждаются в заключении договоров найма жилья.

Отдельно хочу отметить, что компания гордится своими сотрудниками. Я понял, что здесь работают настоящие профессионалы, которые ценят свою работу и стараются делать ее на совесть.

Ремонт: все идет по плану

– Одной из задач управляющего является сохранение и улучшение жилых домов. Какие ремонтные работы JNĪP планирует организовать в 2022 году?

– В соответствии с договорами управления, заключенными между сообществами собственников квартир и нашей компанией, JNĪP обеспечивает оперативную ликвидацию аварий и выполнение последующего ремонта. Мы также проводим плановые ремонты, которые были утверждены решением каждого товарищества собственников жилья. Например, в 2021 году мы провели ремонт на общую сумму 1 425 000 евро. В то же время хотелось бы отметить, что жилой фонд и расположенные в домах коммуникации ветшают. Гарантированный срок службы большинства зданий подошел к концу, и количество аварийных вызовов, получаемых нашей службой, увеличивается. На данный момент мы активно обращаемся к сообществам собственников квартир и призываем их принимать решения по сохранению домов и повышению их энергоэффективности.

– Чем вы объясняете тот факт, что в прошлом году собственники квартир принимали меньше решений о плановом ремонте своих домов?

– Большую роль сыграли пандемия и рост цен на энергоносители и строительные материалы. Эти изменения заставили жителей занять выжидательную позицию. Тем не менее, мы совместно с сообществами собственников квартир продолжаем успешно реализовывать проекты реновации. В 2021 году мы выполнили такие работы на сумму 926 000 евро. Здесь я хотел бы особенно поблагодарить сотрудников JNĪP, которые занимаются проектами обновления дома. Сотрудники нашего предприятия накопили большой опыт организации реновации. К тому же пример уже утепленных домов наглядно показывает жителям города, что реновация помогает добиться значительного снижения расхода тепловой энергии, что, в свою очередь, экономит средства владельцев квартир.

– Каковы планы JNĪP по ремонту в 2022 году?

– Мы продолжаем организовывать общие собрания собственников квартир удаленно с использованием платформы Zoom. На встречах мы предоставляем информацию собственникам квартир о техническом состоянии дома, о необходимых ремонтных работах в конкретном доме и их стоимости.

Меня беспокоит тот факт, что активность в сфере строительства новых домов наблюдается только в Риге и ее окрестностях. В основном мы управляем домами, которые были построены 40–50 лет назад и техническое состояние которых с каждым годом ухудшается. Для оценки степени износа домов мы приглашаем собственников квартир принять решение о проведении технического обследования дома, но не все квартировладельцы готовы к такому решению.

– Почему JNĪP не может провести техническое обследование самостоятельно?

– Одним из обязательных действий по управлению многоквартирным домом является визуальное обследование дома, сотрудники JNĪP обладают всеми необходимыми знаниями и опытом в этой сфере. В свою очередь, производить техническое обследование дома и выдавать заключение о необходимых дому ремонтных работах разрешается только сертифицированному строительному специалисту. По существу, такой эксперт проводит полное обследование дома, фиксирует необходимые работы и указывает приоритеты: какой из узлов нужно менять сегодня, какой до завтра. На мой взгляд, это очень важно.

Вопрос денег

– Что могут сделать жильцы, чтобы ускорить организацию планового ремонта в доме?

– Если вовремя не организовать плановый ремонт в доме, стремительно возрастает количество аварийных ситуаций и траты дома на их устранение. Бывают случаи, когда в течение нескольких лет дом тратит на аварийный ремонт такую сумму денег, какой хватило бы на замену всего водопровода и канализационных труб в доме. И каков результат? Средств у дома больше нет, новых инженерных коммуникаций нет, а есть все тот же старый, много раз латанный водопровод.

Основная причина – неспособность собственников квартир договориться и принять общее решение о проведении необходимого ремонта. Куда правильнее было бы сразу договориться о вложении общих средств дома в новые коммуникации. Жители могут уполномочить JNIP на организацию всех необходимых мероприятий. Это удобнее и выгоднее для самих владельцев квартир.

– Но, как мы все понимаем, это вопрос денег.

– Конечно. Прошлой весной впервые с 2015 года мы предложили собственникам квартир повысить плату за управление домом, и для этого есть веские основания. Повышение платы необходимо, чтобы обеспечить дому обязательные работы по управлению и минимально необходимый ремонт.

– Как отреагировали владельцы квартир?

– Были дома, где собственники квартир прислушивались к нашим доводам и голосовали за увеличение платы за управление. Но были, конечно, и дома, владельцы квартир которых говорили: «Нет, мы не готовы ничего менять и не хотим создавать накопления на плановый ремонт». Единственное, на что готовы такие собственники квартир, – доплачивать за аварийный ремонт, выполняемый JNĪP.

– Что может в этой ситуации может сделать управляющий?

– Могу сказать только одно: мы не будем любой ценой держаться за дом, владельцы квартир которого годами не могут договориться и принять совместное решение о повышении платы за плановый ремонт в будущем. Если, например, дому требуется ремонт крыши или коммуникаций, то принятие решения об организации этих работ и предоставлении необходимого финансирования лежит на собственниках квартир. Откладывая это решение или отказываясь от него, жители позволяют состоянию своего дома еще больше ухудшиться.

– Что происходит, если собственники квартир упорно отказываются принимать необходимое решение об увеличении платы за управление или взносов в ремонтный фонд?

– В настоящее время мы продолжаем обслуживать эти дома, но уже не в состоянии предоставлять все услуги, которые, возможно, хотели бы получить собственники квартир. Например, если дом имеет отрицательный баланс, мы не можем обеспечить ему санитарную уборку помещений общего пользования или услуги дворника шесть дней в неделю, потому что уплаченных жителями средств уже не хватает на эти цели. В этих домах будет работать дворник, но ровно в том объеме, который можно обеспечить за получаемое от жителей финансирование.

– Были ли дома, которые вы отказались обслуживать?

– Да, были дома, которые решили прекратить с нами сотрудничество, но потом некоторые из них к нам вернулись.

В Елгаве самоуправление разработало типовой проект закрытой мусорной площадки. Образцовая площадка у дома по ул.Паста, 44

Больше ответственности за обслуживание отходов

– Какие еще существенные изменения коснулись владельцев квартир в Елгаве в 2021 году?

– Произошли изменения в сфере обслуживания бытовых отходов, в том числе – в условиях оплаты услуги. Если раньше за эту услугу каждый платил по единому тарифу, установленному в Елгаве, то теперь жители каждого дома платят только за фактически вывезенный объем отходов. Эти изменения стали серьезным вызовом для JNĪP. Нам нужно было в короткие сроки организовать общие собрания домов, чтобы владельцы квартир могли уполномочить JNĪP заключить от их имени договор с новым оператором по вывозу отходов. Нам удалось успешно организовать принятие решений собственниками квартир по 400 с лишним адресам.

– Новый порядок, безусловно, вызвал много вопросов у собственников квартир.

– Действительно, многих смутило условие, что теперь плата за вывоз мусора рассчитывается, исходя из количества задекларированных лиц в квартире. Реакции были разные: одни собственники стали аннулировать декларирование родственников, другие утверждали, что физически не могут произвести тот объем отходов, за который они обязаны платить по новым правилам. Ситуация дошла даже до того, что люди стали выбрасывать свой мусор в не предназначенных для этого местах (автобусные остановки, кладбища или просто в лесу). Чтобы исправить ситуацию, мы сотрудничали с муниципальной полицией, компанией по вывозу отходов и самими жителями.

Прошло полгода после введения нового порядка обслуживания отходов, и я могу сказать, что ситуация улучшилась. Сами собственники квартир стали более ответственно относиться к вопросам мусора. Например, они сообщают о правонарушителях, которые выбрасывают свои отходы в контейнеры чужих домах, и о жителях, которые выносят свой строительный мусор на общие мусорные площадки.

Новых должников все меньше и меньше

– Какова текущая ситуация с долгами жителей?

– В целом долги собственников квартир за управление домом и коммунальные услуги не увеличиваются. Мы рассматриваем возможность передать работу с должниками специализированным компаниям по взысканию долгов. Предложения о сотрудничестве поступили, сейчас мы их оцениваем.

Напоминаю, что мы работаем с должниками в тех случаях, когда получили на это соответствующее разрешение от сообщества собственников квартир. Сами владельцы квартир общим решением определяют те критерии, по которым JNĪP должен вести работу с неплательщиками (например, размер долга и другие условия).

Положительно, что владельцы квартир все больше осознают свою ответственность перед собственным домом и соседями. Все больше наших клиентов считают себя не просто собственниками отдельных квартир, а совладельцами всего дома.

– Применяет ли JNĪP штрафные санкции к должникам во время чрезвычайной ситуации и планируется ли их применение после снятия ограничений?

– Нет, штрафы и пени мы не применяем. Мое глубокое убеждение, что доходы компании не могут зависеть от взимания пеней. Мы должны работать так, чтобы не было необходимости применять штрафы.

Однако сообщество собственников квартир решением большинства может обязать нас принять определенные меры в отношении должников. Конкретный пример: собственники могут попросить управляющего отключить неплательщикам подачу горячей воды.

– Это технически возможно?

– Да, во многих случаях для этого есть технические решения. В нормативных актах прописано, что жителей запрещено лишено минимально необходимых услуг – холодной воды и отопления. Однако снабжение горячей водой является услугой повышения комфортности и в этот перечень не входит.

Дом по ул. Паста, 34, возможно, станет первой в Латвии утепленной 12-этажкой

Хороший дворник может хорошо зарабатывать

– Как в JNĪP обстоят дела с работниками, много ли вакансий?

– Когда я пришел на предприятие, меня удивило большое количество свободных вакансий дворников – нам постоянно не хватает примерно 10-15 сотрудников. Отчасти это связано с размером вознаграждения и размером территории, которую дворник должен обслуживать. Дворнику, который убирает небольшой участок, платят меньше, чем более усердному и трудолюбивому работнику, за которым закреплена большая территория. Зарплата дворника на предприятии колеблется от 300 до 1200 евро в месяц.

– Неплохо!

– Да! Отмечу, что работа дворником не требует специального образования, а значит, одним только старательным трудом человек может обеспечить себе достойную зарплату.

– Участвует ли JNĪP в обсуждении поправок к законам, необходимых для лучшей работы управляющих и их содействия с жителями?

– Здесь я хотел бы отметить вклад предыдущего руководителя JNĪP Юриса Виджиса, который и теперь работает на предприятии. Как человек с большим опытом работы в этой сфере он продолжает участвовать в дискуссиях и рабочих группах на самом высоком уровне – Латвийской ассоциации управляющих жилыми домами и в Министерстве экономики.

Сениоры присоединяются онлайн

– Планирует ли JNĪP продолжать обучение населения?

– Это делается постоянно, как на общих собраниях, так и в СМИ, на нашем сайте, а также в этой газете. Как я уже сказал, мы выполняем обязательные требования закона и организуем общие собрания собственников квартир дома. Они проходят в виртуальной среде с использованием платформы Zoom. Мы ожидаем, что интерес граждан к общению онлайн будет расти и в будущем. Этому способствует развитие ИТ-инструментов нашей компании – нашей Информативной системы. По желанию владельцев квартир мы можем, конечно, организовать и очные встречи для более широкого обсуждения тех или иных вопросов.

– Что делать сениорам, у которых может не быть опыта работы с онлайн-платформами?

– Удивительно, но за последние два года значительно увеличилось количество сениоров, желающих посещать общие собрания именно в удаленном режиме. Если пожилому человеку интересно участвовать в совместном принятии решений, он обращается за помощью к родственникам или соседям и находит способ сделать это с помощью компьютера, планшета или смартфона.

Слова благодарности

– Как вы оцениваете результаты своего первого полугода работы в JNĪP, чем гордитесь?

– Это полугодие было очень продуктивным, и я хотел бы особо поблагодарить весь персонал. Я вижу в работниках желание работать и энергию, я очень благодарен им за это.

Большую помощь нам оказывает Елгавское городское самоуправление, мы вместе работаем в интересах жителей нашего города. Муниципальная поддержка позволяет нам справляться с самыми сложными ситуациями. Также у нас есть партнеры, которым мы благодарны за их готовность в любое время прийти на помощь.

Хочу отметить успешное сотрудничество с контактными лицами собственников квартир, которые активно участвуют в процессах, поддерживая постоянный контакт между собственниками квартир и JNĪP.

Например, именно благодаря усердной работе контактного лица в 2022 году будут начаты работы по обновлению в первом в этом смысле 12-этажном доме в Латвии. Мы гордимся тем, что проект будет реализован в Елгаве.